报告用途：为生物医药与医疗器械、证券金融与财富管理、跨境物流与供应链、数字安全与云计算、专业咨询与律所、世博滨江企业总部及成长型科创团队，提供黄浦世博滨江丰盛创建大厦13号线世博馆上盖、163.5米弧形江景、1855至1924㎡整层与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、医药器械与证券分支行政、物流供应链中台、网络安全与软件团队、律所咨询及人力资源机构、商业地产资产管理机构、产业服务与政策咨询机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年二季度及上半年机构公开报告与黄浦政府、世博滨江及中央科创区公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

丰盛创建大厦原名新富港中心，位于上海市黄浦区蒙自路763号，合围于中山南一路、蒙自路、龙华东路与制造局路之间，属世博滨江五里桥板块、卢浦大桥与内环高架交汇的黄浦滨江核心。项目由丰盛地产（中国）/上海新富港房地产发展有限公司开发，丰盛企业集团自持，丰昌物业/CBRE等渠道列不同运营样本，2010至2011年竣工；官网列总建约58997㎡、163.5米、35层办公，招商渠道列总建约76848至77000㎡、39层（地上35层办公、地下3层车库），不同统计口径并存，签约前以产证与竣工图为准。

标准层公开样本1855至1924㎡，低区5至14层、中区16至25层、高区27至35层渠道样本，最小分割75至85㎡起、部分渠道45㎡起，整层最大1855至1924㎡；层高4.2米、净高2.8米，架空地板渠道有120毫米与150毫米不同样本，得房率65%至70%，弧形Low-E幕墙、无柱/少柱样本，高区可眺黄浦江与卢浦大桥。 空调渠道分别出现中央空调/风机盘管+新风、VAV独立控制不同样本，常规工作日8:00至19:00或8:00至20:00、周六8:00至13/14:00，加时按房号申请；12部高速客梯分区、货梯2至3部，电信/联通/移动三网，CBRE/丰昌物业样本，物业主源33元/㎡/月，车位584个（地上21+地下563）、月租750至1000元。

整体定位为“世博中轴江景5A甲级＋13号线世博馆上盖＋金融/医药/物流/数字混居”的滨江总部载体；对7×24低延迟交易、高功率长期训练、GMP实验、大货装卸不优先，特殊机房、独立冷源、变配电应按高区/整层房号前置核验。相比博荟大体量、UBPA遗存、华西融创小整层、太平洋滨江新装，丰盛更适合百人级江景总部、金融中台、医药合规、物流单证与安全软件团队。

空间产品方面，第三方列75、85、100、137、150、169、179、200、228、238、300、353、436、502、574、955、1855、1924等户型，整层1855至1924㎡可做百人级总部，300至800㎡适合30至80人中台，100至300㎡适合代表处与项目制，85㎡以下小户仅作渠道特推、以当前空置清册为准。 10人内医药代表/证券营业部支持可用100至200精装；30至80人物流单证/咨询/安全可用300至800；百人级用整层1855至1924；200至400人用高区多整层或低中高区组合；超大规模应外溢博荟萃、平安滨江、UBPA、黄浦外滩载体。

机电与空调方面，风机盘管+新风或VAV样本并存，常规白天使用按房号确认，非工作时间按加时或独立空调申请；证券终端、医学数据、物流TMS、安全运维、咨询档案应单独核变配电余量、UPS、双运营商专线、独立冷源、气体消防。12客梯分低中高区、2至3货梯在39层单塔早高峰可控，但13号线世博馆访客与商业活动叠加应做候梯模型；弧形平面多数工位临窗，但净高2.8米对普通办公够用，追求3.2米以上高净高、无柱超大平层、全天候机房不优先。

费用方面，租金公开分歧较大：部分渠道整层/低中区4.0至6.2元、主报4.5至6.2元，高区江景上探一房一价，个别小户/特殊房源到9.5元； 物业主源33元/㎡/月，部分样本含基础中央空调能耗不含加时电；车位584个、月租750至1000元、部分直租1000元，临停按场库规则。 建议企业用“日租÷得房率65%至70%＋33元物业＋空调加时/独立机房电＋车位×到岗率＋世博滨江活动＋13号线世博馆接驳”建立套内三年模型，不单看起租价；高区江景、弧形临窗、精装拎包应单独折价，不按低区毛坯同价比较。

