报告用途：为拟在宝山吴淞创新城主城、淞宝商务带、北上海宝杨TOD设立数字科创、现代服务业、商贸贸易、商务咨询、医疗大健康轻研发、文创展示、区域办事处及可营业配套的企业，提供购物中心+澳门街+甲级办公塔+酒店公寓一体化评估，服务于办公租赁、商业铺位、小单元入孵、整层总部、可营业空间及“办公+商业+酒店+孵化”综合决策。

编制对象：上海宝杨宝龙广场，公开地址列同济路669弄7号（T7/宝龙城市峰汇/火炬城市峰汇）、宝杨路669弄10号（办公/商业招商口径）等，由上海宝龙富闽房地产开发、宝龙商业/宝龙物业运营；整体为约27万平方米城市综合体，含购物中心、澳门风情街、写字楼塔楼、酒店、长租公寓。不与其他城市“宝龙广场”、非同济路669弄载体或非T7办公混淆；商业铺位、办公塔楼、酒店公寓分账评估，不把商场客流等同办公签约量。

数据时效：项目参数以优楼、Office Lucky、搜楼、焦点、五星网、顺企网及宝龙/火炬公开招商资料2026年信息交叉校验；市场数据采用仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行2026年公开报告；区域政策以宝山区政府、吴淞创新城、友谊街道及区科委人才工作公开文件为准。租金、物业费、空置房源、车位、空调、商业铺位与交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以开发商、运营方、物业及政府主管部门书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

综合体位于宝山淞宝、同济路—宝杨路节点，2019年商业开业、办公塔2020年前后交付样本。公开总建约27万平方米：商业购物中心约14.8万平方米，办公多源口径不一——整体办公约7.4万平方米（含多栋）、T7单栋约3.5万平方米、城市峰汇/火炬口径总办公3.5万平方米； 商业含MALL与澳门街，配套MUJI、CGV、西西弗、海底捞、星巴克臻选、永辉/奥乐齐、一兆韦德、Meland等，酒店公寓列全季、智选假日、MUJI Hotel、洲际创智/艺珺等样本。

与旧改研办、104厂房、C65研发楼不同，本广场核心不是重载中试或独栋验厂，而是3号线近站/上盖、综合体客流、办公塔标准层分割、可营业空间与孵化服务。对软件与数字业务、商贸贸易、专业服务、医疗大健康行政与学术会务、文创展示、连锁商业区域点、24小时可营业办公（美业、健身、桌游、轻餐饮样板）具备综合适配；对机器人整机装配、危化中试、重货装卸、7×24高密训练机房不优先，应比对互联宝地启园/滨江园、罗浩斯、联东U谷等重载或中试载体。

办公塔方面，T7/城市峰汇多源参数：总高28层（部分渠道写24实际层/28名义层）、总办公3.5万平方米，标准层口径有1660/1661/1900平方米三种，正式选址以单栋竣工图为准； 层高4米、净高多源2.8—3.0米、大堂10/10.2/10.8米口径不一，得房约70%—73%（部分渠道73%—75%），架空地板约100毫米，Low-E/铝板幕墙； 电梯6部迅达客梯+1部货梯，VRV独立控制/24小时/独立电表，三家运营商网络。

可租面积方面，办公小单元多源列60/63/66/70/106/186/200/213/235/269/315/500/923/1250/1660/1900平方米等； T7开发商直租样本列66/106/186/210/235平方米、整层约1661平方米、三层5000+平方米； 火炬/城市峰汇列200—1900平方米自由分割、整栋可谈。 商业铺位按MALL、B1地铁层、澳门街分别核面积、上下水、排烟、电量、营业时间与综合体客流动线，不把办公租金模型套用于零售餐饮。

租金与物业方面，2026办公多渠道差异大：T7开发商直租2.0—2.5元/平方米/天含税、 优楼/部分渠道2.6—3.0元、 焦点2.6—3.6元或协商2.0元起、 火炬城市峰汇2.8—4元或2.9元起、 搜楼城市峰汇3—3.2元、 个别小业主/特殊房源可偏离区间。 物业多源10.5—18元/平方米/月，T7主流18元、部分老渠道13元、综合楼部分10.5元； 车位月租约500元，车位数渠道列400/1300/1400—1700个不等，必须以本楼本期空置与机械/固定车位清单为准。 总拥有成本按“日租区间+对应物业+VRV电耗+车位+商业接待+酒店会议+免租+可营业改造”折算，不按单套毛日租签约。

