报告用途：为银行理财/保险资管/证券/信托/公募私募等金融机构、金融科技与数据合规、律所/审计/咨询/税务等专业服务、跨国企业中国区或区域总部、高端消费与医疗健康总部、外滩会议与文化产业机构，提供黄浦董家渡外滩金融集聚带绿地外滩中心超甲办公、滨江综合体、总部独栋与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、金融机构行政与合规、律所咨询及四大专业服务团队、跨国品牌中国区办公室、商业地产资产管理机构、产业服务与政策咨询机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年二季度机构公开报告与黄浦政府、外滩金融集聚带公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

绿地外滩中心位于上海市黄浦区外滩金融集聚带董家渡板块，公开地址有中山南路666号、中山南路800弄9号、熙福路88号、会馆街51/55号等不同出入口与楼栋口径，整体属小东门街道南外滩滨江。项目由绿地集团及相关开发主体推进，整体约120万平方米城市综合体，2022年12月竣备，集甲级写字楼、企业总部楼、购物中心、休闲商街、丽思卡尔顿等星级酒店、高端住宅、中央绿地、商船会馆与董家渡天主教堂等历史文化配套于一体。官方材料称董家渡为外滩金融集聚带第三段，政府重点规划金融核心区，周边可开发体量约335万平方米，项目自身是南外滩滨江最大商务综合体之一。

塔楼体系方面，公开材料列T1约300米超高层甲级、T3约240米50层超高层甲级、T2/T4约150米高层甲级，以及A1/A2/B1/B2/B3/C1/C2等总部办公低层群；T3低区4至18层标准建筑面约2770平方米、套内约1970平方米，中区19至35层建筑面约2400至2800平方米、套内约1700至1950平方米，高区36至50层建筑面约2050至2400平方米、套内约1450至1700平方米，层高均约4.5米；另一楼盘参数口径列T3整层2603平方米（4至10、12至21层）、2248平方米（23至32、34至39层）、2088平方米（40至43层）、1886平方米（45至50层），首层大堂净高14米、二层大堂7.5米，使用率约72%。整体定位为外滩金融总部、资管与金融科技、专业服务、跨国总部、高端医疗与消费总部载体；对7×24低延迟双活、高功率AI训练、洁净实验、大库仓储不优先，特殊机房、独立冷源、变配电应按房号前置核验。

空间产品方面，T3及整体写字楼可租样本覆盖小面积精装、中区模块、整层与多栋总部：第三方渠道列120平方米起租，T3中区模块化精装300、491平方米主力，可多套连通；低中高整层按上述2770/2800/2400建筑面或2603/2248/2088/1886参数分栋；总部楼群适合银行理财、保险资管、证券、信托、公募私募区域总部，独栋/低层总部适合跨国企业、医疗健康、消费集团。10人内代表处可用120至300平方米精装；30至80人专业服务/金融中台可用300至800平方米中区模块；百人级部门可用整层2400至2800平方米；千人以上总部可用T3多区、T1/T2/T4组合或A/B/C总部楼群。

机电与空调方面，T3及主塔采用全空气变风量VAV、全热交换新风，部分渠道列PM2.5过滤、窗边辅助加热；不同楼栋空调开放时长口径不完全一致，第三方对部分楼列周一至周五8:30—19:00、对另一楼列8:00—18:00，加班加时按房号或机时申请。金融交易、风控建模、金融科技推理、医疗数据、律所电子卷宗应单独核变配电余量、UPS、独立冷源、双运营商专线、气体消防；不把“VAV中央空调”默认等于24小时零边际成本。电梯方面，T3官方材料列低中高分区共24台客梯加多功能厅配置，部分楼盘页列总计25部或32客8货、低中高各8客加货梯分区，签约前按具体楼号电梯厅复核；货梯用于档案、样机、会议物料，商船会馆与会议中心活动应单独排期。

费用方面，公开报价差异较大：T3部分渠道5.6至8元/平方米/天、部分整体8至12元、焦点网2026挂牌8至15元、121CBD列T3 8至12元；物业主源40元/平方米/月，个别渠道35元样本；车位渠道列850个、1013个、1800个不同口径，月租1200至2250元不等，T3官方材料另列3层地库约850个、24台分区电梯样本。建议企业用“日租÷使用率72%＋40元物业＋VAV加时/独立机房电＋车位×到岗率＋商业会议/露台活动＋滨江接驳”建立套内三年模型，不单看挂牌起租价；高区江景、T1超高层、整栋总部应单独折算客户接待与雇主品牌，不按低区毛坯同价比较。

