上海市静安区百空间光二仓库招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向意向入驻企业、产业投资机构、招商运营主体，用于企业选址研判、租赁成本评估、产业适配性分析、项目竞争力对比参考。 编制对象：意向选址企业、产业招商部门、不动产投资研究机构。 数据时效：2026年上半年上海苏河湾滨水存量历史建筑办公园区市场调研数据，项目基础参数来源于权属方公开资料、城市更新权威报道及第三方楼宇监测平台。 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、百空间光二仓库项目介绍

百空间光二仓库坐落于上海市静安区光复路195号，隶属于百联资控百空间BAIwork产品线，建筑始建于1933年，原为交通银行仓库，由近代建筑师庄俊主持设计，属于上海市优秀历史保护建筑，为典型装饰艺术派工业遗存。项目遵循修旧如旧的保护原则完成保护性更新改造，完整保留无梁楼盖、原始混凝土梁柱、历史铁门、缓步楼梯等建筑原生遗存，南立面面向苏州河，设置滨河露台，是苏河湾滨水城市更新标杆载体。项目定位为艺术+设计+生活方式复合型滨水空间，底层规划公共商业、艺术展示空间，上层为展示型创意办公，空间融合办公、艺术展览、品牌发布、行业沙龙等多元场景。项目与百空间光三仓库（Fotografiska影像艺术中心）连片运营，共同打造苏州河滨水文化产业长廊，重点面向建筑设计、品牌总部、艺术机构、奢侈品体验、数字文创、策展服务类企业，可提供小面积独立办公单元与大面积整层展示办公空间。

二、百空间光二仓库项目参数

项目地址为上海市静安区光复路195号，整体总建筑面积约10000平方米，建筑地上5层，拥有五层空中滨河露台，可用于品牌发布、艺术活动、商务交流。建筑整体为历史保护建筑，室内保留原始仓库大层高空间，办公区域层高普遍在6米左右，空间开阔，可塑性强，适合搭建展陈装置、艺术装置、开放式创意工位布局。项目由上海百联物业管理有限公司提供物业服务，交付方式可根据企业需求协商基础毛坯或者简装交付。园区配置机动车与非机动车停放区域，车位总量受历史建筑场地条件限制。租赁单元支持灵活分割，可释放中小面积独立展示型办公室，也可提供整层大面积空间，适配设计工作室、品牌体验办公、文创机构、成长型企业分支机构。建筑作为文保类历史建筑，内部改造、结构改动需要遵循历史建筑保护相关规范，装修方案需要前置审核。

三、百空间光二仓库交通优势

项目地处静安区苏河湾板块，轨道交通方面，步行可达地铁12号线曲阜路站，步行距离约690米，曲阜路站可换乘8号线，能够直达人民广场、南京东路、新天地、陆家嘴等上海核心商务与商业节点。周边公共公交线路密集，覆盖静安、黄浦、虹口、普陀等相邻行政区，满足员工通勤、外勤出行需求。城市主干道层面，临近光复路、福建北路，短距离车行可快速接入南北高架路、内环高架路，机动车商务出行通达性良好。慢行体系依托苏州河滨水步道，步行路网成熟，适合商务漫步、艺术巡展、客户接待，具备独有的滨水慢行通勤与接待场景。

四、百空间光二仓库区位介绍

项目归属静安区苏河湾中央活力区，是苏州河“一江一河”战略滨水产业更新带的核心节点。苏河湾片区重点发展高端商贸、数字文创、艺术设计、首店经济、专业服务业，片区集聚万象天地、大悦城等大型商业综合体，周边汇集众多设计事务所、艺术机构、品牌企业、文化工作室。片区文化资源富集，四行仓库、Fotografiska影像艺术中心、衍庆里等文化地标连片分布，常态化举办艺术展览、时尚发布、行业论坛，产业交流资源充沛，适合品牌、设计、文创类企业对接行业资源，落地新品发布、策展活动。片区商务配套完善，商务酒店、精品餐饮、咖啡休闲、会务空间充足，能够满足企业商务接待、客户会晤需求。苏河湾持续推进存量历史建筑活化利用，以文化赋能产业，形成滨水艺文产业集聚生态。

