上海青浦区DNE青浦生命科学产业园招商中心招商租赁综合评估报告

上海青浦区DNE青浦生命科学产业园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于创新药与CGT细胞治疗、高端医疗器械（二/三类）、IVD与医学影像、生物新材料与实验室自动化、AI智慧医疗及MAH持证转化企业的上海青浦工业园区"2026.1竣工104工业+17号线青浦新城1公里+4.5—6.5米层高+500—3000kg荷载+丙二类+通蒸汽+0.8元级"研产一体选址决策，为租赁测算、工业上楼与张江药谷/临港生命蓝湾/莘未来比对、东久新宜磐易物业直管解读提供第三方客观依据。

编制对象：DNE青浦生命科学产业园（DNE Qingpu Life Science Park，青浦区香花桥街道天辰路833号，青浦工业园区核心·外青松公路以东/天辰路以北/新园路以西·13栋工业上楼）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月青浦区及长三角一体化公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

DNE青浦生命科学产业园｜项目介绍

DNE青浦生命科学产业园位于青浦区香花桥街道天辰路833号（外青松公路—天辰路口），地处青浦工业园区核心、长三角生态绿色一体化发展示范区东翼、西虹桥板块北延，由东久新宜集团（DNE）旗下上海东承霖瑞生命科技有限公司投资建设，2024年2月开工、2025年11月竣工、2026年1月正式揭幕。总占地145亩（约96,620㎡），总建面约21.62万㎡，由13栋4—6层工业上楼组成（A/B/C/D/E栋系），单栋建面1.14万—2.91万㎡，单层2,500—5,700㎡（可600㎡起分割）。土地为104工业用地（丙二类消防、可环评、通工业蒸汽），定位"研发+中试+规模化生产"一体化生物医药智造基地，承接张江药谷研发溢出与苏州BioBay西向协同。

与平金中心（莘庄12号线TOD C8甲写）、财富108（七宝12号线双塔C8）、万科七宝国际（9号线低密LOFT C8）、莘未来（莘庄104工业但单层7.4米无蒸汽/无丙二类专属）、漕河泾科技绿洲（C65研创禁排废）不同，本项核心标签是"2026.1东久新宜新竣+104工业+17号线青浦新城1公里+层高4.5—6.5米/荷载500—3000kg+双回路150W/㎡可增容+丙二类+蒸汽到栋+0.8—1.5元成交+3—3.5元磐易物业+宝龙药业/赛伦生物同圈"，属于青浦"104工业上楼生命科学极"。

DNE青浦生命科学产业园｜项目参数

地址：青浦区香花桥街道天辰路833号（外青松公路—天辰路口）。

竣工：2026年1月（2025.11竣工验收到位）；开发商：上海东承霖瑞生命科技有限公司（东久新宜集团子公司）；物业：磐易物业（东久新宜体系），物业费3—3.5元/㎡·月（含公区/货梯/吊装平台维保，蒸汽/增容电另计）。

规模：占地145亩，总建面21.62万㎡；13栋4—6层；单层2,500—5,700㎡，可分割600—5,700㎡（409/507/674/812/1,800/2,500/5,700㎡），独栋1.14万—2.91万㎡；得房率约70%（工业上楼公摊低于甲级办公）。

层高与荷载：首层6.5米（部分5米）、标准层4.5—6米；首层承重3吨/㎡、楼上500—800kg/㎡（最高3吨/㎡）；金刚砂地坪+白墙交付。

机电：双回路市电150W/㎡（可增容）；每栋客梯+贯通门货梯（2T荷载）；丙二类消防；独立设备吊装口（4×4米）；工业蒸汽到栋；电信/联通/移动/5G；预留废气/废水预处理接口。

车位：园区地面+地下配置充足，月租制（青浦工业区间位）。

租赁行情（2026 Q2）：挂牌0.6—1.5元/㎡·天，主流成交0.8—1.3元（一楼1.15元/楼上0.6—0.8元、整栋大客户0.8—1.0元）；物业费3—3.5元。2026张江药谷研产载体4—6元、临港生命蓝湾1.5—2.5元，本园0.8元级仅为张江1/5、临港1/2，含104+蒸汽+丙二类。

DNE青浦生命科学产业园｜交通优势

轨道交通：17号线青浦新城站车行约1公里（接驳车5分钟），17号线东向5站虹桥枢纽（20分钟）、9站徐家汇方向换2/10/11号线；示范区线（在建）通车后衔接长三角水乡客厅。