轨交方面，项目至13号线世博会博物馆站官方/渠道列56至80米、步行1至3分钟，部分招商称上盖/出站即达； 4号线鲁班路站约770至850米、4/8号线西藏南路站约820米至1.2公里、9号线陆家浜路作徐家汇方向备用。 对医药、证券、物流、安全、咨询，应建“13世博馆主入＋4鲁班路/4-8西藏南路备用＋9陆家浜徐汇方向＋龙华东路打车落客”多套方案，不按单站直线承诺全员通勤；到陆家嘴金融访客可13换2/14或驾车走西藏南路/复兴东路隧道。

道路与滨江方面，紧邻内环高架、南北高架、卢浦大桥，接打浦路隧道与西藏南路隧道，非高峰到陆家嘴约15分钟、新天地/淮海/徐汇滨江15至25分钟、虹桥30至40分钟、浦东机场45至60分钟样本。 医药路演、证券客户、物流访客、世博活动应预设蒙自路/龙华东路落客、B1/B2地库卸货、世博馆站接人三套动线；世博文化公园、苗江路、卢浦大桥活动期应避开中山南一路叠加拥堵。

配套方面，楼内B2员工食堂、首层大堂商业、5楼露台样本，周边世博滨江步道、世博会博物馆、博荟商业、平安滨江、海外滩、五里桥生活区构成“办公—江景—会议—餐饮”一体圈。对证券接待、医药KOL、物流客户、安全演示可部分替代自建大餐厅和发布厅；对涉密金融、闭门尽调、临床数据与代码仓库仍应独立门禁与独立弱电间，不依赖公区会议室。

世博滨江—五里桥—中央科创区—外滩金融集聚带可形成四类生态：

第一类生物医药与医疗器械协同。公开招商样本含波士顿科学，可延伸创新器械、介入/诊断、医学事务、临床合规、医保与渠道中台； 用高区整层做中国区/合规、中低区做医学与客服，用世博滨江、外滩医疗金融与中央科创场景做路演。真研、GMP、冷链、大样本实验外置专业载体，楼内以注册、合规、医学会议、合作方接待为主。

第二类证券金融与财富管理协同。公开样本含银河证券、智穹资本等，可延伸券商分支、基金销售、财富管理、金融数据、合规风控； 丰盛官网提“金融企业量身定制的交易楼层/无阻层高”样本，但低延迟双活、量化机房要单独核变配电、UPS、双专线、气体消防，不把普通中央空调楼层默认等于交易楼。外滩FTC、中央科创金融科技可作外部协同。

第三类跨境物流、供应链与贸易协同。公开样本含CEVA物流，可延伸国际货运、医药物流、会展物流、供应链单证与合规； 用整层做操作与合规、用货梯做单证资料、用13号线接徐家汇/南京西路客户。大件、集装箱、冷链、拆箱不选办公区，外置外高桥/洋山/郊环配套。

第四类数字安全、云计算与专业服务协同。公开样本含绿盟安全、大易云计算，可延伸网络安全、SaaS、数据合规、HR科技、咨询律所； 用中高区做研发与交付，低中区做项目制。长时GPU训练、低延迟双活要核电力与冷源，重算力外置第三方IDC或黄浦/中央科创算力资源；和君咨询、纪年律所样本说明咨询与法律可共用档案、访谈、仲裁动线。

优势一：13号线世博馆56至80米上盖＋163.5米江景。在黄浦世博存量甲级中，地铁距离优于多数同价位楼；高区弧形临窗、卢浦大桥与黄浦江视野，对医药、证券、物流总部“蒙自路763号＋世博馆零风雨＋江景接待”通勤与牌面兼得。