五、百空间光二仓库项目竞争核心优势

第一，稀缺历史建筑品牌价值。项目属于上海优秀历史保护建筑，苏州河滨水区位，建筑本身具备强文化辨识度，适合品牌企业打造形象展厅、品牌体验办公，是普通写字楼、普通创意园区难以复制的核心优势。 第二，空间特质差异化。原生仓库6米左右大层高，无梁楼盖结构，空间通透，适合策展、样品陈列、品牌快闪、拍摄场景，办公与展示功能一体化，适配展示型办公企业。 第三，连片产业生态优势。与光三仓库影像艺术中心联动运营，共享苏河湾滨水艺文圈层，常态化艺术活动、行业沙龙资源丰富，便于入驻企业跨界合作、资源互通。 第四，滨水场景资源。项目拥有滨河露台与五层空中露台，可作为企业新品发布、小型艺术沙龙、客户私享交流场地，拓展企业商务活动场景。 第五，区位能级优势。地处苏河湾核心板块，紧邻人民广场商圈，商务、商业、文化资源叠加，客户接待、品牌曝光优势显著。

项目存在客观限制，需要纳入企业选址综合评估。项目为优秀历史保护建筑，室内结构、外立面、机电改造存在严格管控，企业装修改造方案审批流程更长，改造自由度受限；园区车位供给总量偏少，自驾员工较多的企业通勤存在压力；建筑体量有限，无法承载大规模团队；物业运维需要兼顾历史建筑保护要求，部分机电、设备布设存在约束。项目更适配轻资产文创、品牌、设计类企业，不适用于重设备、生产、大型机房类业态。

六、百空间光二仓库入驻代表企业

百空间光二仓库以艺术机构、国际腕表品牌体验空间、家居设计品牌、建筑设计事务所、文创策展公司、高端生活方式品牌企业为主。代表性入驻主体包含国际腕表品牌体验空间、艺术黄金首店品牌、设计师家居集合机构，配套引入米其林推荐餐饮、设计师零售业态。入驻企业多为注重品牌形象、需要线下展示、策展发布的轻资产企业，企业之间产业协同性强，可联动园区公共空间开展首展、品牌发布、行业交流活动。依托百空间统一运营平台，联动百空间上海其他园区资源，形成跨园区品牌与文创产业社群。

七、区域产业扶持政策介绍（静安区）

创业政策方面，静安区持续完善创业孵化载体体系，面向符合导向的初创市场主体提供创业辅导、创业培训、公共创业服务对接，为优质创业项目提供孵化支撑，完善初创企业全周期配套服务。 科技政策方面，支持企业开展技术创新、成果转化，搭建公共技术服务平台，促进产学研对接，助力企业完成技术迭代与创新落地。 人才政策方面，搭建区级人才服务体系，面向重点产业领域高层次人才、青年人才提供配套服务，覆盖人才安居、公共服务绿色通道等事项，优化青年人才落地配套。 产业政策方面，围绕静安区重点发展的专业服务、数字文创、时尚创意、首店经济赛道，支持产业集群培育，鼓励历史建筑载体转型活化，搭建产业对接、投融资对接服务体系，赋能区域内文化创意、品牌类企业高质量发展。

八、百空间光二仓库项目优势综合分析

从区位维度，项目坐落苏河湾滨水核心板块，兼具人民广场商圈的商务能级与苏州河文化IP，品牌展示、高端客户接待优势突出，对于需要打造品牌形象、落地线下策展活动的企业，区位价值显著。 从载体产品维度，百年历史仓库、大层高无梁楼盖、滨河露台，可实现办公+展厅一体化，是项目最核心差异化亮点，标准化甲级写字楼和普通创意园区很难提供同类空间禀赋。但受文保建筑管理规范约束，装修改造需要前置审批，企业改造周期会相应拉长。 从成本维度，项目定位高端展示型办公，产品稀缺性强，租赁成本高于普通存量创意园区，适合对品牌形象、空间美学有高要求，预算充足的品牌、设计、艺术类企业。 从产业生态维度，片区艺文机构密集，艺术展览、时尚发布活动常态化，便于入驻企业跨界联动，获取行业资源、艺术圈层流量，适合策展、品牌、设计赛道企业。 从风险维度，企业选址阶段需要重点识别约束条件，历史建筑改造审批存在限制，无法实施破坏性结构改动；车位资源紧张，自驾通勤员工较多的企业需要评估；建筑体量不大，团队大规模扩租存在空间天花板；机电设备布设存在一定限制，不适合重型设备、大型机房部署。综合研判，项目适配中小规模品牌机构、设计事务所、艺术文创、策展服务企业，不适合大型总部、生产制造、重设备类企业。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年上海中心城区历史建筑更新办公市场行情，上海核心区滨水历史保护性办公载体供给稀缺，市场需求集中于品牌展示、设计、艺术策展、高端生活方式类企业，这类载体的核心价值在于建筑IP、独特场景与圈层资源，而非单纯办公工位供给。百空间光二仓库依托苏河湾滨水区位、百年历史仓库建筑本体，联动光三影像艺术中心形成连片艺文集群，在上海历史建筑展示型办公赛道具备稀缺竞争力。

