报告用途：本文件用于上海市静安区灵石路721号锦和越界乐平方开展创意设计、文化传媒、AIGC与影视轻制作、软件与数据应用、环保科技、IT互联网、品牌与时尚、专业服务轻前台、资产与贸易中后台、医疗信息商贸及初创团队租赁选址评估，服务多栋小面积分割、整栋组合、老厂房改造办公、花园式园区接待、大宁—市北通勤组织、分体/改造机电与等保尽调、产业适配、政策匹配与三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在静安大宁—市北—灵石路创意带布局广告影视、空间设计、环保与IT、AIGC应用、数据治理、品牌策划、法律财税轻前台、外资小代表处、资产研究、贸易样品、医疗器械信息及小微文创职能的决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用静安商务公开园区资料、锦和商业运营信息、灵石路721号及1号线/南北高架/中环公开路径；市场数据采用戴德梁行2026年二季度上海写字楼报告、仲量联行2026年二季度上海办公楼与产业园区报告；产业政策采用静安区现代化产业体系措施、张江高新区静安园2025—2026行动方案、静安专业服务与出海服务公开资料、静安就业人力资源“十五五”及大宁π/市北元空间公开资料。具体门牌、楼栋、可租面积、机电、土地性质、历史建筑消防、绿色改造、车位及在租名单以权属方、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

锦和越界乐平方位于静安区灵石路721号、近万荣路，属大宁板块西北侧、灵石路文化创意与市北国际科创区衔接节点。园区前身为上海双乐衬衫厂厂区，2012年前后由锦和商业改造为中小型文化创意办公集群，2021年再度被认定为上海市文化创意产业园区；公开资料称总体量约1.6万平方米，由9栋建筑组成，定位花园式、低密、生态型创意园，而非单栋超高层甲级写字楼。

建筑形态以老厂房改造多栋为主。官方资料强调环保生态理念、超大空间跨度、全开放式自由分割、高绿化花园办公；中介资料对竣工时间有2012年运营、2013年竣工交付等不同样本，对总建面有1.5万—1.6万平方米、标准分割50—1500平方米等不同口径，对电梯、空调、层高参数存在通用甲级模板与老厂房实际不符的情况。 正式租赁应按各栋竣工图、可租清册、机电竖井与消防保护要求重算，不把单栋中介稿等同全园即时交付。

对创意设计、影视后期轻制作、AIGC应用、环保科技、IT互联网、品牌策划、专业服务轻前台而言，其价值不在标准层大平层，而在9栋低密组合、花园接待、老厂房大跨度空间、灵石路—大宁商业外挂与市北数智外置；对超大规模智算、低延迟金融核心、GMP、危化中试、重型设备不优先本园，应外比市北数智、大宁π空间、专用IDC或专业产业园。

建筑与面积方面，按“占地—总建—单栋—分割单元—园林/配套”五级建模。官方总建约1.6万平方米为主样本，中介1.5万—1.6万平方米为补充；9栋因老厂房功能不同，单栋面积、可租单元差异较大，部分招商稿写50—1500平方米可分割，但实际应以物业最新可租清册为准。 老厂房大跨度适合设计、影视、展示、轻制作；但加隔层、加机房、加档案密集架必须取结构计算书，不把“自由分割”默认等同无荷载限制。

层高与空间方面，官方资料强调超大空间跨度、开放式分割；中介部分稿件写标准层3.5米、挑高精装大堂等通用甲级参数，与老厂房9栋实际可能不一致。 签约前应逐栋取净高、梁底、楼板荷载、架空地板条件；影视审片、设计渲染、品牌样品、环保实验样品、档案库房不按统一“标准层”套用。

机电与能源方面，公开中介稿有VRV/中央空调、24小时独立控制、三网覆盖、8部高速电梯等样本，但老厂房9栋实际可能按栋配置分体、多联机或局部中央空调，电梯也可能按栋分设。 AIGC轻推理、影视存储、设计渲染、环保数据、资产数据、医疗信息若7×24或高并发，应单独核总配电、独立回路、UPS、空调加时替代、弱电双路由、等保物理隔离与冷源；分体系统不等同机房精密空调，老厂房加装精密空调、气体灭火、独立弱电间需提前取得消防与结构意见。

