报告用途：为跨国公司中国区/亚太总部、外资专业服务与律所咨询、时尚消费与奢侈品集团、广告传媒与创意机构、金融科技与数字内容、生物医药及高端医疗行政总部，提供黄浦新天地太平洋新天地商业中心超甲办公、天幕商业、大新天地复合街区与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、跨国公司行政与合规、律所咨询及四大专业服务团队、时尚消费与品牌发布机构、创意科技与内容机构、商业地产资产管理机构、产业服务与政策咨询机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年二季度机构公开报告与黄浦政府、新天地及大新天地NEXT 20公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

太平洋新天地商业中心位于上海市黄浦区新天地太平桥板块东侧，公开地址有吉安路111号、西藏南路288号两个招商口径，属淮海路—新天地CBD与大新天地更新核心区。 项目由中国太保寿险、瑞安房地产、上海永业集团联合开发，KPF、Kokaistudios等参与建筑设计，2024年竣工交付，整体建筑面积约39万平方米，其中办公约20万平方米、商业约8.8万平方米，由T1约250米超甲、T2约100米甲级、T3太平洋人寿大厦约100米甲级及裙房商业组成。 T1地上56层、地下4层，标准层约2072至2997平方米；T2地上22层、地下4层，标准层约1904至3137平方米；T3为太平洋人寿定制楼宇，部分渠道披露23层并主要自用，可租资源以T1、T2及商业配套房号为准。 裙房商业由约6500平方米全景天幕覆盖，融合零售、餐饮、影院、复合书店、文创街区等业态。

整体定位为新天地近20年稀缺入市的250米超甲总部综合体、大新天地NEXT 20复合都心区核心载体，适配跨国公司中国区、外资专业服务、时尚奢侈品、广告传媒、金融科技、数字内容与高端医疗行政办公；对7×24低延迟双活、高功率AI训练、洁净实验、大库仓储不优先，特殊机房、独立冷源、变配电应按T1/T2房号前置核验。

空间产品方面，T1按低区L5至L22约2696至2997平方米、中区L23至L39约2893至3044平方米、高区L40至L56约2072至2894平方米公开样本组织；T2按1904至3137平方米标准层组织；第三方渠道列可租面积158至500平方米小户、500至1000平方米中户、1000至2500平方米大户、2500至3137平方米整层及T1多区组合。 10人内代表处可用158至500平方米精装；30至80人专业服务/品牌中台可用500至1000平方米；百人级部门可用整层1904至2997平方米；千人以上总部可用T1低中高多区、T2整层或T1+T2跨栋组合，并用裙房天幕、新天地街区做发布与接待。

层高与交付方面，公开主参数列标准层高4.5米、净高3米、150毫米架空地板，大堂挑高约10米，交付以标准交付、部分遗留装修或定制装改为主；使用率第三方有70%、70%至74%、75%不同样本，签约前应按房号竣工图、核心筒、走道、机电井重算可用人效，不把渠道“得房率”直接等同实用率。 电梯方面，T1列低区8部、中区8部、高区7部客梯加2部货梯，T2列低区4部、高区4部客梯加2部货梯；高峰候梯、客户访客、品牌物料、会议搭建应分客货动线预约。

机电与空调方面，主楼配置VAV中央空调加新风，部分渠道列工作日8:00至20:00、部分列8:30至19:00、周六半天样本，加时按房号或机时申请；网络电信、联通、移动光纤可接入，重要客户可增多运营商双专线。 金融科技、广告渲染、医疗数据、律所电子卷宗应单独核变配电余量、UPS、独立冷源、气体消防与加时空调；不把“VAV中央空调”默认等于24小时零边际成本。认证方面，第三方渠道分别出现LEED金级、LEED铂金预认证、WELL铂金预认证、三星级绿色建筑不同样本，正式招商应以当期证书和房号能效报告为准。

费用方面，租金第三方口径差异较大：CXCC样本高层/中层多套10元/平方米/天，搜楼列7至13元、部分渠道列10至15元、哲铂在租样本9至10元、官方直租站列部分房号7.7至8.2元；物业主源48元/平方米/月，部分渠道注明含基础中央空调能耗；车位约1300个、月租约1835元，部分渠道列至2000元。 建议企业用“日租÷使用率70%＋48元物业＋VAV加时/独立机房电＋车位×到岗率＋天幕商业会议＋新天地接驳”建立套内三年模型，不单看挂牌起租价；T1高区新天地/外滩/陆家嘴视野、整层江景资源、天幕活动权益应单独折价，不按低区毛坯同价比较。

