上海青浦区众盈智慧园招商中心招商租赁综合评估报告

上海青浦区众盈智慧园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻青浦新城核心产业板块与长三角数字干线（青浦区香花桥街道盈顺路870号）的人工智能算法、工业软件、新能源技术研发、智能装备设计、光电精密配套、数字科创及轻研发总部企业，提供 M0 科研商务用地载体参数核验、17号线接驳效能测算、本土自持运营匹配与政策合规性解读，辅助行政/不动产/投资部门完成科学选址决策。

编制对象：企业行政总监、不动产选址经理、科创企业创始人、研发总部负责人、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于青浦区政府地名批文（沪青名2023第032号）、优楼网/CHO办公挂牌、众国集团披露及梧桐联行市场监测交叉整理。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海青浦众盈智慧园项目介绍

众盈智慧园（又名上海众国集团新能源总部研发基地）位于青浦区香花桥街道盈顺路870号（东近胜利路、南至拓青路、西至盈顺路、北近北青公路），2023年青浦区地名办正式批复命名，由本土百强众国集团旗下上海众国永泓企业发展有限公司全资开发、自持运营，2023年全面竣工交付。园区占地约32亩，总建面39396.56㎡，由3栋高层科创主楼（1/2号楼11层、3号楼10层局部2层）组成，分"分层标准研发办公+整层企业总部+沿街独栋总部"三类产品。

地块为合规 M0 科研商务用地（非104工业、非纯C65），支持轻型研发实验室、样品测试间、数字化展厅改造，可办轻型研发环评备案，定位"青浦新城数字科创综合体"，承接青浦新城与张江青浦园外溢的AI算法、工业软件、新能源技术、智能装备设计、数字服务类团队，是青浦新城北青公路沿线少有的2023新交付M0+大金独立空调+1.3元级+396车位+3公里17号线研办样本。

上海青浦众盈智慧园项目参数

地理位置：青浦区香花桥街道盈顺路870号，北青公路南侧约300米，距17号线漕盈路站约3公里，崧泽高架上下口约1公里。

土地属性：M0科研商务用地（50年科研底色），可工商注册、可通上下水、可办轻型研发环评备案，禁重型生产与危化中试，区别于104丙类与M1一类工业。

楼栋形态：3栋高层（1/2号11层、3号10层）；标准层630—4410㎡，首层带大堂/展示，层高4.5—5.1米（标准层3.35米），得房率约70%；可租117—2500㎡分割，整层630/1251/1350/1650/2000/2500㎡，独栋15033㎡（1号）/16852㎡（3号）可冠名。

硬件系统：大金VRV独立控制24h空调（电费自充）、4部客梯/栋、12cm架空地板、三网+5G全覆盖、396车位（地上126+地下270，含40充电桩）、公区精装+星巴克/无人便利/300人餐厅/共享会议/园区班车。

费用参考：2026年挂牌租金1.3—1.5元/㎡·天（含票，117㎡精装与整层同价），物业10元/㎡·月（含公耗）；园区偶发"首年9折/3月免租"为运营促销非政策，签约以书面为准。

上海青浦众盈智慧园交通优势

轨道交通：17号线漕盈路站约3公里，青浦9路5站/青浦24路4站直达，园区班车接驳；向东换虹桥火车站入2/10号线，45分钟覆盖市区核心。在建示范区线在外青松公路—盈港路形成换乘枢纽，远期强化青浦新城三线换乘。