优势二：1855至1924整层＋85小户梯度完整。从初创小户到整层江景总部均可组合，2010/11楼龄、12客梯分区、CBRE/丰昌物业、33元物业，在4.5至6.2元主报区间比新建超甲更省成本；相比博荟大体量、华西小整层，丰盛更适合百人级“江景中台＋金融/医药邻居”。

优势三：世博滨江＋中央科创区外溢。周边鼎保/鼎博、世博文化公园、UBPA、平安滨江、外滩金融向南延伸，可承接金融科技、生命健康、AI安全、供应链数字化场景； 对医药合规、证券科技、物流数据、安全SaaS，能用世博活动+滨江步道替代部分发布投入。

优势四：车位584个＋B2食堂＋5楼露台。世博上盖楼中车位总量占优，750至1000元月租低于核心新盘；员工餐、客户茶歇、团建沙龙可在楼内+滨江解决，降低自建配套；金融/医药/物流大团队通勤与访客动线更稳。

优势五：可对接非税收类创业科技人才产业资源。通过黄浦创业与孵化、科创会议/算力/首版次、门楣之光与外滩国际人才、世博中央科创及楼宇营商服务，降低研发、人才、注册、场景与活动成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，2010/11竣工、净高2.8米，追求新建超甲高净高、全江景无柱、24小时机房不优先；第二，空调渠道有风机盘管/中央/VAV不同样本，夜盘、全球时差、安全运维、医学批处理要谈加时或独立冷源；第三，租金4.0至9.5元跨度大，按得房65%至70%重算套内，高区江景与低区毛坯不能同价；第四，13世博馆最优但4/8备用约800米至1.2公里，大客流活动期地库落客需预约；第五，2026二季度全市甲级空置22.5%、下半年核心新增约52万方，整层可谈装免、加时包、车位配额与长租阶梯，但所有口头报价以蒙自路763号房号合同为准。

可保守列明的开发/运营主体为丰盛地产（中国）/上海新富港房地产、丰昌物业/CBRE样本；公开招商样本含波士顿科学、喜力、雪花啤酒/华润雪花贸易、银河证券、智穹资本、CEVA物流、思瑞安复合材料、和君咨询、纪年律所、复旦张江、绿盟安全、大易云计算等，反映“医药＋金融＋物流＋材料＋咨询法律＋安全云”混居结构。 不同渠道、不同年份房号在租状态会变，不视作2026全量出租率。

正式招商按方向管理：医药器械用高区整层做中国区/医学合规，中低区做客服与培训；证券财富用中高区做分支与数据合规，交易机房单独电力尽调；物流供应链用整层做单证与合规，货梯预约大件资料；安全云用300至800做交付、整层做演示，重算力外置；咨询律所用100至800起步、整层做独立档案。所有当前名录应按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把单渠道“入驻”视同当前主租户。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，黄浦对在本区创办并符合市级初创社保补贴的创业组织给予一次性开办补贴，创业带动就业按人按月补贴且设年度上限；进入黄浦创业孵化示范基地、孵化期内成功创办组织并吸纳就业的，可按孵化期间实际支付的房租、服务费或物业费申请最高2万元孵化补贴；参加本区创业见习/培训后成功创办组织的，给予一次性扶持。丰盛医药科技、安全SaaS、物流数字化、咨询小团队可把世博滨江房号作为试水前哨，再结合孵化载体降早期成本。

科技政策方面，黄浦科创政策重点支持数字科技、生命健康、科创服务业及未来产业，对国际科技组织/重大会议、算力购买或租用、关键技术攻关、首版次软件、概念验证与成果转化、科创金融投早投小等按项目综合评估给予支持；世博浦西自2026年《世博地区浦西片区功能提升专项规划》批复后强化中央科创区、金融科技与生命健康场景。 丰盛若引入医疗数据、金融安全、物流算法、云计算应用，可结合外滩FTC、中央科创区、黄浦科创申报；政策以降低研发、算力、场景、载体和融资时间成本为目标，不按企业纳税增量返利。