轨交方面，项目至8号线、10号线老西门站第三方列约341至430米，步行约3至6分钟；至10号线、13号线一大会址·新天地站约700米，至1号线、14号线黄陂南路站约900米，至8号线、14号线大世界站约700米，周边还可接1号线、12号线陕西南路、13号线淮海中路等节点。 对跨国公司、外资律所、时尚品牌、广告客户，应建“8/10老西门主入＋10/13新天地客户动线＋1/14黄陂南路高端商业动线＋大世界备用”多套方案，不按单站直线承诺全员通勤。

道路与高架方面，项目可接延安路高架、南北高架、内环，驾车到人民广场、南京西路、静安寺、陆家嘴、徐家汇均可在10至20分钟非高峰半径内组织；品牌发布、国际会议、机场接送应预设吉安路/西藏南路落客、新天地街区临时管控、天幕卸货三段动线。 对大型布展货运、贵宾车队、媒体探店应提前与物业约货梯、地库和天幕活动门禁，避免与办公高峰冲突。

配套方面，新天地石库门街区、淮海路高端商业、新天地时尚、裙房8.8万平方米商业与6500平方米天幕、瑞安办公Core+Flex共享、周边高端酒店与医疗机构构成“办公—会议—宴请—走秀—住宿”一体圈。对跨国公司中国区、律所咨询、奢侈品集团，可显著降低自建大堂吧、展示厅和独立发布厅投入；对涉密金融、闭门尽调、个人信息处理仍应独立门禁与独立弱电间，不依赖公区会议室。

大新天地NEXT 20以“创艺、传承、创领、创新、与未来共创”组织Fashion、Design、Art、Architecture、Social五类生态，太平洋新天地作为新天地20周年后的新载体，可形成四类产业协同。

第一类跨国总部与专业服务协同。T1超甲高区适合跨国公司中国区/亚太中台，T2及中区适合律所、审计、税务、咨询、人力资源、知识产权；新天地—淮海中路—黄陂南路相邻圈层便于服务外资金融、时尚、消费、科技客户。30至80人用500至1000平方米独立客户动线，百人以上用整层做作业团队与保密档案，跨国总部用高区做合伙人办公室和机构接待。

第二类时尚消费与奢侈品协同。新天地石库门、淮海路高化与轻奢、裙房天幕商业、T1高区展示可承接高定、珠宝、腕表、美妆、服饰集团中国区办公室与发布中心；第三方渠道披露的阳狮等广告/传媒大客户样本可延伸创意投放、品牌活动、KOL内容制作。重餐饮油烟、大货零售、高频促销不选普通办公区，应按商业房号与天幕活动规则单独谈。

第三类广告传媒与数字内容协同。4A广告、公关、设计、影视后期、短视频、虚拟人、AI内容可用T2中低区做创作团队，用天幕商业做首映、品牌静态展、行业沙龙；新天地文化日历、瑞安CREATORS 100、黄浦文创与数字产业可外部协同。高渲染、长时GPU、素材库冷备份应核电力与独立冷源，不按普通办公空调供给。

第四类金融科技与高端医疗协同。金融科技中台、合规科技、保险科技可用T1中区靠近太保生态，高端医疗/生物医药行政总部可用T2整层做政府事务、医学会议、客户教育；相关研发、算力、场景与外部医院/监管资源对接，楼内以合规、展示、会议为主，重实验外置专业载体。

优势一：新天地250米超甲稀缺性。T1 56层、约250米，在新天地近20年新增供应中属于地标级；对比企业天地、新天地写字楼老楼，太平洋在电梯分区、净高、架空地板、天幕商业、地下车位上更适配千人总部。 对跨国公司、奢侈品、专业服务，地址本身即雇主品牌与客户信任资产。

优势二：20万办公＋8.8万商业＋6500天幕复合。相比纯办公塔楼，项目可把中台作业、客户接待、品牌发布、员工餐饮、天幕活动放在同一围合体；T1高区、T2标准层、裙房商业、新天地街区形成“私密办公＋公共展示”双层动线。

