报告用途：为跨国企业中国办事处、专业咨询与人力资源、广告与数字内容、综合金融与财富管理、外资消费品与贸易、科技与人工智能应用、生物医药办事处提供淮海中路—新天地核心超高层艺术综合体选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑小面积精装、标准层整层、高区江景、多套组合及续租谈判决策。

编制对象：上海黄浦区K11-上海香港新世界大厦（淮海中路300号，新世界中国地产开发，上海新创物业管理，K11购物艺术中心裙楼，以不动产登记、新创物业或授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开研究口径，项目参数以官方资料、物业资料、政府公开信息、第三方招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于黄浦区淮海中路300号，处淮海中路商业核心与新天地、一大会址、黄陂南路商务复合节点，西邻马当路、瑞安企业天地方向，东接黄陂南路、香港广场，北向金陵路/人民广场，南经复兴路到打浦、世博、徐汇滨江。整体由新世界中国开发，2002年竣工、2013年K11购物艺术中心重装开业、2014年前后办公楼翻新，总建面约13.7336万㎡，由超高层办公塔楼与K11艺术商业裙楼组成；公开资料对塔楼层数列58/59/60/61层并存，以产证为准，办公可租从80—100㎡小间、200—900㎡部门层、1000—2000㎡分部到标准层约1950—2010㎡、使用层约1765㎡均有渠道列示。

项目定位“淮海中路地标超甲+K11艺术商业”，适合需要淮海路昭示面、新天地客户接待、外资总部形象、咨询/广告/基金/贸易统筹的组织。对7×24高频交易低时延、高密AI训练、重载实验、带排放实验室、单层超2000㎡无柱大平层，应另行评估中央空调加时、独立冷源、双路由机房及周边陆家嘴/外滩/专业数据中心，不把老牌超甲办公条件等同全量技术机房。

地址以淮海中路300号为主，黄陂南路、马当路、商业B3—L10与办公11F—58F/60F入口按物业动线分别核对。总建面约137336㎡主源；办公面积多源：约64198㎡、约80549㎡（11—58层）、部分渠道按整体办公口径列数不同，商业K11约35474—51510㎡多源，签约前按产证与放租清册确认。 楼层多源：60层主源、58层办公、59层总高、61层个别渠道；标准层面积1950—2010㎡主源，使用层约1765㎡，可租公开列80/100/120/133/175/190/195/213/232/245/327/343/360/500/555/568/764/782/908/1000/1420/1815/1835/2000等，实际以空置房号为准。

层高多源：标准层高3.1米主源，净高2.45—2.7米主源、部分渠道写2.45—2.5米；大堂按超甲大堂动线核验。得房率多源：60%—70%主源，高区因核心筒大可低至60%—65%，使用层1765㎡相对建面2010㎡约88%仅作单套参考、整层工位仍按60%—70%保守折；所有面积按逐套平面图重算使用面积，核心筒、公区、商业裙楼不计入可坐工位。 空调为集中式中央空调，运行时段多源列周一至周五8:00—18:00、8:30—18:30、8:00—19:00，周六8:00—13:00/8:30—12:00/9:00—12:00并存，加时费多源列450元/小时或按物业计时；夜班、周末、跨时区业务须逐套核冷量、新风、分户计量与最低开机时长，不按“中央零加时”写死。

电梯多源：11客4货主源、14客2货、低7高7货6共20部、东芝/其他品牌并存；大客户服务器、样片、基金资料、K11活动期逐层抽货梯等待。 网络多源列电信、联通，部分渠道未列移动；咨询数据库、基金中后台、广告渲染、生物信息小机房另核弱电间、双运营商、UPS与备份专线，移动覆盖以现场测试为准。 物业多源：新创物业32元/㎡·月主源、35—39元、41元并存；合同须明确中央空调基础能耗/加时另计、公区能源、K11商业运维、共享会议是否包含。 车位多源：地上312+地下326合计638个主源，月租1000—2100元多源、固定/非固定/临停规则不同；淮海中路、新天地、黄陂南路、K11活动期应另排员工长租与访客车位配额。 租金多源：4.1—12.5元/㎡·天、主力7.5—10元、低区小户5—9元、精装高区10—12.5元并存；实际按楼层、朝向、得房、空调加时、物业、精装、免租折算建筑面/使用面全包，不与外滩7.48元或北外滩4—5.5元同单价比较。