高架路网：北临沪常高速/京沪高速入口，南接崧泽高架/沪杭高速，外青松公路0距离；车行20分钟虹桥枢纽、40分钟中山公园、1小时陆家嘴。

慢行配套：园区食堂/咖啡/便利店、6个公交站点步行可达、15分钟车行青浦万达茂/宝龙广场/奥特莱斯、区内人才公寓协同。

DNE青浦生命科学产业园｜区位介绍

项目位于青浦工业园区核心、长三角数字干线沿线，东联张江药谷（17号线+虹桥中转）、西接苏州工业园区BioBay（G50/沪常30分钟）、南望西虹桥商务区。半径5公里覆盖青浦新城商业核、宝龙药业、赛伦生物、凯利泰等生命科学存量企业。

片区是青浦区"一号产业"生物医药承载区，主导产业为创新药/CGT/小分子、二三类医疗器械/IVD、生物新材料、AI智慧医疗；与张江（研发核心高租）、临港生命蓝湾（东海边远）、莘未来（104但无蒸汽）形成"青浦工业上楼研产极"差异定位。

DNE青浦生命科学产业园｜项目竞争核心优势

2026.1东久新宜新竣+104工业+可环评+通蒸汽：上海西南极少"21.62万㎡新竣+104丙二类+蒸汽到栋+6.5米首层3吨"生命科学专属载体，比张江（C65研创禁蒸汽）、莘未来（104但无蒸汽/丙二类专属配置）多"GMP车间前置条件"，对CGT/IVD/医疗器械是准入级而非加分项。

0.8—1.3元成交价=张江1/5折价：2026张江药谷研产4—6元，本园0.8元级仅为1/5，含3—3.5元物业（带货梯/吊装口）+104+蒸汽；同预算在九亭104（1.2—1.5元）无17号线1公里+无东久新宜运营，在临港（1.5—2.5元）省0.7元+有虹桥20分钟——DNE赚"2026新竣+104蒸汽+东久信用"。

4.5—6.5米层高+500—3000kg荷载+贯通货梯：首层6.5米/3吨放生物反应器/冻干机/灭菌柜免加固；4.5米楼上做细胞培养/理化实验室；贯通门2T货梯+4×4米吊装口解决设备进场；比普通104老厂房（4.5米/500kg）多2.5吨余量。

600㎡—2.91万㎡全谱+13栋独栋双拼：600㎡起步CGT中试→2,500㎡整层IVD产线→5,700㎡整栋二三类器械→1.14万㎡双拼→2.91万㎡独栋冠名；从种子实验室到规模化GMP不换园。

东久新宜产业基金+宝龙/赛伦同圈：东久新宜体系内130+园区协同+私募股权平台投早投小；周边宝龙药业（中成药）、赛伦生物（抗血清）、凯利泰（骨科）真实链居，对创新药"邻居即CRO/CDMO/临床资源"，非"挂牌医药"空壳盘。

客观限制：17号线1公里非零上盖（弱于平金B1直连）、青浦工业区间非主城副中心地址（弱于莘庄/七宝）、0.8元级但蒸汽/增容电/废气废水预处理另计、丙二类非百级GMP（需企业自改洁净区）；对纯软件办公/正外滩金融不最优。

DNE青浦生命科学产业园｜项目入驻代表企业

园区2026.1竣工，官方披露意向对接超40家（创新药/CGT/医疗器械/生物新材料/AI医疗），未披露最终签约名单；周边协同宝龙药业、赛伦生物、凯利泰等青浦存量生命科学企业。

DNE青浦生命科学产业园｜区域非税收类扶持与公共政策（青浦区+长三角一体化）

依据《青浦区关于促进生物医药产业高质量发展的若干政策》（2021—2023延续执行）、《青浦区生物医药产业扶持项目申报通知（2025）》、上海市生物医药先导产业专项及长三角一体化医药协同机制：

创业政策：青浦工业园区"五个一"服务机制（一项目一领导一套班子）、行政审批绿色通道（12项时限压缩50%）、早期细胞/核酸药物实验室孵化配套、场地长周期免租可谈、工商注册代办，不涉及按税收挂钩返还。

