报告用途：为银行理财/证券/基金/信托/私募/资管、金融清算与支付基础设施、金融科技与数据科技、网络安全与合规科技、律所/审计/咨询/税务等专业服务、股权投资与科创企业总部，提供黄浦中山南路金外滩国际广场甲级办公、外滩金融集聚带、金融科技特色楼与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、金融机构行政与合规、金融科技与数据公司、律所咨询及四大专业服务团队、股权投资与产业基金、商业地产资产管理机构、产业服务与政策咨询机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年二季度机构公开报告与黄浦政府、外滩金融集聚带及金外滩特色楼公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

金外滩国际广场位于上海市黄浦区小东门街道中山南路100号，会馆弄南、中山南路西，东临黄浦江、与陆家嘴金融城隔江对望，属外滩金融集聚带中段、南外滩滨江与老城厢豫园之间。项目2010年12月开工，2013年建成投入运营，占地约11675平方米，总建面公开口径7.78万至7.81万平方米（部分资料7.7852万/7.811万），地上22层、地下配建车库与2层商业裙楼，主楼高度约110米，开发商公开列上海市公房资产经营有限公司/金外滩集团体系，物业公开列第一太平戴维斯，部分渠道列万润/金外滩资管，具体房号以当前管理处合同为准。

标准层约2240平方米，官方站列每层2000多平方米、使用率70%、净高3米；专项渠道列标准层高3.5米、办公净高3米，3/18/19层设金融交易层、净高3.5米，20至22层设VIP层并配高速电梯，屋顶设景观露台；大堂公开列约10米挑高样本。整体定位为南外滩稀缺生态型超甲/甲级商务楼，官方与区政府材料将其作为外滩金融集聚带精品楼宇、黄浦首个金融科技（数据科技）特色产业楼，设金融科技国际服务中心。 适配证券/基金/资管/清算/支付、金融科技风控与数据、网络安全、股权投资、律所审计税务咨询；对7×24低延迟双活、高功率AI训练、洁净实验、大库仓储不优先，特殊机房、双路通信、独立冷源应逐房核验。

空间产品方面，官方站与租赁渠道列100平方米起租、165平方米起、部分渠道整层2240平方米；可租梯度覆盖100至300平方米小户、300至800平方米中户、800至1500平方米大户、整层2240平方米及20至22层VIP整层组合。10人内金融科技/代表处可用100至300平方米精装；30至80人基金中台/律所用300至800平方米；百人级证券风控/数据合规可用整层2240平方米；千人以上总部可用多层组合并把交易层（3/18/19）、VIP层（20至22）、共享会议与屋顶露台分置。因标准层2240属于中型整层，超千人且要求无柱大平层的机构应跨层或对比绿地外滩T3、BFC等更大载体。

机电与空调方面，空调口径渠道有VRV中央空调、水环VRV+热泵新风热回收两种样本，常规周一至周五8:00—19:00或8:30—19:00，周末/加班加时按房号或机时申请；网络电信/联通/移动光纤，部分房号可增移动/铁通。金融交易、风控建模、数据治理、网络安全运营应单独核变配电余量、UPS、双运营商专线、独立冷源、气体消防；不把“VRV中央空调”默认等于24小时零边际成本。电梯公开列客梯8部、货梯2部、消防梯2部，部分资料列蒂森克虏伯、顶部VIP层配高速直达；小南门通勤早高峰应按整层人数做候梯与货梯预约模型，交易层、机房设备、客户路演物料用货梯单独排期。

费用方面，第三方租金口径差异较大：办公楼网列8.5至10元/平方米/天，壁屋/租赁站列6.5至9.5元，官方站未统一挂牌、以房号面议；物业主源35元/平方米/月，部分渠道列35至38元样本，是否含基础空调能耗以合同附件为准。 车位地下公开有394个、477个不同口径，部分地图列地上老太平弄99号配套，月租主源1700元、以车库权属和访客车位政策为准。 建议企业用“日租÷使用率70%＋35元物业＋VRV加时/独立机房电＋车位×到岗率＋交易层/VIP层溢价＋外滩FTC会议与人才服务”建立套内三年模型，不单看挂牌起租价。