轨道交通方面，项目至1号线、14号线一大会址·黄陂南路站多源列60—99米、地下二层连通，按淮海中路300号办公大堂与商业口分别抽样； 至8号线、14号线大世界站约500—600米，至10号线、13号线新天地站约400—800米，按马当路/黄陂南路/复兴中路各入口重抽。1号线串徐家汇、人民广场、上海火车站；14号线串大世界、静安寺、陆家嘴、金桥；10号线串豫园、新天地、五角场、虹桥；13号线串南京西路、世博；8号线串人民广场、中华艺术宫。对咨询、基金、外资、广告、科技通勤均较顺。

地面与高架方面，邻淮海中路、黄陂南路、马当路、金陵路，近延安高架、南北高架、内环；招租资料列高架至虹桥/浦东按理想路况核算，早高峰淮海中路、黄陂南路口、新天地、K11活动、复兴公园/一大会址活动期应另排。公交以黄陂南路、淮海中路、马当路、大世界站点补线，含26/911/926/146/933/781等； 客户可用香港广场、力宝、大上海时代广场、企业天地、湖滨道分流停车，不把“黄陂南路99米”等同所有高区门厅零风雨。

项目处“淮海中路商业—新天地石库门—一大会址红色文化—黄陂南路商务—K11艺术商业”复合核心。向北经金陵路/黄陂南到外滩源与南京东路，向南京西路经陕西南路或14号线换线，向陆家嘴经延安东/人民路隧道，向南经复兴路到世博、打浦、徐汇滨江，向豫园/外滩经10/13/14形成金融与专业服务协同。2026年上海办公楼仍“核心韧性与全市供应承压并存”：戴德梁行二季度甲级新增收窄、净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、日均6.42元，三季度无新增、净吸纳31.8万㎡、空置20.9%、成交192.3元/㎡·月，TMT占32.7%、金融14.9%、专业服务12.8%； 高力二季度甲级存量1817万㎡、空置22.0%、平均5.7元/㎡·天，南京西路9.09、外滩7.48、陆家嘴6.76，三季度存量1841万㎡、空置21.9%、平均5.5元/㎡·天； 世邦上半年净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡、空置24.5%、报价237.2/有效158，区域表现中淮海相关口径列7.9%。

淮海中路—新天地对需要“商业接待+外资形象+艺术品牌活动+地铁上盖”的咨询、基金、广告、消费品、科技应用具备组合价值；对超2000㎡无柱单层、7×24交易、高密训练、重载中试，应另评太平洋新天地、企业天地5号、领展、外滩超甲或徐汇滨江/专业机房。可比含中环广场、香港广场、大上海时代广场、力宝、企业天地5号、无限极、SOHO复兴、太平洋新天地，比价统一折得房、空调加时、物业、车位、K11商业与艺术活动摊销，不单看日租。

第一，淮海中路超甲地标+K11艺术商业。278米级、60层主源、标准层约2000㎡、双塔尖灯光、K11约3.5万—5.15万㎡商业与艺术展厅，比纯办公塔楼更利于奢侈品/消费品发布、广告提案、基金客户接待、外资前台。K11常年艺术展、米其林与商业活动形成“办公+品牌+路演”一体化，对形象驱动型总部加分明显。

第二，黄陂南路1/14上盖+新天地多线。60—99米到黄陂南路、500—600米到大世界、400—800米到新天地，员工从静安、徐汇、浦东、虹桥、人民广场换线较顺；客户从陆家嘴经延安东/人民路、从外滩经黄陂南/金陵东、从新天地步行均可。相比单轨老楼，项目把“地铁上盖+淮海商业+新天地接待”打包进日常动线。

