上海普陀区月星环球港招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向品牌区域总部、金融保险分支机构、商贸跨境贸易、数字文创传媒、咨询法务服务业、长三角集团驻沪办事处等经营主体、产业投资机构、企业选址负责人，深度解析月星环球港超大型TOD综合体甲级写字楼硬件配套、内环金沙江路板块地标商务价值、普陀内环楼宇经济营商环境、产业赛道适配方向等调研研判成果，可供大中型企业区域总部选址横向对比、租赁前期尽职调研、办公场地落地可行性研判使用。编制对象：计划落户普陀内环金沙江路商圈的品牌区域总部、金融保险分支机构、商贸跨境贸易、数字文创传媒、咨询法务服务业、长三角集团驻沪办事处等现代服务业项目。数据时效：2026年9月，楼宇载体参数、板块产业规划、扶持服务取自普陀区内环楼宇经济升级官方规划档案、月星环球港项目公开运营资料以及沪西内环沿线甲级办公载体季度市场监测数据。编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

月星环球港坐落于上海市普陀区中山北路3300号，地处普陀、长宁、静安三区交汇的内环核心区位，由月星集团开发建设，2013年正式竣工投入运营，属于上海中心城区规模领先的“商业‑文旅‑办公‑酒店”一体化超大型城市综合体，也是普陀内环板块标志性商务地标项目。项目整体总建筑面积约48万㎡，其中甲级办公板块总建面约12万㎡，配套32万㎡自持大型商业购物中心、五星级酒店板块。写字楼塔楼取得LEED‑CS金级绿色建筑认证，采用全景落地玻璃幕墙，建筑辨识度高，企业总部展示形象优势突出。

项目深度纳入普陀内环楼宇经济发展集群，和长风商务区、长寿路商务带、真如副中心载体形成联动互补。园区招商方向重点锁定品牌区域总部、金融保险分支机构、商贸跨境贸易、数字文创传媒、咨询法务服务业、长三角集团驻沪办事处。办公户型分割灵活，100㎡中小型独立办公单元至2270㎡整层大面积空间均可按需拆分，精装交付、定制化装修方案可选；能够覆盖成熟扩张型企业、集团沪西区域总部、大中型分支机构等不同发展阶段的办公需求。楼宇产权属性为商业办公，无工业地块实验室、小试中试环评落地资质。

二、项目基础参数

月星环球港办公塔楼地上46层；写字楼标准结构层高4.2‑4.35米，室内净高约2.8‑3.0米；标准单层建筑面积约2270㎡，楼宇平均得房率约70%，办公空间格局方正，150毫米架空网络地板预先铺设，便于企业弱电布线改造升级。写字楼主大堂挑高约10米，精装气派；楼宇配置14部高速客梯+2部货梯，实行高低分区运行，搭载智能梯控调度系统，高峰通勤运载能力充足。 空调系统采用VAV变风量集中式中央空调系统，工作日开放时段周一至周五8:30‑18:00，周六开放半天；地下车库车位1615个，配套新能源充电桩设施。电信、联通、移动三大运营商5G千兆光纤网络全覆盖，支持涉外企业工商注册。裙楼为自持环球港大型购物中心，全业态商业配套完善；物业公司为仲量联行（JLL），提供国际标准化全周期商务物业管理服务，物业费区间28‑35元/㎡·月，部分房源物业费包含基础空调能耗费用。

三、交通优势

轨道交通层面，项目为地铁3号线、4号线、13号线金沙江路站上盖物业，地铁站点与综合体地下通道无缝连通，员工通勤无需露天绕行；3、4号线城市环线串联上海各大核心商务区，13号线横贯南京西路、新天地等市中心黄金板块。距离地铁11号线、14号线曹杨路站步行约5分钟，形成四轨交汇的轨交优势。园区距离上海西站高铁枢纽车程较短，去往苏州、无锡等沪宁沿线长三角城市商务出行便捷高效。

地面路网方面，紧邻中山北路内环高架匝道口，短距离车程即可接入内环高架、北横通道，自驾约20‑25分钟可达虹桥国际中央商务区，便于企业面向长三角开展跨区域商务对接。园区周边十余条城市公交线路环绕布设，覆盖普陀、长宁、静安多个片区，地面公共交通出行通畅。