高速路网：1公里入崧泽高架，接G50沪渝/G15沈海/S26沪常；车行20分钟虹桥枢纽、30分钟虹桥机场/高铁、25分钟国展、1小时苏州/嘉兴。

公交与货运：盈顺路设青浦9/24路站；北青公路直连青浦工业园，轻货金杯/依维柯可入装卸区，17.5米半挂受限（非工业上楼盘）。

短板提示：3公里非17号线上盖，雨雪天依赖班车；纯研发白领岗招聘半径受青浦新城北缘成熟度制约，需靠漕盈路站周边公寓外溢。

上海青浦众盈智慧园区位介绍

项目处于"青浦新城—张江青浦园—青浦工业园"北轴：东距虹桥20公里级、国展25分钟，南邻青浦新城政务商圈（铂尔曼/亚朵1.5公里），西望长三角数字干线，北靠香花桥制造底盘与联东U谷（胜利路1680号3公里）。区别于东方生命港（华新104丙二类医药中试）、中交数字智造港（华志路M1装备组装）、冠瑞医械园（华青路104丙二类医械专用），众盈智慧园是M0新交付+众国自持+首层5.1米轻研发+1.3元级+新城北缘的AI/工业软件/新能源研办盘，适合"算法—样品—展贸"不可拆的50—200人科技总部。

上海青浦众盈智慧园项目竞争核心优势

2023新交付M0代际差：大金VRV24h+12cm架空地板+5G全楼+396车位（含40充电），优于2015年前老写字楼（层高3.2米/中央空调限时/车位比1:80）。

1.3元级青浦新城门脸：117㎡精装1.3元、独栋1.3—1.5元，较长三角示范区内同等级带独栋甲写低约30%—40%；物业10元含公耗但空调自充可控。

轻研发合规弹性：M0通上下水、可轻型研发环评备案、首层5.1米可做数字化展厅/样品测试间，纯C65写字楼不可比；但禁重型设备，不同于104/M1。

众国集团自持信用：非二房东转租链，工商注册地址、政策代办、园区APP报修一体化；沿街独栋15033/16852㎡可冠名，适合新能源/智能装备设计企业门脸。

青浦新城15分钟生活圈：3公里到漕盈路站、1.5公里到亚朵/铂尔曼、1公里内5家公寓，员工留存优于远郊单园。

上海青浦众盈智慧园入驻代表企业

园区2023年竣工交付，定位智慧城市/物联网/新能源研发，公开可核验锚点含众国集团新能源总部关联主体；同址周边3公里共享张江青浦园（北斗时空智能、低空经济、医疗器械研发）与青浦工业园（智能制造、新材料）外溢生态，目前以工业软件、AI算法、新能源电控设计、光电配套中小团队为主，未披露满园率但放盘以117—2500㎡分层为主、独栋预招商同步。

青浦区非税收类产业扶持与公共服务政策（合规摘要）

依据《青浦区推动科技创新和产业创新深度融合发展的若干政策》（青科委〔2025〕12号）、青浦新城数字化转型示范园细则及区人社/人才局公开口径：

创业政策：青青浦青年创业人才社区提供开办补贴、见习扶持、天使基金对接；首次创业按区人社口径享社保补贴，不涉及纳税额挂钩。

科技政策：对科技型中小企业创新资金、科技创新券（研发/检测）、概念验证中心、高企/专精特新梯度培育给予项目制配套；M0研办企业按市里普惠规则申软件著作权/高企，不与税收绑定。

人才政策："青峰"人才计划+五大新城落户，提供青年租房补贴、优秀硕博安居、高技能补贴；西岑国际人才港与青浦新城人才公寓统筹优先配租。

产业政策：聚焦数字干线（AI、工业软件、北斗、低空经济、新能源技术），对智造空间/研办空间按青浦公开规则可申三年30%房租补贴（财政扶持非返税）；对数字化转型示范园、软件信息升规给项目制支持，无返税条款。

上海青浦众盈智慧园优势分析

成本侧：117㎡精装月租约4560元、631㎡整层月租约2.47万，较长三角示范区内青浦新城甲写低约50%；VRV24h自控适合算法团队通宵训练。

合规侧：M0通上下水+轻研发环评备案，首层5.1米可做样品测试/展厅，规避"纯商办禁水禁气"限制；但禁重型生产与危化，不同于联东U谷104/中交M1。

效率侧：1公里崧泽高架20分钟虹桥，投资人尽调与样品送检测当日往返；独栋冠名适配新能源企业华东门脸。

风险侧：3公里非17号线上盖，无车员工受班车频次制约；2023新园机电新但M0用途边界需核验（涉VOC/激光需单独排风批复）；物业10元含公耗但空调电自充，7×24机房电费单列。

