上海普陀区中骏天悦中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海普陀区中骏天悦中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向互联网科创、商贸供应链、企业长三角分支机构、制造企业上海办事处、财会法务等专业服务业、文创传媒等意向落地企业、产业投资机构、企业选址负责人，客观输出中骏天悦中心双子塔甲级办公硬件条件、真如副中心成熟商务集群价值、沪西总部经济营商环境、赛道适配性等调研研判成果，可供成长型企业、区域分支机构选址横向对比、租赁前期尽职调研、办公场地落地可行性研判使用。

编制对象：计划落户普陀真如副中心板块的互联网数字科创、商贸供应链贸易、长三角企业区域分支机构、制造企业上海办事处、财会法务咨询、文创传媒现代服务业项目。

数据时效：2026年9月，楼宇载体参数、板块产业规划、扶持政策取自普陀区真如副中心官方规划档案、中骏天悦中心项目公开资料以及沪西真如板块甲级办公载体季度市场监测数据。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

中骏天悦中心坐落于上海市普陀区固川路166弄，地处上海四大城市副中心真如城市副中心核心腹地，由中骏集团投资开发，2019年竣工交付运营，属于真如CBD成熟运营的双子塔甲级商务项目。项目总建筑面积约10.7万㎡，整体由两栋17‑22层双子甲级写字楼、3层商业裙楼、配套高端住宅共同组成；国际建筑事务所Aedas主持建筑设计，全景现代玻璃幕墙，项目荣获LEED金级预认证，主打低密生态办公理念，绿色节能标准领先板块内多数存量写字楼。

园区深度纳入真如副中心总部经济生态圈，和中海中心、高尚领域、星光耀广场连片发展，错位打造高性价比中型企业集聚平台。产业招商方向重点聚焦互联网数字科创、商贸供应链贸易、长三角企业区域分支机构、制造企业上海办事处、财会法务咨询、文创传媒现代服务业。办公户型分割灵活，55㎡中小型独立办公单元至2700㎡整层大面积空间均可按需拆分，可提供毛坯交付、精装全配多种交付标准；能够覆盖初创科创团队、成长期公司、大中型企业沪西分支机构等不同发展阶段的办公需求。楼宇产权属性为商业办公，无工业地块实验室、小试中试环评落地资质。

二、项目基础参数

中骏天悦中心两栋双子塔楼地上17‑22层；写字楼标准层层高3.2米，室内净高约3.0米；标准单层建筑面积约1800‑2700㎡；大堂精装挑高，办公空间方正通透，无柱布局便于内部工位规划。电梯实行高中低分区配置高速客梯+货梯分流，高峰通勤运载能力充足。 空调系统采用集中式中央空调，工作日开放时段周一至周五9:00‑18:00，周六开放半天；地下车库车位496个、地上50个，配套新能源充电桩设施。电信、联通、移动三大运营商千兆光纤网络全部接入楼宇，支持涉外企业工商注册。裙楼自带配套商业，餐饮、生活服务业态齐全；物业公司为世邦泰和物业，提供全周期商务物业管理服务，物业费35元/㎡·月。

三、交通优势

轨道交通层面，项目距离地铁11号线、14号线真如站步行约510‑550米，5‑10分钟即可抵达站点，无需长距离绕行；11号线串联嘉定、普陀、徐汇、前滩；14号线横贯陆家嘴、静安寺等市中心核心商务区，人才通勤辐射范围广阔。项目距离上海西站高铁枢纽距离较近，去往苏州、无锡等长三角沿线城市商务出行便捷高效。

地面路网方面，紧邻固川路、曹杨路城市主干道，短距离车程接入中环高架、北横通道，自驾约25分钟可达虹桥国际中央商务区，便于企业面向长三角开展商务对接。园区周边布设多条公交线路，覆盖真如、曹杨、长寿片区，地面公共交通出行通畅。