优势三：淮海新天地多轨与高端商业双辐射。8/10老西门、10/13新天地、1/14黄陂、8/14大世界构成多线；向北接南京西路专业服务、向东接外滩金融、向南接董家渡滨江、向西接衡复与徐家汇。产业邻居质量高于一般新兴办公区，适合外资、时尚、专业服务高频面谈。

优势四：可对接非税收类创业科技人才产业资源。通过黄浦创卡、Fintech@外滩、黄浦科创国际会议/算力/孵化器、门楣之光人才、大新天地文创与商业活动，降低研发、活动、人才与注册成本，而不依赖税收返还类政策。

优势五：小户试水到整栋总部梯度完整。158至500平方米精装、500至1000平方米中户、1900至3137平方米整层、T1多区千平以上总部，可服务代表处、项目制广告、品牌中台、跨国总部；配合天幕与新天地做阶段性发布，避免一开始承担超大平层空置。

客观约束方面，第一，VAV中央空调多按工作日白天，夜班交易、渲染、安全运营、全球跨时区会议要谈加时或独立机房空调；第二，T1高区、整层、天幕活动、新天地昭示性溢价高，7至13元渠道价与10至15元样本差异大，应按房号、视野、装标重算；第三，T3太平洋人寿主要自用，企业不能默认整栋可租，跨T1/T2扩租要提前锁房号；第四，车位约1300个但新天地核心活动期紧张，高管1至2个、其余地铁；第五，2026全市甲级空置约24.3%、黄浦约18.8%，新楼整层/多区具备谈装免、天幕活动权益、车位配额与长租阶梯空间，但所有口头报价以吉安路/西藏南路房号合同为准。

可保守列明的开发/运营主体包括中国太保寿险、瑞安房地产、上海永业集团，物业公开列仲量联行、部分渠道列项目自管或联合招商，具体房号以当前管理处合同为准。 第三方招商渠道列有阳狮集团等大型广告/传媒客户，部分材料称T2有思科等科技样本、整体签约或出租率在不同渠道有30%、80%等不一致口径；上述信息仅作产业方向参考，不视作2026全量出租率。

正式招商应按方向管理：跨国总部与专业服务优先T1中高区、T2整层；时尚奢侈品与美妆用T1高区展示＋裙房天幕发布＋新天地商业联动；广告传媒与数字内容用T2中低区＋天幕沙龙；金融科技与保险科技用T1中区靠近太保生态，外接外滩FTC与黄浦场景；高端医疗与生物制药用T2整层做中国区行政与医学会议。所有当前名录应按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把媒体“有意入驻”或单渠道出租率等同于全楼主租户。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，黄浦“黄浦创卡”对高校毕业生、留学归国、创业大赛获奖团队提供市中心工位支持，获卡后最多3个工位、最长6个月免费使用；创业担保贷款个人最高50万元、组织最高500万元并按规定贴息。“创·在上海”Fintech@外滩对获奖金融科技团队给予专项成果转化支持最高50万元，落户黄浦可结合项目质量给予最高3年办公场地租金补贴，并提供贷款贴息、银行开户、交易结算手续费减免、优惠利率信用贷款等专属金融服务。太平洋企业若引入广告科技、数字内容、保险科技、专业服务早期团队，可把创卡工位作为新天地试水前哨，再转入T1/T2正式办公；相关支持以人社、科技、招商部门当年指南为准。

科技政策方面，黄浦科创办法对国际科技组织、顶级学会/期刊/协会、国际重大会议/展览/成果发布经综合评估最高1000万元；科创金融“拨投结合”“投贷联动”及股权信贷融资服务经综合评估最高1000万元；算力购买或租用、关键技术攻关、首版次软件、概念验证与成果转化可按项目申报。 广告渲染、AIGC内容、保险科技、数据合规等轻研发可结合新天地文创与黄浦数字产业做项目评审，政策以降低研发、算力、场景、融资和活动时间成本为目标，不按企业纳税增量返利。