轨交方面，项目至9号线小南门站公开约783米、部分渠道按门牌750至783米，步行约10至12分钟；至10/14豫园站约1.3公里，至4/8南浦大桥站可补浦东与老城厢方向，周边另有公交866、11、64、304、920、930等。9号线接徐家汇/打浦桥/世纪大道，10号线接豫园/新天地/虹桥，4号线环线接陆家嘴/中山公园，8号线接淮海/世博/曲阜路。对证券基金路演、清算机构来访、律所开庭、金融科技客户尽调，应建“9号小南门主入＋10/14豫园备选＋4/8南浦大桥跨江＋中山南路/外马路打车落客”多套动线，不按单站直线承诺全员通勤。

道路与越江方面，中山南路接内环、南浦大桥、复兴东路/人民路/延安东路隧道，驾车到陆家嘴、新天地、南京东路、世博浦西、徐汇滨江均可用“隧道＋内环＋9号线”组合；项目东向滨江、北向老太平弄/豫园、南向董家渡绿地外滩，形成“金融带—滨江—老城厢—董家渡”短半径。重大路演、外宾、机场接送应预设小南门短驳、外马路落客、南浦大桥与延安隧道双备选，不按非高峰打车时长承诺。

配套方面，周边滨江欣景酒店约65米、格林外滩豫园/小南门系列酒店、如家小南门343米样本构成差旅圈；商业有2层裙楼及外滩SOHO、BFC、绿地外滩潮方、豫园商圈可外借；楼内屋顶露台、VIP层、金融交易层可承接客户接待、投研闭门会、清算业务交流。对金融机构、律所、金融科技，可显著降低自建大会议与高规格接待投入；对高保密交易、涉密咨询、个人金融数据，应独立门禁、独立机房和访客实名，不依赖公区会议室。

黄浦将“外滩金融集聚带＋中央科创区”作为金融科技核心区域，并构建“一带一区三核”：外滩FTC九江路69号系统集成中心、金外滩国际广场国际服务中心、中央科创区鼎博大厦创孵中心；金外滩同时与金外滩数据科技、鼎博大模型数字金融、中电机器人、中港汇生命科学等特色楼形成外部协同。 楼内可形成四类生态：

第一类金融与资管协同。证券、基金、资管、信托、私募股权、城银/跨境清算等可用3/18/19交易层做风控交易支持、整层做投研合规、VIP层做机构客户接待；通过外滩金融集聚带对接要素市场、股权投资集聚区、外滩大会与监管沙盒场景，低延迟双活与灾备应外置专业机房。公开样本含民生投资、城银清算、申万菱信资管、中金私募、民加资本、嘉旨投资等，反映证券基金与私募生态。

第二类金融科技与数据科技协同。作为黄浦首个金融科技（数据科技）特色楼，可落风控建模、反欺诈、数据治理、合规科技、隐私计算、轻量AI投研；经评审认定的金融科技企业提供特色租赁扶持、众创空间、人才服务、应用场景及投融资对接。 高功率训练、长时GPU仿真外置数据中心，楼内以数据服务、模型应用、安全运营为主；网络安全样本含绿盟科技等。

第三类专业服务与股权投资协同。律所、审计、税务咨询、人力资源、IP、基金行政、估值尽调可用中区整层做独立档案、保密机房、客户动线；股权投资机构可对接黄浦股权投资集聚区、黄浦投资拨投结合基金、金浦金融科技股权基金等资本服务。 公开样本含邦信阳律所、众华会计、浩富浩信咨询、昱胜人力等，形成“金融＋中介＋基金”短链。

第四类国际人才与会议生态协同。外滩国际人才服务中心已入驻楼宇，提供一站式人才配套；外滩FTC千余场生态活动、外滩大会、长三角金融科技创新与应用全球大赛、国际会议可外部复用。 对跨境金融、数据合规、AI安全、基金出海团队，应以人才职称、场景对接、活动路演替代单一现金返税。

优势一：外滩金融带首个金融科技数据科技特色楼。相比普通甲级，金外滩有“国际服务中心＋外滩FTC系统中心＋鼎博创孵”三核联动，经评审金融科技可拿特色租赁、众创、人才、场景、投融资打包，对证券基金、清算、风控、数据企业生态粘性更强。

优势二：2240标准层＋交易层＋VIP层梯度完整。中型整层比超甲大平层更省分摊，比老楼小户更利于基金/律所/科技中台独立分区；3/18/19净高3.5米交易层、20至22VIP高速电梯、屋顶露台，对机构接待与交易支持优于同价位普通22层办公楼。

