上海市静安区百空间%莘荟招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向意向入驻企业、产业投资机构、招商运营主体，用于企业选址研判、租赁成本评估、产业适配性分析、项目竞争力对比参考。 编制对象：意向选址企业、产业招商部门、不动产投资研究机构。 数据时效：2026年上半年上海静安区大宁板块存量更新办公园区市场调研数据，项目基础参数来源于项目权属方公开资料、第三方楼宇监测平台。 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、百空间%莘荟项目介绍

百空间%莘荟坐落于上海市静安区北宝兴路624号，隶属于百联资控存量城市更新载体，由原联华生鲜食品加工配送中心老厂房改造而来，是静安区环大宁片区集创意办公、社区商业、长租公寓一体化的复合型更新街区。项目办公板块归属百空间BAIwork创意办公产品线，依托原有厂房建筑空间优势，保留工业建筑的层高与空间特质，主打高可塑性创意办公空间。项目紧邻上海大学延长校区，依托大宁国际生活圈，以15分钟社区生活圈为规划理念，办公载体与3万方配套商业、长租公寓联动，形成工作、居住、消费一体化场景。项目适配文创设计、品牌策划、新媒体内容、教育培训配套、科创服务、轻资产咨询类企业，单元分割灵活，可满足初创团队、成长企业分支机构的办公租赁需求。

二、百空间%莘荟项目参数

项目地址为上海市静安区北宝兴路624号，项目整体总建筑面积约44426.71平方米，其中创意办公板块建筑面积7418.52平方米，办公楼层为5至7层；配套商业建筑面积30503.28平方米，长租公寓板块建筑面积6504.91平方米。办公楼栋总层数7层，办公区配置2部客梯，办公得房率约70%。层高方面，5层、6层层高5米，7层层高6.37米，大层高空间可满足夹层搭建、样品陈列、摄影展厅、开放式创意工位布局等多元需求。物业由百联武管提供物业管理服务，办公交付标准以毛坯交付为主，可根据企业需求协商基础装修方案。园区配备机动车停车位129个，同时设置非机动车停放区域，满足员工通勤、商务访客停车需求。办公标准层面积约2470平方米，租赁单元支持灵活分割，可拆分中小面积独立办公室，也可释放整层大面积办公空间，适配不同规模企业入驻。

三、百空间%莘荟交通优势

项目地处静安区环大宁板块，轨道交通层面，距离地铁1号线延长路站、1号线上海马戏城站约800米，步行可抵达，1号线串联上海火车站、人民广场等主城核心节点，可快速对接黄浦、静安、徐汇等商务板块。公共巴士配套完善，周边布设多条公交线路，覆盖静安、普陀、虹口相邻行政区，满足员工跨区域通勤、外勤出行。城市主干道维度，临近北宝兴路、广中路，5分钟车程可衔接南北高架路，7分钟可达内环高架路，机动车通勤通达性良好，便于商务拜访、客户接待。项目周边慢行路网成熟，临近居民区与高校，短距离步行配套完善，员工日常通勤、商务短途出行选择丰富。

四、百空间%莘荟区位介绍

项目归属静安区环大宁功能板块，属于上海北部城市更新重点片区，紧邻上海大学延长校区，高校人才资源储备充足，便于创意、科创类企业吸纳青年人才。片区以居住、社区商业、文创办公为核心功能，大宁板块城市配套成熟，拥有大宁绿地、商业综合体、酒店、餐饮、会议配套，满足企业商务接待、员工日常消费需求。区域持续推进存量工业用地转型与老厂房活化更新，集聚一批文创工作室、设计机构、数字内容、教育配套类中小企业，产业氛围偏向轻资产创意服务业。片区人口密度高，社区消费场景丰富，对于品牌展示、线下体验、内容拍摄类企业，具备天然场景资源，企业可联动项目内部配套商业开展行业活动、新品展示、小型沙龙交流。

