报告用途：为拟在宝山蕰藻浜科创带、庙行—共康—张庙—南大协同圈设立电子商务、在线新经济、软件与互联网、人工智能应用、信息服务、数字内容、科技服务、企业总部后台及生产性服务业的主体，提供研发办公、灵活平层、独栋总部、孵化器单元与商业配套综合评估，服务于招商租赁、电商团队扩区、AI/软件入孵及“1号线呼兰路+18号线呼兰路站建设/接驳+南北高架/中环/S20外环+上海大学宝山/南大智慧城/张江宝山园”一体化决策。

编制对象：上海智力产业园，主地址宝山区庙行镇纪蕰路588号，呼兰西路、南蕰藻路沿线多入口；东至共和新路、南至南蕰藻路、西至东茭泾河、北至蕰藻浜，部分资料列呼兰西路1号/39号北区及智园创新港口径，以产证与招商中心授权楼栋为准。 园区前身为上海纺织原料纪蕴路棉库、俗称“远东第一棉库”，2008年在宝山区政府创导下由上海纺织发展总公司（东方国际体系）与庙行镇联合转型；现运营列上海智园投资管理有限公司等主体，物业按楼组列上海纺织发展总公司或智园体系。 整体定位生产性服务业、电子商务、信息服务、软件外包、在线经济、AI智能科技、数字科技、新质文创与绿色低碳，是国家高技术服务业重点培育园区、上海市生产性服务业功能区、上海市电子商务示范园区、上海市科技企业孵化器、上海企业总部试点基地、2023年上海市服务业创新发展示范区。 项目不等同于104工业厂房，也不等同于可全工艺生产的智造园；涉及危化反应、GMP药械量产、重型机床、大批量仓储货运、动物实验、高浓废液、放射源的工艺不优先，须按科研/办公消防、环评咨询、市场监管、药监、卫健等主管部门书面条件单审。产证性质、可租范围、办公与商业分区、层高承重、空调配电、网络机房、车位、空置房源及政策申报以开发运营方、物业、科委/经信/商务/文旅/人社/规划资源/生态环境/住建/市场监管/通信/网信等主管部门最新书面文件为准。

数据时效：项目参数以百度百科园区沿革与体量、搜狐焦点共康/庙行租赁参数、澎湃2025年5月智力广场施工许可、腾讯地图地址交通交叉校验； 交通以1号线呼兰路、18号线呼兰路站建设/接驳公开资料、共和新路/南北高架/中环/S20及上海大学宝山校区为准；市场采用仲量联行2026年二季度上海产业园区报告（净吸纳约20.5万㎡、空置环比降0.7pct、整体租金约3.3元/㎡·天）、 CBRE 2025年上海商务园区报告（新增111.5万㎡、净吸纳32万㎡、空置26%、TMT占新租39.3%）、 2026上半年园区净吸纳17.8万㎡、电信通讯与芯片半导体、AI与互联网游戏活跃样本； 政策采用《张江高新区宝山园改革创新发展行动方案（2025—2026年）》及宝山先投后股/概念验证/宝你荟/科创人才港公开框架。租金、物业、空置、车位、层高、交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以招商中心、运营方、物业及政府主管部门最新书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于宝山庙行蕰藻浜南岸、共和新路以西，纪蕰路588号主入口、呼兰西路接1号线呼兰路站片区，北望蕰藻浜、西邻东茭泾与智力公园，东经共和新路/南北高架进静安、人民广场，南经1号线与中环/S20联南大、桃浦、虹桥，西接庙行、顾村与罗店智造外协。整体由旧棉库仓储改造为“低密度研发办公+电商孵化+数字服务+滨水公园”的街区式生产性服务业载体：小单元做电商客服、软件起步、自媒体与孵化器；标准平层做AI应用、SaaS、游戏美术、信息服务；独栋/永谊大厦等做区域总部、平台运营与展示；智力广场新建双子楼补充TOD总部与数字互联空间。

