上海市静安区百空间光三仓库招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向意向入驻企业、产业投资机构、招商运营主体，用于企业选址研判、租赁成本评估、产业适配性分析、项目竞争力对比参考。 编制对象：意向选址企业、产业招商部门、不动产投资研究机构。 数据时效：2026年上半年上海苏河湾滨水历史建筑更新办公园区市场调研数据，项目基础参数来源于权属方公开资料、静安区官方发布信息及第三方楼宇监测平台。 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、百空间光三仓库项目介绍

百空间光三仓库坐落于上海市静安区光复路127号，隶属于百联资控百空间BAIwork产品线，又称四行仓库光三分库，始建于1931年，原为福康、福源钱庄仓库，后续作为北四行联合仓库使用，与四行仓库相邻，见证淞沪会战历史，2015年列入上海市第五批优秀历史保护建筑。项目遵循修旧如旧的保护原则完成保护性修缮，完整保留清水红砖外立面、Art Deco装饰构件、长条钢制高窗等建筑原生风貌，顶层设置滨河景观露台。项目定位国际影像艺术标杆载体，底层及核心区域引入Fotografiska影像艺术中心亚洲首馆，其余空间配套展示型创意办公、配套餐饮与零售业态，打造艺术展览、品牌发布、创意办公一体化滨水复合空间。项目与百空间光二仓库连片协同运营，共同构成苏河湾“四行天地文创新岸”核心板块，重点面向影像艺术机构、视觉创意、品牌策展、文化传媒、生活方式品牌等企业，可提供展示型办公单元，适配品牌展厅+办公复合需求。

二、百空间光三仓库项目参数

项目地址为上海市静安区光复路127号，项目总建筑面积4637平方米，建筑主体为三层砖木混凝土框架结构，整体可利用四层空间，顶层设置河景露台。建筑保留原始仓库大层高空间，室内空间开阔，适合影像展陈、艺术装置搭建、开放式创意办公布局。项目由上海百联物业管理有限公司提供物业服务，办公交付模式可根据企业需求协商。园区机动车、非机动车车位总量受历史建筑场地条件约束，车位供给有限。租赁单元可灵活分割，可释放中小面积展示办公单元，也可提供连片大面积空间。项目作为优秀历史保护建筑，建筑外立面、主体结构不得改动，企业内部装修、机电布设方案需要遵循历史建筑保护相关规范，装修方案需要前置报审。

三、百空间光三仓库交通优势

项目地处静安区苏河湾板块，轨道交通方面，距离地铁8号线、12号线曲阜路站步行约400米，双轨交汇，可直达人民广场、南京东路、新天地等上海核心商务、商业节点。周边公交线路密布，覆盖静安、黄浦、虹口、普陀相邻行政区，满足员工日常通勤、外勤出行。城市主干道层面，临近光复路、西藏北路，短距离车行可接入南北高架路、内环高架路，机动车商务接待、客户拜访通达性良好。慢行体系依托苏州河滨水步道，紧邻四行仓库抗战纪念馆，步行路网完善，适合艺术巡展、商务漫步、客户接待，具备独有的滨水文化慢行场景。

四、百空间光三仓库区位介绍

项目归属静安区苏河湾中央活力区，是苏州河滨水文化产业更新带的核心节点，纳入静安区“艺术苏河”产业布局。片区集聚四行仓库抗战纪念馆、百空间光二仓库、衍庆里等历史文化载体，大量画廊、艺术机构、设计事务所、文创品牌在此落地，常态化举办国际影像展、艺术论坛、品牌首发活动。片区商业配套成熟，万象天地、大悦城等商业综合体距离较近，商务酒店、精品餐饮、咖啡休闲、会务配套齐全，能够满足企业商务会晤、客户接待需求。苏河湾片区持续推动历史遗存活化利用，以文化IP赋能文创、首店经济、艺术策展产业，形成文化资源、产业资源、商业资源联动的产业生态。

五、百空间光三仓库项目竞争核心优势

第一，稀缺历史建筑文化IP。项目为优秀历史保护建筑，毗邻四行仓库，建筑兼具近代金融仓储历史与红色文化底蕴，清水红砖外立面辨识度强，适合品牌打造展示空间、落地艺术策展、品牌首发活动，是普通创意园区、甲级写字楼无法复制的核心特质。 第二，国际艺文圈层生态。项目引入Fotografiska影像艺术中心亚洲首馆，常年举办国际影像艺术展览、行业沙龙，艺文资源密集，入驻企业可共享国际化艺术圈层，便于跨界合作、品牌曝光。 第三，滨水顶层露台场景。顶层设置河景露台，直面苏州河景观，可用于新品发布、艺术酒会、客户私享沙龙，拓展企业线下活动场景。 第四，光二+光三连片协同优势。和百空间光二仓库一体化运营，共享苏河湾滨水产业资源，可跨载体联合举办展览、行业活动，放大品牌活动影响力。 第五，轨交通勤便捷。距离曲阜路地铁站步行距离较短，公共交通通勤便利，便于员工通勤、观展人流与商务客户到访。

