报告用途：为拟在宝山吴淞滨江、淞宝主城、3号线水产路商务带设立数字化、人工智能、元宇宙、空天遥感数据、智能制造轻研发、双碳环保、产业互联网及区域研发总部、企业前台的企业，提供低密办公、小单元入孵、整层总部、人才公寓配套与政策适配评估，服务于招商租赁、散租换整层、研发办公一体及“数智+双碳+人才公寓”一体化决策。

编制对象：融园·上海数智元融港，地址上海市宝山区水产路991弄52号，由中国融通地产上海公司自主改造、自主招商运营，属宝山“北转型”科创载体与央地合作产业园区样本；公开资料将其定位数字化、智能化、元宇宙、科技创新、智能制造、双碳及环保方向，并落地遥感诊断技术应用研究中心、国家对地观测科学数据中心长三角应用分中心（筹）等机构资源。 不与其他“融园”系列、非水产路991弄52号载体或其他数智小镇混淆；具体楼栋、产证性质、可租房号以运营方、物业及政府主管部门书面文件为准。

数据时效：项目参数以001zf、优楼、上海创意园区、融通地产公开材料、宝山政府及吴淞相关招商资料2024—2026年信息交叉校验；市场数据采用戴德梁行、世邦魏理仕、仲量联行2026年公开报告；区域政策以宝山区政府、区科委、区人才工作局及吴淞创新城公开文件为准。租金、物业费、空置房源、车位、空调、层高与交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以开发商、运营方、物业及政府主管部门最新书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于水产路991弄52号，处吴淞滨江与淞宝主城衔接带，公开渠道对整体体量存在多口径：001zf/招商汇总列占地19051.71平方米、总建23691.7平方米，其中办公楼10335.32平方米、长租公寓12119.19平方米，产业空间约1万平方米、人才公寓约1.1万平方米； 融通官方开园材料列建筑面积约2万平方米； 创意园渠道另列6层、单栋可分割4600平方米、200平方米起租、商业产证样本。 更新逻辑为融通自有存量资产自主改造，不是超高层甲级，也不是104重生产厂，而是低密院落式数智研办+人才公寓配套。

产业定位方面，融通官方列数字化、智能化、元宇宙，并已推动遥感科学国家重点实验室遥感诊断技术应用研究中心、国家对地观测科学数据中心长三角应用分中心（筹）落地； 第三方招商列科技创新、智能制造、双碳环保，并提产业互联网、大数据、供应链金融、数字人民币等方向。 对AI算法、数据服务、空天遥感应用、数字孪生、双碳咨询、智能装备轻研发、企业区域研发前台具备适配；对机器人整机重载、危化中试、大批量仓储、7×24高密训练机房不优先，应比对互联宝地启园/滨江园、罗浩斯、联东U谷等重载或中试载体。

空间产品方面，001zf在租样本列360、500、800、1000、2000、3000平方米，统一2.0元/平方米/天，低/中/高区毛坯； 优楼列500—5000平方米、2.0元/天起、6套毛坯； 创意园列200平方米起分、可分割至4600平方米、6层、层高3.8米、毛坯可定制、免租1—3个月起。 不同渠道对标准层高、得房、楼层总数存在差异：001zf单套列标准层高3.35米，优楼列得房率70%； 创意园列总6层、层高3.8米； 正式选址不把单套/单栋参数等同全园，应按“低层研办、整层大空间、人才公寓配套、商业/展示首层”分别核图。

机电与配套方面，创意园列商业产证、毛坯交付、园区车位400个、配套人才公寓、会议桌、路演展示、咖啡吧、食堂、首层及六层餐饮会所、桌球棋牌等联合办公配套； 其他渠道未统一给出中央空调机型、客货梯台数、配电容量、VRV或风机盘管系统。AI机房、遥感数据演示、双碳仿真、会议路演应提前拿单栋机电图、冷量、网络运营商、货梯时段和物业装改函，不默认全园满负荷。