产业逻辑不是104厂房，也不是纯高层甲级：以“可注册科研办公+电商公共配套+孵化器+轨交接驳”服务在线交易、数字内容、软件外包、AI轻研发、技术经纪与企业后台。若团队需要首层重设备、行吊、工艺排水、危化试剂库、GMP洁净、动物房、大批量自营仓储，应另评南大标准研发、宝山高新科创基地、金地/联东/富煊104厂或专业物流园，不把“电商示范园可办公”视同全品类生产或仓储资质。

空间产品方面，公开沿革列园区占地约784亩、先期开发约300亩、先期建面约17万㎡、规划总建约50万㎡、分四期； 一期以老库改造研发/办公为主，二期含永谊大厦等独栋，智力广场新建共和新路×呼兰西路南北地块、占地42亩、总建约10万㎡（地上8万/地下2万）、双子楼、投资约15亿元、2025年5月获施工许可、预计2027年10月竣工，定位数字经济与互联科技TOD总部。 在租渠道按楼组差异较大：焦点共康稿列日租2.0—2.5元、物业12元、老库部分净高3.35米、车位300个； 焦点庙行稿列5层为主、标准层高约3米、物业8—13元、89—266㎡小单元、350—673㎡中单元、939—10409㎡独栋，标准/简装/精装多交付； 不同楼号、新旧改造、孵化器与智力广场新建楼不能跨组套用参数，正式尽调按房号竣工图与招商空置表取数。

层高与荷载方面，旧改棉库保留大跨度仓储空间特征，部分办公净高约3.35米、常规改造楼标准层约3米； 旧改按办公/轻商业设计，不默认做重型设备、满架高密度仓储、大吨位水景或重型展具吊装。AI渲染、等保机房、电商高并发服务器、直播灯光、VR/AR动捕、样品小包装应单审楼板、配电、空调冷量、货梯/客梯、消防与网络冗余，不把“老库大空间”视同可自由加建夹层或重型机房。

机电与网络方面，招商资料列电信、联通、移动主要线路覆盖，企业按业务选运营商； 园区列智能安防、中央/VRV按楼组配置、地下及地面停车、孵化器公共会议与路演空间。7×24电商大促、SaaS高可用、AI推理、等保三级、直播高带宽、支付风控数据室仍单审双运营商、UPS、冷量、独立变配电与气体灭火，不把“三网覆盖+中央空调”视同合规数据中心。智力广场新建TOD楼应按双路、机房荷载、垂直运输与地铁结建动线单独复核。

租金与成本方面，结合2026市场：仲量二季度产业园净吸纳约20.5万㎡、整体租金约3.3元/㎡·天、空置环比降0.7pct； CBRE 2025商务园区新增111.5万㎡、净吸纳32万㎡、空置26%、TMT新租占39.3%，2026上半年园区净吸纳17.8万㎡、电信半导体与AI互联网活跃。 本园旧改楼挂牌约2.0—2.5元、物业8—13/12元多口径， 智力广场新建双子楼以交付标准与招商中心当期报价为准；总拥有成本按“日租+物业+网络双运营商+机房冷电+中央/VRV电费+车位+孵化器服务+1号线/18号线接驳+商业配套+免租装改”折算，不按单页最低挂牌签约，也不以任何税收返点作为成交条件。

轨道交通方面，主园接1号线呼兰路，腾讯地图列纪蕰路588地上停车场距呼兰路站4号口约100米、北区地面停车场约280米，焦点资料按不同楼组列步行可达； 1号线可直达通河新村、上海火车站、人民广场、徐家汇，换2/7/9等进浦东张江、虹桥与机场。18号线呼兰路站属园区重点接驳/结建工程：资料列规划在园区设出入口、与1号线换乘，智力广场按与18号线同步建设、南北楼群接换乘站推进，具体出入口、开通状态与步行距离以地铁运营和交通主管部门最新公告为准， 不写“已全线换乘”的绝对结论。对电商、软件、AI、信息服务、总部后台员工通勤，双轨建成后优于单纯远郊厂园，但当前按1号线为主、18号线建设进度为辅评估。