电梯与垂直交通方面，不采用“8部高速电梯、平均等候30秒”等通用模板下结论；应按各栋层数、客货分流、样品与设备动线分别建模。对50人以下小团队影响有限；对整园多栋、影视设备、设计样稿、环保器材进出，应要求物业提供各栋客梯、货梯、连廊或室外吊装条件，不按单栋新楼推导全园零等待。

车位与配套方面，官方资料未给出可统一引用的固定车位数，部分中介写地面停车、园区直租配套，实际应以物业最新车位数、固定/访客/货运/充电比例及灵石路、万荣路、大宁音乐广场周边替代停车场为准。 园区配花园、共享会议、咖啡与商业外联样本，但“内部会议”和“大宁商业接待”应分开计价；老厂房改直播间、审片室、样品仓应单独核声学、消防、电力与空调。

绿色与改造方面，官方资料称园区秉持环保生态建筑理念、绿化率高，2021年再获上海市文化创意产业园区；但是否取得LEED/绿色建筑标识、分项能耗、新风与节能改造报告，应向物业索取。对ESG、外资审厂、数据合规租户，不把“花园式”“老厂房”替代消防、等保与机电验收；若做机房、直播间、样品仓，应另出结构、电气、空调、消防四套核验。

轨道交通方面，官方资料列地铁1号线及区域公交资源；中介资料对步行站点存在分歧，有写1号线上海马戏城约1120—1337米、1号线汶水路约1337米、7号线行知路约1865米，也有通用稿写7号线大华三路8分钟。 实际应按灵石路主入口、万荣路辅助入口、各办公栋大堂分别实测，不写“地铁口零距离”等绝对结论。1号线接人民广场、上海火车站、徐家汇与莘庄方向，对大宁、市北、静安寺、人民广场客户走访较方便；若团队高频去南京西路、陆家嘴、张江，应另做1号线+12/13/2号线或机动车接驳模型。

高快速与机动车方面，园区靠近南北高架、中环线，经灵石路—万荣路—共和新路接南北高架，经大宁—中环接市北、五角场、张江外环方向，经北京西路/天目西路可接内环与延安高架。 往市北高新、大宁商业、虹桥方向相对便利；往浦东陆家嘴/张江可走南北—内环或中环—龙阳，通勤时间长于核心区单轨写字楼。对设计、影视、环保、IT、品牌团队机动车取样、客户拜访、设备运输优于纯地铁老园，但灵石路、共和新、南北高架高峰仍会拥堵，货运应分时段。

公交与慢行方面，官方资料列79、206、951、785等区域公交样本，具体站位以现场站牌为准。 园区为低密花园街区，应规划“1号线接驳+公交补充+机动车分时+影视/设计货运预约”的动线；审片设备、设计样稿、环保器材、品牌样品应预约货梯或指定室外吊装点，不占用早高峰客流动线。

整体交通评价为“1号线大宁/汶水路接驳+南北/中环机动车+灵石路公交+花园低密慢行”。相比南京西路纯CBD，优势在低成本创意空间与市北数智外挂；相比市北新建甲级，优势在老厂房大跨度与花园接待；但跨浦东、徐汇、临港daily通勤成本高于核心轨交甲级。

项目处静安“两轴一带三片区”的大宁“三生”融合创新区与市北国际科创区衔接带。向南接大宁商业、上海马戏城、大宁音乐广场、久光与灵石公园；向西北经万荣路/共和新接市北国际科创区数通链谷、云数智链；向东北经中环接大宁π空间超高清视听、数字化安全、智慧健康与美妆健康；向东经1号线/南北高架接南京西路—苏河湾专业服务、数字金融与出海服务。

