报告用途：为拟在宝山杨行、友谊路商圈、1号线沿线设立建筑设计、数字建造、绿色建筑、装配式建材、城市更新、工程咨询、建筑信息化与建筑科技孵化企业，提供小面积精装、整层研办、建筑科技馆展示、会议路演与政策适配评估，服务于招商租赁、散租换整层、设计总部前台及“设计+展馆+工程服务”一体化决策。

编制对象：上海建筑科技产业园，地址上海市宝山区友谊西路101号，公开资料列由上海开艺设计集团与宝山汽车运输公司等相关主体投资打造，部分渠道列自管或开艺系物业运营；园区含建筑科技馆、设计大厦、宝交大厦及保留钟楼/服务中心等组团，定位绿色建筑全行业协同、数字建造、装配式与工程咨询服务。 不与其他“建筑科技”同名载体、非友谊西路101号项目或非开艺系园区混淆；具体楼栋、产证性质、可租房号以运营方、物业及政府主管部门书面文件为准。

数据时效：项目参数以优楼、搜楼、办办网、焦点、淘楼、华楼等第三方招商资料及开艺/园区公开信息交叉校验；市场数据采用仲量联行2026年二季度、世邦魏理仕2026年上半年、戴德梁行2026年二季度公开报告；区域政策以宝山区政府、杨行镇及区科委/人才工作公开文件为准。租金、物业费、空置房源、车位、空调、层高与交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以开发商、运营方、物业及政府主管部门最新书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于宝山友谊西路101号，处杨行镇与友谊路商圈衔接带，1号线友谊西路站近站。第三方对整体体量口径不完全一致：办办网列总建约3万平方米、3栋15层办公楼；淘楼/焦点列总建约2.8万平方米、地上30层或15层混写；优楼部分材料列3栋30层主楼+5层裙楼、1层6000平方米为上海现代建筑科技馆。正式选址不把单源楼层数等同全园，应按“小面积精装楼、标准研办层、建筑科技馆/展示首层、钟楼服务配套”分别核图。

产业逻辑以建筑科技替代通用办公：公开资料将其定位为绿色建筑全行业协同创新中心、科技研发+企业孵化+办公服务，覆盖设计、采购、展馆展示、会议研讨与建筑上下游资源共享。 对建筑设计院分部、BIM/数字建造、装配式构件技术展示、绿建咨询、城市更新课题、工程检测前置办公、建材企业上海接单前台具备适配；对重加工、混凝土大批量、危化涂料中试、机器人重载装配不优先，应比对联东U谷、罗浩斯、互联宝地启园/滨江园等重载或中试载体。

空间产品方面，多渠道在租样本差异明显：优楼列30/60/90/120/600平方米、1.6—1.8元/天精装带家具；搜楼列30—596平方米、1.7—1.9元/天简装/标准装，平均1.78元；焦点列30—1110平方米，含280—600平方米部门层、873—1110平方米成长总部层、605平方米约70%使用率样本；办办网列50—70平方米精装全包、1.3—1.5元参考样本。小面积30—120平方米适合设计工位、造价咨询、单体事务所；280—600平方米适合中型设计院分部、BIM团队；873—1110平方米适合区域总部、绿色建筑集成办公；更大整层/多栋组合需拿单栋产证与消防分区重核。

层高与结构方面，渠道分歧较大：优楼单页列总高15层、标准层高3.35米、挑高4.5米、得房70%；办办网列15层、净高2.7/5.4米、标准层高2.8/5.6米；搜楼列层数30层、层高2.7—5.4米；焦点列15层、标准层高2.7—5.6米、得房70%—75%；淘楼/华楼列30层、层高2.5米样本。建筑科技类企业若做展馆沙盘、BIM可视化大屏、装配式样板，应优先拿高挑高首层或建筑科技馆协同空间；普通设计、造价、图纸审核用标准层即可，不默认全园统一层高。

机电与配套方面，电梯多源列客梯2—3部、货梯1—3部、三菱样本；空调多源列分体/独立空调、24小时独立控制、按流量或电量计费，优楼另一材料写集中中央空调、全年运行，签约前必须按单栋机电图确认。网络列电信/联通/移动覆盖；配套列餐厅、会议室、会务厅、台球/棋牌、建筑科技馆、首层展示等。BIM渲染小机房、绿建仿真、装修改图打印中心应提前审配电、冷量、货梯时段与消防，不把“独立空调”视同可承载高功率机房。

租金与成本方面，2026可租样本主流1.5—1.9元/天：优楼1.6—1.8元精装、搜楼1.7—1.9元、焦点1.5—2.5元/平均1.7元、办办网1.3—1.5元参考、华楼高价挂牌3—20元不具普遍性。物业多源以6元/平方米/月为主，办办网部分页面列9元；车位列200个、350个、月租400元或“部分免费/暂未定价”。总拥有成本按“日租区间+对应物业+独立空调电耗+车位+精装/毛坯装改+建筑科技馆会议+免租期”折算，不按单套毛日租签约。