轨交方面，项目主用9号线小南门站与4号线南浦大桥站，第三方距离口径小南门约750米、南浦大桥约970米，也有渠道按园区不同门牌列小南门步行可达、南浦大桥10分钟样本；9号线接徐家汇、打浦桥、世纪大道，4号线环线接陆家嘴、世纪大道、中山公园、上海体育馆，叠加周边8号线、10号线可补老城厢与豫园方向。对金融机构、律所、跨国总部、会议客人，应建“9号小南门主入＋4号南浦大桥备用＋8/10转老城厢＋打车中山南路/外马路落客”多套动线，不按直线距离承诺全员通勤。

道路与越江方面，官方材料列“一桥三隧两轨”：南浦大桥，复兴东路、人民路、延安东路隧道，4/9地铁；中山南路接内环、南浦大桥接浦东、延安东路隧道接陆家嘴、人民路隧道接老城厢与世纪大道。到陆家嘴金融城、外滩源、南京东路、新天地、世博浦西、徐汇滨江均可用“隧道＋内环＋地铁”组合；重大路演、外宾接待、机场接送应预设小南门/南浦大桥双进站与滨江花桥步行接驳，不按非高峰打车时长承诺。

滨江与配套方面，黄浦滨江花桥人行天桥从园区连廊跨中山南路、外马路至南外滩滨水，配套中央花园、教堂花园、会馆花园、百草园、健康花园；商业约18万平方米“外滩潮方/绿地外滩商业”、丽思卡尔顿约4.2万平方米、商船会馆会议群、董家渡天主教堂、高端住宅共同形成“办公—会议—宴请—酒店—滨江”一体圈。对金融路演、法律仲裁、跨国品牌发布、医疗与消费总部，可显著降低自建大会议与员工餐厅投入；对高保密交易、涉密咨询、个人金融数据，应独立门禁、独立机房和访客实名，不依赖公区会议室。

外滩金融集聚带以董家渡南段、外滩第二立面、世博浦西特色楼形成“一带引领、一区联动、三核辐射”。绿地可形成四类生态：

第一类金融与资管协同。公开招商样本含上海银行、建信人寿、中泰证券、国海证券、国泰海通/国泰君安、中国人保、海通恒信、汇添富基金、浙江蚂蚁相关金融服务、上海黄金交易所相关要素资源、IMF相关机构样本；银行理财、保险资管、证券、信托、公募、私募、家族办公室可用T3中高区或总部楼做投研、合规、产品、投资者关系。低延迟交易与灾备应外置专业机房，楼内做合规中台、客户接待与路演。

第二类金融科技与数据合规协同。黄浦金融科技集聚区围绕场景转化、创新监管、人才认证、融资服务发力，对创新场景最高1000万元、创新监管试点和市级立项项目各不超过100万元奖励、CGFT等考试认证补贴；绿地可落风控建模、合规科技、反欺诈、数据治理、轻量AI投研，重训练外置数据中心，结合外滩FTC、金外滩数据科技、鼎博数字金融科技特色楼做外部协同。

第三类专业服务与跨国总部协同。律所、审计、税务、咨询、人力资源、知识产权可用T3整层或总部低层做独立档案、客户动线、保密机房；跨国医疗、消费、音响家居、日化总部可用公开样本中的迈瑞、百雀羚、宝华韦健、丹拿、曼兰、丝所等邻居生态做中国区办公室。外滩—陆家嘴—新天地—南京东路短链，利于金融、贸易、文化、合规多方会谈。

第四类会议文化与高端消费协同。商船会馆修缮后承接时装大秀、航运论坛、城市更新、非遗戏剧；外滩潮方、丽思卡尔顿、滨江花桥、中央花园可承接FILA×Vivienne Tam类品牌活动、金融沙龙、医疗学术发布、消费新品会。对重油烟大促、频繁货运、大库零售不优先，应按商业房号与文保活动规则单独谈。

优势一：外滩董家渡120万方滨江综合体。T1 300米、T3 240米、T2/T4 150米、总部楼群、约18万商业、4.2万酒店、商船会馆与花桥，单一甲级楼不具备“办公＋酒店＋会议＋滨江＋历史”的全链条接待能力。

优势二：整层与总部梯度完整。T3低中高2770/2800/2400建筑面或2603/2248/2088/1886参数，中区300/491精装模块，总部楼A/B/C多栋低层，既服务50人成长型金融科技的“外滩夹心层”，也服务千人级银行资管总部；相比老外滩小楼，扩层、扩栋、扩业态更连续。