对乐平方的适配可分层。广告影视与AIGC轻制作可落老厂房大跨度栋做审片、剪辑、设计展陈，训练/渲染外挂大宁π/市北元空间；空间设计、环保科技、IT互联网可落多栋组合做工作室与样品间；品牌与时尚可落小型展示、客户路演，大型发布外挂大宁商业；法律财税、外资小代表处可落轻前台与尽调，重档案与机房另做独立分区；资产与贸易可落研究、合规、客户成功；医疗信息可落器械商贸、注册咨询、医学内容与数据治理，不替代GMP/临床。对超大规模GPU、低延迟核心交易、IC流片、危化、重型制造不优先本园。

可形成“乐平方创意前台/审片设计+大宁π视听+市北数通链谷/元空间中台+南京西路专业服务/苏河湾出海”的轻资产协同，而不是全链条研发自给。

第一，老厂房9栋低密与自由分割的创意弹性。总体量约1.6万㎡、9栋、50—1500㎡中介分割样本，适合独立设计师、影视小团队、AIGC初创、环保IT、品牌策划从单间到多栋扩租；相比新建超高层甲级，增量在多栋独立门牌、花园动线、老厂房大跨度与装改总拥有成本可控；相比联合办公，增量在独立栋体与长期稳定。

第二，大宁商业—灵石公园生活配套与 client 接待。园区周边有大宁国际、大宁音乐广场、久光、上海马戏城、灵石公园等样本，对员工餐饮、客户晚宴、品牌活动、影视看片后接待有补位价值；但上述商业不写入本园强制服务，应分开计价。

第三，1号线+南北/中环衔接市北数智外挂。1号线往人民广场/上海站/徐家汇，南北高架接核心区，中环接市北、大宁π、张江外环；对设计、环保、IT、AIGC企业，可把轻办公放乐平方，把区块链、数据合规、超高清渲染、模型训练外挂市北/大宁，降低本园机电与机房成本。

第四，锦和商业文创运营与上海文创园资质。锦和商业为文创园区轻资产运营机构，乐平方2021年再获上海市文化创意产业园区认定，园区曾集聚设计、IT、环保、文化类企业；对影视、设计、AIGC、品牌、专业服务初创，可把“老厂房工作室+园区活动+大宁商业发布+市北/南京西路专业服务”连起来，降低自购会议与展示投入。

第五，静安专业服务、出海与数智中台外挂。南京西路—苏河湾提供法律、咨询、人力资源、数字广告、数字金融；静安专业服务券、出海服务券、信保、知识产权海外公共服务站可服务设计版权、AIGC语料合规、环保技术出海、医疗数据跨境；市北数通链谷、大宁π提供算力与视听中台。乐平方适合前端创意与轻数据，复杂中台外置。

优势侧：灵石路721号、近万荣路，总体量约1.6万㎡、9栋老厂房改造，花园式、高绿化、大跨度、自由分割样本，锦和商业运营，上海文创园资质，1号线大宁/汶水路接驳，南北/中环机动车，靠近大宁商业与灵石公园；适合广告影视轻制作、空间/环保/IT设计、AIGC应用、数据治理、品牌时尚、法律财税轻前台、资产贸易中后台、医疗信息商贸及文创初创。

约束侧：中介对竣工2012/2013、总建1.5/1.6万、标准层50—1500、层高3.5、8部电梯、VRV/中央、7号线大华三路8分钟等参数不一致，部分明显套用甲级模板；必须以各栋竣工/改造图、可租清册、机电、消防、荷载重算。 老厂房净高、梁底、楼板荷载适合普通办公与轻制作，不适合大荷载样机、重型档案密集架超设计使用；分体/多联机不等同7×24机房精密空调，AIGC、影视、等保、医疗数据应单独做配电、UPS、冷源、双运营商与气体灭火；1号线步行距离中介写马戏城1120—1337米、汶水路约1337米，不按“地铁口”默认短距离； 跨张江、陆家嘴、临港深度研发daily通勤成本高。

选址建议：影视剪辑与审片、广告设计、建筑/环保/IT设计、文化IP、AIGC应用、软件SaaS、数据治理、品牌贸易、法律外资轻前台、资产合规中台、医疗信息商贸优先；超大规模训练、金融低延迟核心交易、IC流片、生物GMP、危化中试、重型制造不优先，应转市北数智、大宁π/元空间、专用IDC、张江/大零号湾或专业产业园。