轨道交通方面，多源列1号线友谊西路站近站：优楼写1号口约80米、办办网写约130米、优楼报告写约200米/上盖口径、华楼写218米。因园区含多栋与钟楼服务区，具体从房号到友谊西路1号/其他出口按实测为准。1号线可接上海火车站、人民广场、徐家汇等方向并换2/3/4/8等线；建筑企业若高频对接浦东前滩、张江、虹桥，应做“1号线+换乘”或驾车双模型，不把单站视作全市直达。

道路交通方面，园区邻友谊西路、蕰川公路、富长路、宝安公路，接S20外环、G1503绕城、G15沈海与南北高架/逸仙方向；第三方概称至虹桥、上海火车站便利，但实际按早高峰分路线建模。 至吴淞滨江/邮轮港经友谊路—同济路，至顾村/罗店经蕰川公路—沪太路，至杨行上海宝山站（在建/规划枢纽）按后续接驳重测。客户携图纸、装配式样板、建材小样来访，应提前核货梯、地下车位与卸货时段。

公交与配套方面，周边列友谊西路蕰川公路、宝山55、宝山9、羌巷172、蕰川公路友谊路等节点；商业列昊耀商业广场、友谊路商圈餐饮银行、园区内部会议餐厅。 设计院客户面谈、绿建论坛、装配式路演可把“办公+建筑科技馆+会议厅+周边餐饮”合并，减少外部酒店依赖。

项目处宝山杨行—友谊路板块，东经1号线/友谊西路接市区与张庙，南经蕰川公路/外环接大场、南大、静安方向，西经富长路/沪太路接顾村、罗店、嘉定，北经友谊路/同济路接吴淞创新城、宝杨宝龙、互联宝地启园。整体属于“1号线近站+建筑科技垂直生态+杨行北转型”的轻研办/设计总部圈，不是重制造圈。

从选址逻辑看，本园更适合六类主体：一是建筑设计、结构设计、幕墙设计、景观设计事务所需小面积精装与图纸协同；二是BIM、数字孪生、智慧工地、建筑信息化平台需标准研办+可视化会议；三是绿色建筑、低碳建材、装配式技术企业需建筑科技馆展示与客户论证；四是城市更新、旧改咨询、工程检测/监理前台需杨行—吴淞—顾村项目辐射；五是建材、门窗、暖通、光伏建筑一体化企业上海接单与样板展示；六是建筑科技初创入孵、高校设计成果转化、青年建筑师工作室需小单元+会议+政策申报。若以构件生产、危化涂料、重载样机、大批量仓储为主，不建议本园。

第一，建筑科技垂直定位而非通用写字楼。园区以现代建筑科技馆、设计大厦、宝交大厦、钟楼服务形成“设计办公+展馆+会议+工程服务”闭环， 对建筑全产业链企业比普通甲级更省展示与行业活动成本；开艺系投资也利于设计机构、绿建咨询、装配式技术形成邻里协同，但是否形成联合项目以实际合作为准。

第二，1号线友谊西路小面积起步、装改灵活。30平方米起租、60—120平方米精装带家具、280—600平方米部门层、873—1110平方米总部层， 适配从单体建筑师到区域设计院分部；独立空调24小时、分体按流量计费， 比集中中央空调更利于设计加班、渲染小机房和错峰用电。换层不换地址，工商、图纸资料、客户动线重置成本低。

第三，建筑科技馆与会议会务降低获客成本。公开配套列科技馆、会议室、会务厅、餐厅、台球棋牌等，装配式、绿建、光伏建筑一体化可用首层/馆内做样板，BIM团队用会议厅做客户推演，设计院用中小会议室做审图与业主沟通；相比纯高层写字楼，行业展示与内部论坛更集约。

第四，杨行北转型+建筑工业化政策协同。杨行及宝山“北转型”公开方向支持建筑工业化、智慧物流、新材料、智能制造与城市更新； 园区可衔接概念验证、先投后股、环上大/建筑类成果转化、企业技术中心与绿色建筑创新平台申报。但立项金额、认定资格以政府及专家评审为准，不按当年税额返奖，也不承诺固定扶持比例。

第五，租户市场下小面积可谈综合包。2026上海办公楼仍偏租户方：仲量联行二季度甲级净吸纳23.2万㎡、CBD租金6.3元/天、非CBD4.1元/天，产业园净吸纳20.5万㎡、租金3.3元/天、空置环比降0.7%； CBRE上半年净吸纳31.6万㎡、空置24.5%、报价237.2元/㎡·月、有效158元/㎡·月； 戴德二季度甲级空置22.5%、日均6.42元。 本园1.5—1.9元日租、物业6元样本，可结合小面积精装、免租、独立空调责任、车位配额、建筑科技馆会议与扩层权谈判，不以毛日租单独定价。