优势三：南外滩滨江＋9号线＋老城厢豫园。与陆家嘴隔江、到豫园/小南门/南浦大桥多轨，既有外滩金融地址、又有滨江与老城厢接待；相比北外滩纯新兴办公、相比南京西路纯商业总部，更偏“金融+数据+专业服务”混合。

优势四：物业与硬件国际化。第一太平戴维斯样本、VRV/水环VRV新风、8客2货2消防、双多运营商、LEED金级部分渠道样本；对金融中台、合规、网络安全基础运维较省心，交易层电力与空调应按房号再核。

优势五：非税收金融科技资源可组合。通过特色楼评审、外滩FTC、场景揭榜、算力/数据/模型攻关、人才中心与职称、股权投资服务，降低研发、场景、人才、注册与活动成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，22层/110米属中型超甲而非300米级地标，千人以上总部、无柱大平层、超高区江景全景不如绿地T1/T3、BFC双子；第二，VRV非24小时，交易夜盘、AI训练、安全运营加班要谈加时或独立冷冻水/机房空调；第三，标准层2240、使用率按70%保守建模，部分渠道给70%至76%，签约前按房号竣工图复核可用人效；第四，车位394至477个口径不一、南外滩核心高峰紧张，高管1至2个、其余地铁；第五，2026全市甲级空置约22.5%至24.3%、黄浦约18.8%，整层/多房号具备谈免租、装期、空调加时包、车位配额与长租阶梯空间，但所有口头报价以中山南路100号房号合同为准。

可保守列明的开发/运营主体为上海市公房资产经营有限公司、金外滩集团/上海金外滩国际广场资产管理、物业第一太平戴维斯（部分渠道万润/自管）；公开入驻样本含中国民生投资、城银清算、上海浦惠数科、中金私募、中民华诚新能源、英特华管理咨询、民加资本、缇泰品牌、佳渡置业、申万菱信资管、嘉采医疗投资、浩富浩信企业咨询、嘉闻投资、昱胜人力；经济参考等招商稿补充跨境清算、申万菱信基金、国投证券、君信资本、绿盟科技等标杆样本。 上述名单反映“证券基金私募＋清算支付＋数据科技安全＋律所咨询人力＋新能源/医疗/品牌”的混居结构，但不同年份、不同房号在租状态会变，不视作2026全量出租率。

更稳妥的招商写法是按方向管理：证券/基金/资管用交易层+整层做风控投研；城银/跨境清算用高可靠电力房号做中台与灾备前置；金融科技用3/18/19或中区做模型与数据合规，外接外滩FTC；网络安全用独立机房+VIP层做客户演示；律所审计用整层做档案与客户动线；股权投资用VIP层做LP接待、中区做投后。正式名录应按房号、工商地址、物业空置清册三方核验，不把招商稿、意向入驻、活动机构视同当前主租户。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，黄浦“黄浦创卡”对高校毕业生、留学归国、创业大赛获奖团队提供市中心工位支持，获卡后最多3个工位、最长6个月免费使用；创业担保贷款个人最高50万元、组织最高500万元并按规定贴息。“创·在上海”Fintech@外滩对获奖创业团队给予专项成果转化支持最高50万元，落户黄浦可结合项目质量给予最高3年办公场地租金补贴，并提供贷款贴息、银行开户绿色通道、交易结算手续费减免、优惠利率信用贷款等专属金融服务。金外滩特色楼对经评审金融科技企业提供众创空间与特色租赁扶持，相关支持以孵化、路演、申报辅导为主，具体以当年指南为准。

科技政策方面，黄浦金融科技集聚区对技术应用场景、跨界融合场景和公共展示场景经综合评估最高补贴1000万元，对获批国家/地方金融科技创新监管或资本市场金融科技创新试点项目给予申报主体不超过100万元奖励，对市级以上金融科技产业立项项目不超过100万元奖励；金融科技人才通过有关考试认证可获费用补贴。科创通用政策对国际科技组织/顶级学会/期刊/协会经综合评估最高1000万元，算力购买或租用重大技术创新最高1000万元，高质量孵化器与品牌化科技园区经综合评估最高5000万元。金外滩聚焦金融与数据科技，可对接外滩FTC系统中心、鼎博创孵、数据模型与网络安全场景；政策以降低研发、算力、场景、载体和活動成本为目标，不按企业纳税增量返利。