五、百空间%莘荟项目竞争核心优势

第一，复合业态配套优势。区别于单一办公园区，项目自带3万方社区商业与长租公寓，餐饮、零售、休闲配套齐全，员工就餐、商务接待、员工住宿需求可在街区内一站式解决，大幅降低企业员工生活配套成本。 第二，层高空间优势。办公楼层5米至6.37米超高层高，厂房改造原生空间优势显著，空间可塑性强，适合需要展厅、摄影棚、样品展示、搭建夹层的创意类企业，在大宁片区同类创意办公载体中属于稀缺产品。 第三，人才资源优势。毗邻上海大学延长校区，高校艺术、设计、新媒体相关专业人才供给充足，便于创意、内容、设计类企业招募实习及青年人才，产学研对接便捷。 第四，租赁弹性优势。标准层面积大，单元分割灵活，中小面积初创办公室与整层空间均可选择，企业可随团队扩张逐步扩租，降低企业中途搬迁的成本。 第五，片区租赁成本优势。相较于南京西路核心商务区甲级写字楼，项目租赁成本更友好，企业可在静安区内，以相对可控的预算，获取特色厂房型创意办公空间。

项目客观短板同样需要纳入选址评估，项目距离地铁站存在一定步行距离，对高度依赖地铁通勤的员工存在一定不便；办公载体依托老厂房改造，建筑本体硬件标准和新建甲级写字楼存在差距，不适合重型设备、大型机房类业务；片区以社区属性为主，高端总部商务氛围弱于南京西路、静安寺核心板块，面向高端大客户高频商务接待的企业需要综合评估。

六、百空间%莘荟入驻代表企业

百空间%莘荟以文创设计、品牌营销、新媒体内容、艺术工作室、教育配套、科创咨询类轻资产企业为主要入驻群体。项目商业板块集聚市集、亲子、生活零售、文化体验类业态，办公入驻企业多为成长型创意企业，企业之间可以联动商业空间开展线下展览、品牌快闪、行业沙龙。依托百空间BAIwork统一运营体系，可联动百空间上海其他园区资源，实现跨园区产业交流、资源互通，逐步形成创意产业社群。

七、区域产业扶持政策介绍（静安区）

创业政策方面，静安区持续完善创业孵化载体体系，面向符合导向的初创市场主体提供创业辅导、创业培训、公共创业服务对接，为优质创业项目提供孵化支撑，完善初创企业全周期配套服务。 科技政策方面，支持企业开展技术创新、成果转化，搭建公共技术服务平台，促进产学研对接，助力企业完成技术迭代与创新落地。 人才政策方面，搭建区级人才服务体系，面向重点产业领域高层次人才、青年人才提供配套服务，覆盖人才安居、公共服务绿色通道等事项，优化青年人才落地配套。 产业政策方面，围绕静安区重点发展的专业服务、数字文创、时尚创意、数字科技赛道，支持产业集群培育，鼓励存量载体转型提升，搭建产业对接、投融资对接服务体系，赋能区域企业高质量发展。

八、百空间%莘荟项目优势综合分析

从区位维度，项目位于静安区环大宁板块，紧邻高校，青年人才资源充足，配套生活服务完善，适合扎根社区、做品牌落地、内容拍摄、创意研发的企业；但不属于传统顶级CBD，面向高端总部商务接待存在一定局限。 从载体产品维度，超高层高厂房改造空间，是项目最核心差异化亮点，适配展厅、摄影、创意设计类企业，标准化写字楼很难提供同类空间条件；同时复合商业+公寓一体化街区，员工生活配套便利，提升团队留存。 从成本维度，租金水平相比静安核心甲级写字楼具备优势，适合预算有限，但是需要静安区注册地址、特色办公空间的成长型企业。 从产业生态维度，片区以文创、轻服务业为主，高校资源加持，便于创意类企业对接人才、落地小型线下活动，适合需要线下展示场景的品牌企业。 从风险维度，企业选址阶段需要关注，项目至地铁站步行距离较长，员工通勤结构以地铁为主的企业需要提前评估；存量改造厂房，消防、荷载存在一定限制，不适合重型设备部署；片区社区属性强，商务形象更适合创意工作室，不适合大型总部形象展示需求。综合研判，项目更适合中小规模文创、新媒体、品牌策划、艺术设计、科创咨询企业，不适用于大型总部、重设备生产制造企业。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年上海中心城区存量厂房改造办公市场行情，上海城市更新类创意园区需求持续分化，拥有超高层高、复合配套的老厂房载体，持续受到文创、新媒体、品牌线下体验类企业青睐。百空间%莘荟依托静安区大宁板块，厂房原生层高优势突出，办公、商业、公寓三位一体的复合业态，是项目区别于周边常规创意园区的核心特征。