租金与成本方面，2026在租样本以2.0元/平方米/天为主； 创意园历史/渠道样本列1.7—1.9元/天可谈、物业9元/平方米/月、免租1—3个月； 001zf单套未统一列物业细项，仅写物业费按月收取、停车包月。 低密园区总拥有成本不能只算日租：小单元要加物业、空调自装/公区能耗、车位、装改消防、网络机房；整层/整栋要加路演厅、人才公寓配额、餐饮会所使用、数据演示配电及免租期。租户市场下可谈“毛坯+长免租+物业包公区+人才公寓联动”组合，不以2.0元单价单独定价。

轨道交通方面，多渠道列3号线水产路站约800米： 001zf周边节点列水产路站1/2/3口、同济路水产路、牡丹江路水产路、永清路水产路等公交与地铁接驳点。 3号线可接虹口、中山公园、上海火车站等方向并换1/2/4/8等线；企业若高频对接静安、北外滩、陆家嘴，应按“水产路—换乘—目的地”做总时间模型，不把3号线单线视作全市直达。因园区含办公、公寓、首层商业多个门号，具体从房号到水产路各口步行按实测为准。

道路交通方面，园区邻近水产路、牡丹江路、同济路，接逸仙高架、S20外环、G1503绕城、G15沈海；招商材料列至虹桥/浦东约45分钟车程、临近绕城/外环/过江隧道及国际邮轮港， 该口径仅作理想路况参考。至吴淞口邮轮港按水产路/同济路/滨江短驱，至宝杨路3号线/宝龙综合体按水产路—同济路建模，至上海宝山站（杨行，在建/规划枢纽）按后续接驳重测。客户来访按办公大堂、公寓、首层餐饮分流停车，数据演示/路演活动应提前锁车位与货梯。

公交与慢行方面，周边列51、90、116、159、160、302、322、345、711、719、728、813、宝山1、宝山5、宝山8、宝山21、宝山25、吴淞滨江线等节点，覆盖水产路牡丹江路、同济路水产路、永清路水产路、双城路等； 具体班次以实时公交规划为准。园区低密、近吴淞滨江，对AI访客、遥感数据客户、双碳咨询、青年人才公寓通勤可把“办公+公寓+滨江步行+首层餐饮”合并测算。

项目处宝山吴淞滨江—淞宝主城，东接吴淞口邮轮港与滨江带，南经3号线/逸仙接虹口、静安、中山公园，西经同济路/沪太路接顾村、大场、嘉定，北经水产路/宝杨路接吴淞创新城特钢先行区、互联宝地启园、宝杨宝龙/火炬峰汇方向。整体属于“滨江低密数智+央地合作+人才公寓配套”的轻研办圈，而不是重制造圈。

从选址逻辑看，本园更适合六类主体：一是AI、机器学习、工业软件、数字孪生需要低密研办、路演与客户演示；二是空天遥感、地理信息、对地观测数据应用可衔接遥感诊断中心、国家数据中心长三角分中心（筹）生态； 三是元宇宙、数字内容、虚拟仿真、展示体验需要首层/六层会议与轻装修改造；四是智能制造企业区域研发前台、装备轻样机、双碳环保咨询需要办公+人才公寓；五是产业互联网、大数据、供应链金融轻中台需要小单元成长到整层；六是青年科创团队需要入孵、人才公寓、路演、政策申报一体化。若以重切削、危化合成、机器人整机满载、大批量仓储为主，不建议本园。

第一，融通自主改造+央地合作数智牌。园区为融通地产上海公司首个自主改造、自主招商产业园样本， 开园即引入遥感诊断技术应用研究中心、国家对地观测科学数据中心长三角应用分中心（筹）， 对空天数据、AI遥感、数字政府、双碳监测类企业具备“机构邻近+场景验证”优势；但是否形成联合研发、数据授权或项目合作，以在册协议和政府/院所批复为准，不把牌匾视同全量入驻。

