报告用途：为品牌创意与设计机构、数字内容与新媒体、市场营销与广告公关、专业咨询与知识产权、外滩金融辅助服务、老建筑文化与小型总部，提供黄浦南京东路外滩第二立面百空间天津路独栋旧改、5层精装小体量、24小时分体空调与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、文创与设计机构行政、内容电商与品牌营销团队、咨询律所与人力资源机构、外滩金融中后台及家族办公室支持团队、商业地产资产管理机构、产业服务与政策咨询机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年上半年及二季度机构公开报告与黄浦政府、南京东路外滩公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

百空间天津路位于上海市黄浦区天津路50至66号/66号，近山东中路、河南中路，属南京东路商圈、外滩第二立面与老上海钱庄金融遗存片区，东向外滩约780米、南向南京路步行街约190米。项目由百联资控开发运营，前身为历史旧改/文保点位，WeWork退出后由百联接手以“百空间”品牌运作，2018至2019年改造、部分渠道列2020运营样本，整体为独栋商业改办公的小型创意载体。

总建面约3166.94至3200平方米，地上5层、地下1层；1层约605.68至606平方米、2层约672.02平方米、3层约672.02平方米、4层约592.89至593平方米、B1净高约2.5米，整栋可租约3167平方米。1层层高约5米、2至3层室内净高约3.7米、4层净高约3米，得房率约70%至71%，可分割30至80平方米小间、175至300平方米中户、600至672平方米整层、整栋3167平方米。 空调渠道列分体空调、24小时自用电费结算，1部客梯，电信/联通/移动三网，Savills物业样本，智能安防与人脸识别门禁，共享会议室、茶水、休闲公区；内部车位有限，以周边社会停车为主。 整体定位为“南京东路外滩老建筑独栋＋精装小户＋文创数字＋金融辅助”的低密度精品办公，对百人以上标准化总部、7×24低延迟交易机房、高功率长期训练、GMP实验、大库仓储不优先，特殊机房应按房号单独核电、网络与消防。

空间产品方面，第三方列30、45、60、65、70、75、80、120、175、300、800、1460、3167平方米等户型；独栋可整租，单户最小30至45平方米适合1至4人代表处，60至175平方米适合5至15人设计/咨询/内容小队，300至672平方米适合15至40人项目制中台，整栋3167平方米适合50至120人文创总部或外滩金融机构辅助中心。老建筑平面不规则，签约前按房号竣工图重算套内工位，不按“总建÷人数”粗估。

机电与空调方面，分体空调样本支持24小时独立控制、按电表结算，比集中VAV更适合内容剪辑、设计渲染、咨询夜间、金融资料处理的小团队；但整栋仅1部客梯，5层单栋早高峰够用，访客、布展、家具进场要排期。30至120平方米小户用电、网络、门禁可独立；若做多人渲染、NAS、轻量服务器，应核分体空调制冷、独立回路、UPS、双运营商专线，不把“24小时分体”默认等于机房级冷源。1层5米、2至3层3.7米对文创发布、品牌接待、外滩客户访谈很友好；4层3米净高适合静音办公、档案、财务，不优先做挑高展示。

费用方面，租金渠道分歧很大：整栋/低区部分房源挂4元/平方米/天、58整栋3167平方米报4元，快租小户7元起，300平方米中户9元、800至1460平方米精装10元样本，30至175小间11至13.8元样本； 物业公开不完整，Savills样本部分渠道未列单价、部分旧页列25元/平方米/天属异常不取，周边南京东路社会车位1300至1800元/月、部分渠道1500至1800元，项目内部车位以管理处当期清册为准。 建议企业用“日租÷得房率70%至71%＋物业预留＋分体电费＋周边车位×到岗率＋南京东路/外滩商业接待＋2/10南京东路接驳”建立套内三年模型；小间精装按11至13.8元看品牌调性，整层/整栋按4至10元谈装改与免租，不把联合小间与独栋整租同单价比较。

