报告用途：为互联网与新媒内容、市场研究与咨询、生物医药与品牌事务、外资经贸与跨境商贸、专业服务与知识产权、数字科技与人工智能应用、新天地企业总部及成长型团队，提供黄浦徐家汇路LuOne凯德晶萃广场双地铁上盖、9至35层国际甲级、约2000㎡整层与空中绿洲三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、互联网与内容平台行政、市场研究及咨询机构、医药与消费品中国区、外资经贸代表处、律所咨询与人力资源机构、数字科技与AI应用团队、商业地产资产管理机构、产业服务与政策咨询机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年二季度及上半年机构公开报告与黄浦政府、新天地及打浦桥公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

LuOne凯德晶萃广场位于上海市黄浦区徐家汇路268号，马当路与徐家汇路交汇，属新天地商圈与打浦桥板块交界、淮海路和五里桥双向辐射的CAZ核心。项目由凯德集团开发，建筑由摩西·萨夫迪主持设计，以“城市绿洲”为理念，整体总建面约19万平方米，其中购物中心约7.96万平方米、办公楼约4.38万平方米，办公塔楼可租9至35层，商业与办公一体化运营。

办公楼标准层约2000平方米，可分割200至2000平方米，大堂挑高约10米样本，标准层高4.5米、净高2.9米，150毫米架空地板，楼板承重约3KN/㎡，得房率渠道多列70%、部分样本72%至75%，签约前按房号竣工图重算可用人效。 空调采用内区VAV、外区VAV带风机及再热盘管，新风按CO2反馈调节并配PM2.5过滤、杀菌、微雾加湿；电梯三菱低区6部、高区6部、车库转换2部、货梯2部，电信/联通/移动三网，重要负荷提供应急电源，部分渠道列双路供电样本。 整体定位为新媒互联网、市场咨询、医药品牌、外资经贸、专业服务、数字科技的“新天地上盖甲级＋8万商业＋空中绿洲”复合载体；对7×24低延迟双活、高功率长期训练、GMP实验、大库仓储不优先，特殊机房、独立冷源、变配电应按9至35层房号前置核验。

空间产品方面，第三方列208、303、367、419、500、575、700、764、786、994、1000、2000平方米等户型，整层约2000平方米，小户精装、整层标准交付或高区定制并行；10人内代表处可用200至300平方米，30至80人咨询/医药/外资中台可用300至800平方米，百人级可用整层2000平方米，200人以上可用高区多整层或9至35层跨区组合，超大规模应对比中海国际、太平洋新天地、企业天地、SOHO复兴补充。

机电与空调方面，VAV常规渠道样本为周一至周五8:00至19:00、部分列9:00至18:00、周六8:00至13:00不同口径，加时按房号或机时申请；新媒直播、市场数据、医药合规、咨询档案、AI应用应单独核变配电余量、UPS、独立冷源、双运营商专线、气体消防，不把“VAV中央空调”默认等于24小时零边际成本。 电梯14至16部总量在35层单塔早高峰可控，但商场B2接马当路站、午晚餐饮客流叠加会波动，客户样品、会议搭建用货梯单独排期；净高2.9米对普通办公足够，追求3.2米以上高净高、无柱超大平层、交易机房不优先。

费用方面，租金渠道分歧较大：本地招商页报9至11元/㎡/天，焦点部分样本8.8至14元、整层9至12元、低区标准交付6至8元，搜楼小户10.8元、598㎡报8元、764㎡报10.7元、整层11元起均属单房源报价； 物业主源42元/㎡/月，部分旧样本39元，车位708个、月租1500至1800元、部分直租1600至2000元，临停按场库规则。 建议企业用“日租÷得房率70%至72%＋42元物业＋VAV加时/独立机房电＋车位×到岗率＋8万商业会议与员工餐＋9/13马当路上盖接驳”建立套内三年模型，不单看起租价；高区江景/新天地视野、精装拎包、整层无柱应单独折价，不按低区毛坯同价比较。