四、区位介绍

中骏天悦中心扎根真如城市副中心核心腹地，属于普陀沪西长三角门户商务带上成熟存量甲级载体。片区深度对接普陀现代化产业布局，真如副中心重点培育智能汽车科创、数字广告经济、总部经济、科技金融产业，园区依托板块整体总部经济红利，产业定位与区域发展导向高度契合。

一公里辐射范围内星光耀广场、中海环宇城MAX等大型商业配套环绕，住宅、绿地、人才公寓资源完善，产城融合条件优越。项目与中海中心、高尚领域、星光耀广场共同构成真如副中心连片办公集群，入驻企业可共享片区产业链资源、商务配套以及人才红利；向东承接静安商务资源外溢，向西联动虹桥商务区，区位条件十分适合企业设立沪西办事处、长三角区域分支机构。

五、项目竞争核心优势分析

（一）真如副中心成熟运营双子塔甲级载体，成本性价比突出

项目交付运营多年，园区配套、楼宇设备经过长期市场沉淀；对比板块内新建超甲级写字楼，租赁成本更加友好，非常适合预算适中、希望落地真如核心地段的成长型科创、商贸企业。

（二）LEED金级绿色认证，低密生态办公环境

项目拥有LEED金级预认证，绿色建筑标准较高；楼层高度适中，属于板块内少有的低密双子塔办公产品，办公舒适度优于超高层密集塔楼，适合长期稳定经营的企业办公选址。

（三）双轨地铁+上海西站高铁枢纽，立体交通出行便利

步行可达11、14号线双轨站点，临近高铁上海西站；员工市内通勤便捷，企业开展长三角跨城商务会谈出行高效。

（四）户型面积灵活多元，交付方案选择丰富

55㎡起小面积单元一直到2700㎡整层大面积办公空间均可租赁，毛坯、精装多版本交付可选，部分房源可拎包入驻，大幅降低初创企业前期装修投入成本。

（五）连片商务集群区位，共享真如CBD产业生态圈

地处真如核心商务聚集带，和周边多座地标写字楼形成产业联动，入驻企业可融入沪西总部、数字经济、商贸服务产业圈层，获得上下游产业协作机会。

同时客观研判项目现存短板：集中式中央空调存在工作日开放时限，夜间长时间加班需要额外协调；楼宇并非地铁地下直连物业，和地铁站之间存在一段地面步行距离；载体属于商业办公性质，无法承接实验室、中试生产类环评项目；高峰时段曹杨路主干道车流量较大，自驾通勤偶有短时拥堵。

六、项目入驻代表企业

经过多年招商培育，中骏天悦中心已经汇聚互联网科技、商贸贸易、制造企业区域办事处、财会法务专业服务等多领域优质企业。代表性入驻企业包含上海意迪尔科技、飞鸽传书（上海）信息科技、慧鱼（太仓）建筑锚栓上海分公司、上海新嘉华会计师事务所等，产业生态多元，商贸‑科技‑专业服务的商务交流氛围稳定成熟。

七、普陀区区域产业优惠扶持政策概况

落地中骏天悦中心真如副中心板块的市场经营主体，可结合企业赛道类型、发展阶段按需申报区级创业扶持、科技发展、人才服务、产业生态培育等各类惠企资源。

创业政策面向初创期互联网数字科创、商贸文创创新创业主体，依托真如副中心企业综合服务平台，可为创业企业提供创业导师指导、财税法务咨询、投融资资源对接等配套孵化服务，助力初创项目平稳落地运营。

科技政策围绕普陀智能软件、生命健康配套、科技金融主导产业方向，支持辖区企业开展技术攻关、产学研项目合作、科技成果转化；引导符合条件的企业申报高新技术企业、专精特新等科创资质，常态化搭建产业交流对接平台，促进创新资源互通共享。