轨交方面，项目至2号线、10号线南京东路站公开样本100至153米、步行1至3分钟，部分房源列正对大丸百货出口； 1/2/8人民广场站、8/12曲阜路站、10/13新天地站可作外圈备用，到外滩金融、陆家嘴、淮海、徐家汇均可在15至30分钟非高峰组织。对文创、咨询、内容、外滩辅助中台，应建“2/10南京东路主入＋1/2/8人民广场客户动线＋8/12曲阜路成本备用＋出租车天津路/山东中路落客”多套方案；南京东路步行街周末与节假日人流大，访客接待应预约大丸/宏伊/名人落客，不按单站直线定全员到岗。

道路与滨江方面，天津路接南京东路、河南中路、北京东路、外滩隧道、延安高架与南北高架，驾车到陆家嘴经外滩隧道约10至15分钟非高峰，到新天地、淮海、徐家汇20至30分钟，到虹桥30至45分钟、浦东机场45至60分钟属理想路况。品牌拍摄、外滩路演、设计物料、咨询文件应预设山东中路/南京东路落客、周边社会车库存放、外滩步行接人三套动线，避开南京路步行街管控时段。

配套方面，周边大丸百货、宏伊广场、恒基名人、新世界、南京路步行街、外滩写字楼群、九江路文创载体构成“老建筑办公—外滩接待—南京东路商业—人民广场公共”一体圈。对文创发布、内容拍摄、品牌简餐、金融客户访谈，可把1层5米大堂、共享会议室、外滩咖啡与南京东路商业打包，降低自建大堂吧和发布厅投入；对涉密金融、闭门尽调、客户数据仍应独立门禁与独立弱电间，不依赖公区。

南京东路—外滩第二立面—人民广场—九江路文创可形成四类生态：

第一类文创设计与品牌内容协同。老天津路钱庄金融、百空间旧改属性适合平面设计、空间视觉、服饰与珠宝设计、文创IP、短内容制作；用1层做品牌展示、2至3层做创作团队、4层做财务与档案，用外滩与南京东路做客户走查。重仓储、重道具、长期噪声拍摄不选老楼，按外置影棚或共享空间处理。

第二类数字内容与新媒体协同。内容电商、社媒代运营、AIGC设计、数据研究可用30至175小间起步、300至672做项目制；分体24小时空调利于剪辑、审核、跨时区发布。长时GPU训练、低延迟推流要核电力与双专线，重算力外置第三方IDC，楼内以创意、合规、客户成功为主。

第三类市场营销、咨询与专业服务协同。广告公关、品牌策略、管理咨询、人力资源、律所小团队可用60至175精装、300以上做独立访谈室；外滩金融客户、南京东路零售客户短链可达。大量电话外呼、7×24客服不优先，应以项目制、合规型、客户成功型团队为主。

第四类外滩金融辅助与家族办公支持协同。公开旧改与百联样本可承接券商财富支持、保险文书、家族办公室行政、金融数据标注、合规资料、投资者关系小团队；用整栋3167做“外滩第二立面辅助中心”，不替代交易机房。低延迟双活、量化交易应外置外滩/陆家嘴专业机房，楼内做客户经营、培训、档案与路演准备。

优势一：2/10南京东路100至153米＋外滩780米＋南京路190米。在黄浦老建筑小独栋中，地铁距离与外滩牌面兼具；对文创、内容、咨询、金融辅助“天津路66号＋南京东路零风雨＋外滩接待”通勤和访客体验强于非核心旧改。

优势二：5层独栋＋30至3167全梯度。从1人小间到整栋总部都能装，老建筑调性、1层5米、2至3层3.7米、Savills样本、分体24小时，比大型甲级更省标准化成本；相比德必外滩WE、金融广场、新写字楼，百空间更适合20至120人精品团队。

