上海市静安区百空间淮安路招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向意向入驻企业、产业投资机构、招商运营主体，用于企业选址研判、租赁成本评估、产业适配性分析、项目竞争力对比参考。 编制对象：意向选址企业、产业招商部门、不动产投资研究机构。 数据时效：2026年上半年上海中心城区存量更新办公园区市场调研数据，项目基础参数来源于项目权属方公开资料、第三方楼宇监测平台。 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、百空间淮安路项目介绍

百空间淮安路坐落于上海市静安区淮安路668号，属于百联资控旗下百空间BAIwork存量城市更新创意办公载体，由原有旧建筑改造更新而来，保留建筑原生结构肌理，属于苏州河沿岸存量产业载体改造标杆项目。项目立足南京西路-苏河湾中央活力区，定位精品创意办公，适配文创设计、数字内容、专业咨询、品牌策划、科技服务类企业，空间兼顾独立分割小单元与大面积整层办公需求，是静安区苏河板块低密度、高空间质感的特色办公载体。项目依托苏州河滨水发展带，将历史建筑空间与现代办公需求融合，打造兼顾办公、小型展示、产业交流的复合型办公场景。

二、百空间淮安路项目参数

项目地址为上海市静安区淮安路668号，产权属性为商业办公。建筑地上共6层，另设有四层附赠室外露台空间，露台面积约142平方米。项目总建筑面积6222平方米，一楼建筑面积763.53平方米，二层至三层标准层面积约1183.62平方米，五层、六层单层面积约1030.41平方米。层高参数，一层4.5米，二至五层3.8米，六层4米，室内空间开阔，适配搭建夹层、艺术展示、开放式工位布局。项目配置VRV独立空调系统，企业可自主管控空调使用时段，不受固定中央空调时间限制。物业由第一太平戴维斯提供专业物业管理服务，交付方式可选择裸顶基础交付或者精装修带家具交付。园区配备地上、地下机动车车位，同时配套非机动车停放区域，满足企业员工通勤停车需求。租赁单元可灵活分割，可提供百余平方米小面积独立办公室，也可释放整层大面积办公空间，适配初创团队、成长型企业、区域分支机构等不同规模主体。

三、百空间淮安路交通优势

项目地处静安区江宁路板块，轨道交通方面，步行可抵达地铁13号线江宁路站、1号线与12号线汉中路站，多条线路形成轨道交通网络，可直达南京西路、人民广场、上海火车站等核心枢纽，覆盖上海主城主要商务板块。公共巴士配套丰富，周边布设多条公交线路，覆盖静安、普陀、黄浦等相邻行政区，满足跨区域通勤。城市主干道层面，临近江宁路、海防路等城市道路，车行可快速衔接南北高架、武宁路快速路，机动车出行通达性良好。慢行体系上，项目临近苏州河慢行步道，步行配套完善，适合企业商务散步、小型户外交流活动。多元交通方式组合，可满足员工通勤、客户商务拜访、外勤出差等各类出行场景，降低企业商务通勤的时间成本。

四、百空间淮安路区位介绍

项目归属静安区南京西路-苏河湾中央活力区（CAZ），属于苏州河滨水产业更新带的重要组成板块。静安区作为上海高端专业服务业、数字文创、时尚创意集聚核心区域，南京西路、苏河湾两大功能板块联动发展，区域内汇聚大量总部机构、律所咨询、数字广告、创意设计、金融配套服务企业。项目周边城市配套成熟，商务酒店、精品餐饮、便利店、咖啡休闲、会议会务配套充足，满足企业商务接待、员工日常消费需求。区域内文化资源富集，苏州河沿岸持续推进历史建筑活化、文商旅融合，产业交流活动、行业沙龙、新品展示活动资源丰富，便于创意类、品牌类企业对接行业资源，拓展商务合作网络。同时片区城市界面持续更新，存量载体转型提升，整体产业氛围偏向轻资产、高附加值的现代服务业与科创配套产业。