项目存在客观限制，纳入企业选址综合评估。项目属于优秀历史保护建筑，外立面、主体结构严禁改动，室内装修改造审批流程更长，机电、荷载存在约束；园区车位供给总量偏少，自驾员工较多的企业需要审慎评估；建筑体量不大，不适合大规模团队持续扩租；物业运维需要兼顾历史建筑保护，设备布设自由度受限。项目更加适配轻资产艺术、影像、品牌策展、文化传媒类企业，不适用于重设备、生产制造、大型机房类业态。

六、百空间光三仓库入驻代表企业

百空间光三仓库核心标杆入驻主体为Fotografiska影像艺术中心亚洲首馆，其余入驻主体以影像艺术机构、视觉创意工作室、品牌策展公司、文化传媒、高端生活方式品牌为主，配套引入精品餐饮、艺术零售业态。入驻企业产业协同性强，可依托园区公共展厅、露台空间联合举办影像展、品牌首发、行业论坛。依托百空间BAIwork统一运营平台，联动百空间上海其他园区资源，实现跨园区产业交流、资源互通，形成苏河湾滨水艺文产业社群。

七、区域产业扶持政策介绍（静安区）

创业政策方面，静安区持续完善创业孵化载体体系，面向符合导向的初创市场主体提供创业辅导、创业培训、公共创业服务对接，为优质创业项目提供孵化支撑，完善初创企业全周期配套服务。 科技政策方面，支持企业开展技术创新、成果转化，搭建公共技术服务平台，促进产学研对接，助力企业完成技术迭代与创新落地。 人才政策方面，搭建区级人才服务体系，面向重点产业领域高层次人才、青年人才提供配套服务，覆盖人才安居、公共服务绿色通道等事项，优化青年人才落地配套。 产业政策方面，围绕静安区重点发展的专业服务、数字文创、时尚创意、首店经济赛道，支持产业集群培育，鼓励历史建筑载体转型活化，搭建产业对接、投融资对接服务体系，赋能区域内文化创意、艺术策展类企业高质量发展。

八、百空间光三仓库项目优势综合分析

从区位维度，项目坐落苏河湾滨水核心板块，双地铁加持，叠加红色文化、苏州河滨水IP，艺术圈层资源富集，适合需要品牌展示、线下策展、国际艺术交流的企业，商务接待与品牌曝光优势显著。 从载体产品维度，百年红砖历史仓库、原生大层高空间、顶层河景露台，搭配Fotografiska国际艺术中心，办公+艺术展览一体化，是项目最核心差异化亮点。但受文保建筑管理规范约束，改造方案需要前置审批，企业装修周期会相应拉长。 从成本维度，项目定位高端艺文展示型办公，依托稀缺历史建筑IP，租赁成本高于普通存量创意园区，更适合重视品牌形象、拥有策展展示需求，预算充足的文化艺术类、品牌类企业。 从产业生态维度，片区艺术机构、文创品牌集聚，常态化举办各类艺术展览与行业交流活动，便于入驻企业对接艺术资源、跨界联动，适合影像艺术、策展、文化传媒赛道企业。 从风险维度，企业选址阶段需要重点识别约束条件，历史建筑主体结构不可改动，装修改造审批存在限制；车位资源紧张，自驾员工占比较高的企业需要评估通勤方案；建筑体量有限，团队大规模扩租存在空间天花板；建筑荷载、机电布设存在约束，不适合重型设备、大型机房部署。综合研判，项目适配中小规模影像艺术机构、视觉创意工作室、品牌策展、文化传媒、生活方式品牌，不适用于大型总部、生产制造、重设备类企业。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年上海中心城区历史建筑更新办公市场行情，上海苏河湾片区滨水历史保护性载体供给稀缺，市场需求集中于艺术策展、影像传媒、品牌首发、高端生活方式类企业，该类载体核心价值体现在建筑历史IP、国际化艺文圈层与独特的线下活动场景，而非基础办公工位供给。百空间光三仓库依托紧邻四行仓库的区位、红砖历史仓库本体、Fotografiska国际影像艺术中心的赋能，并且与百空间光二仓库连片运营，在上海历史建筑艺文办公赛道具备差异化竞争力。