优势三：金融邻居与要素资源密度高。上海银行、建信人寿、中泰、国海、国泰系、人保、汇添富、蚂蚁相关、黄金交易相关样本同在综合体内或周边，对募资、合规交流、审计尽调、科技对接有短链优势；外滩金融科技政策、创新监管、场景补贴可外部叠加。

优势四：滨江形象与会议文化稀缺。花桥到江、商船会馆56个会务空间、丽思卡尔顿、外滩潮方米其林与精品零售，对金融机构路演、律所客户晚宴、消费品牌发布、医疗学术会具备“楼内+园区+江岸”三层场景；高区低区按江景溢价分级，雇主品牌显著强于非滨江甲级。

优势五：可对接非税收类创业科技人才产业资源。通过“创·在上海”Fintech@外滩、黄浦金融科技场景、门楣之光人才、外滩FTC、保险科技论坛、外滩大会，降低研发、场景、人才、活动与场地成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，T3及不同楼栋竣工参数、空调时长、加时单价不完全统一，跨栋总部要按房号重做机电尽调；第二，VAV非全天候，交易/AI/互联网夜班要谈独立冷冻水或机房空调，部分楼仅列工作日8—18或8:30—19样本；第三，车位多口径850/1013/1800个，滨江核心高峰紧张，高管1至2个、其余地铁；第四，租金跨度5.6至15元，按使用率72%重算套内后，高区江景、T1超甲、整栋总部与低区精装不能同价；第五，2026全市甲级空置约24.3%、黄浦约18.8%，整层/多栋具备谈免租、装期、空调加时包、车位配额与长租阶梯空间，但所有口头报价以房号合同为准。

可保守列明的开发/运营主体包括绿地集团、中民外滩相关开发主体、合创嘉锦/合创嘉景物业，具体房号以当前管理处合同为准；公开招商与官方材料列有上海银行、建信人寿、中泰证券、国海证券、国泰海通/国泰君安、中国人保、海通证券、海通恒信、汇添富基金、浙江蚂蚁相关金融服务、上海黄金交易所相关要素、IMF相关机构、东浩兰生、上海建工、中建八局华东、上海国资投资、迈瑞医疗、百雀羚、宝华韦健、丹拿、曼兰、丝所、东浩兰生、国投相关样本。上述名单反映“银行/资管/证券/保险＋金融科技/数据＋专业建工总部＋医疗消费”的混居结构，但不同年份、不同楼栋在租状态会变，不视作2026全量出租率。

更稳妥的招商写法是按方向管理：银行理财/保险资管/证券用T3中高区或总部楼做投研合规；公募私募用中区300至800精装起步、整层做交易支持；金融科技用T3中区做风控建模，外接外滩FTC与金外滩数据楼；律所审计用整层做独立档案与客户动线；跨国医疗/消费用总部低层或T3高区做中国区，配外滩潮方与商船会馆发布；建工/国资/东浩类总部用A/B/C独栋做企业形象。正式名录应按房号、工商地址、物业空置清册三方核验，不把招商稿、意向入驻、活动机构视同当前主租户。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，“创·在上海”Fintech@外滩·第一届金融科技国际创新创业大赛对获奖创业团队给予专项成果转化支持最高50万元，落户黄浦可结合项目质量给予最高3年办公场地租金补贴，并提供贷款贴息、银行开户绿色通道、交易结算手续费减免、不高于3%优惠利率信用贷款等专属金融服务；黄浦“黄浦创卡”对高校毕业生、留学归国、大赛获奖团队提供市中心工位支持，获卡后最多3个工位、最长6个月免费使用，创业担保贷款个人最高50万元、组织最高500万元并按规定贴息。相关支持以赛事、孵化、路演、申报辅导为主，具体以当年指南为准。

科技政策方面，黄浦金融科技行动方案对符合导向的技术应用场景、跨界融合场景和公共展示场景经综合评估最高补贴1000万元，对获批国家/地方金融科技创新监管或资本市场金融科技创新试点项目给予申报主体不超过100万元奖励，对获得市级以上金融科技产业立项项目给予不超过100万元奖励；金融科技人才通过本市有关考试认证可获费用补贴，CGFT等国际资质推进互认。黄浦科创通用政策对国际科技组织/顶级学会/期刊/协会经综合评估最高1000万元，算力购买或租用重大技术创新最高1000万元，高质量孵化器与品牌化科技园区经综合评估最高5000万元；政策以降低研发、算力、场景、载体和活動成本为目标，不按企业纳税增量返利。