人才政策方面，黄浦“门楣之光”对战略科学家、战略企业家重大成果转化最高2000万元、关键产业投资最高1000万元，配套落地补贴、购房补贴或长期免租人才公寓；对引才主体、育才主体另有综合评估奖励，全区人才公寓提供“一张床到一套房”梯度安居。 跨国公司、律所、时尚集团、广告科技可按岗位序列对接落户、职称、CGFT/数字内容资质、外籍人士服务与核心团队保障，以人才公寓和专员服务替代单一现金返税。

产业政策方面，大新天地NEXT 20围绕Fashion、Design、Art、Architecture、Social构建文创与商业生态，瑞安办公可提供Core+Flex柔性办公、企业服务与活动场地； 黄浦高端服务业可对接专业服务、文商旅体展、内容创作、金融科技与外部投资平台。太平洋企业可把“新天地商业流量＋天幕发布＋淮海路时尚＋外滩/中央科创场景＋黄浦人才活动”打包，政策以平台建设、活动补贴、场景开放和政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公市场仍处宽松修复期。第一太平戴维斯二季度口径：全市甲级存量约2099万平方米，新增约39.1万平方米，净吸纳19.5万平方米，空置率约24.3%、环比升0.5个百分点，平均租金约4.8元/平方米/天；黄浦甲级空置约18.8%，为各区域最低，金融、零售贸易、传媒娱乐需求稳健。 仲量联行二季度口径：全市甲级空置约23.5%，中央商务区空置约19.3%、租金约6.3元/平方米/天，非中央商务区约4.1元、空置更高； 华夏/戴德补充上半年基金、律所、TMT需求修复，但新增供应仍使核心区高品质资产与普通存量分化。 第三方淮海中路/新天地样本常列6.5至7.29元、空置18%至22%，但不同机构统计口径差异较大，仅作板块参考。

对太平洋的租赁含义：第三方租金7至15元跨度大，按使用率70%重算套内、加48元物业、VAV加时、1835元车位、天幕会议与新天地活动后，应与企业天地老楼、淮海中路K11/香港新世界、南京西路超甲分三档比较，不与全市4.8元均值直接对标。小户158至500谈装免、注册、天幕活动次数；整层1900至2997谈2至4个月装免或定制装改、VAV加时包、独立机房冷电责任、车位1至2个/百人；T1高区千平以上谈江景/新天地视野溢价、跨区扩租权、老西门接驳与长租阶梯。所有报价以吉安路111号/西藏南路288号房号、竣工图、空调计费表和物业合同为准。

问：太平洋是纯办公还是新天地商业综合体？

答：更准确是T1 250米超甲＋T2/T3甲级＋8.8万商业＋6500天幕的复合都心体。纯坐席后台、7×24交易、重机房不优先；跨国总部、专业服务、时尚传媒、保险科技、数字内容很适配。

问：8/10老西门、10/13新天地多远？

答：老西门第三方约341至430米、步行3至6分钟，新天地站约700米、黄陂南路约900米、大世界约700米；对国际客户、律所、品牌访客足够。但新天地活动期、黄陂南路商业高峰会拥堵，应配老西门主入、新天地客户动线、黄陂高端商业动线三套方案，不按单站直线定通勤。

问：租金7到15元怎么判断？

答：部分直租房号7.7至8.2元、CXCC中层/高层10元样本、搜楼7至13元、部分渠道10至15元；按70%使用率重算套内，再加48元物业、VAV加时、1835元车位、天幕活动、高区视野。买“新天地地址＋250米牌面”选T1中高区，买“成本可控中台”选T2 1900至3137或500至1000模块更划算。

问：广告渲染、保险科技、医疗数据能否整层？

答：创意中台、合规、轻量模型、医学会议可整层；长时GPU渲染、低延迟交易、大容量双活要核变配电、UPS、独立冷源、双专线、气体消防与加时。新天地不主打机房，建议楼内做合规/展示/客户演示，重算力外置黄浦算力或第三方数据中心。

问：律所/咨询/跨国公司怎么选层？

答：30至80人用T2 500至1000或T1中区独立客户动线；百人以上用整层1900至2997做作业、档案、保密机房；跨国总部用T1高区做合伙人办公室，配天幕发布与新天地接待。所有卷宗、个人信息、跨境数据机房独立门禁。