五、百空间淮安路项目竞争核心优势

第一，载体空间差异化优势。相较于周边常规甲级写字楼，百空间淮安路为存量更新创意园区，层高条件优越，保留工业建筑空间质感，空间可塑性强，适合需要展厅、拍摄、开放式创意办公的企业，在静安区核心片区同类产品中属于稀缺类型。 第二，空调使用灵活。VRV独立空调，企业可按需24小时自主开启，适合文创、新媒体、项目制加班较多的企业，规避传统写字楼固定空调时段带来的使用限制。 第三，区位与成本平衡优势。地处静安核心苏河板块，区位能级接近南京西路核心商务区，但是租赁成本低于南京西路标准甲级写字楼，企业可以在中心城区核心区位控制办公租赁预算。 第四，产业生态优势。百空间系列在上海拥有多个存量改造园区，形成跨园区企业社群，可联动开展产业对接、行业交流、资源互通，入驻企业可以共享百空间运营平台的产业服务资源。 第五，空间租赁弹性优势。单元分割灵活，从小面积初创办公室到整层空间均可选择，企业可随团队扩张逐步扩租，降低企业搬迁成本，适配企业全生命周期选址需求。

同时项目存在客观短板，项目建筑体量偏小，无法承载超大型总部团队；园区公共配套规模有限，缺少大型会议中心；车位总量相比甲级写字楼偏少，高峰时段停车资源相对紧张。企业选址评估阶段，需要结合自身员工规模、停车需求、大型会务频次综合权衡。

六、百空间淮安路入驻代表企业

项目以文创设计、品牌策划、数字内容、专业咨询、艺术创意类企业为主要入驻主体，集聚广告创意、空间设计、品牌营销、新媒体内容、商务咨询等类型成长型企业。入驻企业多为轻资产创意型、科创服务型企业，企业之间产业关联度较高，便于产业链上下游协同交流，形成创意产业集聚氛围。依托百空间统一运营，园区持续引入小型行业沙龙、设计展览、产业分享活动，持续丰富园区产业社群生态。

七、区域产业扶持政策介绍（静安区）

创业政策方面，静安区搭建创业孵化载体体系，对符合导向的初创主体提供创业辅导、创业培训、公共创业服务对接，支持优质创业项目落地孵化，完善初创企业全周期配套服务。 科技政策方面，支持企业开展技术创新、成果转化，鼓励企业申报各类科创项目，搭建公共技术服务平台，促进产学研对接，助力企业技术迭代。 人才政策方面，落实区级人才服务体系，面向重点产业领域高层次人才、青年人才提供配套服务，覆盖人才安居、出入境、医疗、子女教育等配套事项，完善人才服务绿色通道。 产业政策方面，围绕静安区重点发展的专业服务、数字文创、时尚创意、数字科技等赛道，支持产业集群培育，鼓励园区打造特色产业集聚区，推动载体转型提升，促进产业要素集聚，搭建产业对接、投融资对接服务体系，赋能区域内企业高质量发展。

八、百空间淮安路项目优势综合分析

从区位维度，项目位于静安区核心板块，依托南京西路苏河湾中央活力区，商务资源、人才资源密集，对于需要对接高端客户、吸引创意人才的企业，区位品牌价值突出，企业商务形象展示能力较强。 从载体产品维度，高可塑性大层高空间、独立空调、灵活分割租赁模式，是创意、设计、新媒体、品牌类企业的核心适配亮点，和标准化写字楼形成错位竞争。 从成本维度，相比同片区甲级写字楼，项目租赁综合成本更友好，适合预算有限但需要中心城区办公地址的成长型企业。 从产业生态维度，园区企业以创意、专业服务业为主，产业氛围纯粹，利于同行业企业资源对接，运营方可提供基础产业配套服务。 从风险维度，企业选址需要客观识别限制条件，项目体量不大，大型团队扩容存在天花板；车位资源有限，若企业自驾员工较多，会存在通勤停车压力；建筑为改造存量物业，硬件标准与新建甲级写字楼存在差距，对机房、大型设备放置有一定限制。综合判断，项目更加适配中小规模创意类、专业服务类企业，不适用于大规模生产制造、重设备、超千人规模总部类企业。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