戴德梁行2026年二季度报告显示，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，本季度仅黄浦K11 Atelier办公约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，上半年合计44.5万平方米、超过2025年全年40.2万平方米；二季度空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告指TMT、贸易制造、专业服务、金融合计租赁占比近九成，其中TMT、贸易制造、专业服务、金融构成回暖核心支撑，成熟核心商圈依靠区位与硬件承接升级置换，新兴商务区依靠产业集聚与性价比承接扩租。

仲量联行2026年二季度数据，上海甲级净吸纳23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；全市整体空置率环比降0.7个百分点至23.5%，CBD租金约6.3元/平方米/天、空置约19.3%，非CBD租金约4.1元/平方米/天、空置约27.1%；产业园区净吸纳约20.5万平方米、空置约31.7%、租金约3.3元/平方米/天，需求以人工智能、集成电路、生命科学、孵化器与科研机构为主。

对乐平方的启示：项目属大宁—灵石路老厂房文创园，不宜只用CBD 6.3元或非CBD 4.1元套用，也不宜只用产业园3.3元做基准。应按单栋、分割面积、老厂房层高、分体/多联改机房、等保、AIGC/影视电力、花园活动、1号线接驳、大宁商业外挂分别询价，再叠加UPS/双路由、审片声学、装改、车位替代与市北大宁中台，合并为三年有效成本。中介稿有50—1500㎡、物业与车位不同样本，仅作历史询价基准；2026年TMT、专业服务、影视AIGC、环保IT需求修复，乐平方若提升去化，应以“实时可租清册＋老厂房各栋机电清单＋1号线/南北/中环通勤模型＋静安专业服务/大宁π/市北元空间外挂包”替代单纯日租竞争。

公开园区资料称乐平方吸引环保、IT、设计、文化创意类企业落户，2021年再获上海市文化创意产业园区，但未提供可核验的实时整园租户清册；中介稿仅泛述设计企业、互联网创新企业，不足以证明当前行业名单。 正式选址应向物业索取“楼栋—企业—行业—可租面积”最新名单，不把历史厂房改造案例、中介泛述或周边大宁名企写成乐平方满租主名单。

对广告影视、空间/环保/IT设计、AIGC、软件、法律外资、品牌贸易、医疗信息企业，可把“乐平方老厂房工作室+大宁π审片渲染+市北数通链谷/元空间数据合规+南京西路法律/出海”作为协同模型；对需要大规模研发、临床、智算或中试的团队，应另外比对市北壹中心、大宁π/元空间、专用IDC及专业产业园。

创业与孵化服务：静安通过“创业培训、创业服务、创业孵化、创业活动”四创联动，建设重点创业孵化载体，推进“静创·业安”服务品牌与OPC等创新主体培育；对AIGC、设计、影视、环保IT、软件、法律科技小微团队，可把“乐平方老厂房试租—大宁π/市北元空间技术中台—孵化载体申项目”作为非税收服务路径。 相关创业补贴、孵化入驻以当年人社、科技与孵化器指南为准，不涉及以税收贡献挂钩的返奖。

科技与数字化政策：张江高新区静安园2025—2026方案推进数通链谷智办企业服务空间，集中提供企业注册、项目备案、人才服务、政策咨询、知识产权保护等“基本政务服务+增值服务”；现代化产业措施支持高新技术企业、科技小巨人、专精特新、科创平台、孵化器，以及人工智能、区块链、元宇宙、脑机、具身智能等方向。 对AIGC轻制作、数据治理、网络安全、环保数字化、数字医疗企业，可关注概念验证、联合研发、技术转移与知识产权服务，不承诺固定资金比例。

人才政策：静安“静悦远来、安聚英才”体系在安居、落户、医疗服务等方面依法合规提供支持，并围绕人工智能训练师、区块链应用、全媒体运营、医疗护理等重点职业开展技能培训；对设计、影视、AIGC、数据工程、环保技术、医学事务团队，可按企业阶段对接人才项目与公寓服务。 具体名额、落户与评选以当年官方指南为准，不按税收贡献给予返奖。