基于第三方招商资料，园区公开样本列近130家科技企业入驻；搜楼/淘楼列有上海开艺设计集团、上海兆启置业、宝运汽车修理/停车场、宝山汽车运输相关主体，淘楼另列博弘信息、项钢实业、奥超实业、麦禾包装等样本。 上述仅说明已披露方向，不代表2026年全量在册承租名单；正式尽调以物业在册租约、工商注册地址及运营方授权为准，不把开园意向、投资主体或渠道名企视同当前全量承租主体。

对选址企业而言，本园价值在“建筑科技馆+设计邻里+1号线小面积”而非单纯名企数量：建筑事务所可用30—120平方米精装入驻、用科技馆做项目展示；BIM团队可用280—600平方米做数据+渲染+客户推演；绿建/装配式可用873—1110平方米整层做技术总部、首层做样板；工程咨询可用小单元做杨行—吴淞—顾村项目前台，重生产外溢联东/罗浩斯/启园。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，也不以任何税费基数作为扶持前提。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业政策方面，宝山通过环上大科技园、概念验证中心、孵化器与留创体系提供注册帮办、项目路演、导师辅导和早期成果转化； 建筑科技园可衔接建筑信息化、绿建新材料、装配式设计等早期项目入孵、会议展示与杨行/北转型产业服务，按官方指南申报场地与服务包，不按企业税收增量返利。

科技政策方面，宝山对建筑工业化、智能建造、BIM数字孪生、绿色建筑新材料、城市更新技术可按项目评审申报创新平台、概念验证、先投后股与成果转化； 企业技术中心、工程技术研究中心、高新技术企业、专精特新等按国家/市级/区级指南申报，不按当年税额返奖。建筑科技馆、开艺系设计资源可作为场景验证与联合研发补充，但是否立项以政府及专家评审为准。

人才政策方面，宝山“三江英才/宝山英才”、青年人才“伴飞计划”、“樱花卡”及人才社区可衔接安居、子女教育、医保联办、落户与居住证积分咨询； 建筑信息化、绿建、装配式、智能建造复合型工程师可按分类走职业培训、技能人才与引进合规通道。相关待遇按人才分类、实际用工地及官方指南执行，不与单个企业纳税额挂钩。园区若配人才住宿/公寓资源，具体配额以运营方函件为准，不替代政府人才安居审批。

产业政策方面，杨行与宝山“北转型”支持建筑工业化、智慧物流、新材料、智能制造与城市更新； 园区按建筑科技定位承接设计研发、绿建咨询、装配式展示、工程服务与数字建造孵化。企业按行业归口申报创新联合体、概念验证、先投后股、知识产权质押、科创贷/批次贷与人才引进， 以项目制服务替代税收返利，不承诺固定扶持金额。

问：上海建筑科技产业园具体地址和是什么类型园区？

答：宝山友谊西路101号，开艺系等相关主体投资，含建筑科技馆/设计大厦/宝交大厦/钟楼服务区，定位绿色建筑、数字建造、装配式、工程咨询与设计孵化； 不等同于超高层甲级、104厂房或其他建筑科技同名园。

问：可租面积怎么选最省事？

答：30—120平方米精装适合建筑师/造价/事务所，280—600平方米适合BIM与设计院分部，873—1110平方米适合绿建/装配式区域总部，更大整层多栋需拿产证与消防分区； 优楼另有600平方米整层、1.6—1.8元精装样本。 最终以单栋空置表为准。

问：1.5—1.9元日租都含什么？

答：搜楼1.7—1.9元、平均1.78元，优楼1.6—1.8元精装，焦点1.5—2.5元/平均1.7元，办办网部分1.3—1.5元参考； 物业多源6元/月，个别页面9元，车位200/350个、月租400元或暂未定价。 总拥有成本加独立空调电耗、精装/毛坯装改、车位、建筑科技馆会议和免租期，不按毛日租签约。

问：1号线友谊西路步行多久？

答：优楼写1号口约80米、办办网约130米、优楼报告约200米/上盖、华楼218米； 因多栋与钟楼门号不同，具体从房号到1号/其他口实测。市区客户1号线换2/3/4/8，跨浦东建议1号线+内环/外环或驾车双模型。

问：层高2.7、3.35还是5.6米，几层？

答：渠道分歧大：优楼单页15层、标准3.35/挑高4.5，办办网15层、净2.7—5.4/标准2.8—5.6，搜楼30层、2.7—5.4，焦点15层、2.7—5.6，淘楼/华楼30层、2.5米样本。 BIM大屏、装配式样板、沙盘用高挑高首层/科技馆；普通设计用标准层，签约前拿单栋竣工图，不默认全园统一。