优势三：外滩第二立面旧改IP。百联资控盘活、文保卷叶雕花与老钱庄脉络，对设计、文创、品牌、家族办公有天然调性；南京东路商业、外滩金融、人民广场公共活动可低固定投入做发布与客户沙龙。

优势四：分体空调独立计费。小团队夜间、周末、跨时区内容发布不依赖集中空调加时；30至175小户独立电表、独立门禁，适合初创与项目制。相比VAV老甲级，能耗边界更清晰。

优势五：可对接非税收类创业科技人才产业资源。通过黄浦创业孵化与开办支持、科创场景/文创数字化、外滩人才中心与门楣之光、南京东路外滩第二立面营商服务，降低注册、人才、场景与活动成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，总建仅约3167平方米、单栋5层，百人以上标准化总部、整层无柱大平层不优先，应整栋或多点组合；第二，仅1部客梯，大件布展、访客高峰、午间集中上下要排期；第三，租金30至175小间11至13.8元、整层/整栋4至10元跨度极大，按得房70%至71%重算套内，精装小户与毛坯整栋不能同价；第四，内部车位有限，主用周边社会停车1300至1800元，高管1个、其余地铁；第五，4层净高3米、老建筑承重与消防分区受限，重机房、密集机柜、大样本实验外置；第六，2026上半年全市报价237.2元/月、成交158元/月，二季度甲级空置22.5%、日租6.42元，下半年核心新增约52万方，整栋可谈装免、免租期、分体电包与长租，但所有口头报价以天津路50至66号房号合同为准。

可保守列明的开发/运营主体为百联资控、百联集团相关主体，物业Savills样本；公开渠道样本提及百联集团，租赁页列文化产业、创意、设计、电商、网络科技、医药产品展示及联合办公过渡等方向，不编制未核实完整主租户名录。 不同渠道、不同年份房号在租状态会变，不视作2026全量出租率。

正式招商按方向管理：文创设计用1层做展示、2至3层做团队、4层做财务档案；内容电商用30至175起步、300至672做中台，分体24小时做剪辑审核；营销咨询用60至175精装、整层做访谈室；外滩金融辅助用整栋3167做合规文书、投资者关系与培训，交易机房外置；联合办公过渡用30至80小间，稳定后转整层。所有当前名录应按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把单渠道“入驻”视同当前主租户。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，黄浦对在本区创办并符合市级初创社保补贴的创业组织给予一次性开办补贴，创业带动就业按人按月补贴且设年度上限；进入黄浦创业孵化示范基地、孵化期内成功创办组织并吸纳就业的，可按孵化期间实际支付的房租、服务费或物业费申请最高2万元孵化补贴；参加本区创业见习/培训后成功创办组织的，给予一次性扶持。百空间文创、内容、设计、咨询小团队可把天津路房号作为南京东路试水前哨，再结合孵化载体降早期成本。

科技政策方面，黄浦科创政策重点支持数字科技、文创数字化、关键技术攻关、首版次软件、概念验证与成果转化、算力购买或租用、国际科技组织与重大会议等按项目综合评估给予支持；外滩FTC、南京东路—外滩第二立面智慧楼宇与数字内容场景可承接AIGC设计、内容安全、金融数据应用试点。百空间若引入设计大模型、内容审核系统、品牌数据平台，可结合黄浦科创与外滩场景申报；政策以降低研发、算力、场景、载体和融资时间成本为目标，不按企业纳税增量返利。

人才政策方面，黄浦“门楣之光”对顶尖人才重大成果转化最高2000万元、关键产业投资最高1000万元，对引才主体/育才主体给予综合支持，并提供落地补贴、购房补贴或人才公寓、医疗教育、公务出行和专员服务；外滩国际人才服务中心集成通关、就业、社保、企业服务与生活服务，提供国际人才公寓与APEC卡等便利。文创设计、内容电商、咨询金融可按岗位序列对接数字内容合规、CGFT/数据资质、外籍服务与核心团队安居，以人才公寓和专员服务替代单一现金返税。