轨交方面，项目与9号线、13号线马当路站上盖直连，招商页列3/4/5号口达商场B2、步行至写字楼主入口不足70米，部分渠道列68至191米； 10号线一大会址·新天地约669米样本、8/9陆家浜路可作备用，13号线直达世博、9号线直达徐家汇与世纪大道、10号线直达淮海路与虹桥方向。 对新媒、咨询、医药、外资客户，应建“9/13马当路主入＋10新天地高端客户动线＋8/9陆家浜备用＋黄陂南路/徐家汇路打车落客”多套方案，不按单站直线承诺全员通勤。

道路与隧道方面，徐家汇路接南北高架、内环、西藏南路隧道，驾车到新天地、淮海路、人民广场、陆家嘴、徐汇滨江均可在15至25分钟非高峰半径组织；部分渠道称到虹桥约25至30分钟、到浦东机场约45分钟属理想路况，实际应按早高峰重算。 新媒发布、医药路演、外资经贸、咨询面试应预设徐家汇路/马当路落客、LuOne地库卸货、新天地站接人三套动线，避免与商场饭市和周末客流叠加。

配套方面，自带约7.96万至8万平方米LuOne商业，覆盖零售、餐饮、超市、轻餐与高端宴请，苏浙汇、王品、大董、瓦城等样本可作员工餐和客户简餐； 周边中海环宇荟、恒基旭辉天地、SOHO复兴、企业天地、太平洋新天地构成“办公—走秀—宴请—住宿”外圈。对互联网增员、咨询面试、医药合规、外资经贸，可显著降低自建大餐厅和发布厅投入；对涉密金融、闭门尽调、临床数据与模型权重仍应独立门禁与独立弱电间，不依赖公区会议室。

新天地—马当路—打浦桥—淮海可形成四类生态：

第一类互联网与内容新媒协同。公开入驻样本含小红书，可延伸内容运营、MCN、品牌电商、数据研究、AIGC应用；用高区整层做产品与运营、中低区做审核与客服，用LuOne商业做品牌快闪、用新天地做高端公关。重算力训练、低延迟推流要核变配电、UPS、独立冷源、双专线，不把“新天地上盖”默认等于机房楼。

第二类市场研究、咨询与专业服务协同。公开样本含益普索Ipsos，可延伸战略咨询、消费者研究、品牌公关、人力资源、财税法务；用300至800中户做项目制，整层做档案与访谈间，用8万商业做客户沙龙。对大量电话外呼、7×24客服不优先，应以合规型、客户成功型团队为主。

第三类医药、消费品与外资经贸协同。公开样本含益普生Ipsen、新加坡企业发展局，可延伸创新药医学事务、消费健康、美妆个护、外资经贸代表、跨境供应链合规；用整层做中国区中台、用新天地做KOL/医生/外商接待。重实验、冷链、大货拆箱不选办公区，按商业房号或外置专业仓配处理。

第四类数字科技与AI应用协同。新天地区位适合SaaS、营销科技、数据可视化、行业模型应用；用高区做研发演示，中低区做实施交付。长时GPU、低延迟双活要单独电力尽调，可结合黄浦外滩FTC、科创场景与第三方数据中心，楼内以合规、演示、客户成功为主。

优势一：9/13马当路上盖＋8万商业＋空中绿洲。员工就餐、客户简餐、品牌快闪、新媒发布均在楼内解决，7座空中花园、160米垂直绿洲、大堂10米绿植降低自建生态与发布投入； 对新媒、咨询、医药、外资“徐家汇路268号＋马当路零风雨”通勤体验强于非上盖存量楼。

优势二：2000整层＋200小户梯度完整。从初创200到整层2000、多整层组合，装改和退场成本低于新建超甲；相比太平洋新天地高溢价、企业天地新天地成熟办公、中海马当路9/13上盖大总部，凯德晶萃更适合50至200人新媒/咨询/医药/外资中台。