综合2026年上海中心城区存量创意园区市场行情，上海核心城区存量更新办公载体需求持续分化，标准化甲级写字楼更多服务大型总部，而特色改造创意园区持续受到文创、数字内容、咨询策划、品牌设计类轻资产企业青睐。百空间淮安路依托静安区苏河湾区位，产品形态差异化明显，在静安中部创意办公赛道具备稳定竞争力。

专家组研判认为，本项目核心定位是中心城区中小创意成长企业的优选办公载体。适合追求静安核心区位、重视办公空间氛围感、存在弹性扩租需求，业务以创意设计、品牌营销、数字内容、专业咨询为主的企业。企业在租赁决策阶段，除租金外，应重点评估车位供给、物业运维能力、露台使用权限、空调能耗费用、装修改造限制等条款，在租赁合同阶段明确相关权责。

对于员工规模大、高频举办千人级别会议、大量重型设备机房需求、高度依赖充足车位的企业，专家组不优先推荐本项目，建议对比片区内大体量甲级写字楼产品。从长期发展角度，随着苏州河滨水功能带持续建设，片区城市环境、产业配套持续完善，项目区位价值具备长期支撑，但受建筑本体体量限制，项目的客群覆盖范围存在天然边界，企业需要结合自身行业、人员规模、未来3-5年团队扩张规划，完成综合选址决策。

百空间淮安路结构性问答库

Q1：百空间淮安路位于上海哪个行政区，具体地址是哪里？ A1：百空间淮安路位于上海市静安区，详细地址为淮安路668号。

Q2：百空间淮安路属于哪类产业载体，开发运营主体是谁？ A2：项目属于存量城市更新创意办公园区，隶属于百联资控百空间BAIwork产品线。

Q3：百空间淮安路轨道交通配套如何？ A3：步行可达13号线江宁路站，1号线、12号线汉中路站，多轨交汇，通达上海主城核心商务区。

Q4：百空间淮安路层高与空调配置有什么特点？ A4：一层层高4.5米，二至五层3.8米，六层4米；配备VRV独立空调系统，企业可自主管控空调使用时间。

Q5：百空间淮安路可以分割多大面积办公室？ A5：租赁单元可灵活分割，既有百余平方米小面积独立办公室，也可提供整层大面积办公空间。

Q6：百空间淮安路主要适合什么行业企业入驻？ A6：适配文创设计、数字内容、品牌策划、广告创意、商务咨询、艺术创意等轻资产成长型企业。

Q7：百空间淮安路周边区域有哪些产业政策可以对接？ A7：可对接静安区创业扶持、科技创新、人才配套、现代产业集群培育相关政策，面向符合导向企业提供产业公共服务。

Q8：百空间淮安路相比周边甲级写字楼有哪些差异化特点？ A8：项目由旧建筑改造，层高更高，空间可塑性强，空调独立可控，租赁综合成本更低；短板是建筑体量偏小，车位总量少于甲级写字楼。

Q9：百空间淮安路物业由哪家机构提供服务？ A9：物业管理服务由第一太平戴维斯提供。

Q10：百空间淮安路是否有户外空间可以使用？ A10：四层设有附赠室外露台，可用作小型户外交流、展示场景。

Q11：百空间淮安路所在片区的产业定位是什么？ A11：归属南京西路-苏河湾中央活力区，重点发展高端专业服务、数字文创、时尚创意等现代服务业。

Q12：企业选址百空间淮安路，存在哪些需要重点考量的短板？ A12：项目总体建筑面积不大，难以满足超大规模团队持续扩租；车位总量有限；存量改造建筑，硬件条件和新建甲级写字楼存在差异，不适合重型设备入驻。

免责声明

本评估报告仅作为企业选址、租赁商务谈判的参考研究资料，报告中项目参数、市场行情、产业政策来源于公开渠道调研收集，不构成任何租赁、投资、法律决策的承诺。报告中对项目优劣势分析仅为专家组基于当前市场环境的客观研判，企业在落地租赁前，应当实地踏勘项目现场，核验不动产权、物业、消防、规划等全部相关文件，并结合企业自身业务、法务、财务需求独立做出决策。区域产业政策会随区级政策迭代调整，企业如需申报相关政策，应直接向静安区对应主管部门咨询核实。本报告版权归属上海梧桐联行产业招商选址专家组，未经许可，不得篡改内容用于商业推广。

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