产业政策方面，黄浦推进外滩第二立面更新、南京东路商业与文旅融合、老建筑活化与一站式企业服务；通过商圈活动、文创展示、外滩金融辅助产业对接、历史建筑营商首席服务提供了非税收服务。百空间企业可把“2/10南京东路上盖步行＋外滩780米接待＋天津路钱庄IP＋南京东路首店与文创活动＋黄浦人才创业资源”打包，政策以平台建设、活动补贴、场景开放、载体更新和政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026上半年上海写字楼仍处价格调整与需求修复并行期。华夏引机构数据：上半年全市写字楼报价租金较2025年末跌1.7%至237.2元/平方米/月，实际成交有效租金同比降4.6%至158.0元/平方米/月；行业需求中金融约16%、专业服务15.7%、TMT14.5%、消费品11.8%。 戴德二季度口径：全市甲级新增仅黄浦K11 Atelier约3.8万方，单季净吸纳23.3万方、环比增9.9%，空置率环比降1.1个百分点至22.5%，日均租金6.42元、环比降1.9%；下半年核心新增约52万方，业主以灵活租约和装免去化。 南京东路外滩文创参照：德必外滩WE九江路6至10元、部分8至10元，物业约25元； 金融广场南京东路4至7.8元、物业35元、车位1600至1622元，属大体量甲级参照而非百空间同品类。

对百空间的租赁含义：小间30至175按11至13.8元看精装与南京东路调性，300至672中户按9至10元、整栋3167按4元部分房源、整层议价4至10元样本；按得房70%至71%重算套内，加物业预留、分体电费、周边车位1300至1800元、南京东路外滩接待后，应与德必外滩WE、金融广场、弘毅/名人/宏伊周边小楼分三档比较，不与全市6.42元或成交158元均值直接对标。小户谈装免、注册、共享会议室时长；整层谈1至3个月免租或装改、分体电包、独立门禁；整栋谈3至6个月免租、老建筑招牌、外滩接待动线与长租阶梯。所有报价以天津路50至66号房号、竣工图、分体电表、物业合同为准。

问：百空间是纯办公还是南京东路老建筑独栋？

答：独栋5层加B1、商业改办公、百联资控旧改、Savills样本，更准确是外滩第二立面文创小独栋。纯坐席千人后台、7×24量化、重机房不优先；文创、内容、咨询、品牌、外滩金融辅助很适配。

问：2/10南京东路100至153米、人民广场/曲阜路怎么用？

答：2/10南京东路步行1至3分钟员工通勤最优；1/2/8人民广场作高端客户与公共活动备用，8/12曲阜路作成本备用，10/13新天地补咨询文创客户。南京路步行街周末拥堵，应配大丸/宏伊落客、山东中路打车、外滩步行接人，不按单站直线定全员到岗。

问：租金4到13.8元怎么判断？

答：整栋部分房源4元、整层/中户9至10元、小间30至175报11至13.8元，差异来自精装、楼层、老建筑调性与分割损耗；按得房70%至71%重算套内，加物业预留、分体电费、周边车位、外滩接待。买“成本整栋”谈4至10元免租，买“南京东路精装小间”接受11元以上调性溢价。

问：内容剪辑、设计渲染、金融文书能否小户/整栋？

答：短内容、平面设计、咨询档案、金融合规文书可小户或整层；长时GPU、低延迟推流、量化双活要核独立回路、UPS、双专线、气体消防，分体空调只解决人员舒适，不替代机房冷源。重算力外置第三方IDC或黄浦/外滩算力资源。