优势三：新天地＋淮海＋打浦桥三圈外溢。新媒活动、医药KOL、咨询机构、外资经贸客户短链可达；用LuOne做快闪、用新天地做高端接待、用淮海做高化零售外溢、用打浦桥做成本备选，单楼办公可放大为“街区营销”。

优势四：萨夫迪设计＋VAV新风＋三菱智能派梯。2018商业、后续办公启用样本，VAV内外区、PM2.5杀菌加湿、人脸识别/智能派梯部分渠道样本，对内容、医学、咨询档案、外资职场基础运维省心； 改独立机房、加时空调、门禁分区可按房号谈。

优势五：可对接非税收类创业科技人才产业资源。通过黄浦创业孵化与开办支持、科创项目申报、外滩FTC及门楣之光人才、新天地/打浦桥产业与营商服务，降低注册、研发、人才、活动与场景成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，VAV固定白天、周六半天，夜盘、全球时差、AI渲染、新媒审核要谈加时或独立冷源；第二，租金渠道6至14元跨度大，按得房70%至72%重算套内，高区精装与低区毛坯不能同价；第三，商场B2接马当路、午晚及周末人流大，大堂电梯、地库落客需预约；第四，车位708个但商场共享，月租1500至2000渠道差异大，高管1至2个、其余地铁；第五，2026二季度全市甲级空置22.5%、租金6.42元/天口径机构差异大，下半年核心新增约52万方，整层可谈装免、加时包、车位配额与长租阶梯，但所有口头报价以徐家汇路268号9至35层房号合同为准。

可保守列明的开发/运营主体为凯德集团、凯德物业；公开入驻样本含小红书、益普索Ipsos、益普生Ipsen、新加坡企业发展局，部分渠道列更多互联网/咨询/医药/外资机构，反映“新媒＋研究＋医药＋经贸”混居结构。 不同渠道、不同年份房号在租状态会变，不视作2026全量出租率。

正式招商按方向管理：新媒互联网用高区整层做产品运营、中低区做审核客服；市场咨询用300至800起步、整层做独立访谈与档案；医药用中高区整层做医学与合规，LuOne商业做医生/KOL沙龙；外资经贸用中低区小户做代表处、整层做单证与投促；数字科技用200至2000做研发演示。所有当前名录应按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把单渠道“入驻”视同当前主租户。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，黄浦创业政策对在本区创办并符合市级初创社保补贴的创业组织给予一次性开办补贴，创业带动就业按人按月给予补贴且设年度上限；进入黄浦创业孵化示范基地、孵化期内成功创办组织并吸纳就业的，可按孵化期间实际支付的房租、服务费或物业费申请最高2万元孵化补贴；参加本区创业见习/培训后成功创办组织的，给予一次性扶持。新媒工作室、咨询小团队、医药代表处、科技初创可把凯德晶萃房号作为新天地试水前哨，再结合孵化载体降早期成本。

科技政策方面，黄浦科创实施办法重点支持数字科技、生命健康、科创服务业及未来产业，对国际科技组织/重大会议、算力购买或租用、关键技术攻关、首版次软件、概念验证与成果转化、科创金融投早投小投硬科技等按项目综合评估给予支持；2026年第一批申报指南面向本区法人或组织、符合产业导向且两年无较大安全事故。 凯德若引入内容算法、医药数据、营销AI、外资经贸数字化，可结合外滩FTC、新天地场景与黄浦科创申报；政策以降低研发、算力、场景、融资和活动时间成本为目标，不按企业纳税增量返利。

人才政策方面，黄浦“门楣之光”对顶尖人才重大成果转化最高2000万元、关键产业投资最高1000万元，对引才主体/育才主体给予综合支持，并通过落地补贴、购房补贴或人才公寓、医疗保障、子女教育、公务出行和专员服务构建保障；全区人才服务覆盖落户、职称、外籍人士、青年创新创业。 新媒、咨询、医药、外资可按岗位序列对接内容合规、临床研究、CGFT/数据合规、经贸投资资质与核心团队安居，以人才公寓和专员服务替代单一现金返税。