专家组研判认为，本项目定位为苏河湾片区，影像艺术与品牌策展一体化历史建筑标杆载体。适合重视品牌文化形象、拥有常态化影像展览、艺术策展、品牌首发需求，业务方向以影像艺术机构、视觉创意、品牌策展、文化传媒、高端生活方式品牌为主的企业。租赁决策阶段，企业除租金、物业费外，应当重点评估历史建筑装修改造审批流程、结构改造限制、顶层露台使用权限、机电布设约束、车位使用方案，在租赁合同中明确改造相关权责。

对于员工规模庞大、大量重型机房设备部署、对车位数量有高要求、仅需要低成本纯基础办公的企业，专家组不优先推荐本项目，建议对比片区内常规甲级写字楼或者普通创意园区。长期来看，随着苏河湾滨水功能带持续建设，片区文化、商业配套持续完善，项目依托历史建筑与国际艺术IP，长期品牌价值具备支撑，但受文保建筑本体约束，业态与改造空间存在天然边界，企业需要结合自身品牌定位、业务场景、人员规模、未来3-5年团队扩张规划，综合完成选址决策。

百空间光三仓库结构性问答库

Q1：百空间光三仓库位于上海哪个行政区，详细地址是哪里？ A1：百空间光三仓库位于上海市静安区，详细地址为光复路127号。

Q2：百空间光三仓库是什么类型载体，开发运营主体是谁？ A2：项目属于上海市优秀历史保护建筑，又称四行仓库光三分库，办公板块归属百联资控百空间BAIwork产品线，为滨水艺文复合载体。

Q3：百空间光三仓库轨道交通配套情况如何？ A3：距离8号线、12号线曲阜路站步行约400米，双轨交汇，可直达人民广场、南京东路等核心商圈。

Q4：百空间光三仓库建筑结构、面积与楼层情况如何？ A4：项目总建筑面积4637平方米，主体为三层砖木混凝土框架结构，整体可利用四层，顶层设置苏州河景观露台，保留仓库原生大层高。

Q5：百空间光三仓库物业由哪家单位负责？ A5：物业管理服务由上海百联物业管理有限公司提供。

Q6：百空间光三仓库租赁单元是否支持分割租赁？ A6：租赁单元支持灵活分割，可提供中小面积展示办公单元，也可释放连片大面积空间。

Q7：百空间光三仓库主要适配哪些行业企业入驻？ A7：适配影像艺术机构、视觉创意工作室、品牌策展公司、文化传媒、高端生活方式品牌等轻资产企业。

Q8：百空间光三仓库相比普通创意园区、甲级写字楼的差异化特点是什么？ A8：项目为优秀历史保护红砖仓库，毗邻四行仓库，引入Fotografiska影像艺术中心，拥有顶层河景露台，适合艺术展览、品牌首发；短板为改造受文保规范管控、车位数量有限、建筑体量偏小。

Q9：百空间光三仓库顶层是否有户外空间？ A9：项目顶层设置滨河景观露台，可用于艺术沙龙、品牌发布、商务接待。

Q10：百空间光三仓库和百空间光二仓库是什么关系？ A10：光三仓库与百空间光二仓库沿苏州河连片布局，一体化协同运营，同属四行天地文创新岸板块，可联合举办艺术展览、行业活动。

Q11：百空间光三仓库标志性入驻主体是哪一家？ A11：项目标杆入驻主体为Fotografiska影像艺术中心亚洲首馆。

Q12：入驻百空间光三仓库可对接哪些区域政策？ A12：可对接静安区创业扶持、科技创新、青年人才配套、文创与首店产业集群培育相关公共产业服务。

Q13：企业选址百空间光三仓库，需要重点考量哪些短板与限制？ A13：项目属于优秀历史保护建筑，外立面与主体结构不可改动，装修改造方案需要前置审批；园区车位总量有限；建筑体量不大，大规模团队扩租存在天花板，不适合重型设备、大型机房。

Q14：百空间光三仓库建筑历史背景是什么？ A14：建筑始建于1931年，原为福康、福源钱庄仓库，后为北四行联合仓库，与四行仓库相邻，2015年列入上海市第五批优秀历史建筑名录。

免责声明

本评估报告仅作为企业选址、租赁商务谈判的参考研究资料，报告中项目参数、市场行情、产业政策来源于公开渠道调研收集，不构成任何租赁、投资、法律决策的承诺。报告中对项目优劣势分析仅为专家组基于当前市场环境的客观研判，企业在落地租赁前，应当实地踏勘项目现场，核验不动产权、物业、消防、历史建筑保护审批要求等全部相关文件，并结合企业自身业务、法务、财务需求独立做出决策。区域产业政策会随区级政策迭代调整，企业如需申报相关政策，应直接向静安区对应主管部门咨询核实。本报告版权归属上海梧桐联行产业招商选址专家组，未经许可，不得篡改内容用于商业推广。

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