产业与专业服务政策：静安全球服务商与专业服务券覆盖研究开发、知识产权、检验检测、技术转移、法律、咨询、会计、人力资源等服务；2025年出海服务券与“走出去”联合体、信保、知识产权海外公共服务站可提供跨境风险、海外布局和出口信用支持； 大宁π空间、市北元空间为AIGC、超高清、影视、数据企业提供算力、工具与孵化空间。 对影视版权、环保技术出海、AIGC语料、医疗数据、设计IP确权企业，可把“乐平方办公—大宁π/市北元空间中台—南京西路/苏河湾专业服务与出海”作为非税收落地路径，所有支持以官方申报条件与年度指南为准。

问：乐平方和南京西路甲级、市北新建甲级怎么分工？

答：南京西路更重法律金融前台、跨国总部与零距离客户门面；市北更重数通链谷、云数智链、区块链与数据合规中台；乐平方在灵石路721号，9栋老厂房、花园低密，适合影视剪辑、设计、环保IT、AIGC应用、品牌轻办公。若做大规模训练、低延迟交易、GMP、危化，不优先本园，应外比大宁π/市北元空间、专用IDC或专业园。

问：1号线到底步行多久？

答：官方仅列1号线及区域公交，中介对站点分歧较大：有写上海马戏城1120—1337米、汶水路约1337米、7号线行知路约1865米，也有通用稿写7号线大华三路8分钟。 应按灵石路主门、万荣路辅门、目标栋大堂分别实测，不写“地铁口即达”。去人民广场、上海站、徐家汇走1号线，去南京西路换12/13，去张江用1号线+2/13并评估机动车时间。

问：影视后期和AIGC怎么核老厂房机电？

答：轻量剪辑、审片、模型应用可用分体/多联独立控制+UPS+双路由；高并发渲染、长期存储、训练集群、品牌直播高功率灯光应核总配电、独立冷源、等保分区、气体灭火与专线带宽。老厂房大跨度不等于机房合规，改造前必须出结构、电气、空调、消防四套计算书。

问：设计和环保企业如何用大跨度空间？

答：老厂房大跨度适合平面设计、空间设计、环保展示、样品陈列、客户看样；但加隔层档案、重型样机、湿式实验、废气处理应单独核荷载、排水、通风与环保许可。环保技术公司若仅办公、方案、数据治理可落本园，若做检测实验应另选合规实验室。

问：法律与外资轻前台如何排档案数据？

答：合同、尽调、客户数据应独立等保分区；外资合规中台走双运营商、访问日志与加密；纸质卷宗按老厂房荷载、消防独立库房，不混用普通办公配电。跨境数据传输应单独做数据出境与律师合规，不把园区网络当合规数据中心。

问：小面积初创三年成本怎么算？

答：先按50—300㎡试租，核分体电费、物业、老厂房装改、1号线接驳、大宁商业会议外挂；AIGC/审片/等保、渲染、算力按大宁π/市北元空间或云资源计费。不把中介日租单稿直接当总成本，应加机电改造、UPS、声学、花园活动与通勤补贴。

问：2026年这里租金怎么判断？

答：可参考戴德梁行二季度甲级6.42元/㎡·天、空置22.5%，仲量CBD约6.3元、非CBD约4.1元、产业园约3.3元且净吸纳20.5万㎡； 乐平方老厂房中介有50—1500㎡分割、物业与车位不同样本，但应再加工空调/分体改机房、等保UPS、AIGC/影视电力、装改、1号线接驳、大宁停车与会议外挂，折算三年有效成本，不单看日租。

问：和市北壹中心、大宁德必/π空间如何选？

答：云数智链、区块链、数据合规中台选市北；超高清直播、渲染、AIGC公共算力选大宁π；loft创意、共享活动可选大宁德必类；乐平方适合灵石路—大宁低密老厂房、设计影视轻制作、环保IT与品牌前台，并用市北/大宁外挂降中台成本。