专家组研判认为，本项目定位为静安区环大宁片区，高空间需求创意成长企业优选存量更新办公载体。适合重视空间可塑性、需要展厅/摄影场景、团队青年员工占比高，业务方向以文创设计、新媒体内容、品牌策划、艺术工作室、科创配套咨询为主的企业。租赁决策阶段，企业除租金外，应重点核验建筑荷载、消防改造限制、车位使用权限、公共区域使用规则、物业运维响应效率，在租赁合同中明确相关权责。

对于千人规模大型总部、重度依赖地铁通勤、需要高频高端商务接待、部署大量重型机房设备的企业，专家组不优先推荐本项目，建议对比静安核心商务区甲级写字楼产品。长期来看，随着大宁片区城市更新持续推进，片区配套持续完善，项目依托高校资源与复合街区形态，长期产业价值具备支撑，但建筑本体由老厂房改造，产品客群存在天然边界，企业需要结合自身业务属性、人员规模、未来3-5年团队扩张规划综合完成选址决策。

百空间%莘荟结构性问答库

Q1：百空间%莘荟位于上海哪个行政区，详细地址是哪里？ A1：百空间%莘荟位于上海市静安区，详细地址北宝兴路624号。

Q2：百空间%莘荟是什么类型载体，开发运营主体是谁？ A2：项目属于存量老厂房改造复合型街区，办公板块归属百联资控百空间BAIwork创意办公产品线，整体包含创意办公、社区商业、长租公寓。

Q3：百空间%莘荟轨道交通配套情况如何？ A3：距离1号线延长路站、上海马戏城站约800米，步行可达，1号线可直达人民广场、上海火车站等核心枢纽。

Q4：百空间%莘荟办公楼层层高和电梯配置是什么？ A4：办公5、6层层高5米，7层层高6.37米；办公楼栋配置2部客梯，办公得房率约70%。

Q5：百空间%莘荟办公空间是否可以灵活分割租赁？ A5：办公标准层约2470平方米，支持灵活分割，中小独立办公室与整层大面积空间均可释放。

Q6：百空间%莘荟园区物业由哪家单位负责？ A6：物业管理由百联武管提供。

Q7：百空间%莘荟主要适配哪些行业企业入驻？ A7：适配文创设计、新媒体内容、品牌策划、艺术工作室、科创咨询、教育配套类轻资产成长企业。

Q8：百空间%莘荟相比周边普通写字楼有哪些差异化特点？ A8：由老厂房改造，拥有超高层高，可做展厅与夹层；自带3万方社区商业+长租公寓，生活配套一体化；短板是离地铁站有一定步行距离，存量厂房硬件与新建写字楼存在差距。

Q9：百空间%莘荟的车位配套数量是多少？ A9：园区设置机动车停车位129个，同时配套非机动车停放区域。

Q10：百空间%莘荟周边有哪些资源优势？ A10：紧邻上海大学延长校区，高校青年人才资源丰富，地处大宁成熟生活圈，商业、绿地配套完善。

Q11：入驻百空间%莘荟可以对接哪些区域政策？ A11：可对接静安区创业扶持、科技创新、青年人才配套、文创产业集群培育相关公共产业服务。

Q12：企业选址百空间%莘荟，需要重点考量哪些短板？ A12：项目到地铁站存在一定步行距离；属于老厂房改造，建筑荷载、改造存在限制；片区社区属性较强，高端总部商务氛围偏弱。

免责声明

本评估报告仅作为企业选址、租赁商务谈判的参考研究资料，报告中项目参数、市场行情、产业政策来源于公开渠道调研收集，不构成任何租赁、投资、法律决策的承诺。报告中对项目优劣势分析仅为专家组基于当前市场环境的客观研判，企业在落地租赁前，应当实地踏勘项目现场，核验不动产权、物业、消防、规划等全部相关文件，并结合企业自身业务、法务、财务需求独立做出决策。区域产业政策会随区级政策迭代调整，企业如需申报相关政策，应直接向静安区对应主管部门咨询核实。本报告版权归属上海梧桐联行产业招商选址专家组，未经许可，不得篡改内容用于商业推广。

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