第三，小面积到整层灵活，外资与专业服务生态成熟。80—100㎡起租、200—900㎡部门层、1000—2000㎡分部、标准层1950—2010㎡/使用1765㎡，适合代表处、咨询组、基金中后台、广告全案、外资消费品中国办。公开租户含美世、富士施乐、恒生、申万巴黎基金、神钢、英威达、纽迪希亚、碧日广告等，可对接人力资源、打印文档、金融数据、外资贸易、品牌传播小生态。

第四，638车位+高区江景，适配自驾与接待。地上312+地下326主源，在淮海中路四角楼宇中车位供给较宽；高区可看黄浦江/新天地/淮海路天际线，对基金、外资、咨询做客户接待具备场景优势。2026市场业主仍有灵活租约空间，戴德、高力、世邦均指向核心甲级的以价换量与免租/装补谈判窗口。

短板亦需直面：净高2.45—2.7米主源偏低，吊顶后工位、机房、接待区要逐房算；得房率60%—70%多源、高区可60%—65%，2000㎡建面折使用不能按1765㎡统一套用所有房号；中央空调常规8—18/8:30—18:30、周六半天，加时450元/小时或物业计时，夜盘、算力、调色、跨时区会议必须单测；电梯11客4货/14客2货/20部多源，超高层早高峰低高区分流要按房号抽等待；网络主源电信+联通，移动覆盖需现场测；租金4.1—12.5多源跨度大，受精装、高区江景、加时、物业32—41、免租影响显著，不能与乙级小楼或次中心同单价比较；部分招租稿写“税收返还、顶级超甲、超长免租、总部数亿资助”等表述，正式尽调不采纳，以产证、空置清册、机电报告与新创物业书面确认为准。

截至公开资料可核，项目列有美世咨询、富士施乐（中国）上海分公司、恒生银行、申万巴黎基金管理、神钢投资、英威达管理、荷兰纽迪希亚出口上海代表处、乌拉圭总领事馆相关机构、钜派投资、上海碧日广告等； 部分渠道补充富士施乐、美世、基金、广告、外资贸易与商业裙楼文化机构。正式以新创物业或授权招商中心最新台账、楼层导视、工商备案和实际合同为准。结合淮海中路—新天地区位，潜在适租方向还包括管理咨询与人力、ESG与碳服务、数字广告与MCN、外资消费品中国办、财富/公募/私募中后台、AI应用与SaaS、生物医药办事处、法律与专业服务。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附物业或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，黄浦构建“创业培训、创业服务、创业孵化、创业活动”四创联动，通过创·工坊、黄浦创卡3.0、共创合伙人与孵化载体，为青年、高校、留学归国及赛事创业团队提供市中心工位、路演、担保贷款咨询、知识产权与商事服务；具体以人社、就业促进与孵化载体最新指南为准，不以地方贡献作为场地或资金前提。 科技政策方面，黄浦金融科技“十五五”围绕大模型应用、智能风控、量化策略、智能投研等引进紧缺人才，开展青年训练营、工程系列金融科技中级职称与CGFT等认证，并通过研发贷、专利贷、政府性融资担保、科技保险等方向完善融资服务； 相关人工智能、软件、概念验证与成果转化项目按区科委年度申报通知综合评估，不预先承诺固定奖励。人才政策方面，“门楣之光”对顶尖人才实行一人一策、重大成果转化与关键产业投资给予综合支持，配套安居、医疗、落户与人才公寓； 外滩国际人才服务中心提供高层次人才综合服务，互联网优质内容创作人才可按FTC“F”赛道对接落地、版权与职业认定服务，青年人才、留学人员、博士后按项目材料分别对接。 产业政策方面，黄浦聚焦金融科技、科创服务、商旅文体展、专业服务，项目可作为咨询、广告、基金中后台、外资消费品、AI应用落点，外接外滩FTC、金外滩国际广场、鼎博数字科技等特色载体；Fintech@外滩等创新创业赛事可为入围项目提供孵化空间、人才公寓、场景与投融资对接，所有申报以黄浦区及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼需求修复但供应仍压：戴德Q2甲级空置22.5%、6.42元/㎡·天，Q3无新增、净吸纳31.8万㎡、空置20.9%、成交192.3元/㎡·月； 高力Q2甲级空置22.0%、5.7元/㎡·天，南京西路9.09、外滩7.48、陆家嘴6.76，Q3空置21.9%、5.5元/㎡·天； 世邦H1净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡、空置24.5%、报价237.2/有效158，淮海相关区域表现列7.9%。 项目作为约13.7336万㎡超甲综合体、60层主源、标准层1950—2010㎡/使用1765㎡、净高2.45—2.7/层高3.1、得房60%—70%高区偏低、中央空调8—18类时段、电梯11客4货/14客2货/20部多源、物业32—41多源、车位638/1000—2100多源、黄陂南路1/14约60—99米，定价应折算“使用面积等效租金+物业32—41+中央加时或独立机房电费+车位按高管客户比+K11商业/艺术活动摊销+精装折旧+免租”后再比价。