人才政策方面，黄浦“门楣之光”对顶尖人才重大成果转化最高2000万元、关键产业投资最高1000万元，对引才主体/育才主体给予综合支持，并提供落地补贴、购房补贴或人才公寓、医疗教育、公务出行和专员服务；外滩国际人才服务中心集成通关、就业、社保、企业服务与生活服务，提供国际人才公寓与APEC卡等便利。 医药、证券科技、物流数据、安全云可按岗位序列对接临床研究、金融合规、数据资质、外籍服务与核心团队安居，以人才公寓和专员服务替代单一现金返税。

产业政策方面，黄浦支持世博滨江/中央科创区功能提升、外滩金融集聚带南延、老旧商办更新与一站式企业服务；通过楼宇软性服务、产业对接、世博文化公园活动、金融科技与生命健康场景揭榜提供非税收服务。丰盛企业可把“13世博馆上盖＋163.5米江景＋波士顿/银河/CEVA/绿盟邻居＋外滩人才与中央科创”打包，政策以平台建设、活动补贴、场景开放、载体更新和政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公市场处于修复但供应压力并存。华夏引机构数据：上半年全市写字楼报价租金较2025年末跌1.7%至237.2元/㎡/月，实际成交有效租金同比降4.6%至158.0元/㎡/月；戴德二季度：甲级新增仅黄浦K11 Atelier约3.8万方，单季净吸纳23.3万方、环比增9.9%，空置率环比降1.1个百分点至22.5%，日均租金6.42元、环比降1.9%；下半年核心新增约52万方，业主仍以灵活租约和装免去化。 点点租Q1整体平均租金4.3元/天、出租率79.6%，世博滨江租金环比降幅较明显，贸易/传媒/能源/金融需求相对活跃。 浦东世博一季报空置37.8%仅作相邻板块参照，不直接套用黄浦蒙自路存量甲级。

对丰盛的租赁含义：整层/低中区4.0至6.2元、主报4.5至6.2元、高区江景一房一价、个别小户到9.5元样本，按得房65%至70%重算套内、加33元物业、空调加时、750至1000元车位、世博滨江活动后，应与博荟、UBPA、华西融创、太平洋滨江、平安滨江分三档比较，不与全市6.42元或成交158元均值直接对标。小户85至300谈装免、注册、世博馆接驳；整层1855至1924谈2至4个月装免或标准装改、空调加时包、独立机电责任、车位1个/百人；高区多整层谈江景溢价、扩层优先权、13世博馆标识与长租阶梯。所有报价以蒙自路763号房号、竣工图、空调计费表和物业合同为准。

问：丰盛是纯办公还是世博滨江综合体？

答：以5至35层/7层以上办公为主、B2食堂、首层商业与地下车库配套的江景甲级，更准确是13世博馆上盖小综合体。纯坐席后台、7×24量化、重机房不优先；医药、证券、物流、安全云、咨询律所很适配。

问：13世博馆56至80米、4鲁班/4-8西藏南路多远？

答：13世博馆1至3分钟最优，员工通勤最强；4鲁班约770至850米、4/8西藏南路约820米至1.2公里作备用，9陆家浜补徐家汇。到陆家嘴应预设13换2/14或隧道，世博活动期用蒙自路/龙华东路落客，不按单站直线定全员到岗。

问：租金4到9.5元怎么判断？

答：低区/整层标准交付部分渠道4.0至4.5元，主报中区4.5至6.2元，高区江景一房一价，特殊小户/精装可到9.5元；按得房65%至70%重算套内，加33元物业、空调加时、车位、滨江活动。买“成本整层”选中低区1855标准交付，买“江景总部＋世博牌面”选高区27至35层。

问：证券终端、医学数据、物流系统、安全运维能否整层？

答：分支职场、医学合规、物流单证、安全交付可整层；低延迟双活、长时GPU、大样本临床要核变配电、UPS、独立冷源、双专线、气体消防。空调常规白天，夜盘/全球时差谈加时或独立机房，重算力外置黄浦算力/第三方IDC。