人才政策方面，外滩国际人才服务中心入驻金外滩国际广场，提供一站式配套；黄浦开展上海市工程系列金融科技专业中级职称评审试点，推进CGFT等认证与国际合作； “门楣之光”对战略科学家、战略企业家重大成果转化最高2000万元、关键产业投资最高1000万元，配套落地补贴、购房补贴或长期免租人才公寓，金融高层次紧缺人才机构专项最高700万元，全区人才公寓7700余套提供“一张床到一套房”梯度安居。对证券基金、金融科技、网络安全、股权投资团队，应以职称、资格、落户、人才公寓替代单一现金返税。

产业政策方面，黄浦建设金融科技集聚区，将金外滩国际广场列为金融/数据科技特色楼，与外滩FTC、鼎博数字金融、中电机器人、中港汇生命科学、申大厦/解放日报文商旅等特色载体协同；同时打造股权投资集聚区，通过黄浦投资拨投结合基金、金浦金融科技股权基金、外滩大会/长三角金融科技大赛提供非税收服务。 企业可把中山南路办公与外滩场景、外滩FTC活动、中央科创区创孵、豫园商业接待打包；政策以平台建设、项目评审、场景开放、活动补贴和政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公市场仍处租户端议价阶段。戴德梁行二季度口径全市甲级净吸纳约23.3万平方米、空置约22.5%、平均租金约6.42元/平方米/天；第一太平戴维斯二季度全市甲级空置约24.3%、租金约4.8元；仲量联行CBD约6.3元、空置19.3%，非CBD约4.1元、空置27.1%；高力外滩子市场样本约7.48元、全市甲级约5.7元、空置22.0%。 黄浦甲级空置约18.8%，在核心区中表现较稳，金融、专业服务、TMT需求对特色楼有支撑。

对金外滩的租赁含义：第三方租金6.5至10元跨度大，按使用率70%重算套内、加35元物业、VRV加时、1700元车位、交易层/VIP层溢价后，应与外滩SOHO（整层1160/1500、外滩子市场7.48样本）、BFC（新建商业艺术综合体）、绿地外滩T3（240米、整层2400至2800/2603等、物业40）分三档比较，不与全市4.8元均值直接对标。 小户100至300谈装免、注册、外滩FTC会议；整层2240谈2至4个月免租、VRV加时包、交易层电力扩容责任、车位1至2个/百人、特色楼评审与人才中心服务；多层总部谈VIP层权益、屋顶露台活动、跨9号线小南门短驳。所有报价以中山南路100号房号、竣工图、空调计费表和物业合同为准。

问：金外滩是纯金融楼还是金融科技综合体？

答：更准确是外滩金融集聚带甲级＋首个金融/数据科技特色楼。证券基金资管、城银清算、私募股权可落整层；金融科技、网络安全、数据治理可落交易层/中区并接外滩FTC；纯7×24低延迟双活、高功率训练、大库不优先。

问：9号线小南门783米够不够？

答：对多数金融、律所、科技访客可行，步行10至12分钟；但早高峰小南门换乘客流有限、到陆家嘴需4/8或驾车隧道，应配10/14豫园、4/8南浦大桥、中山南路打车三套方案，不按783米直线定通勤。

问：租金6.5到10元怎么判断？

答：低区/小户6.5至8元、中区精装8至9.5元、交易层3/18/19和VIP20至22可溢价；按70%使用率重算套内，再加35元物业、VRV加时、1700元车位、机房电、外滩FTC活动。买“外滩金融地址＋特色楼评审＋交易层”选中区以上，买“小团队试水”选100至300精装更划算。

问：金融交易、风控AI、网络安全能否整层？

答：投研、风控、合规、反欺诈、数据治理、轻量模型可整层；低延迟双活、长时GPU训练、大容量安全日志分析要核变配电、UPS、双运营商、独立冷源、气体消防与加时。黄浦有金融科技场景最高1000万、创新监管/立项奖励、外滩FTC与鼎博创孵协同，先按房号电力尽调再定租约。

问：律所/审计/基金行政怎么选？

答：30至80人用300至800中区精装；百人级用整层2240做独立档案、保密机房、客户动线；LP/机构客户接待用20至22VIP层加屋顶露台。所有卷宗、基金数据、个人信息机房独立门禁，不与其他公区混用。