公路与高架方面，园区接纪蕰路、呼兰西路、南蕰藻路、共和新路，快速联南北高架、中环、S20外环；招商与区域资料列经共和新路/南北高架进静安与人民广场、经S20联南大/虹桥样本，至浦东机场按实时地图重测。 客户接待、投资人走访、上海大学产学研、南大智慧城会议可用“1号线+共和新路”组合；电商大促物料、服务器、直播设备、展示道具用外环/S20转南大或专业仓储，不把研发园地库当重货长期装卸区。

公交与产学研方面，呼兰路、共康、通河、庙行周边公交补充；车行可辐射上海大学宝山校区等高校样本，对软件工程、数字媒体、电商运营、供应链管理做实习与课题对接。人才居住用共康、通河、庙行、呼兰路周边公寓与公租房补充，对直播夜班、大促客服、算法交付应把地铁、公交、公寓步行距离列入考勤与成本模型，不只用驾车时间评估通勤。

项目处宝山南部蕰藻浜科创带，东经共和新路/南北高架进中心城区，南接共康通河张庙居住与商业，西经中环/S20联南大智慧城、桃浦智创城、虹桥，北沿蕰藻浜接环上大、吴淞创新城与罗泾/罗店智造外协。整体属于“老棉库旧改+电商示范+生产性服务+1号线/18号线TOD”的南部数字服务圈，不是104智造园，也不是高层CBD单一体。

从选址逻辑看，本园更适合七类主体：一是电子商务、平台零售、跨境电商、品牌自营电商，需要可注册、客服大坐席、大促网络与商业配套；二是AI应用、SaaS、软件外包、游戏运营，需要近市区人才、灵活平层与等保机房预备；三是数字内容、短视频、直播、设计渲染，需要挑空展示、三网与孵化器服务；四是信息服务、技术经纪、知识产权、科技咨询，需要路演、会议与政策帮办；五是生产性服务业、供应链数字化、企业后台、财务共享，需要成本低于甲级、通勤优于远郊；六是区域总部、老牌电商升级、在线新经济品牌，需要独栋/永谊/智力广场双子楼冠名与接待；七是与南大智慧城、宝山数字科创港、高新科创/金地/联东做“总部/运营在庙行、算法算力外联、中试仓储外围”分工的集团。危化、GMP、重机加、大批量自营仓不优先。

第一，老棉库旧改+784亩体量+电商国家级示范，形成南部低成本数字服务载体。相比CBD甲级人位成本高、远郊厂园通勤弱，本园先期17万㎡旧改、规划50万㎡四期、孵化器+平层+独栋梯度完整，且具备国家高技术服务业重点培育、上海电商示范、生产性服务业功能区、科技企业孵化器、总部试点、2023服务业创新发展示范区等资质； 对电商、SaaS、AI应用、信息服务可用“小单元入孵—平层扩团队—独栋做总部”控制租约成本。但旧改不同楼组层高3米/3.35米、物业8—13/12元并存， 必须按房号取数，不把示范资质视同全楼新装标。

第二，1号线现成+18号线TOD+智力广场新建双子楼补齐总部形象。现有主园步行接1号线呼兰路， 智力广场42亩/10万㎡/双子楼/投资15亿/预计2027年10月竣工，与18号线同步建设、共和新路×呼兰西路门户、北临蕰藻浜， 对需要“近市区+地铁+可冠名总部+大堂接待”的电商与数字企业，比纯旧改园多一个新建TOD选项。18号线具体换乘与入住时序以地铁公告和竣工交付为准，不把在建工程写成型现房全部可租。

第三，电商与生产性服务生态降低运营磨合成本。公开早期资料列一期曾集聚120余家电商企业，含易讯网、团购网、柠檬绿茶等代表， 园区长期挂牌电商创新服务、服务外包、信息服务、在线新经济；对客服坐席、店铺运营、供应链协同、支付风控、内容投放团队，可用孵化器、公共会议、三网机房预备、周边共康商业与人才公寓减少外部配套投入。涉及增值电信、网络文化、食品/美妆/母婴类电商经营许可、个人信息与数据安全，仍按通信、文旅、市场监管、网信单审，不把“电商示范”视同自动获牌。