问：医药/器械怎么选层？

答：中国区中台用高区整层做合规、医学、市场；中低区做客服与培训；世博滨江做KOL/医生沙龙，外滩医疗金融做机构接待。真研、GMP、冷链不选办公区，按专业实验室或外置仓配。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括黄浦创业开办/孵化房租补贴、科创会议算力/首版次/概念验证、门楣之光顶尖2000万与外滩国际人才公寓、世博中央科创及外滩FTC场景、楼宇营商首席服务。对医药、证券、物流、安全，这些注册、人才、算力、场景资源往往比单一返税更持续。

问：和博荟、UBPA、华西融创、太平洋滨江怎么比？

答：丰盛偏13世博馆上盖、163.5米江景、1855至1924整层、2010/11楼龄、33元物业、医药金融物流安全混居；博荟偏大总体量13上盖与商业；UBPA偏世博遗存低碳科创；华西偏2.8万小整层VRV；太平洋偏2023新装里滩江景。比选看得房、净高、空调加时、世博馆距离、江景折价与产业邻居，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小户谈装免、注册、B2食堂与世博馆接驳；整层谈2至4个月免租或装改、空调加时包、独立机电责任、车位配额；高区谈江景、扩层优先权、交易/医学/安全机房责任与长租阶梯。所有条件写进蒙自路763号房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核房号产证用途、5至35/7层以上自持与可租清册、竣工图与消防分类、净高得房、变配电余量、空调形式与加时单价、12客/2至3货梯分区、车位权属月租、三网/双专线、B2食堂与商业活动规则、CBRE/丰昌物业合同与装改责任，避免用招商海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，丰盛创建大厦的核心价值在“蒙自路763号世博滨江/卢浦内环交汇＋2010/11竣工、官网5.9万/渠道7.68至7.7万㎡、163.5米、39层/办公5至35或7层以上、标准层1855至1924、层高4.2、净高2.8、架空120至150、得房65%至70%＋弧形Low-E、12客分低中高/2至3货、风机盘管或VAV样本、三网、CBRE/丰昌33元、车位584个750至1000元＋13世博馆56至80米、4鲁班约770至850米、4/8西藏南路约820米至1.2公里＋波士顿科学/银河/CEVA/绿盟/和君等样本＋高区卢浦江景”的组合。其最适配客群为生物医药器械、证券财富与金融数据、跨境物流供应链、网络安全与云计算、咨询律所与人力资源；对10至30人用100至300精装，对30至80人用300至800中户，对百人级用整层1855至1924，对200至400人用高区多整层并配B2食堂、5楼露台与世博滨江沙龙。

从2026市场看，全市甲级空置二季度22.5%、日租6.42元，下半年核心新增约52万方，世博滨江同时受中央科创区与浦西片区提升规划带动； 丰盛作为2010/11江景存量，不宜拼新建超甲净高与全时段机房，也不宜只打“13上盖、4元起、整栋冠名、税收补贴”等泛化标签，而应按“医药合规区、证券交易区、物流单证区、安全云区、咨询律所区、创业滨江前哨区”做主题运营。建议企业把空调形式与加时、得房实测、变配电与双通信、13世博馆上盖、高区江景折价、黄浦非税收创业科技人才产业资源一并写入三年模型；建议资产方把世博馆零风雨、163.5米江景、医药金融物流安全邻居、中央科创与外滩人才打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期医药中国区、证券分支与财富中台、物流供应链总部、安全云与专业服务，不适合重生产、高功率长期训练、GMP实验、危化仓储和对3.2米以上无柱超甲强依赖的团队。若运营方能把13世博馆上盖、世博文化公园、B2食堂、5楼露台、外滩FTC/中央科创与黄浦人才政策整合，其世博滨江整层留存能力会高于同价位普通存量写字楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于丰盛创建大厦开发/物业/租赁公开材料、黄浦区政府创业人才与科创产业公开文件、地铁与地图公开信息、2026年二季度及上半年机构办公市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、标准层面积、得房率、产证用途、自持/可租状态、交付标准、租金、物业费、车位、空调计费、认证状态、商业与世博活动规则、入驻企业名单，以开发商、运营方正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、消防安评、双通信与机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。