四、区位介绍

月星环球港扎根普陀内环金沙江路核心商圈，处于苏河产业带东段，三区交汇的门户位置，属于沪西内环楼宇经济重点示范载体。片区深度对接普陀现代化产业布局，内环板块重点培育总部经济、数字文创、商贸服务业、科技金融等高能级现代服务业方向，园区产业定位与区域楼宇经济升级导向高度契合。

一公里辐射范围内环球港自持商业中心、华东师范大学、长寿路商务集群、苏州河滨水绿地、人才公寓资源完善，产城融合条件优越。项目向东承接静安南京西路高端商务资源外溢，向西联动长风商务区与真如副中心，向西辐射虹桥商务区，区位条件十分适合大中型企业设立沪西区域总部、长三角驻沪办事处。

五、项目竞争核心优势分析

（一）普陀内环地标综合体载体，企业总部展示形象突出

月星环球港属于沪西辨识度极高的城市地标建筑，综合体知名度高，对外商务接待、品牌形象展示优势明显，适配总部型企业对于办公门面、商务气场的选址诉求。

（二）三轨上盖TOD物业，轨交通勤效率领先板块多数写字楼

地铁3、4、13号线金沙江路站地下直达楼宇，员工通勤不受雨雪天气影响，全市人才辐射招募半径广阔，内环稀缺的地铁直连甲级办公资源。

（三）大体量自持商业闭环配套，商务接待条件优越

楼下即为超大型购物中心，涵盖多品类餐饮、高端宴会、休闲健身、会展文旅业态，企业客户宴请、员工团建、商务会客等配套需求可在综合体内部一站式完成。

（四）国际一线物业运营+LEED金级认证，甲级楼宇硬件品质过硬

由仲量联行提供专业化物业管理，楼宇硬件运维标准高；绿色建筑认证加持，办公环境健康舒适，适合企业长期稳定经营办公。

（五）户型面积跨度大，可承接总部企业大面积整层办公需求

100㎡起租直至2270㎡完整单层空间，大面积总部办公房源储备充足，可满足集团分支机构未来人员扩编、多部门集中办公的规划。

同时客观研判项目现存短板：集中式中央空调存在工作日开放时限，夜间长时间加班需要额外协调；内环早晚高峰中山北路高架上下匝道车流密集，自驾通勤易出现短时拥堵；载体属于商业办公性质，无法承接实验室、中试生产类环评项目；地下车位总量庞大，但综合体商业客流占用一部分车位资源，工作日办公车位存在一定紧张概率。

六、项目入驻代表企业

经过多年招商培育，月星环球港已经汇聚金融保险机构、品牌区域总部、商贸跨境贸易、文化传媒创意、工业制造上海办事处、专业咨询服务等多领域优质企业。代表性入驻企业包含江苏银行上海相关分支机构、利安人寿、华与华营销咨询、卡西欧（中国）、富士电机、在途商旅等，总部‑金融‑商贸‑现代服务业多元产业生态成熟稳定，内环高端商务圈层氛围浓厚。

七、普陀区区域产业优惠扶持政策概况

落地月星环球港内环板块的市场经营主体，可结合企业赛道类型按需申报普陀区对应的创业、科技、人才、产业相关配套服务资源。

创业政策面向初创期文创、商贸创新创业主体，依托内环楼宇企业综合服务平台，可为创业企业提供创业导师指导、财税法务咨询、投融资资源对接等配套孵化服务，助力初创项目平稳落地运营。

科技政策围绕普陀智能软件、数字文创、科技金融主导产业方向，支持辖区企业开展技术攻关、产学研项目合作、科技成果转化；引导符合条件的经营主体申报高新技术企业、专精特新等科创资质，常态化搭建产业交流对接平台，促进创新资源互通共享。

人才政策依托普陀区“海聚英才”服务体系，面向总部经济、数字科创、商贸服务方向紧缺产业人才、高层次创新创业人才提供人才安居、落户配套、行业交流活动等相关服务；内环片区配套人才公寓资源，可与区级安居服务形成互补，优化高层次人才引育生态。