问：时尚奢侈品为何比普通写字楼更合适？

答：新天地石库门IP、淮海路商业、6500天幕、T1高区展示形成“办公—走秀—私享—零售”闭环；高定、珠宝、美妆、服饰可用小办公＋天幕活动做获客，但重油烟、大促仓储、高频物流不选办公区，按商业房号外置。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括黄浦创卡工位与担保贷、Fintech@外滩最高50万成果转化与3年场地、黄浦科创国际会议/算力/科创金融最高1000万、门楣之光顶尖2000万与人才公寓、大新天地文创与天幕活动。对跨国、时尚、专业服务，这些场景、人才、注册与活动资源往往比单一返税更匹配。

问：和企业天地、淮海中路K11、南京西路超甲怎么比？

答：太平洋偏新天地250米新楼＋天幕商业＋大新天地NEXT 20；企业天地偏成熟新天地办公、楼龄与牌面略低；K11偏淮海中路艺术商业；南京西路超甲偏静安专业服务与高租值。比选看T1高区视野、VAV加时、天幕活动权益、老西门多轨与时尚邻居，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小户谈装免、注册、天幕活动次数、Core+Flex过渡；整层谈2至4个月免租或定制装改、VAV加时包、独立机电责任、车位配额；T1多区谈高区视野溢价、跨区扩租权、老西门接驳、长租阶梯；品牌发布谈6500天幕时段与新天地街区联动。所有条件写进房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核房号产证用途、T1/T2/T3自持与可租清册、竣工图与消防分类、层高净高使用率、变配电余量、VAV/独立冷源加时单价、客货电梯分区、车位权属月租、双网络专线、天幕/商业/新天地活动规则、LEED/WELL证书状态、物业合同与装改责任，避免用招商海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，太平洋新天地商业中心的核心价值在“吉安路111/西藏南路288新天地太平桥＋约39万㎡综合体、办公20万/商业8.8万＋T1约250米56层标准层2072至2997、T2约100米22层1904至3137、T3太平洋人寿自用＋6500天幕＋净高3米/层高4.5米/150架空/48元物业/约1300车位/8与10老西门、10与13新天地、1与14黄陂多轨＋太保+瑞安+永业开发、仲量联行物业＋大新天地NEXT 20时尚设计艺术生态”的组合。其最适配客群为跨国公司中国区/亚太、外资律所咨询与四大、时尚奢侈品与美妆、广告传媒与AIGC、保险科技与金融科技、高端医疗与生物制药行政总部；对10至30人代表处用158至500精装，对30至80人用500至1000中户，对百人级用整层1900至2997或T2 1904至3137，对千人以上用T1低中高多区并配天幕与新天地接待。

从2026市场看，全市甲级空置约24.3%、租金约4.8元，黄浦空置约18.8%、中央商务区租金约6.3元，新天地新楼不能按普通以价换量处理； 太平洋应避免用“7元起全新天地、250米全江景、24小时机房、天幕随时用”等泛化标签，而按“跨国总部区、专业服务区、时尚发布区、广告科技区、保险科技区、创业新天地前哨区”做主题运营。建议企业把VAV加时、独立机电、天幕活动次数、老西门接驳、使用率70%套内、黄浦非税收人才科技资源一并写入三年模型；建议资产方把新天地IP、天幕商业、大新天地NEXT 20、太保保险生态、淮海路时尚与黄浦科创人才打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期跨国总部、专业服务、时尚消费、广告数字、保险科技与高端活动经济，不适合重生产、高功率长期机房、危化实验、大库物流和对低层历史小楼强依赖的团队。若运营方能把新天地商业流量、天幕发布、瑞安办公柔性空间、外滩金融科技场景与黄浦人才政策整合，其新天地超甲留存与品牌转化能力会显著高于同价位单一塔楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于太平洋新天地商业中心开发/招商公开材料、仲量联行/瑞安/新天地公开信息、黄浦区科技与人才政策文件、地铁与地图公开信息、2026年二季度机构办公市场报告及第三方租赁渠道整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、标准层面积、使用率、产证用途、T1/T2/T3自持与可租状态、交付标准、租金、物业费、车位、空调计费、认证等级、天幕/商业活动规则与入驻企业名单，以开发商、运营方正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、消防安评、双通信与机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。