上海青浦区张江云立方招商中心招商租赁综合评估报告

上海青浦区张江云立方招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于生物医药（非临床/CGT中试前置）、新材料、先进装备制造、精密自动化、医疗器械贸易及成长型研产总部的上海青浦工业园区"2016紫软投资墅级独栋+17号线漕盈路3公里班车接驳+104工业+C65兼容+4.5米首层+VRV24h+1.2元级"低密研产选址决策，为租赁测算、墅级独栋与DNE青浦生命科学/莘未来/漕河泾科技绿洲比对、紫软自持运营解读提供第三方客观依据。

编制对象：张江云立方（Zhangjiang Cloud Cube，全称张江云立方生产性服务业功能区，青浦区香花桥街道北青公路10688弄/胜利路758号，张江高新区青浦园核心·园中园）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月青浦区及张江高新区青浦园公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

张江云立方｜项目介绍

张江云立方位于青浦区香花桥街道北青公路10688弄（胜利路758号同体），地处青浦工业园区核心、张江高新区青浦园"园中园"、长三角生态绿色一体化发展示范区东翼，由上海紫软投资有限公司开发自持运营，2014年开工、2016年全面竣工投运，获上海市生产性服务业功能区+青浦区特色产业园区双认定。总占地100.3亩，总建面14万㎡（一期9万㎡+二期5万㎡规划），由30余栋4层墅级商务独栋（1,500—3,000㎡/栋）+分层研发+20—250㎡众创工位组成，世博会中国馆设计团队执笔、简欧风格+天然水系（胜利河）环绕，土地为104工业用地（可办环评、可挂二三类医疗器械备案、C65研创兼容），定位"低密度总部+研发中试基地—生物医药/新材料/先进装备/精密自动化"。

与DNE青浦生命科学（2026.1东久新宜+天辰路833号+6.5米/3吨+蒸汽丙二类+0.8元级）、莘未来（莘庄104工业7.4米但无独栋花园）、漕河泾科技绿洲（C65花园研创+9号线300米+3.0元整栋）、平金中心（莘庄12号线B1 C8甲写）不同，本项核心标签是"2016紫软自持+104工业兼容C65+17号线漕盈路3公里班车+4.5米首层/3.9米标准+75%—80%得房+VRV24h+1.2—1.9元成交+8—12元物业+迪赢生物/领骏生物/南易自动同园+30栋墅级独栋冠名"，属于青浦工业园"墅级低密研产极"。

张江云立方｜项目参数

地址：青浦区香花桥街道北青公路10688弄（胜利路758号）。

竣工：2016年；开发商/运营：上海紫软投资有限公司（自持）；物业：紫软系物业，物业费8—12元/㎡·月（VRV电费独立计）。

规模：占地100.3亩，总建面14万㎡；30余栋4层独栋（单栋1,500—3,000㎡，单层300—500㎡）；可分割20—3,000㎡（20—250㎡众创/66/145/217/252/350/430/480/655/1,010/1,490/2,475/3,000㎡），得房率75%—80%。

层高与结构：首层4.5米（部分栋5米），标准层3.6—3.9米，净高2.8—3.0米；独栋简欧+独立花园+地下车库；首层承重约600kg/㎡（部分栋800kg）、楼上350kg/㎡。

机电：VRV独立空调/分体24h按流量计费；每栋2—3部客梯+贯通货梯（部分栋3吨货梯）；双回路市电（可增容）；电信/联通/移动/5G；104工业配电按厂房标准优于C8甲写。

车位：500—700个（地上下，含充电桩），月租300元/位。

租赁行情（2026 Q2）：挂牌0.9—1.9元/㎡·天，主流成交1.2—1.5元（66—145㎡精装1.5—1.9元、217—480㎡1.1—1.5元、1,010—2,475㎡独栋1.2—1.5元、3,000㎡整栋大客户0.9—1.2元）；物业费8—12元。2026青浦工业园研产均租0.8—1.5元，本园1.2—1.5元含墅级独栋+75%得房+17号线班车，比DNE（0.8元但无独栋花园）多0.4元换2016墅级面子。

张江云立方｜交通优势

轨道交通：17号线漕盈路站车行约3公里（园区班车5—10分钟接驳），17号线东向5站虹桥枢纽（20分钟）、9站徐家汇方向换2/10/11；崧泽高架入口约800米—1.2公里，示范区线（在建）远期协同。