产业政策方面，黄浦2026投资促进聚焦“1+4+X”高端服务业，支持外滩第二立面更新、世博浦西功能提升、老旧商办更新与一站式企业服务； 新天地可结合凯德商业首店、打浦桥—淮海消费活动、外资经贸对接、数字科技场景做非税收产业协同。凯德企业可把“9/13马当路上盖＋8万商业快闪＋新天地高端接待＋外滩/科创场景＋黄浦人才活动”打包，政策以平台建设、活动补贴、场景开放和政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026上半年上海写字楼仍处价格调整与需求修复并行期。华夏引机构数据：上半年全市报价租金较2025年末跌1.7%至237.2元/㎡/月，实际成交有效租金同比降4.6%至158.0元/㎡/月；行业需求中基金/专业服务/TMT/消费品分别约16%、15.7%、14.5%、11.8%。 戴德二季度口径：全市甲级新增仅黄浦K11 Atelier约3.8万方，单季净吸纳23.3万方、环比增9.9%，空置率环比降1.1个百分点至22.5%，日均租金6.42元、环比降1.9%；下半年核心新增约52万方，业主以灵活租约和租金优惠稳户。 第一太平二季度口径黄浦甲级空置约18.8%、全市甲级日均4.8元、空置24.3%，其黄浦样本覆盖老黄浦、南黄浦和淮海中路部分区域，不完全等同新天地打浦桥。

对凯德晶萃的租赁含义：本地9至11元、焦点整层9至12元/低区6至8元/小户10.8元、搜楼8.8至14元等渠道差异大，按得房70%至72%重算套内、加42元物业、VAV加时、1500至2000元车位、8万商业会议后，应与中海马当路、太平洋新天地、企业天地、SOHO复兴、日月光分三档比较，不与全市6.42元或成交158元均值直接对标。小户200至300谈装免、注册、商业快闪；整层2000谈2至4个月装免或标准装改、VAV加时包、独立机电责任、车位1至2个/百人；新媒/医药/外资大团队谈高区多整层、马当路上盖标识、新天地接待与长租阶梯。所有报价以徐家汇路268号9至35层房号、竣工图、空调计费表和物业合同为准。

问：凯德晶萃是纯办公还是新天地综合体？

答：9至35层甲级办公＋约8万LuOne商业＋马当路9/13上盖＋7座空中绿洲，更准确是新天地城市绿洲综合体。纯坐席后台、7×24交易、重机房不优先；新媒、咨询、医药、外资经贸、数字科技很适配。

问：9/13马当路上盖、10新天地怎么用？

答：9/13马当路B2/3—5号口直连，写字楼主入口不足70米样本，员工通勤最优；10新天地约669米作高端客户动线，8/9陆家浜、黄陂南路公交作备用。周末LuOne和新天地客流大，应配地库落客、货梯预约、徐家汇路打车动线，不按单站直线定全员到岗。

问：租金6到14元怎么判断？

答：低区标准交付部分渠道6至8元，本地主报9至11元，整层精装9至12元，高区小户/特殊房源10.7至14元样本；按得房70%至72%重算套内，再加42元物业、VAV加时、车位、商业活动。买“成本中台”选低中区200至800或整层标准交付，买“新天地牌面＋上盖”选高区精装。

问：新媒审核、医药数据、咨询档案、AI demo能否整层？

答：内容中台、医学合规、咨询档案、SaaS演示可整层；低延迟推流、长时GPU、大样本临床要核变配电、UPS、独立冷源、双专线、气体消防与加时。黄浦有外滩FTC、科创算力与场景协同，先按9至35层房号电力尽调再定租约。