轨道交通方面，多渠道列3号线宝杨路站上盖/步行可达：Office Lucky写1号口约280米、 搜楼城市峰汇写约409米、 2026直租稿写人行天桥1—5分钟、 焦点/优楼亦写上盖或约280米。 因广场含MALL、T7、10号商业楼、澳门街多个门号，具体从办公大堂到宝杨路F/1号口按楼号重测；3号线可接虹口、中山公园、上海火车站等并换1/2/4/8等线。友谊路站渠道列约1351米，仅作备用步行口径。

道路交通方面，邻同济路—逸仙高架，接S20外环、G1503绕城、G15沈海；驾车至吴淞口邮轮港按同济路/宝杨路/滨江短驱，至虹桥按逸仙/中环/外环40—50分钟级建模，至人民广场/静安按3号线竞合与逸仙高峰分别测算，至上海宝山站（杨行，在建/规划）按后续枢纽接驳重测，不承诺已通车上盖。

公交与配套方面，周边列159、160、302、322、345、952B、宝山5、宝山15、宝山21、宝山87等节点，覆盖同济路宝杨路、宝杨路同济路； 商业B1与3号线连通样本、澳门街和MALL可承接客户餐饮、员工午休、论坛茶歇。可营业办公（美业/健身/桌游/轻餐）应单独核货梯、上下水、油烟、噪音、营业时间和综合体夜间动线。

项目处宝山友谊街道、淞宝主城与吴淞创新城衔接带，东接吴淞口邮轮港与滨江，南经3号线/逸仙接虹口、静安、中山公园，西经同济路/沪太路接顾村、大场、嘉定，北经宝杨路/同济路接互联宝地启园特钢先行区、上海宝山站方向。整体属于“3号线TOD+27万方综合体+吴淞主城更新”的轻总部/商业双功能圈，而不是重制造圈。

从选址逻辑看，本广场更适合七类主体：一是数字科创、软件、工业互联网轻研发需要上盖办公+综合体接待；二是现代服务业、律所分段、财税人力、贸易供应链后台需要小单元与3号线通勤；三是医疗大健康企业总部、健康科技、学术会务需要酒店+影城+会议+办公分层；四是商贸品牌、消费电子、文创IP需要MALL周边商业铺位或可营业展示空间；五是火炬孵化入孵项目从60平方米工位成长到整层总部；六是健身、美业、桌游、轻餐饮样板、共享会议室等24小时VRV可营业办公；七是区域企业宝山办事处、吴淞/邮轮/宝武客户拜访中转前台。若以中试生产、机器人重载、危化、大批量仓储为主，不建议本广场办公塔。

第一，3号线上盖+27万方闭环配套。MALL14.8万+澳门街+酒店+公寓，对数字、医疗、商贸、可营业办公可“下楼餐饮、上楼办公、隔壁酒店会议”；相比单纯甲级写字楼，客户宴请、员工留存、路演接待成本更低。

第二，办公小单元到整层/多栋梯度完整。60—235平方米入孵与办事处、500—1000平方米部门、1660/1900平方米整层、T7三层5000+平方米、火炬整栋可谈； 换层换楼不换综合体地址，工商、税务、3号线通勤、客户动线重置成本低。相比旧改独栋，电梯/大堂/VRV/门禁更标准；相比超高层地标，1660—1900平方米标准层更利于中小总部控成本。

第三，VRV24小时独立空调对可营业友好。多源列VRV分体、独立电表、无传统加时费，适配互联网加班、医疗中台、客服、美业/健身/桌游夜间营业； 但高密GPU、样机振动、气体钢瓶、排风废气不默认改造，应另审配电、消防、环评。

第四，火炬孵化与吴淞产业外溢。T7城市峰汇/火炬口径提供入孵、创智办公、企业服务，公开产业方向列数字科创、现代服务、医疗大健康、新材料、民营经济总部等； 吴淞创新城、宝杨宝龙、启园、滨江园可形成“轻办公在宝龙、中试在启园/滨江”的分工。但入孵投资、政府补贴、概念验证以机构尽调及主管部门评审为准，不承诺返税或固定金额。

第五，租户市场下可谈综合包。2026上海办公楼仍偏租户方：仲量Q2甲级净吸纳23.2万㎡、CBD租金6.3元/天、非CBD4.1元/天，产业园净吸纳20.5万㎡、租金3.3元/天、空置环比降0.7%； CBRE上半年净吸纳31.6万㎡、空置24.5%、报价237.2元/㎡·月、有效158元/㎡·月； 戴德Q2甲级空置22.5%、日均6.42元。 宝龙办公2.0—3.6元、物业10.5—18元，可谈免租、精装/毛坯、VRV责任、车位配额、商业铺位联动、酒店会议包与扩层权，不以毛日租单独定价。