第四，在2026高供应市场中可按总拥有成本谈判。仲量二季度产业园整体租金约3.3元/㎡·天、空置环比降但新增供应仍压价； CBRE 2025商务园区空置26%、TMT占39.3%，2026上半年电信半导体与AI互联网活跃但整体租金承压。 本园旧改2.0—2.5元、物业多口径， 可按小单元/整层/独栋分别谈免租、装改、三网、机房冷电、电梯时段、车位包、孵化器政策对接、智力广场预租与扩栋权；比价看“1号线通勤+电商生态+旧改低租或TOD新楼形象”的综合成本，不单看毛日租，也不写税收返点。

第五，与周边数字/智造载体错位。重AI大模型算力/总部级选南大或外环IDC，重技术转移与科创宝选宝山数字科创港，重滨水设计文创品牌选龙盛活力小镇，重104中试/智造选高新科创/金地/联东/富煊，重纯电商运营、SaaS、客服、信息服务、区域总部选智力产业园。其优势在“老改低成本+电商孵化+1/18双轨+智力广场TOD”，劣势在不替代标准厂工艺、不替代高功算力IDC、不替代大批量自营仓。

公开历史与资质资料列：一期电商集聚期曾有易讯网、团购网、柠檬绿茶等代表企业， 园区长期获国家高技术服务业重点培育、上海电商示范、生产性服务业功能区、科技企业孵化器、总部试点等资质； 智力广场新建项目由上海智园投资建设，庙行镇与宝山多部门按重大工程推进， 不视为具体承租名单。正式尽调以招商中心在册租约、工商注册地址、增值电信/网络文化/食品经营/高企/软著/电商资质及物业授权为准，不把历史意向、生态邻居、示范称号或渠道名单视同当前全量承租主体。

对选址企业而言：电商自营用89—266㎡小单元做客服与运营、350—673㎡做店铺群与投放、整层做供应链与财务中台；SaaS/AI用标准平层做研发、整层做数据与前向售前，等保机房按楼组电力冷量单审；直播机构用挑空旧改或智力广场新楼做拍摄，平层做剪辑与投流；区域总部用永谊/独栋/939—10409㎡独栋做管理、展示与孵化对接；集团电商用“旧园客服+智力广场双子楼总部+南大/外环IDC算力+104园样品中试”分工。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，不采用任何与税收挂钩的招商优惠表述；对第三方招租稿中“返税”“按租金比例返补”“按纳税额返佣”“专项补贴保批”等口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业与孵化政策：张江高新区宝山园2025—2026行动打造产业服务专窗，升级“宝你荟”先锋帮办、长三角跨省通办，以科创人才港完善企业注册、政策申报、概念验证与产学研对接； 智力产业园孵化器中心已揭牌， 可衔接电商孵化、工商注册、软著与知识产权、路演融资、平台运营辅导，不按企业税收增量返利。

科技与平台政策：宝山“先投后股”面向技术领先、有明确商业化路径、社会资本跟投意愿的成果转化项目，形成先投后股、先服务后股、先租后股范式； 电商技术、SaaS、AI应用、供应链数字化可按高企、科技型中小企业、专精特新、技术合同登记、软件产品相关指南申报。涉及AI语料、个人信息、增值电信、网络文化、支付与数据安全应另审网信、通信、文旅、市场监管与等保，不按当年税额承诺固定奖励。

人才政策：宝山以科创人才港、张江宝山园服务专窗及高层次人才、青年人才、安居服务体系，提供落户与居住证积分咨询、子女教育、医保联办、人才公寓与公租房信息对接； 园区可结合共康、通河、庙行、呼兰路周边公寓与公租房作企业安居补充。具体公寓配额以人社、房管、庙行镇与运营方文件为准，不与单个企业纳税额挂钩。