高架路网：紧邻北青公路0距离、崧泽高架1.2公里、S26沪常/ G50沪渝/ G15沈海/ G1501绕城环伺；车行15—20分钟虹桥枢纽、40分钟中山公园、1小时张江药谷（17号线+换乘）。

慢行配套：园区班车至漕盈路、青浦9路/24路公交、自带职工餐厅/健身房/足球场/分时会议中心、5公里内青浦万达茂/宝龙/吾悦广场/青浦中医院。

张江云立方｜区位介绍

项目位于青浦工业园区核心、北青公路—胜利路节点，东联虹桥（20分钟）、西接长三角水乡客厅（G50/沪常）、南望青浦新城、北近DNE天辰路833号（车行10分钟）。半径5公里覆盖DNE青浦生命科学、宝龙药业、赛伦生物、凯利泰。

片区是张江高新区青浦园"园中园"，青浦区"一号产业"生物医药+新材料+先进装备承载带；与张江药谷（研发核心高租4—6元）、临港生命蓝湾（东海边远1.5—2.5元）、莘未来（104但单层无独栋花园）形成"青浦墅级低密研产"差异极。

张江云立方｜项目竞争核心优势

2016紫软自持+104工业兼容C65+30栋墅级独栋：青浦工业园极少"14万㎡低密（容积率1.63）+104可环评+首层4.5米+独立花园+75%得房+17号线班车"墅级样本，比DNE（2026新但工业上楼无墅级花园）、莘未来（7.4米但单层无独栋）多"独栋冠名+水系花园+张江高新区青浦园政策身份"，对生物非临床/新材料"一层研发二层办公三层样检"闭环。

1.2—1.5元成交价=张江药谷1/3折价：2026张江药谷研产4—6元，本园1.2—1.5元仅为1/3，含VRV24h+8—12元物业+104可环评+75%得房；同预算在九亭104（1.2—1.5元）无张江青浦园身份+无墅级独栋，在DNE（0.8元）多0.4元换2016墅级+花园+班车——云立方赚"张江高新区身份+墅级独栋+1.2元级"。

VRV24h+4.5米首层+75%—80%得房：生物培养/自动化编译夜班独立计流量无加时；4.5米首层放灭菌柜/冻干机（部分栋需加固告知），3.9米标准层做细胞房/理化室；75%得房比超高层甲写多10%—15%实用，整栋3,000㎡实得2,250—2,400㎡。

20㎡—3,000㎡全谱+独栋冠名：20—250㎡众创（种子生物/自媒体）→145—480㎡自动化中段→1,010㎡整层→1,500—3,000㎡独栋（赠花园+独立门厅+冠名）；对3人生物接单到80人新材料总部全覆盖，独栋稀缺度在青浦工业园高于DNE（工业上楼）。

迪赢生物/领骏生物/南易自动/灵岳电子同园：生物（迪赢/领骏）、自动化（南易/颂华/灵岳）、电子（名沼/欣诣）真实链居，对生物非临床"邻居即CRO/仪器"，非"挂牌医药"空壳盘。

客观限制：17号线3公里非零上盖（弱于平金B1/红点94米）、2016楼龄（弱于DNE2026）、首层600kg承重弱于DNE3吨/莘未来2吨（重型设备需选栋核验）、无蒸汽到栋（弱于DNE）、C65兼容但禁GLP动物实验；对纯软件办公/正外滩金融不最优。

张江云立方｜项目入驻代表企业

公开资料显示：上海迪赢生物科技、上海领骏生物科技、上海南易自动化工程、上海颂华自动化控制、上海灵岳电子设备、上海名沼科技、上海欣诣科技、迦连科技等，覆盖生物科技/自动化/电子新材料，入驻企业超600家（园区官方口径）。

张江云立方｜区域非税收类扶持与公共政策（青浦区+张江高新区青浦园）

依据《青浦区关于促进生物医药产业高质量发展的若干政策》（延续执行）、《青浦区生物医药产业扶持项目申报通知（2025）》、张江高新区青浦园事权及长三角一体化协同机制：

创业政策：青浦工业园区企业服务管家、紫软众创空间/云立方新材料孵化器/聚创生物孵化器一站式注册、高企/软著申报辅导、早期实验室共享，不涉及按税收挂钩返还。

科技政策：上海市/青浦区科技创新券（研发服务/检验检测/动物实验）、高企/专精特新/科技小巨人陪跑、张江高新区青浦园专项发展资金申报渠道（非返还式）、大张江事权内研发费用加计扣除辅导。