基于公开招商与第三方资料，综合体/办公列有火炬孵化数字科创与新材料样本、区属国企平台及吴淞开发/大学科技园方向样本、贸易供应链、商业品牌MUJI/CGV/海底捞/星巴克/永辉/奥乐齐/Meland、酒店全季/智选假日/MUJI/洲际创智等； 上述仅说明已披露方向，不代表2026年全量在册承租名单。正式尽调以物业在册租约、工商注册地址及运营方授权为准，不把商业品牌、孵化生态或开园意向视同办公塔当前承租主体。

对选址企业而言，本广场价值在“上盖+商业流量+办公弹性+孵化/酒店”而非单一名企数量：软件小团队用60—200平方米低区入孵，商贸/咨询用200—500平方米近3号线，医疗大健康用整层做总部、MALL/酒店做客户与学术活动，消费品牌用B1/澳门街做区域样板，可营业办公用带上下水单元做美业/健身/桌游，区域总部用T7整层或多层组合。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，也不以任何税费基数作为扶持前提。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业政策方面，宝山持续完善企业登记帮办、孵化器与概念验证服务，宝杨宝龙可衔接火炬孵化入孵、科创会客厅、路演与商业场景验证；数字科创、现代服务、医疗大健康早期项目按官方指南申报场地、导师与融资服务，不按企业税收增量返利。

科技政策方面，宝山推广“先投后股—咨募投服”联动，建设概念验证中心、环上大未来产业创新工程院与科创金融服务中心；软件信息、数字医疗、新材料轻研发可按项目评审申报科技创新、概念验证或成果转化，不按当年税额返奖。入孵企业是否获得先投后股、概念验证绩效以政府及专家评审为准。

人才政策方面，宝山“三江英才/宝山英才”、青年人才“伴飞计划”、“樱花卡”及人才社区可衔接安居、子女教育、医保联办、落户与居住证积分咨询；软件、医疗、现代服务、商业运营复合人才可按分类走职业培训与引进合规通道。相关待遇按人才分类、实际用工地及官方指南执行，不与单个企业纳税额挂钩。广场邻近全季、智选假日、MUJI、城家等酒店公寓，具体长租配额以运营方函件为准，不替代政府人才安居审批。

产业政策方面，吴淞创新城与淞宝主城支持数字科创、现代服务业、生命健康、商贸消费、民营经济总部；宝杨宝龙按综合体办公+商业承接轻总部、孵化加速、品牌样板与可营业配套。企业按行业归口申报场景开放、孵化器入驻、概念验证、创新联合体和平台服务，以项目制服务替代税收返利，不承诺固定扶持金额。

问：上海宝杨宝龙广场具体地址和包含哪些业态？

答：办公/塔楼常用同济路669弄7号T7，商业/部分办公用宝杨路669弄10号；整体约27万方，含14.8万方购物中心、澳门街、T7等办公塔、酒店、长租公寓。不等同于单一写字楼或单一商场，办公租赁与商铺招商分开核。

问：办公可租面积怎么选最省事？

答：60—235平方米适合入孵、办事处、可营业小空间；200—500平方米适合商贸/咨询/医疗行政；500—1000平方米适合部门；1660/1900平方米整层适合区域总部；T7三层5000+平方米适合多业务总部。最终以单栋产证、消防分区和书面空置表为准。

问：2.0—3.6元日租都含什么？

答：T7直租样本2.0—2.5元含税、市场挂牌2.6—3.6元、火炬城市峰汇2.8—4元/2.9元起；物业多源10.5—18元，T7主流18元、部分老渠道13元。 总拥有成本要加VRV电耗、精装/毛坯装改、车位500元、商业接待、酒店会议、可营业上下水/油烟及免租期，不按毛日租签约。

问：3号线真上盖吗，步行多久？

答：多渠道写上盖/步行可达，Office Lucky约280米、城市峰汇约409米、T7直租写天桥1—5分钟；因MALL、T7、10号商业楼门号不同，具体从办公大堂到宝杨路1/F口按房号实测。 市区客户3号线换1/2/4/8，跨浦东建议3号线+逸仙/内环或驾车双模型。

问：VRV24小时能做可营业空间吗？

答：办公塔VRV独立控制、独立电表，对美业、健身、桌游、轻办公、客服夜班友好； 若做餐饮、奶茶、烘焙、重油烟、大量制冰或医疗设备排风，要单独审上下水、电量、油烟净化、消防、排水和物业商业许可，不默认所有单元可营业。