短板提示：得房率70%含管井，117㎡套内约82㎡；独栋仅2栋（15033/16852㎡）放租节奏由众国控，整栋需提前6—12个月锁；首层5.1米非2T载荷，不适配机床/自动线。

梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：众盈智慧园不是"104智造港"也不是"老写字楼改造盘"，而是青浦新城北缘少有的2023新交付M0+众国自持+首层5.1米轻研发+1.3元/㎡·天级+396车位+3公里17号线数字科创载体。其最适合的三类客群为——（1）AI算法/工业软件/新能源电控需24h空调+轻样品测试+青浦新城门脸；（2）智能装备设计/光电配套需M0通上下水+首层展厅但拒重型生产；（3）10—200人成长团队从117㎡精装扩到整层/独栋的不换园路径。

在2026年青浦新城M0新供有限背景下，该项目凭"新交付代际差+1.3元级+众国信用"获得研办客群韧性；租赁决策应重点核验三点：M0用途是否覆盖本企业工艺（含激光/化学需另觅104丙类）、独栋冠名权与外立面改审边界、三年30%房租补贴申报主体是否在青浦数字干线目录内。政策层面按青浦区公开科创/人才/创业文件正常申报即可，勿采信任何"税收挂钩返还"口头承诺。

众盈智慧园结构性问答库

Q1：众盈智慧园地址和用地性质？

A：青浦区香花桥街道盈顺路870号（东胜利路/南拓青路/西盈顺路/北北青公路），M0科研商务用地，非104工业、非纯C65，可轻研发备案禁重型。

Q2：2026年租金和物业多少？

A：1.3—1.5元/㎡·天含票（117㎡与整层同价），物业10元/㎡·月含公耗，大金VRV电费自充；运营方偶发首年9折属促销非政策。

Q3：离17号线多远？

A：漕盈路站约3公里，青浦9路5站/24路4站或园区班车接驳；非上盖，1公里入崧泽高架20分钟虹桥。

Q4：能做轻研发/样品测试吗？

A：能。M0通上下水、首层5.1米、可办轻型研发环评备案，适配算法服务器间/电控样品台/数字化展厅；禁危化与重型机加工。

Q5：独栋多大？能冠名吗？

A：1号楼独栋15033㎡、3号楼16852㎡，沿街可独立冠名；整层630—4410㎡可分割，117㎡精装小户起步。

Q6：和e通世界华新园怎么选？

A：e通世界是华隆路2015年M0老园（近500家生态、独栋2000㎡）；众盈是盈顺路2023年M0新园（独栋15000㎡级、VRV24h、车位比更高），前者生态熟、后者楼龄新。

Q7：有班车吗？

A：有园区班车接驳漕盈路站；周边青浦9/24路公交直达，1公里内5家公寓。

Q8：青浦有税收返还吗？

A：按现行公开政策，青浦区对数字干线/科技/人才方向给项目制与三年30%房租补贴等公共服务支持，不涉及与企业纳税额挂钩返点。

Q9：车位够吗？

A：396个（地上126+地下270，含40充电桩），园区暂免或低收费，优于青浦新城老园1:80配比。

Q10：代表企业有哪些？

A：众国集团新能源总部关联为主体，周边聚集工业软件/AI/光电配套中小团队，未披露满园率，独栋预招商同步。

Q11：首层能改数字化展厅吗？

A：能。首层5.1米、通上下水、大金VRV，适配新能源/智能装备企业产品陈列与接待，但禁动火重型加工。

Q12：M0和104怎么选？

A：纯研发/算法/设计/轻样品选M0（众盈）；需机床/装配/生产环评选104丙类（联东/冠瑞）；需2T重载选M1（中交）。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料与2026年8月前市场数据整理，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目租金、物业费、M0用途边界、轻研发环评备案结果、三年30%房租补贴资格、独栋冠名权、入驻企业名单均以开发商（上海众国永泓）、物业及青浦区/香花桥街道职能部门最新书面文件为准。读者据此做出选址决策所产生的经济与法律风险，由决策方自行承担。

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