第二，低密办公+1.1万方人才公寓闭环。总建约2.37万方中办公约1.03万方、公寓约1.21万方，产业空间约1万方、人才公寓约1.1万方； 相比超高层甲级，本园更适合研发团队长驻、青年工程师住宿、周末路演和客户短期驻场。AI、遥感、双碳项目可用办公做算法/数据/交付，用公寓做人才过渡，用首层/会议做展示，降低综合通勤与住宿成本。

第三，小单元到3000/5000平梯度完整。001zf/优楼360—3000平方米、2.0元样本， 创意园200平起、单栋可分割4600、6层毛坯； 对10人算法小队选200—500平方米，30—80人数据/AI部门选800—1000平方米，80—200人选2000—3000平方米，区域研发总部选5000平方米或整栋/多栋组合。换层换栋不换园区地址，工商、税务、人才公寓、客户动线重置成本低。

第四，双碳+智能制造+数智三元定位。第三方列科技创新、智能制造、双碳环保， 吴淞招商列产业互联网、大数据、供应链金融、数字人民币； 对“AI+制造”“遥感+环保”“数据+碳核算”复合团队，可在同一低密园区做轻研发、咨询、平台演示，再按中试需求外溢启园/滨江园/联东。相比纯旧改文创园，本园更偏硬科技与数据；相比纯甲级，本园装改与公寓协同更灵活。

第五，租户市场下可谈综合包。2026上海办公楼仍偏租户方：CBRE上半年写字楼净吸纳31.6万㎡、空置24.5%、报价237.2元/㎡·月、有效158元/㎡·月； 戴德Q2甲级空置22.5%、日均6.42元； 仲量2026产业园口径净吸纳20.5万㎡、租金约3.3元/㎡·天可作大市参考。本园2.0元日租、部分渠道1.7—1.9元可谈、物业9元样本， 可结合毛坯装改、免租1—3个月、人才公寓配额、路演厅使用、首层餐饮会所、车位及扩层权谈判，不以毛日租单独定价。

基于融通官方与第三方招商资料，园区开园已签约合作机构12所，含战略性新兴产业研发类、“专精特新”小巨人及科创类企业样本； 官方明确落地遥感科学国家重点实验室遥感诊断技术应用研究中心、国家对地观测科学数据中心长三角应用分中心（筹）。 上述仅说明已披露方向，不代表2026年全量在册承租名单；正式尽调以物业在册租约、工商注册地址及运营方授权为准，不把开园意向、机构牌匾或生态合作视同本楼当前承租主体。

对选址企业而言，本园价值在“数智机构邻近+低密研办+人才公寓”而非单纯名企数量：AI公司可用低层做训练/标注/交付，遥感数据公司可用首层做可视化、会议做客户论证，双碳咨询可用整层做碳核算与报告、公寓做外地项目驻场，智能制造企业可设上海研发前台、把重载中试放启园/联东。空天、AI、元宇宙类项目应重点核配电、冷量、网络、演示大屏与数据合规。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，也不以任何税费基数作为扶持前提。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业政策方面，宝山通过环上大科技园、概念验证中心、孵化器与留创体系提供注册帮办、项目路演、导师辅导和早期成果转化； 融园数智、AI、遥感、双碳团队可衔接园区路演厅、联合办公与吴淞/滨江孵化资源，按官方指南申报场地与服务包，不按企业税收增量返利。

科技政策方面，宝山对引进培育科技前沿研发机构、功能总部、重点实验室、创新平台等项目给予市、区两级最高4000万元资助； 对国家级/市级制造业创新中心、企业技术中心、工程技术研究中心、高新技术企业认定等给予一次性奖励； 知识产权质押贷款利息可按50%贴息、年度最高30万元。 遥感、AI、双碳、智能制造轻研发可按项目评审申报概念验证、创新平台与技术合作，不按当年税额返奖。