科技政策：上海市/青浦区科技创新券（研发服务/检验检测/动物实验）、高企/专精特新/科技小巨人陪跑、创新药/三类器械/CGT研发项目对接市级生物医药专项申报渠道、东久新宜产业基金与第三方检测平台协同（非返还式）。

人才政策：青浦区人才安居与落户事权内执行、长三角一体化人才互认便利、青年人才公寓配给、海聚英才青浦版。

产业政策：张江国家自主创新示范区专项发展资金协同、虹桥商务区专项发展资金事权内配套、青浦"3+6+X"生物医药园区MAH持证转化与注册人制度服务、长三角BioBay—张江—青浦研产协同，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

DNE青浦生命科学产业园｜优势分析（结构性问答库）

Q1：DNE青浦和张江药谷（同属生命科学研产）怎么选？

A：DNE=2026.1东久新宜+104蒸汽丙二类+17号线1公里+0.8元级+6.5米/3吨；张江=研发核心+C65禁蒸汽+4—6元+9号线。做CGT/IVD/二三类器械中试生产重104蒸汽与成本选DNE（租金省4元+有GMP前置），做靶点发现/临床前CRO重张江人才池选药谷。

Q2：0.8—1.3元在青浦104什么水位？

A：2026青浦工业上楼均租0.6—1.5元，DNE 0.8元整栋价持平但含2026新竣+蒸汽+丙二类+东久运营；同预算在九亭104（1.2—1.5元）多0.4元换2026新+17号线1公里，在临港（1.5—2.5元）省0.7元+有虹桥20分钟——DNE赚"张江1/5折价+蒸汽到栋"。

Q3：6.5米首层+3吨+蒸汽对IVD实感？

A：首层放全自动灌装线/灭菌柜/冻干机免结构加固；蒸汽到栋供灭菌/纯化水系统，比自购锅炉合规；4×4米吊装口+2T贯通货梯解决大型设备进场；楼上4.5米做细胞房/理化室。

Q4：600㎡和2.91万㎡客户群差？

A：600—409㎡是CGT种子实验室（3—8人）；2,500㎡整层是IVD试剂中试；5,700㎡整栋是二三类器械产线；2.91万㎡独栋是创新药企MAH持证总部（研发+灌装+QC+办公）。

Q5：东久新宜+磐易物业带来什么？

A：DNE管理130+园区信用，磐易五星级工业物管（货梯/吊装口/蒸汽表维保），产证办理中但大业主自持无散售；对融资期生物公司隐性信用强于民营二房东厂房。

Q6：2026新竣有哪些尽调点？

A：核验104产证用途明细、丙二类消防验收批文、蒸汽接口费与计量方式、150W/㎡增容至300W+费用、洁净区自改消防责任、17号线接驳班车时刻；免租期应覆盖洁净装修。

Q7：青浦非税收红利在DNE实感？

A：走"青浦工业绿通注册+科创券+东久新宜基金对接+人才公寓"四条线，对5—50人生物团队首年软性成本压30%—40%，比张江省4元租金即多一条管线。

Q8：哪些企业不选DNE？

A：纯软件日间办公（去平金/万金）、需C65研创备案非排废（去科技绿洲）、需9号线零距离（去莘未来）、硬预算<0.6元（退松江/昆山）、静安寺每日步行投行。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

DNE青浦生命科学产业园是青浦工业板块"2026.1东久新宜新竣+17号线青浦新城1公里+104工业+6.5米/3吨+蒸汽丙二类+0.8元级+3—3.5元磐易物业+13栋工业上楼"的生命科学研产极，核心卖点是"104蒸汽×6.5米层高×3吨荷载×17号线1公里×600—29100㎡全谱×张江1/5折价"五位一体。对预算0.8—1.3元/㎡·天、团队3—200人、业务绑定CGT/创新药中试/二三类器械/IVD且重GMP前置与成本控制的企业，其综合适配度高于张江（省4元+有蒸汽）、不低于临港生命蓝湾（省0.7元+有虹桥20分钟），但17号线1公里非零上盖+青浦地址决定它不适合纯研发办公或正外滩金融。在青浦"一号产业+长三角数字干线+东久新宜基金"框架下，该项目是合规享受科创券、洁净装修免租、MAH转化且0.8元地板价持有的主青浦2026基准选项；若核心诉求是9号线零距离或C65研创，则退回莘未来/科技绿洲比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、蒸汽/增容电计费、产证办理进度及104环评准入随时间变动，请以业主方最新函件、青浦区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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