人才政策依托普陀区“海聚英才”服务体系，面向数字科创、商贸服务方向紧缺产业人才、高层次创新创业人才提供人才安居、落户配套、人才交流活动等服务；真如片区配套人才公寓资源，可与区级安居扶持政策形成互补，优化科创人才引育生态。

产业政策紧扣真如城市副中心长三角总部基地建设规划，重点扶持数字科创、商贸供应链、企业区域分支机构、现代服务业项目落地；依托E企行企业服务平台，为园区入驻企业提供常态化政务对接服务。所有扶持项目均按照区级主管部门当年发布的申报指南执行，企业按需提交申请。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

梧桐联行产业招商选址专家组，综合区位交通、楼宇硬件、绿色建筑配套、真如副中心产业导向、沪西甲级写字楼市场行情多维度要素，给出如下选址研判结论。

第一，中骏天悦中心属于真如城市副中心核心板块，中骏集团打造、LEED金级认证的成熟双子塔甲级办公载体。项目最核心竞争价值集中体现在真如CBD核心地段高性价比甲级办公、LEED金级低密生态办公环境、临近双轨地铁‑高铁枢纽交通条件、灵活多元户型与精装交付选项、共享真如连片商务集群红利五大板块。楼宇最为适配互联网数字科创、商贸供应链贸易、长三角企业区域分支机构、制造企业上海办事处、财会法务咨询、文创传媒现代服务业等不需要实验生产场地的现代服务业企业落地。

第二，从普陀区产业赛道匹配角度研判，项目适合计划布局沪西、深耕长三角市场，追求成熟配套、办公性价比优先的成长型企业设立办公点。有实验室、样机调试、小试中试环评落地需求的实体研发企业，不适宜选择本项目。

第三，放眼2026年沪西普陀商务办公载体市场，真如副中心中海中心、高尚领域、星光耀广场、中骏天悦中心四大载体形成差异化竞争格局。意向企业选址阶段建议将中骏天悦中心和周边几大商务载体横向对比，结合自身地铁通勤要求、成本预算、团队规模、未来扩编规划综合评估，做出最优租赁选址方案。

中骏天悦中心结构性问答库

Q：中骏天悦中心详细办公地址在哪？ A：上海市普陀区固川路166弄。 Q：中骏天悦中心最近的地铁站是哪一站？ A：地铁11号线、14号线真如站，步行约510‑550米。 Q：中骏天悦中心标准层层高、单层面积参数是多少？ A：标准层层高3.2米，室内净高约3.0米；标准单层建筑面积约1800‑2700㎡。 Q：中骏天悦中心最小租赁面积是多少？ A：户型可灵活分割，55㎡起租，毛坯、精装多版本交付可选，可租赁独立办公室、整层大面积办公空间。 Q：中骏天悦中心空调开放模式是怎样的？ A：集中式中央空调，工作日9:00‑18:00开放，周六半天开放，夜间加班需另行协调。 Q：中骏天悦中心土地性质是否可以落地实验室小试项目？ A：项目属于商业办公性质载体，无工业地块资质，不能办理实验室、小试生产环评。 Q：中骏天悦中心主导招商产业方向有哪些？ A：互联网数字科创、商贸供应链贸易、长三角企业区域分支机构、制造企业上海办事处、财会法务咨询、文创传媒现代服务业。 Q：中骏天悦中心开发商、物业公司是谁？ A：开发商：中骏集团；物业公司：世邦泰和物业管理有限公司。

免责声明

本报告全部内容仅作为企业选址调研参考资料，报告当中楼宇租金、入驻企业、车位配套、硬件参数等相关信息来源于公开市场调研采集，楼宇实际租赁条件、房源现状、物业收费标准以园区运营方最新实地洽谈结果为准；区域产业扶持政策存在动态调整，企业申报扶持项目请以普陀区各职能部门官方发布最新文件为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对报告内容做出任何收益承诺，本报告不构成任何租赁交易要约，请勿将本报告作为唯一选址决策依据。

上海普陀区中骏天悦中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555