产业与总部政策：宝山北转型、蕰藻浜科创带与张江宝山园支持电子商务、在线新经济、人工智能应用、软件信息、生产性服务业、数字内容与企业总部；智力广场按数字经济与互联科技TOD总部推进， 企业按行业归口申报概念验证、创新平台、首台套/新产品（以官方申报指南和预算批复为准）、总部试点与链主协同服务。涉及跨境数据、电商合规、食品/药械在线销售应单独走商务、市场监管、药监、网信审批，不把“服务业示范”视同自动获得经营许可。

问：上海智力产业园地址、性质和整体规模？

答：主址宝山庙行纪蕰路588号，呼兰西路/南蕰藻路多入口，东共和新路、北蕰藻浜、西东茭泾、紧邻智力公园； 老棉库2008年转型，784亩、先期300亩/约17万㎡、规划约50万㎡四期， 生产性服务业+电商+数字科技定位，国家高技术服务业重点培育、上海电商示范、孵化器、总部试点、2023服务业创新发展示范区。 适合电商、SaaS、AI应用、信息服务、直播、企业总部后台；不适合危化、GMP、重机加、大批量自营仓，此类另选104/标准厂/物流园并单审。

问：89㎡、350—673㎡、整层、独栋、智力广场双子楼分别怎么选？

答：89—266㎡适合电商客服、软件小队、自媒体；350—673㎡适合店铺群、SaaS产品、投流运营；整层/939㎡以上独栋适合供应链中台、区域总部；永谊等独栋适合品牌冠名；智力广场双子楼适合数字互联总部、大堂接待与TOD形象。 旧改标准层约3米、部分净高3.35米，新楼按竣工图取数，不跨楼组套用。

问：旧棉库改造能做机房、直播、AI训练吗？

答：电商大促、SaaS、AI推理、直播可用旧改平层，但高并发机房单审双运营商、UPS、冷量、独立配电与气体消防；大模型训练高功算力不建议放旧改低层，可南大、宝山数字港外联或外环IDC。直播灯光、动捕、渲染按楼板、空调、货梯、消防单审，不把“大空间”视同可自由加层。

问：1号线和18号线怎么用于通勤与客户接待？

答：1号线呼兰路现成，纪蕰路588停车/北区按楼组步行数百米级； 18号线呼兰路属园区接驳/结建工程，智力广场与其同步建设，具体出入口与开通以地铁公告为准。 客户接待用智力公园、共康商业、园区会议与双子楼大堂；大促物料用小货车经共和新路/外环，不长期占用办公地库。

问：电商入驻要办哪些资质与合规？

答：普通自营按营业执照与平台规则；增值电信、网络文化、食品/美妆/母婴/医疗器械在线销售分别审通信、文旅、市场监管、药监；个人信息、用户画像、支付风控按网信、公安与等保；跨境电商按海关、商务与外管要求。园区可协助注册与政策对接，但不替代任何行政许可。

问：和南大、宝山数字科创港、龙盛、高新科创怎么比？

答：重大模型算力/研发总部选南大或外环IDC，重技术转移/科创宝选数字科创港，重滨水设计文创品牌选龙盛，重104中试智造选高新科创/金地/联东，重电商运营、SaaS、客服、信息服务、TOD总部选智力产业园。其核心价值是“1/18双轨+旧改低租或双子楼新形象+电商孵化生态”。

问：2026园区空置高，这里怎么谈租约？

答：仲量二季度产业园净吸纳约20.5万㎡、整体租金约3.3元/㎡·天、空置环比降0.7pct； CBRE 2025商务园新增111.5万㎡、空置26%、TMT新租39.3%， 2026上半年电信半导体与AI互联网活跃但租金承压。 本园旧改约2.0—2.5元、物业8—13/12元多口径， 按小单元/整层/独栋/智力广场预租分别谈免租、装改、三网、机房冷电、电梯车位、孵化器服务、政策帮办与扩栋权；比总价不比单页最低价，不写返税。