建议按“名义日租÷60%—70%得房×30天+物业+空调加时/专用冷源电+车位+共享会议/商业配套摊销+免租期”折算人均工位全包；再与中环广场、香港广场、大上海时代广场、力宝、企业天地5号、无限极、SOHO复兴、太平洋新天地比较。80—100㎡用于代表处、项目制、共享工位；200—900㎡用于咨询组、广告全案、基金中后台、外资消费品办；1000—2000㎡用于分部；标准层1950—2010㎡/使用1765㎡用于总部整层；多层组合用于千人级组织。对基金夜盘用中央加时测算+独立机房双路由UPS；对广告调色用加时装小冷源，不把中央空调等同渲染集群零成本；对奢侈品发布用K11艺术展厅、淮海路大堂、新天地三层接待，不把“黄陂南路99米/278米地标”等同全量低成本。

问：K11香港新世界与中环广场、企业天地5号、太平洋新天地、SOHO复兴怎么分工？

答：重新天地—淮海地标超甲、K11艺术商业、80㎡起灵活+高区江景选K11；重纯办公高得房、成本更低选中环/香港广场；重太平湖湖景、VAV无柱2300㎡总部选企业天地5号；重2026新楼大平层选太平洋新天地；重里弄小面积、MCN/广告生态选SOHO复兴。K11不适合7×24零加时交易、单层超2000无柱、高密训练，比价统一折60%—70%得房、中央加时、车位与K11商业摊销。

问：80到2000㎡怎么按业务配？

答：80—100㎡做代表处、共享工位、项目制；200—900㎡做咨询组、广告全案、基金中后台、外资消费品办；1000—2000㎡做分部；标准层1950—2010㎡/使用1765㎡做总部整层；更大组织用双套或多层。所有面积先按60%—70%主源折使用面，核心筒、大堂、K11裙楼不计入工位。

问：中央空调能做基金夜盘、广告调色和AI推理吗？

答：主源工作日8—18/8:30—18:30、周六半天，常规文档、投研、轻媒体可用；加时按450元/小时或物业计时。低时延交易、长期GPU、4K调色要另核独立冷源、双运营商、UPS、柴发接口与电力配额，不把中央空调等同无限冷量零加时。

问：黄陂南路1/14、大世界8/14、新天地10/13怎么建通勤与接待？

答：按“居住地—黄陂南路1/14约60—99米或新天地10/13约400—800米或大世界8/14约500—600米—淮海中路300号办公/商业各门”抽样；1接徐家汇/人民广场/火车站，14接静安寺/陆家嘴/大世界，10接豫园/新天地/虹桥，13接南京西路/世博，8接中华艺术宫。客户从陆家嘴用延安东/人民路，从外滩用黄陂南/金陵东；K11活动、新天地节假日、一大会址接待期重排落客与车位。

问：咨询、基金、广告、外资消费品怎么用黄浦非税收政策？

答：咨询与人力对接黄浦创卡、外滩国际人才中心；基金/智能投研对接金融科技十五五、Fintech@外滩与研发贷/担保服务； 广告/MCN对接外滩FTC内容赛道、门楣之光与海聚英才活动； 外资消费品用门楣之光安居落户、专业服务用四创与楼宇首席营商服务。 所有申报按项目评审与最新指南，不把未批复资金折成固定租金减免。