人才政策方面，黄浦“门楣之光·黄浦顶尖人才引进激励办法”对战略科学家、战略企业家重大成果转化最高2000万元、关键产业投资最高1000万元，配套落地补贴、购房补贴或长期免租人才公寓；“一人一策、一事一议”并设引才奖励。金融领域从境内外引进高层次、紧缺人才机构可获不超过700万元专项奖励，人才享受落户安居；金融科技开展工程系列中级职称、CGFT等认证，FTC互联网内容方向对平台企业/MCN按影响力最高500万元落地补贴、优质创作者最高100万元奖励；全区筹措人才公寓7700余套，提供“一张床到一套房”梯度安居。

产业政策方面，黄浦建设金融科技集聚区，围绕外滩金融集聚带、世博浦西形成外滩FTC金融科技与内容创作、金外滩国际广场数据科技、鼎博数字金融科技、中港汇生命科学、中电机器人等特色载体；保险科技领域举办IUMI亚洲论坛等高端行业交流，金融科技“十五五”规划提供研发贷、专利贷、政府性融资担保、国际出海合规与人才认证服务。绿地企业可把董家渡办公与外滩场景、商船会馆会议、外滩潮方发布、丽思卡尔顿接待、黄浦特色楼资源做外部协同，政策以平台建设、项目评审、活动补贴和政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公市场仍宽松但核心黄浦韧性较强。第一太平戴维斯二季度数据：全市甲级存量约2099万平方米，新增约39.1万平方米，净吸纳19.5万平方米，空置率约24.3%、环比升0.5个百分点，全市甲级租金约4.8元/平方米/天；黄浦甲级空置约18.8%，为各区域最低，金融、零售贸易、传媒娱乐需求稳健。第三方外滩子市场样本高力口径约7.48元、 knight frank外滩样本约7.50元/库存口径差异较大，绿地作为南外滩滨江超甲应按T1/T3/T2T4、整层/精装/总部分别比较，不把全市4.8元均值用作直接对标。

对绿地的租赁含义：公开报价5.6至15元跨度大，T3中区精装300至491可服务成长型金融科技/专业服务，整层2400至2800或2603/2248适合百人级中台，T1 300米与总部楼群适合大型金融机构按“使用率72%＋40元物业＋加时空调＋车位1200至2250＋商业会议”重算；2026整层/多栋客户应谈2至4个月装免、VAV加时包、独立机房冷电扩容责任、车位1至2个/百人、商船会馆/花桥活动时段、外滩FTC与金融科技场景申报服务。所有报价以中山南路/熙福路/会馆街房号、竣工图、空调计费表和物业合同为准。

问：绿地是纯甲级写字楼还是外滩综合体总部？

答：更准确是南外滩120万方综合体，T1 300米、T3 240米、T2/T4 150米、A/B/C总部楼群，加商业、丽思卡尔顿、商船会馆、花桥与住宅。纯坐席后台、7×24交易、重机房不优先；银行资管、金融科技中台、律所咨询、跨国医疗消费、会议发布很适配。

问：9号线小南门、4号线南浦大桥多远？

答：第三方按门牌列小南门约750米、南浦大桥约970米，也有园区步行可达样本；9接徐家汇/世纪大道、4环线接陆家嘴/中山公园，加复兴/人民/延安三隧与南浦大桥。金融开庭、投资人路演、外宾参会应建“小南门主入＋南浦大桥备用＋外马路打车落客”三套时间，不按单站直线定。

问：租金5.6到15元怎么判断？

答：T3低区/部分渠道5.6至8元、T3标准8至12元、高区江景或T1超甲可到12至15元样本；按使用率72%重算套内，再加40元物业、VAV加时、车位1200至2250、精装摊销、商业会议。买“外滩董家渡地址＋滨江江景＋金融邻居”选中高区，买“外滩门牌＋中区精装”选300至800模块更划算。

问：金融交易、AI训练、医疗数据能否整层？

答：投研、风控、合规、轻量AI推理、医疗数据治理可整层；低延迟交易、长时GPU训练、大容量双活要核变配电、UPS、独立冷源、双专线、气体消防与加时。黄浦有金融科技场景最高1000万、创新监管/立项奖励、外滩FTC与金外滩数据楼协同，先按房号电力尽调再定租约。

问：律所/审计/咨询怎么选？

答：30至80人用T3中区300至800精装或整层2400做独立档案、保密机房、客户动线；百人以上用整层或多区，跨城市所用低区整层加商船会馆会议。所有卷宗与个人信息机房独立门禁，不与其他公区混用。