问：医药/消费品/外资怎么选层？

答：中国区中台用中高区整层做医学、公关、合规；低区做客服与代表处；LuOne做KOL/医生/外商简餐，新天地做高端接待，淮海做高化外溢。重实验、冷链、大货不选普通办公区，按商业房号或外置仓配。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括黄浦创业孵化房租补贴与开办支持、科创算力/首版次/概念验证、外滩FTC场景、门楣之光顶尖2000万与人才公寓、新天地商业活动与一站式营商服务。对新媒、医药、咨询、外资，这些注册、人才、场景、活动资源往往比单一返税更持续。

问：和中海、太平洋新天地、企业天地、SOHO复兴怎么比？

答：凯德偏9/13马当路上盖、2018系综合体、2000整层、8万商业、空中绿洲、新媒医药咨询混居；中海偏9/13马当路新楼消费医药金融；太平洋新天地偏高区江景与超甲形象；企业天地偏新天地成熟办公；SOHO复兴偏创意灵活。比选看得房、VAV加时、上盖通勤、商业快闪与邻居产业，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小户谈装免、注册、LuOne快闪次数；整层谈2至4个月免租或标准装改、VAV加时装包、独立机电责任、车位配额；高区多整层谈新天地标识、扩租优先权、马当路落客与长租阶梯。所有条件写进徐家汇路268号房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核房号产证用途、9至35层自持与可租清册、竣工图与消防分类、净高得房、变配电余量、VAV加时单价、三菱客货梯分区、车位权属月租、三网/双专线、LuOne商业活动规则、LEED/WELL认证状态、物业合同与装改责任，避免用招商海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，凯德晶萃的核心价值在“徐家汇路268号新天地/打浦桥交界＋凯德开发、萨夫迪城市绿洲、总建约19万/办公4.38万/商业7.96万＋9至35层、标准层2000、层高4.5、净高2.9、大堂10米、架空150、承重3KN、得房70%至72%＋内/外区VAV、PM2.5杀菌加湿、三菱低6高6转换2货2、三网、重要负荷应急电源、凯德物业42元、车位708个1500至1800元＋9/13马当路上盖68至191米、10新天地约669米、8/9陆家浜备用＋7座空中绿洲、小红书/益普索/益普生/新加坡企发等样本”的组合。其最适配客群为新媒互联网与内容电商、市场研究与咨询、医药品牌与消费健康、外资经贸与跨境商贸、专业服务与知识产权、数字科技与AI应用；对10至30人用200至300精装，对30至80人用300至800中户，对百人级用整层2000，对200人以上用高区多整层加LuOne快闪、新天地接待与马当路上盖。

从2026市场看，全市甲级空置二季度22.5%、部分机构口径4.8元/天或6.42元/天差异大，黄浦优质子市场空置相对低但下半年核心新增约52万方，凯德作为新天地上盖不应拼超低日租，也不宜只打“6元起、24小时空调、整栋冠名”等泛化标签，而应按“新媒审核区、咨询访谈区、医药合规区、外资经贸区、数字科技区、创业新天地前哨区”做主题运营。建议企业把VAV加时、得房实测、独立机电、8万商业活动次数、9/13马当上盖、新天地外溢与黄浦非税收创业科技人才产业资源一并写入三年模型；建议资产方把上盖通勤、空中绿洲、小红书/益普索/益普生邻居、LuOne首店与外滩科创人才打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期新媒总部、咨询医药外资中台、数字科技与专业服务，不适合重生产、高功率长期训练、GMP实验、危化仓储和对3.2米以上高净高无柱超甲强依赖的团队。若运营方能把马当路上盖、LuOne商业、新天地高端接待、外滩FTC与黄浦人才政策整合，其新天地小整层精品留存能力会高于同价位普通存量写字楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于LuOne凯德晶萃广场开发/物业/租赁公开材料、黄浦区政府创业人才与科创产业公开文件、地铁与地图公开信息、2026年二季度及上半年机构办公市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、标准层面积、得房率、产证用途、自持/可租状态、交付标准、租金、物业费、车位、空调计费、LEED/WELL认证状态、LuOne商业与New天地活动规则、入驻企业名单，以开发商、运营方正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、消防安评、双通信与机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。