问：为什么金融科技选这里而不是科技京城/绿地？

答：科技京城偏北京东路AI/IC孵化老楼、成本低但硬件老；绿地偏董家渡120万综合体、整层更大更贵；金外滩偏外滩金融带中型整层＋交易层＋数据科技特色楼＋外滩FTC，对风控、清算、合规、网络安全、基金中台匹配度更高。比选看得房、VRV加时、交易层电力、特色楼评审与9号线通勤。

问：没有税收挂钩奖励为何仍可考虑？

答：可替代资源包括特色楼经评审租赁扶持与众创、Fintech@外滩最高50万成果转化与3年场地、黄浦创卡工位与担保贷、金融科技场景最高1000万、创新监管/立项各100万、外滩国际人才中心、金融科技中级职称与CGFT、门楣之光及人才公寓。对金融与数据团队，这些场景、人才、资本资源往往比单一返税更持续。

问：和BFC、外滩SOHO、老市府、创兴怎么比？

答：金外滩偏中山南路外滩中段金融/数据特色、2240整层与交易/VIP层；BFC偏南外滩商业艺术双子、接待更强；外滩SOHO偏紧凑江景与商业步行街；老市府偏历史办公文化；创兴偏人民广场金融专业服务。比选看交易层、VRV加时、特色楼评审、9号线通勤与基金/科技邻居，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小户谈装免、注册、外滩FTC会议时长；整层谈2至4个月免租、VRV加时包、交易层双路/UPS扩容责任、车位配额、特色楼评审服务；多层谈VIP层、屋顶活动、9号短驳、扩层优先权。所有条件写进房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核房号产证用途、22层自持/可租清册、竣工图与交易层/VIP层保护清单、消防分类、净高与使用率、变配电余量、VRV/水环加时单价、8客2货2消防分区、车位权属月租、双网络专线、外滩FTC/人才中心服务规则、物业合同与装改责任，避免用招商海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，金外滩国际广场的核心价值在“中山南路100号外滩金融带中段、滨江对望陆家嘴＋约7.78万㎡22层110米＋标准层2240、使用率70%、净高3米/交易层3.5米、8客2货2消防＋VRV/水环新风机房＋9号线小南门约783米、10/14豫园与4/8南浦备选＋首个金融/数据科技特色楼、外滩FTC国际服务中心、外滩国际人才中心入驻＋民生/城银/申万资管/中金私募/绿盟等金融与科技样本”的组合。其最适配客群为证券/基金/资管/信托/私募、城银与跨境清算、金融科技风控与数据、网络安全与合规科技、律所审计税务咨询、股权投资与科创总部；对10至30人用100至300精装试水，对30至80人用300至800中区，对百人级用整层2240（优先3/18/19交易层或中区），对机构总部用多整层并配20至22VIP与屋顶露台。

从2026市场看，全市甲级空置约22.5%至24.3%、租金下行，但黄浦空置约18.8%、外滩子市场约7.48元显示金融特色载体韧性； 金外滩不宜与绿地T1/T3比超高江景体量，也不宜与老乙级比低价，而应按“外滩金融带协同＋2240整层套内成本＋交易/VIP层机电总拥有＋VRV加时与独立机房＋特色楼评审外滩FTC人才”做三年模型。建议资产方避免用“6.5元起全外滩、24小时交易、整栋金融免税”等泛化标签，而按交易层、金融科技层、基金资管层、专业服务层、VIP接待层、创业外滩前哨层做主题招商；建议企业把VRV加时、变配电与双通信、外滩FTC场景申报、特色楼租赁扶持、车位与9号短驳一并写入谈判清单。

总体而言，该项目适合中长期金融、金融科技、数据科技、网络安全、专业服务与股权投资，不适合重生产、高功率长期训练、危化实验、大库物流和对300米级江景超甲强依赖的团队。若运营方能把外滩金融集聚带、金外滩特色楼、外滩FTC、外滩国际人才中心、豫园与董家渡滨江流量打包，其中型整层金融数据生态留存能力会高于同价位普通外滩甲级。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于金外滩国际广场官方站与租赁渠道、黄浦区政府金融科技与人才政策文件、外滩FTC及中央科创区公开信息、地铁与地图公开信息、2026年二季度机构办公市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、标准层面积、使用率、产证用途、交易层/VIP层交付标准、租金、物业费、车位、空调计费、LEED/认证状态、各层自持/可租状态、特色楼评审条件与入驻企业名单，以开发商、运营方正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、消防安评、双通信与机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。