专家组认为，项目核心价值是“淮海中路300号、新世界中国、2002竣工/K11 2013重开/2014办公翻新、约13.7336万㎡、60层主源/58—61多源、标准层1950—2010㎡/使用1765㎡、层高3.1/净高2.45—2.7、得房60%—70%高区偏低、中央空调8—18类+加时450或计时、电梯11客4货/14客2货/20部多源、三网以电信联通为主、物业32—41多源、车位638/1000—2100、黄陂南路1/14约60—99米+新天地10/13约400—800米+大世界8/14约500—600米、K11艺术商业+美世/富士施乐/基金/广告租户生态”的组合，不适合以7×24高频交易、单层超2000㎡无柱、高密AI训练、重载中试为第一硬约束的机构，但非常适合跨国办事处、管理咨询与人力资源、广告与数字内容、综合金融/基金中后台、外资消费品与贸易、AI应用与生物医药办事处及需要“淮海底标+K11艺术接待+黄陂南上盖+小面积灵活到整层”的成长型总部。2026市场核心淮海/新天地区域韧性优于全市平均，戴德Q3 20.9%/192.3、Q2 22.5%/6.42，高力Q2外滩7.48/南京西路9.09/甲级22.0%/5.7、Q3甲级21.9%/5.5，世邦全市24.5%/报价237.2/有效158、淮海区域表现7.9%； 项目在低区小户、精装高区、整层使用1765㎡、加时装补、固定车位、K11活动包场、免租与新创/新世界企业服务上具备谈判空间。

建议3—8人代表处/项目制用80—100㎡或共享工位；10—25人咨询/广告/基金中后台/消费品用200—900㎡；25—60人分部用1000—2000㎡；60—150人总部用标准层1950—2010㎡/使用1765㎡；150人以上用双套或多层并配K11艺术展厅、淮海路大堂、新天地接待动线。所有方案把60%—70%得房折面、净高2.45—2.7与吊顶、中央加时与独立机房、双路由UPS、638车位活动期配额、黄陂南/新天地/大世界三节点、黄浦四创/金融科技十五五/门楣之光/FTC做成三年总拥有成本台账。对基金重点写加时与独立机房，对广告重点写调色冷源与K11发布，对咨询人力重点写保密与共享会议，对科技/生物重点写办事处与会议而非实验冷源，避免以“淮海底标/4.1元起/12.5元高区”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于K11-香港新世界大厦官方及招商资料、新创物业资料、第三方租办渠道、黄浦区政府公开信息、研究机构2026年市场数据整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（K11/香港新世界大厦/中国香港新世界大厦不同）、地址（淮海中路300号/黄陂南路口/周边路口不同）、总建面（约13.7336万㎡主源、部分渠道11.6万/13.5万不同）、办公面积（约64198/80549/其他口径不同）、商业面积（约35474/51510不同）、楼层（58/59/60/61不同）、标准层（1950/2010/使用1765不同）、层高净高（层高3.1/净高2.45—2.7/2.45—2.5不同）、得房率（60%—70%/高区60%—65%/使用层1765不同）、空调运行时段（8—18/8:30—18:30/8—19、周六8—13/8:30—12/9—12、加时450或物业计时不同）、电梯（11客4货/14客2货/低7高7货6共20/东芝等品牌不同）、物业主体与费用（新创32/35—39/41不同）、车位（638/地上312地下326/1000—2100不同）、租金（4.1—12.5/5—7/7.5—10/10—12.5多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、新创物业或授权招商中心书面确认和正式租赁合同为准；黄陂南路1/14约60—99米、大世界8/14约500—600米、新天地10/13约400—800米、虹桥/浦东机场高架时长均为资料或理想路况参考，淮海中路、K11活动、新天地节假日、一大会址与复兴公园活动期应重新抽样。市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以黄浦区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。