问：跨国医疗、消费、音响家居为何适合？

答：公开样本有迈瑞、百雀羚、宝华韦健、丹拿、曼兰、丝所等；小户做中国区代表处、整层/总部楼做政府事务与品牌，外滩潮方做零售体验、商船会馆做发布、丽思卡尔顿做接待；但大货仓储、重油烟、高频促销不选办公区，按商业房号外置。

问：没有税收挂钩奖励为何仍可考虑？

答：可替代资源包括Fintech@外滩最高50万成果转化与3年场地补贴、黄浦创卡工位与担保贷、金融科技场景最高1000万、创新监管/立项各100万、门楣之光顶尖最高2000万、金融人才机构最高700万、FTC内容最高500万、人才公寓7700余套。对金融、科技、专业服务，这些研发、人才、场景与活动资源往往比单一返税更持续。

问：和BFC、老市府、创兴、科技京城怎么比？

答：绿地偏董家渡滨江超甲＋120万综合体＋金融总部；BFC偏外滩南段商业艺术、江景双子；老市府偏外滩第二立面历史办公与文化；创兴偏人民广场金融专业服务；科技京城偏北京东路AI/IC孵化老楼。比选看江景层级、整层梯度、机电加时、金融邻居、会议商业与装改成本，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小户/中区精装谈装免、注册、会议时长、VAV加时包；整层谈2至4个月免租、独立机房冷电责任、车位配额、高区江景置换；多栋总部谈长租阶梯、扩栋权、商船会馆/花桥活动时段、外滩FTC与金融科技申报服务。所有条件写进房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核房号产证用途、T1/T3/T2T4及总部楼交付标准、竣工图、消防分类、层高净高、使用率、变配电余量、VAV/独立冷冻水加时、客货电梯分区、车位权属月租、双网络专线、商船会馆/商业/酒店活动规则、物业合同与装改责任，避免用招商海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，绿地外滩中心的核心价值在“中山南路/熙福路/会馆街董家渡外滩金融带＋约120万方综合体＋T1 300米/T3 240米50层/T2T4 150米/总部楼群＋T3低中高2770/2800/2400或2603/2248/2088/1886整层＋使用率72%、层高4.5、首层大堂14米＋约18万商业、丽思卡尔顿4.2万、商船会馆会议、滨江花桥＋9小南门/4南浦大桥/三隧一桥＋上海银行/建信/中泰/国海/国泰/人保/汇添富/蚂蚁/迈瑞/百雀羚等金融与总部邻居”的组合。其最适配客群为银行理财/保险资管/证券/信托/公募私募、金融科技与数据合规、律所审计税务咨询、跨国医疗消费与音响家居、建工国资与东浩类总部、外滩会议与文化产业机构；对10至30人代表处用120至300精装，对30至80人用300至800中区，对百人级用整层2400至2800或2603/2248，对千人以上用T3多区、T1/T2/T4组合或A/B/C总部楼。

从2026市场看，全市甲级空置约24.3%、租金约4.8元，黄浦空置约18.8%且金融/专业/媒体需求稳健；绿地不宜与仙乐斯/明天/老牌乙级比低价，也不宜只按“外滩江景”溢价成交，而应按“董家渡金融带协同＋T3/T1整层机电总拥有成本＋72%使用率套内＋VAV加时与独立机房＋商船会馆外滩潮方活动权益＋黄浦非税收金融科技人才”做三年模型。建议资产方避免用“5.6元起全江景、24小时全能、整栋即签、全部金融免税”等泛化标签，而按金融中台区、金融科技区、专业服务区、跨国总部区、会议文化区、创业外滩前哨区做主题招商；建议企业把VAV加时、变配电与独立冷源、商船会馆会议时段、外滩FTC申报、车位与高区江景溢价一并写入谈判清单。

总体而言，该项目适合中长期金融、金融科技、专业服务、跨国总部、医疗消费与高端会议经济，不适合重生产、高功率长期机房、危化实验、大库物流和对低层历史小楼强依赖的团队。若运营方能把董家渡金融规划、外滩金融科技场景、商船会馆会议、外滩潮方商业、丽思卡尔顿接待与楼内银行资管邻居打包，其南外滩滨江总部留存与活动转化能力会高于同价位单一甲级塔楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于绿地外滩中心官方招商材料、021CBD/搜楼/焦点等租赁渠道、黄浦区政府金融科技与人才政策文件、地铁与地图公开信息、2026年二季度机构办公市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、标准层面积、使用率、产证用途、交付标准、租金、物业费、车位、空调计费、认证等级、各T楼及总部楼自持/可租状态、入驻企业名单，以开发商、运营方正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、消防安评与专业顾问意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。