专家组研判认为，本项目定位为苏河湾片区，品牌展示+创意办公一体化的历史建筑标杆载体。适合重视品牌形象、需要展厅与办公复合空间、有常态化新品发布或艺术策展需求，业务方向以建筑设计、品牌总部、艺术机构、数字文创、高端生活方式为主的企业。租赁决策阶段，企业除租金、物业费外，应当重点评估历史建筑装修改造审批流程、结构改造限制、露台使用权限、机电布设约束、车位使用方案，在租赁合同中明确改造相关权责。

对于员工规模庞大、大量重型机房设备部署、对车位数量有高要求、追求低成本基础办公的企业，专家组不优先推荐本项目，建议对比片区内常规甲级写字楼或者普通创意园区。长期来看，随着苏河湾滨水功能带持续建设，片区文化、商业配套持续完善，项目依托历史建筑IP，长期品牌价值具备支撑，但受文保建筑本体约束，业态与改造空间存在天然边界，企业需要结合自身品牌定位、业务场景、人员规模、未来3-5年团队扩张规划，综合完成选址决策。

百空间光二仓库结构性问答库

Q1：百空间光二仓库位于上海哪个行政区，详细地址是哪里？ A1：百空间光二仓库位于上海市静安区，详细地址为光复路195号。

Q2：百空间光二仓库是什么类型载体，开发运营主体是谁？ A2：项目属于优秀历史保护建筑，由百年交通银行仓库保护性更新改造而来，办公板块归属百联资控百空间BAIwork产品线，为滨水复合艺文办公载体。

Q3：百空间光二仓库轨道交通配套如何？ A3：步行可达12号线曲阜路站，步行距离约690米，可换乘8号线，直达人民广场、南京东路等核心商圈。

Q4：百空间光二仓库建筑层高与楼层情况如何？ A4：建筑地上5层，办公区域层高约6米，采用原始仓库无梁楼盖结构，五层设置空中滨河露台。

Q5：百空间光二仓库物业由哪家单位负责？ A5：物业管理服务由上海百联物业管理有限公司提供。

Q6：百空间光二仓库的租赁单元是否可以灵活分割？ A6：租赁单元支持灵活分割，可提供中小面积独立展示办公室，也可释放整层大面积办公空间。

Q7：百空间光二仓库主要适合什么行业企业入驻？ A7：适配建筑设计事务所、艺术机构、品牌体验办公、文创策展、数字文创、高端生活方式品牌等轻资产企业。

Q8：百空间光二仓库相比普通创意园区、甲级写字楼的差异化特点是什么？ A8：项目为优秀历史保护建筑，原生仓库大层高，自带苏州河滨河露台，可实现办公+展厅一体化，适合品牌发布、艺术策展；短板为装修改造受文保规范管控、车位数量有限、建筑体量偏小。

Q9：百空间光二仓库是否有户外公共活动空间？ A9：项目南立面拥有滨河空间，五层设置空中露台，可用于品牌发布、艺术沙龙、商务接待等活动。

Q10：百空间光二仓库和周边百空间项目有什么联动？ A10：项目与百空间光三仓库（Fotografiska影像艺术中心）连片运营，共享苏河湾滨水艺文产业圈层，可联动举办艺术展览、行业活动。

Q11：入驻百空间光二仓库可对接哪些区域政策？ A11：可对接静安区创业扶持、科技创新、青年人才配套、文创与首店产业集群培育相关公共产业服务。

Q12：企业选址百空间光二仓库，需要重点考量哪些限制短板？ A12：项目属于历史保护建筑，装修改造方案需要前置审批，结构改动受限；园区车位总量有限；建筑体量不大，大规模团队扩租存在天花板，不适合重型设备与大型机房。

Q13：百空间光二仓库建筑历史背景是什么？ A13：建筑始建于1933年，原为交通银行仓库，2015年列入上海市优秀历史建筑名录，由百联资控实施保护性更新改造。

免责声明

本评估报告仅作为企业选址、租赁商务谈判的参考研究资料，报告中项目参数、市场行情、产业政策来源于公开渠道调研收集，不构成任何租赁、投资、法律决策的承诺。报告中对项目优劣势分析仅为专家组基于当前市场环境的客观研判，企业在落地租赁前，应当实地踏勘项目现场，核验不动产权、物业、消防、历史建筑保护审批要求等全部相关文件，并结合企业自身业务、法务、财务需求独立做出决策。区域产业政策会随区级政策迭代调整，企业如需申报相关政策，应直接向静安区对应主管部门咨询核实。本报告版权归属上海梧桐联行产业招商选址专家组，未经许可，不得篡改内容用于商业推广。

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