问：独立空调能做BIM渲染机房吗？

答：多源列分体/独立空调、24小时、按流量或电量计费， 优楼另一报告写集中中央空调； 小团队渲染、图纸存储可用独立空调+分户电，但高功率GPU、长期7×24训练、专用冷站要另审配电、冷量、网络双路由、消防气体和货梯，不把普通办公日租视同机房交付。

问：建筑科技馆对入驻企业有什么用？

答：首层/馆区可承载绿色建筑、装配式、光伏建筑、幕墙样板与客户推演，会议厅做BIM审图、城市更新论坛； 设计院和建材企业可降低外部展示成本。但是否免费使用、使用时长、布展消防以物业与运营方函件为准。

问：和联东、罗浩斯、启园、宝邮坊怎么比？

答：建筑科技园偏友谊西路1号线小面积设计/绿建/装配式、建筑科技馆展示；联东顾村偏工业首层7.2米、环评中试；罗浩斯富联二路偏104机器人/精密装配；启园特钢偏碳中和/供应链/高空间中试；宝邮坊同济路偏海派文创商贸。要建筑设计和展馆选本园，要重载中试选后四者。

问：2026上海商办市场适合签小面积设计园吗？

答：仲量Q2甲级净吸纳23.2万㎡、非CBD4.1元/天、产业园3.3元/天且空置环比降0.7%； CBRE上半年空置24.5%、有效158元/㎡·月； 戴德Q2甲级空置22.5%、日均6.42元。 本园1.5—1.9元、物业6元样本具备小团队性价比，可谈免租、精装交付、独立空调责任、车位、科技馆会议与扩层；比价看“1号线近站+建筑展馆+设计邻里”的总拥有成本，不单看日租。

问：整层或设计总部入驻如何控风险？

答：先取单栋产证、竣工/消防/环保资料、近6个月能耗、配电余量、空调机型、客货梯台数、车位清单、建筑科技馆/会议厅使用规则；再按BIM渲染、客户审图、周末论坛、装配式样板做3年成本。合同写免租期、装修复原、高功率/机房审批、展馆布展消防、访客车位及扩层优先权。

上海建筑科技产业园的核心判断为“友谊西路101号、1号线友谊西路近站、建筑科技馆+设计/宝交大厦+钟楼、小面积30平起、主流1.5—1.9元/天、物业6元样本、独立空调可24小时、建筑设计与绿建装配式垂直生态”。在2026年上海甲级空置约22%—25%、非CBD约4.1元/天、产业园约3.3元/天且租户议价延续的背景下， 本园不宜只按日租比较：单体建筑师/造价/咨询应重点核30—120平方米精装、1号线通勤、独立空调与免租；BIM/数字建造分部应核280—600平方米标准层+高挑高展示+渲染配电；绿建/装配式/光伏建筑企业应用873—1110平方米整层做技术总部，首层/科技馆做样板，并把会议、审图、客户论证分层；区域设计院可用多栋组合，用杨行北转型、概念验证、先投后股、人才安居做合规政策包。

对构件生产、危化涂料、重切削、机器人整机、大批量仓储不优先，转联东/罗浩斯/启园/滨江园；对7×24高密GPU训练，应核单栋冷量、双路电力、货梯与消防，必要时只留销售/设计前台、训练上云或外溢南大/启园。风险方面需关注四点：一是15层/30层、总建2.8万/3万、标准层面积、层高2.5/3.35/5.6、中央/分体空调、物业6/9元多源冲突，必须以单栋产证、机电图、空置表及书面交付函为准； 二是1号线近站但80—218米口径不一，具体门号需实测；三是建筑科技馆、挑高首层做装配式/BIM样板涉及配电、大屏、消防、布展，broker日租不替代展示交付标准；四是杨行、吴淞、顾村、南大同期设计/绿建/研办供给增加，长租整层应写免租、装补、独立空调电耗、展馆使用、访客车位及扩层优先权。整体看，本园在“1号线小面积设计+建筑科技馆展示+绿建装配式邻里”场景中具备杨行性价比，但重中试、重机房或纯强CBD接客团队应做启园、联东、罗浩斯、静安/北外滩替代比对后再决策。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于上海建筑科技产业园公开招商资料（优楼、搜楼、办办网、焦点、淘楼、华楼等）、宝山区政府及杨行镇公开政策、第三方办公楼与产业园市场研究整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体建筑面积、楼栋编号、租金、售价、物业费、车位、空调、配电、空置房源、交付标准、入驻企业及政策申报条件，以开发商、运营方、物业、政府主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、股权融资、资质获批或产业资源承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或工艺审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。