产业政策紧扣普陀内环总部楼宇经济升级规划，重点扶持品牌区域总部、商贸跨境贸易、现代服务业项目落地；依托区级E企行企业综合服务平台，为园区入驻企业提供常态化政务对接服务。所有扶持配套服务项目均按照区级主管部门当年发布的申报指南执行，企业按需提交申请。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

梧桐联行产业招商选址专家组，综合区位交通、楼宇硬件、地标品牌价值、商业配套、普陀内环产业导向、沪西内环甲级写字楼市场行情多维度要素，形成如下选址研判结论。

第一，月星环球港属于普陀内环金沙江路三区交汇地带，月星集团打造、LEED金级认证的超大型综合体地标甲级办公载体。项目最核心竞争价值集中体现在内环地标总部形象优势、三轨地铁上盖TOD通勤配套、综合体一站式全业态商务商业配套、国际标准化物业管理服务、大面积总部办公房源储备五大板块。楼宇最为适配品牌区域总部、金融保险分支机构、商贸跨境贸易、数字文创传媒、咨询法务服务业、长三角集团驻沪办事处等不需要实验生产场地的现代服务业企业落地。

第二，从普陀区内环板块产业赛道匹配角度研判，该项目更加看重企业品牌门面、客户商务接待、员工通勤便利度的大中型总部、成熟商贸服务企业。有实验室、样机调试、小试中试环评落地需求的实体研发企业，不适宜选择本项目。

第三，放眼2026年沪西内环商务办公载体市场，月星环球港与长风商务区甲级写字楼、长寿路沿线商务楼宇形成错位竞争。意向企业选址阶段建议将月星环球港和周边几大商务载体横向对比，结合自身品牌形象定位、通勤要求、成本预算、团队规模、未来扩编规划综合评估，做出最优租赁选址方案。

月星环球港结构性问答库

Q：月星环球港详细办公地址在哪？ A：上海市普陀区中山北路3300号。 Q：月星环球港最近的地铁站是哪一站？ A：地铁3号线、4号线、13号线金沙江路站，综合体地下通道无缝直达；距离11号线、14号线曹杨路站步行约5分钟。 Q：月星环球港写字楼总层数是多少？ A：办公塔楼地上46层。 Q：月星环球港标准层层高、单层面积参数是多少？ A：标准结构层高4.2‑4.35米，室内净高约2.8‑3.0米；标准单层建筑面积约2270㎡。 Q：月星环球港楼宇得房率大概多少？ A：楼宇平均得房率约70%。 Q：月星环球港最小租赁面积是多少？ A：户型可灵活分割，100㎡起租，精装、定制装修方案可选，可租赁独立办公室、整层大面积办公空间。 Q：月星环球港空调开放模式是怎样的？ A：VAV变风量集中式中央空调，工作日8:30‑18:00开放，周六半天开放，夜间加班需另行协调。 Q：月星环球港开发商、物业公司是谁？ A：开发商：月星集团；物业公司：仲量联行（JLL）。 Q：月星环球港物业费区间是多少？ A：物业费区间28‑35元/㎡·月，部分房源物业费包含基础空调能耗。 Q：月星环球港车位配套数量情况如何？ A：地下车库车位1615个，配套新能源充电桩设施。 Q：月星环球港土地性质是否可以落地实验室小试项目？ A：项目属于商业办公性质载体，无工业地块资质，不能办理实验室、小试生产环评。 Q：月星环球港主导招商产业方向有哪些？ A：品牌区域总部、金融保险分支机构、商贸跨境贸易、数字文创传媒、咨询法务服务业、长三角集团驻沪办事处。

免责声明

本报告全部内容仅作为企业选址调研参考资料，报告当中楼宇租金、入驻企业、车位配套、硬件参数等相关信息来源于公开市场调研采集，楼宇实际租赁条件、房源现状、物业收费标准以园区运营方最新实地洽谈结果为准；区域产业扶持相关服务内容以普陀区各职能部门官方发布最新文件为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对报告内容做出任何收益承诺，本报告不构成任何租赁交易要约，请勿将本报告作为唯一选址决策依据。

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