问：医疗信息企业能落哪些职能？

答：器械商贸、医学内容、注册咨询、真实世界数据整理可落老厂房标准办公；临床样本、GMP、放射、高等级生物安全应另选合规园区并单独环评与行业许可。本园更适合“医学事务+内容+数据后台+客户接待”。

问：老厂房改造必须尽调什么？

答：取竣工与历次改造图，核消防等级、各栋净高、梁底、荷载、总配电、空调系统、客货电梯、车位、网络双路由、绿色/等保证件；若加机房、档案室、直播间、样品仓、环保展示，应出结构、电气、空调、消防、环保五套核验，不把“可注册可分割”等同全功能合规。

问：多团队整园扩租怎么排？

答：先按“影视/AIGC等保机房独立栋、设计大跨度工作室、品牌样品低层临路、法律/外资轻前台独立栋、市北/大宁中台外置”五层排；再按1号线马戏城/汶水路实测、灵石路/万荣路驾车、大宁商业会议、车位替代、装改与花园活动档期做A/B/C方案。不把总建1.5/1.6万㎡、9栋或50—1500㎡单稿直接等同当前可租组合。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，锦和越界乐平方的核心价值在于“灵石路721号近万荣路、总体量约1.6万㎡、9栋老厂房、花园低密、自由分割、锦和商业运营、上海市文化创意产业园区资质、1号线大宁/汶水路接驳、南北/中环机动车、紧邻大宁商业与市北数智外挂”。对广告影视轻制作、空间/环保/IT设计、AIGC应用、数据治理、品牌时尚、法律财税轻前台、资产贸易中后台、医疗信息商贸及文创初创，其“老厂房大跨度＋花园接待＋大宁商业活动＋市北/大宁中台外置”组合优于新建超高层的总部成本，也优于联合办公的独立栋体与长期稳定；对超大规模GPU训练、金融核心低延迟、IC流片、GMP临床、危化中试或重型制造，则不优先本园，应转市北数智、大宁π/元空间、专用IDC、张江/大零号湾及专业产业园。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德梁行二季度净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元，上半年44.5万㎡；仲量非CBD租金约4.1元、空置27.1%，CBD租金6.3元、空置19.3%，产业园净吸纳20.5万㎡、租金3.3元、空置31.7%，AIGC、专业服务、数字视听与生命科学需求活跃。 乐平方若提升去化，应以“实时可租清册＋老厂房各栋机电保护清单＋1号线/南北/中环模型＋静安创业/张江市北数通/大宁π/专业服务与出海包”替代单纯日租竞争；租户若只追求新建标准层大平层或高功率机房，应同时比对市北壹中心、大宁π/元空间、非CBD甲级与专用IDC。

操作建议：签约前完成三项动作，一是按目标栋取得竣工与改造图、各栋层高、梁底、荷载、总配电、空调、客货梯、车位、可租面积与等保/消防证件，不把总建1.5/1.6万、9栋、50—1500㎡、3.5米层高、8部电梯或1号线某站点单稿直接等同当前交付；二是将分体/多联改机房或精密空调、UPS/等保、AIGC/影视电力、双路由带宽、审片声学、花园活动、装改与大宁商业外挂合并为三年总拥有成本；三是将静安创业与孵化、张江静安园/市北数通链谷/大宁π、人才安居与专业服务券/出海服务按企业阶段做非税收申报路径，不以税收返奖为选址前提。若企业以大规模智算、低延迟交易、GMP或量产为核心，应在乐平方之外并列比对专用算力、专业医疗、产业园与合规IDC资源。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于锦和越界乐平方灵石路721号公开园区资料、锦和商业运营信息、1号线及南北高架/中环公开路径、戴德梁行与仲量联行2026年二季度报告、静安区现代化产业体系措施、张江高新区静安园2025—2026行动方案、静安专业服务与出海服务、就业人力资源“十五五”及大宁π/市北元空间公开资料编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、各楼栋、标准层、净高、荷载、土地性质、租金、物业费、车位、空调、电梯、绿色认证、商业在营品牌、已入驻产业名单及政策申报条件会随改造进度、在租状态与年度官方指南变化。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、政府主管部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。