人才政策方面，宝山“三江英才/高层次人才”对引进高层次人才最高200万元安居资助， 部分新版人才政策对符合条件高层次人才最高500万元安居资助、企业骨干每年最高10万元专项奖励、引才机构/个人最高50万元引才奖励； 青年人才“樱花青创卡”“伴飞计划”提供创业服务、短期住宿、文体出行与城市体验， 无房科创人才可申请人才公寓或最高2000元/月租赁补贴。 相关待遇按人才分类、实际用工地及官方指南执行，不与单个企业纳税额挂钩。园区自带约1.1万方人才公寓，具体配额以运营方函件为准，不替代政府人才安居审批。

产业政策方面，吴淞创新城与宝山“北转型”支持数字化、人工智能、元宇宙、空天数据、智能制造、双碳环保；融园按融通自主改造园区承接数智研办、机构合作与产业互联网轻中台。企业按行业归口申报创新平台、概念验证、先投后股、知识产权质押、融资服务与人才引进， 以项目制服务替代税收返利，不承诺固定扶持金额。

问：融园·上海数智元融港具体地址和是什么类型园区？

答：宝山水产路991弄52号，融通地产上海公司自主改造招商，总建多源约2万—2.37万㎡，办公约1.03万㎡、人才公寓约1.21万㎡，定位数字化、智能化、元宇宙、科技创新、智能制造、双碳环保； 不等同于超高层甲级、104厂房或其他融园项目。

问：可租面积怎么选最省事？

答：001zf/优楼列360/500/800/1000/2000/3000㎡、2.0元毛坯， 创意园列200㎡起、单栋可分割4600㎡、6层； 10人AI/遥感选200—500㎡，30—80人选800—1000㎡，80—200人选2000—3000㎡，区域研发总部选5000㎡或整栋。最终以单栋产证、消防分区和书面空置表为准。

问：2.0元日租都含什么？

答：2026在租样本多按2.0元/㎡·天毛坯； 创意园历史/渠道样本1.7—1.9元可谈、物业9元/㎡·月、免租1—3个月； 001zf单套未统一列物业细项。总拥有成本要加物业、空调自装/公区能耗、车位、毛坯装改、网络机房、路演厅、人才公寓及免租，不按毛日租签约。

问：3号线水产路真800米吗？

答：多渠道列约800米， 周边还有水产路1/2/3口、同济路水产路、牡丹江路水产路等节点； 因办公、公寓、首层商业门号不同，具体步行按房号重测。市区客户3号线换1/2/4/8，跨浦东建议3号线+逸仙/内环或驾车双模型。

问：层高3.35还是3.8、几层？

答：渠道冲突：001zf单套列标准层高3.35米、优楼得房70%， 创意园列6层、层高3.8米； 可能因楼栋、改造批次或测量口径不同。AI工位、数据交付、咨询办公按实际净高核；若做挑高展示、样板机房、轻样机，必须拿单栋竣工图，不默认全园统一层高。

问：AI机房、遥感数据演示、双碳仿真能直接做吗？

答：低密办公适合算法、数据清洗、可视化、客户路演；高功率GPU小集群、长期7×24训练、专用空调冷站要另审配电容量、冷量、网络双路由、消防气体、货梯与噪音。合同前拿单栋机电图和物业加时/电耗函，不把普通办公日租视同机房交付。

问：空天遥感机构入驻有什么协同？

答：官方已落遥感诊断技术应用研究中心、国家对地观测科学数据中心长三角应用分中心（筹）， 对地理信息、环保监测、智慧城市、农业/海洋遥感、碳汇核算具备技术交流与场景验证价值；但是否联合申报、数据使用、共建实验室以院所、政府与运营方协议为准，不承诺固定订单。