问：标准层4米、净高2.8—3米能做实验室吗？

答：适合医疗大健康办公、健康科技数据、咨询、软件、学术会务前台；Ⅱ/Ⅲ类医疗注册、临床样本、危化试剂、GMP、高功率设备不默认合规，需另审配电、排风、消防、环保和监管资质。中试需求转启园/滨江园/联东。

问：商业铺位和办公如何搭配最划算？

答：消费电子/文创IP可用B1或L1做品牌样板，后台用T7小单元；医疗大健康可用办公整层做总部、MALL/酒店做学术沙龙；可营业办公用带上下水单元做美业/健身，不把零售日租和办公日租混算。B1地铁层、澳门街、L3餐饮层分别核客流、营业时间和卸货。

问：和火炬城市峰汇、长滩之光、互联宝地启园怎么比？

答：本广场偏宝杨3号线上盖综合体、办公+商业+酒店+孵化，小单元到整层、可营业灵活；火炬城市峰汇即T7孵化办公子集；长滩之光偏富锦东路邮轮滨江超高层；启园偏特钢碳中和/供应链/高空间中试。要商业流量+上盖办公选宝龙，要中试重载选启园/滨江，要纯邮轮总部选长滩。

问：2026上海市场适合签宝龙吗？

答：仲量Q2非CBD4.1元/天、产业园3.3元/天且空置环比降0.7%；CBRE上半年空置24.5%、有效158元/㎡·月；戴德Q2甲级空置22.5%、日均6.42元。 宝龙办公2.0—3.6元、物业10.5—18元，可谈免租、精装交付、VRV责任、车位、商业联动和扩层；比价看“上盖+14.8万商业+酒店+孵化”的总拥有成本，不看单日租。

问：整层或可营业空间入驻如何控风险？

答：先取单栋平面图、柱距、得房、VRV机位、配电余量、6客1货电梯时段、车位分配、上下水点位、油烟/排水许可、商业营业时间与物业附加费；再按客户访量、夜间营业、医疗会议、周末路演做3年成本。合同写免租期、装修复原、VRV加时/电耗、可营业业态边界、消防/食品/医疗审批、访客停车及扩层优先权。

上海宝杨宝龙广场的核心判断为“同济路/宝杨路669弄、约27万方、3号线宝杨路上盖/近站、14.8万商业+澳门街+T7办公3.5万/标准层1660—1900、层高4米、VRV24小时、物业10.5—18元、车位500元、火炬孵化与酒店公寓配套”。在2026年上海甲级空置约22%—25%、非CBD约4.1元/天、产业园约3.3元/天且租户议价延续的背景下， 本广场不宜只按办公日租比较：数字/软件小团队应核60—200平方米低区、VRV分户、3号线通勤与火炬入孵；商贸/咨询/医疗行政应核200—1000平方米，把客户接待放在MALL/酒店、办公放在T7；区域总部应谈整层1660/1900或T7多层，算物业18元、车位、精装/毛坯、免租与商业联动；可营业办公应拿带上下水单元，单独审油烟、噪音、营业时间和消防；消费品牌应B1/澳门街铺位+办公后台组合，不用办公租金模型替代商铺测算。

对纯中试、机器人重载、危化、大批量仓储不优先；对7×24高密GPU训练，应核配电冷量与货梯，必要时只留销售/算法前台、训练上云或外溢南大/启园。风险方面需关注四点：一是标准层1660/1661/1900、物业10.5/13/18、租金2.0/2.6/2.9/3.6多源冲突，必须以单栋产证、机电图、空置表及书面交付函为准； 二是3号线上盖各源步行280米—5分钟口径不一，具体门号需实测；三是可营业、医疗、餐饮涉及上下水/油烟/配电/消防/卫生，broker日租不替代商业或实验交付标准；四是吴淞、长滩、启园、南大同期办公与商业供给增加，长租整层/铺位应写免租、装补、VRV/电量责任、可营业限制、访客/货运车位及扩层扩铺优先权。整体看，本广场在“3号线上盖+综合体商业+火炬孵化+可营业办公+医疗/数字/商贸总部”场景中具备北上海性价比，但重中试、重机房或纯强CBD接客团队应做启园、滨江园、长滩之光、静安/北外滩替代比对后再决策。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于上海宝杨宝龙广场公开招商资料（优楼、Office Lucky、搜楼、焦点、五星网、顺企网、宝龙/火炬材料等）、宝山区政府及吴淞创新城公开政策、第三方办公楼/商业/产业园市场研究整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体建筑面积、楼栋编号、商业铺位、租金、售价、物业费、车位、空调、配电、空置房源、交付标准、入驻企业及政策申报条件，以开发商、运营方、物业、政府主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、股权融资、医疗资质、食品经营或商业品牌入驻承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或行业审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。