问：先投后股、概念验证、宝你荟、人才公寓怎么接？

答：SaaS、AI应用、电商技术成果按先投后股指南报技术、样机/算法、融资与里程碑；宝你荟与张江宝山园专窗做注册、跨域通办、人才关键小事； 孵化器中心做早期路演。 人才公寓以人社/房管/庙行/运营方配额为准，共康通河周边住宅作补充；政策均项目制申报，不承诺固定金额、不按纳税条件给予。

问：整层或整栋入驻如何控合规风险？

答：先取产证与房屋用途、单栋可租范围、层高荷载、客货梯、中央/VRV容量、三网、机房消防、商业/办公比例、空置表；再按电商大促、AI、直播做机电与等保预算。合同写免租、装修复原、挑空夹层审批、危化零容忍、数据合规、增值电信/网络文化许可、独立电表、大促货运动线、扩层扩栋优先权；第三方“返税/按税补贴/保批资金”不写入正式选址模型。

上海智力产业园的核心判断为“纪蕰路588/呼兰西路、庙行蕰藻浜南岸、老棉库2008转型；784亩、先期300亩/约17万㎡、规划50万㎡四期， 旧改平层约3米/部分3.35米、 小单元89㎡起、独栋至万平级、 1号线呼兰路现接、18号线结建推进、 智力广场42亩/10万㎡/双子楼/15亿/预计2027年10月竣工； 电商+生产性服务+AI数字定位，国家高技术服务业、上海电商示范、孵化器、总部试点、2023服务业示范”。 在仲量2026二季度产业园整体租金约3.3元、空置仍受新增供应压制， CBRE 2025商务园空置26%、TMT新租39.3%的背景下， 本园不宜按104厂房比层高承重，也不按甲级比纯人位：电商用89—673㎡做客服与店铺群、整层做供应链中台；SaaS/AI用标准平层做研发、等保机房单审；直播用旧改挑空或智力广场新楼；区域总部用永谊/独栋/双子楼做“运营+展示+政策+人才”，算力与大促仓储外联南大/外环IDC/专业物流。

优势侧看，老改低成本、电商孵化资质、1号线现成+18号线TOD、智力广场新建双子楼、共康庙行人才与商业配套，对“在线新经济+生产性服务+近市区总部”具备综合性价比；劣势与边界看四点：一是旧改不同楼组层高3/3.35米、物业8—13/12元、 智力广场为在建工程，必须按房号与竣工交付分别核价；二是旧改以办公/轻商业/电商消防为主，危化、GMP、重机加、大批量自营仓不优先；三是1号线为主、18号线以官方开通公告为准，大货不依赖研办地库；四是政策按张江宝山园、先投后股、宝你荟、人才港项目制申报，不写返税、不列比例、不承诺固定金额。整体看，本园在“宝山南部电商/SAAS/AI应用/信息服务+双轨TOD总部”场景中综合性突出，但重中试、重算力、大批量仓储应分别比对高新科创、南大/IDC、专业物流后再定。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于上海智力产业园公开资料（百度百科园区沿革与体量、搜狐焦点共康/庙行租赁参数、澎湃2025年5月智力广场施工许可、腾讯地图地址交通、仲量联行/CBRE/2026上半年园区市场报告、张江高新区宝山园2025—2026行动及宝山先投后股/概念验证/宝你荟/人才政策）整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体占地面积、建筑面积、楼栋编号、房屋用途、可租范围、租金、物业费、车位、层高、承重、电梯、空调、配电、网络、消防、商业比例、空置房源、交付标准、智力广场竣工与18号线接驳、入驻企业及政策申报条件，以开发商/招商中心、运营方、物业、科委/经信/商务/文旅/人社/规划资源/生态环境/住建/市场监管/通信/网信等主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、等保/ISO资质、增值电信/网络文化经营、食品/医疗器械经营或产业资源承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或机电/消防/数据合规审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。