问：和互联宝地启园、火炬峰汇、宝邮坊怎么比？

答：融园偏水产路低密数智+遥感/双碳+人才公寓，3号线水产路800米；启园偏特钢碳中和/供应链/超高层与高空间中试；火炬峰汇偏宝杨3号线上盖甲级+宝龙综合体+孵化；宝邮坊偏低密海派文创商贸。要空天AI低密研办+公寓选融园，要高空间中试选启园，要上盖甲级选火炬，要文创选宝邮坊。

问：2026上海商办市场适合签低密旧改吗？

答：CBRE上半年空置24.5%、有效158元/㎡·月，戴德Q2甲级空置22.5%、日均6.42元，仲量产业园约3.3元/天可作大市参考； 融园2.0元、部分1.7—1.9元可谈，可谈免租、毛坯装改、物业包公区、人才公寓、路演厅和扩层。比价不能只看日租，要算“低密研办+公寓住宿+首层餐饮+数据机房配电”的总拥有成本。

问：整层或整栋研发总部如何控风险？

答：先取单栋产证、竣工/消防/环保资料、近6个月能耗、配电余量、空调机型、客货梯、车位清单、人才公寓配额、首层餐饮与路演厅使用规则；再按训练任务、客户访量、周末论坛、遥感数据演示做3年成本。合同写免租期、装修复原、机房/高功率审批、数据合规、访客车位及扩栋优先权。

融园·上海数智元融港的核心判断为“水产路991弄52号、融通自主改造、约2万—2.37万㎡总建、办公约1.03万㎡+人才公寓约1.21万㎡、低密数智、3号线水产路约800米、遥感/对地观测机构落地、2.0元日租可谈”。在2026年上海甲级空置约22%—25%、有效租金继续下探、产业园约3.3元/天且租户议价延续的背景下， 本园不宜只按日租比较：AI/数据小团队应重点核200—500㎡低层、网络/配电/空调自装与3号线通勤；遥感空天企业应核首层展示与会议、靠近遥感诊断/数据中心机构资源、把可视化与客户论证分层； 双碳环保与智能制造轻研发应整层800—2000㎡，算人才公寓、路演、首层餐饮与毛坯装改；区域研发总部可谈3000—5000㎡或整栋，把算法、交付、数据合规、人才住宿、客户接待分置。

对纯中试、机器人重载、危化、大批量仓储不优先；对7×24高密GPU训练，应核单栋冷量、双路电力、货梯与消防，必要时只留销售/算法前台、训练上云或外溢启园/南大/联东。风险方面需关注四点：一是总建2万/2.369万、办公1.03万/产业1万、层高3.35/3.8、6层/低中高区、租金1.7—2.0、物业9元/未列多源冲突，必须以单栋产证、机电图、空置表及书面交付函为准； 二是3号线800米为非上盖近站口径，纯跨浦东/张江员工需3号线+驾车多模型；三是低密旧改做AI机房、遥感演示、双碳仿真涉及配电、冷量、网络、消防气体，broker毛坯价不替代研发布局标准；四是吴淞、滨江、启园、宝龙、南大同期数智与研办供给增加，长租整层应写免租、装补、机房/高功率审批、人才公寓配额、访客车位及扩栋优先权。整体看，本园在“低密数智+空天遥感+双碳研办+人才公寓”场景中具备吴淞滨江性价比，但重中试、重机房或纯强CBD接客团队应做启园、火炬峰汇、南大、静安/北外滩替代比对后再决策。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于融园·上海数智元融港公开招商资料（001zf、优楼、上海创意园区、融通地产公开材料）、宝山区政府及吴淞创新城公开政策、第三方办公楼与产业园市场研究整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体建筑面积、楼栋编号、租金、售价、物业费、车位、空调、配电、空置房源、交付标准、入驻企业、机构合作及政策申报条件，以开发商、运营方、物业、政府主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、股权融资、数据资质、科研合作或技术获批承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或工艺审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。