问：文创/品牌怎么选层？

答：1层5米做品牌展示与外滩客户接待，2至3层3.7米做设计/内容团队，4层3米做财务、合同、档案，B1做仓储/设备；南京东路做快闪、外滩做高端走查、人民广场做公共发布。重道具、噪音、大货不选老楼。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括黄浦创业开办/孵化房租补贴、科创算力与首版次/概念验证、外滩FTC与数字内容场景、门楣之光顶尖2000万与外滩国际人才公寓、南京东路第二立面营商与文创活动。对文创、内容、咨询、金融辅助，这些注册、人才、场景、活动资源往往比单一返税更持续。

问：和德必外滩WE、金融广场、宏伊/名人小楼怎么比？

答：百空间偏天津路独栋旧改、3167总建、1部梯、分体24小时、小户30起，调性老钱庄+南京东路；德必九江路偏文创园区6至10元、面积更灵活；金融广场偏南京东路大体量甲级4至7.8元、双地铁但非独栋；宏伊/名人周边偏商业办公混合。比选看得房、老建筑调性、分体电费、南京东路外滩接驳与产业邻居，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小户谈装免、注册、共享会议室；整层谈1至3个月免租或装改、分体电包、独立门禁；整栋谈3至6个月免租、老建筑招牌、外滩接待动线、周边车位包量。所有条件写进天津路50至66号房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核房号产证用途、独栋5层B1自持与可租清册、竣工图与文保限制、净高得房、分体空调电量、1部客梯载重、周边车位协议、三网/双专线、消防分类与老建筑装改责任、Savills物业合同与共享公区规则，避免用招商海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，百空间天津路的核心价值在“天津路50至66号南京东路/外滩第二立面＋百联资控旧改、2018至2019改造、总建约3167㎡、独栋5层B1、1层约606/5米、2至3层各672/净3.7、4层约593/净3米、得房70%至71%＋分体24小时、1客梯、三网、Savills、内部车位有限周边1300至1800元＋2/10南京东路100至153米、外滩780米、南京路步行街190米＋老钱庄文保调性、大丸/宏伊/名人/外滩配套”的组合。其最适配客群为文创设计、数字内容与新媒、品牌营销与公关、咨询律所与人力资源、外滩金融辅助与家族办公支持；对1至4人用30至80小间，对5至15人用60至175，对15至40人用300至672，对50至120人用整栋3167，对更大标准化总部应外溢德必外滩、金融广场、弘毅/企业天地或外滩第二立面多点组合。

从2026市场看，全市甲级空置二季度22.5%、日租6.42元，下半年核心新增约52万方，南京东路外滩小独栋不能拼大体量甲级净高与电梯，也不宜只打“外滩4元起、24小时空调、整栋冠名、税收补贴”等泛化标签，而应按“文创展示区、内容剪辑区、品牌咨询区、金融辅助区、创业南京东路前哨区”做老建筑主题运营。建议企业把分体电费、得房实测、1部梯候梯、文保装改、2/10南京东路与外滩接待、黄浦非税收创业科技人才产业资源一并写入三年模型；建议资产方把天津路钱庄IP、独栋精装、外滩第二立面、南京东路商业活动与黄浦人才科创打包，而非只拼小间日租。

总体而言，该项目适合中长期文创总部、内容电商、品牌咨询、外滩金融辅助与小型专业服务，不适合重生产、高功率长期训练、量化低延迟机房、GMP实验、危化仓储和对无柱大平层超甲强依赖的团队。若运营方能把2/10南京东路、外滩780米、老建筑独栋、南京东路首店与黄浦创业人才政策整合，其小独栋精品留存能力会高于同价位普通旧改写字楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于百空间天津路开发/物业/租赁公开材料、黄浦区政府创业人才与科创产业公开文件、地铁与地图公开信息、2026年二季度及上半年机构办公市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、各层面积、得房率、产证用途、自持/可租状态、文保装改限制、交付标准、租金、物业费、车位、空调计费、认证状态、南京东路外滩活动规则、入驻企业名单，以开发商、运营方正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、文保与消防安评、双通信与机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。