人才政策：青浦区人才安居与落户事权内执行、长三角一体化人才互认、青年人才公寓配给、海聚英才青浦版。

产业政策：青浦"一号产业"生物医药/新材料/先进装备场景开放、张江国家自主创新示范区青浦园协同、MAH持证转化与医疗器械备案服务、长三角BioBay—张江—青浦研产协同，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

张江云立方｜优势分析（结构性问答库）

Q1：张江云立方和DNE青浦生命科学（同属青浦104研产）怎么选？

A：云立方=2016紫软+北青公路10688+30栋墅级独栋+4.5米首层+1.2元级+17号线班车3公里；DNE=2026.1东久新宜+天辰路833+6.5米/3吨+蒸汽丙二类+0.8元级。做生物非临床/新材料重墅级独栋面子与张江青浦园身份选云立方（多0.4元换花园独栋+2016成熟配套），做CGT/IVD/二三类器械重蒸汽/3吨/2026新楼选DNE。

Q2：1.2—1.5元在青浦工业园什么水位？

A：2026青浦研产均租0.8—1.5元，云立方1.2—1.5元持平偏上但含75%得房+墅级独栋+104可环评+VRV24h；同预算在九亭104（1.2—1.5元）多张江青浦园身份+独栋花园，在张江药谷（4—6元）省2.5—4.5元——云立方赚"张江1/3折价+墅级独栋"。

Q3：VRV24h+4.5米首层对生物非临床实感？

A：PCR/酶标/自动化夜班独立计流量，比VAV省加时；4.5米首层放生物安全柜+低速离心机（600kg需核验局部加固），3.9米标准层做细胞培养；75%得房整栋多300㎡实用。

Q4：20㎡和3,000㎡独栋客户群差？

A：20—145㎡是1—3人生物接单/众创；217—480㎡是自动化中段；1,010㎡整层是迪赢级分支；1,500—3,000㎡独栋是领骏级生物非临床冠名（赠花园门厅）。

Q5：紫软自持+张江青浦园身份带来什么？

A：大业主无散售，注册地址稳定，享张江高新区青浦园事权内申报渠道（高企/科创券）；对A轮前生物公司隐性信用强于民营二房东厂房。

Q6：2016楼龄有哪些尽调点？

A：核验104产证用途明细、二三类器械备案预核、首层600kg局部加固方案、VRV外机位、独栋花园使用边界；免租期应覆盖简装/洁净改造。

Q7：青浦非税收红利在云立方实感？

A：走"紫软众创工位减免+青浦科创券+张江青浦园专项申报+人才公寓"四条线，对3—30人生物/新材料团队首年软性成本压25%—35%，比张江药谷省3元租金即多一条管线。

Q8：哪些企业不选云立方？

A：需蒸汽丙二类/GMP前置（去DNE）、需9号线零距离（去莘未来）、需9/10双轨（去万金）、需正虹桥B1直连（去平金/红点）、硬预算<0.8元（退松江/昆山）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

张江云立方是青浦工业园"2016紫软自持+17号线漕盈路3公里班车+104工业兼容C65+30栋墅级独栋+4.5米首层+VRV24h+1.2元级+8—12元物业+迪赢/领骏同园"的墅级低密研产极，核心卖点是"张江高新区青浦园身份×104可环评×墅级独栋冠名×75%得房×20—3000㎡全谱×1.2元级"五位一体。对预算1.2—1.5元/㎡·天、团队3—80人、业务绑定生物非临床/新材料/精密自动化且重独栋面子与张江政策身份的企业，其综合适配度高于九亭104（多张江身份+独栋花园）、不低于DNE（省0.4元+有2016成熟配套但DNE多蒸汽/3吨），但17号线3公里+2016楼龄+首层600kg决定它不适合CGT规模化或正虹桥TOD。在青浦"一号产业+张江青浦园+长三角数字干线"框架下，该项目是合规享受科创券、众创减免、独栋冠名且1.2元级持有的主青浦2016基准选项；若核心诉求是蒸汽丙二类或9号线零距离，则退回DNE/莘未来比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积、VRV分户计费规则及104环评/器械备案随时间变动，请以业主方最新函件、青浦区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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