上海普陀区锦和越界苏河汇招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为科技文创、现代服务业企业开展办公选址研判，提供项目客观评估参考，辅助企业开展租赁决策、场地比对工作。 编制对象：意向入驻本项目的企业主体、产业投资机构、产业选址服务商。 数据时效：2026 年 9 月，参考上海中心城区城市更新园区市场监测数据、普陀苏河沿岸产业载体公开资料。 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

锦和越界苏河汇坐落于上海市普陀区光复西路 1107 号，属于锦和商管 “越界” 城市更新系列标杆园区，项目由原有曹家渡副食品批发市场存量物业更新改造而来，是上海苏州河沿岸存量资产活化的典型产业载体。项目地处普陀、静安、长宁三区交汇地带，依托苏州河滨水资源，打造低密度创意办公社区，园区融合工业遗存建筑肌理与现代办公功能，兼顾景观属性与产业办公属性，重点面向文创设计、信息技术、数字科技、现代服务类企业提供办公空间，属于内环内稀缺的滨水更新型产业园区。

二、项目参数

项目总建筑面积约 9868㎡，整体为多层低密度建筑，地上建筑层数 4‑5 层，无超高层塔楼设计，在上海内环核心区位具备差异化空间特征。项目标准层高区间 3.6‑4.5 米，大堂层高约 4.8 米，空间开阔，可适配企业多元装修改造需求。园区采用锦和商管自持运营管理，户型分割灵活，可提供小面积独立办公至整层整体租赁的多种选择，企业可根据自身团队规模定制空间布局。园区内部配备公共休闲露台、公共会客区域，配套基础商务服务，内部建筑保留原有建筑结构特征，红砖、钢架与玻璃幕墙结合，形成辨识度较高的园区风貌。

三、交通优势

轨道交通层面，项目临近地铁 11 号线、13 号线隆德路站，步行短距离可达双轨站点，轨道交通可快速串联真如、徐家汇、南京西路等核心板块，跨区域通勤效率较高。地面路网紧邻曹杨路城市主干道，可快速接入内环高架，通达上海各大核心商务区。周边布设多条城市公交线路，覆盖曹家渡、中山公园、武宁板块，兼顾员工公共通勤、商务访客出行双重需求。项目距离虹桥综合交通枢纽、上海火车站均保持合理车程，便于企业开展对外商务往来。

四、区位介绍

项目处于上海 “一江一河” 苏州河滨水发展带，普陀苏河沿岸产业集聚板块，同时承接曹家渡、中山公园、武宁三大成熟商圈辐射，三区交汇的区位可以共享多板块商业、人才、商务配套资源。周边商业综合体、餐饮、酒店、人才公寓资源分布完善，既具备中心城区成熟城市配套，又拥有苏州河自然景观资源。片区以城市更新为主要发展方向，持续导入文创、数字服务、科技服务业态，产业氛围持续迭代，人才资源供给充足。

五、项目竞争核心优势

第一，内环内稀缺低密度滨水办公载体，多数传统写字楼为高层塔楼，本项目多层建筑形态，办公环境舒适度更高，办公空间可直面苏州河景观，形成差异化的办公体验。 第二，成熟城市更新运营体系，锦和商管拥有多年存量园区改造运营经验，园区运营服务体系完善，可提供工商注册协助、园区活动组织、企业基础配套服务，降低中小企业落地运营成本。 第三，区位通勤综合条件突出，双地铁加持，多商圈配套叠加，对于吸引企业员工就业具备区位吸引力。 第四，空间可塑性强，层高条件优异，户型分割灵活，初创团队、成长型企业、小型总部都可找到适配的租赁方案。 同时项目也存在客观约束，园区总规模体量有限，难以承接超大规模企业整栋总部需求，对比周边标准化甲级写字楼，硬件机电配置标准存在一定差异，企业选址过程中需要结合自身业务需求综合权衡。

六、项目入驻代表企业

经过多年运营，园区已经形成以创意设计、信息技术、网络科技、文化传媒、现代服务业为主的企业生态，入驻主体包含创意设计工作室、互联网科技小微企业、文化传媒机构、咨询服务类企业等，中小科创文创企业集聚效应逐步形成，园区内企业之间可以形成一定的产业交流协作基础。

七、区域产业优惠扶持政策

普陀区围绕苏州河沿岸产业载体，配套有创业政策、科技政策、人才政策、产业政策等多元扶持体系。创业政策面向初创市场主体，支持创业载体发展，为创业企业提供落地配套服务支持。科技政策主要面向科技型企业，支持企业开展技术研发、成果转化，鼓励企业申报各类科技资质。人才政策聚焦企业人才引进、人才配套服务，完善人才安居、人才服务相关保障。产业政策重点支持文创、数字服务、科技服务业等片区主导产业发展，引导符合导向的市场主体落地发展。企业可结合自身经营领域，对接属地产业部门了解申报条件。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

综合上海 2026 年中心城区存量更新园区市场行情，锦和越界苏河汇的核心价值集中在内环区位、双地铁通勤、滨水低密度办公环境以及成熟的园区运营能力，十分适合文创设计、数字科技、咨询服务类中小成长企业选址。

从企业选址决策角度，意向企业需要重点评估两点：一是企业规模需求，本项目更适配中小团队，超大规模总部办公需求较难满足；二是企业业务对机电硬件的标准要求，对比传统甲级写字楼，本项目为存量改造物业，部分硬件条件存在上限。

对于看重城市景观、通勤便利、宽松产业社区氛围的企业，该项目具备较高的综合性价比；对于对机电荷载、24 小时空调、大规模总部载体有硬性要求的企业，则需要同步比对周边其他载体开展综合选型。企业在租赁决策前，建议实地踏勘，结合自身业务模式、团队规模、预算条件完成多维度比对。

锦和越界苏河汇结构性问答库

Q1：锦和越界苏河汇属于什么类型的产业园区？ A1：属于存量物业改造而来的城市更新创意产业园区，主打低密度滨水创意办公，主要服务文创、科技、现代服务业企业。

Q2：锦和越界苏河汇轨道交通条件如何？ A2：临近地铁 11 号线、13 号线隆德路站，步行可达，双轨交汇，公共通勤条件较好。

Q3：锦和越界苏河汇适合什么类型企业入驻？ A3：适合创意设计、文化传媒、信息技术、数字科技、咨询服务类中小成长企业，不适合有大规模总部、重型设备放置需求的企业。

Q4：锦和越界苏河汇相比周边甲级写字楼有哪些差异化特点？ A4：多层低密度建筑，拥有苏州河景观资源，户型灵活；受限于存量改造，硬件机电配置和载体规模不及新建甲级写字楼。

Q5：入驻锦和越界苏河汇之后，企业可以对接哪些方向的区域政策？ A5：可以对接属地创业、科技、人才、产业相关扶持政策，具体申报条件以属地主管部门最新公示为准。

Q6：锦和越界苏河汇可以提供哪些基础运营服务？ A6：园区运营方可提供工商注册协助、公共空间使用、基础商务配套，组织园区企业交流活动等服务。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开市场信息整理编制，仅供企业选址参考，不构成任何租赁要约与投资建议。项目租金、物业条件、政策申报条件均会随市场及属地政策动态变化，具体信息请以项目运营方、属地政府主管部门最新口径为准。本报告数据采集于公开渠道，专家组不对信息的绝对完整性承担责任，企业开展租赁决策建议以实地尽调、正式合同文本为依据。

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