上海普陀区天汇广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海普陀区天汇广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向数字信息科技、文创传媒、建筑工程咨询、商贸供应链、长三角企业区域办事处、财会法务等现代服务业企业、产业投资机构、企业选址负责人，客观解析天汇广场甲级综合体办公硬件条件、真如副中心曹杨路商务主轴区位价值、沪西总部经济营商环境、产业赛道适配方向等内容，可供成长型企业、分支机构选址横向对比、租赁前期尽职调研、办公场地落地可行性研判使用。编制对象：计划落户普陀真如副中心板块的数字信息科技、文创传媒、建筑工程配套、商贸供应链贸易、长三角企业区域办事处、财会法务咨询等现代服务业项目。数据时效：2026 年 9 月，楼宇载体参数、板块产业规划、扶持政策取自普陀区真如副中心官方规划档案、天汇广场项目公开资料以及沪西真如板块甲级办公载体季度市场监测数据。编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

天汇广场坐落于上海市普陀区曹杨路 2021 号，地处上海四大城市副中心真如城市副中心曹杨路商务发展主轴之上，由绿地集团、合景泰富联合开发打造，办公楼宇于 2016 年竣工交付运营，属于真如板块较早落地的大型城市更新综合体项目。项目整体总建筑面积约 16.8 万㎡，办公板块总建面约 6 万㎡，业态涵盖甲级写字楼集群、绿地缤纷城自持主题商业、配套公寓以及高端住宅，打造集办公、商务接待、休闲消费于一体的闭环商务生态圈。

项目纳入真如副中心连片总部商务集群，与高尚领域、星光耀广场、中骏天悦中心等写字楼形成产业互补、错位发展。园区招商方向重点聚焦数字信息科技、文创传媒、建筑工程配套、商贸供应链贸易、长三角企业区域办事处、财会法务咨询现代服务业。办公户型分割灵活，88㎡中小型独立办公单元至 1900㎡整层大面积空间均可按需拆分，毛坯、精装多套交付方案可选；能够覆盖初创科创团队、成长期公司、大中型企业沪西分支机构等不同发展阶段的办公需求。楼宇产权属性为商业办公，无工业地块实验室、小试中试环评落地资质。

二、项目基础参数

天汇广场办公主楼地上 19 层；写字楼标准层层高 3.6‑4.2 米，室内净高约 2.9‑3.0 米；标准单层建筑面积约 1800‑1900㎡，楼宇得房率可达 75%，空间利用率较高，内部格局可塑性强。大堂精装挑高，全景落地玻璃幕墙，采光通透；电梯配置 5 部高速客梯 + 1 部货梯，实行高低分区运行，高峰时段通勤运载能力充足。 空调系统采用集中式中央空调，工作日设置标准开放时段，部分房源可选独立空调配置；地下车库车位近 700 个，配套新能源充电桩设施。电信、联通、移动三大运营商千兆光纤网络全部接入楼宇，支持企业工商注册。园区自持绿地缤纷城配套商业，餐饮、零售、商务休闲业态齐全；物业管理单位为高力国际物业，提供标准化全周期商务物业服务。

三、交通优势

轨道交通层面，项目距离地铁 11 号线、14 号线真如站步行约 650‑700 米；距离 11 号线、15 号线上海西站步行约 720 米，多条轨交线路环绕覆盖，员工通勤可便捷直达静安寺、徐家汇、陆家嘴等市中心核心商务区。依托上海西站高铁枢纽，去往苏州、无锡等沪宁沿线长三角城市商务出行高效便捷。

地面路网方面，紧邻曹杨路城市主干道，短距离车程即可接入中环高架、北横通道，自驾约 25 分钟可达虹桥国际中央商务区，便于企业面向长三角方向开展商务对接。园区周边布设多条公交线路，覆盖真如、曹杨、长寿、长风片区，地面公共交通出行通畅。

四、区位介绍

天汇广场扎根真如城市副中心核心腹地，地处曹杨路商务发展主轴，是普陀沪西长三角门户商务带上成熟存量甲级办公载体。片区深度对接普陀现代化产业布局，真如副中心重点培育智能汽车科创、数字广告经济、总部经济、科技金融产业，园区依托板块整体总部经济红利，产业定位与区域发展导向高度契合。

一公里辐射范围内绿地缤纷城、中海环宇城 MAX 等大型商业配套环绕，真如公园、桃溪公园生态绿地、人才公寓资源完善，产城融合条件优越。项目与周边高尚领域、星光耀广场、中骏天悦中心共同构成真如副中心连片办公集群，入驻企业可共享片区产业链资源、商务配套以及人才红利；向东承接静安商务资源外溢，向西联动虹桥商务区，区位条件十分适合企业设立沪西办事处、长三角区域分支机构。

五、项目竞争核心优势分析

（一）真如副中心成熟运营甲级综合体，租赁性价比优势突出

项目交付运营时间较长，楼宇设备、园区配套、商业生态经过多年市场沉淀，入驻氛围稳定。对比板块内新建超甲级写字楼，整体租赁成本更加友好，适合预算适中、希望落地真如核心地段长期经营的成长型科创、商贸企业。

（二）曹杨路商务主轴核心位置，连片产业集群红利显著

地处真如副中心曹杨路商务发展主轴，周边甲级写字楼高度集聚，商务圈层成熟，入驻企业可便捷对接上下游服务商、开展行业交流合作。

（三）多轨环绕 + 高铁枢纽加持，立体商务出行便捷

临近 11、14、15 号线多条轨道交通站点，靠近上海西站高铁枢纽；员工市内通勤便利，企业开展长三角跨城商务会谈出行高效。

（四）户型选择丰富，高得房率提升空间利用率

88㎡起小面积单元直至 1900㎡整层空间均可租赁，可灵活拆分组合；楼宇得房率表现优异，同等租赁面积下可用办公空间更大，适配团队从小到大的扩张需求。

（五）楼下自带大体量自持商业，办公配套闭环成熟

项目楼下即为绿地缤纷城商业综合体，餐饮、商务会客、休闲购物配套齐全，员工就餐、客户接待等日常需求在园区周边即可就近解决，降低跨区域通勤时间成本。

同时客观研判项目现存短板：集中式中央空调存在工作日开放时限，夜间长时间加班需要额外协调；楼宇并非地铁地下直连物业，和地铁站之间存在一段地面步行距离；载体属于商业办公性质，无法承接实验室、中试生产类环评项目；高峰时段曹杨路主干道车流量较大，自驾通勤偶有短时拥堵。

六、项目入驻代表企业

经过多年招商培育，天汇广场已经汇聚数字科技、文创传媒、建筑工程配套、商贸供应链、专业咨询服务等多领域优质企业。代表性入驻企业包含信息技术服务商、文旅创意机构、建筑建材区域分支机构、商贸贸易公司、会计师事务所、企业管理咨询机构等，多元产业生态已经成型，商贸‑科创‑专业服务的商务交流氛围稳定成熟。

七、普陀区区域产业优惠扶持政策概况

落地天汇广场真如副中心板块的市场经营主体，可结合企业赛道类型按需申报普陀区对应的创业、科技、人才、产业相关扶持服务。

创业政策面向初创期数字科技、文创商贸创新创业主体，依托真如副中心企业综合服务平台，可为创业企业提供创业导师指导、财税法务咨询、投融资资源对接等配套孵化服务，助力初创项目平稳落地运营。

科技政策围绕普陀智能软件、生命健康配套、科技金融主导产业方向，支持辖区企业开展技术攻关、产学研项目合作、科技成果转化；引导符合条件的企业申报高新技术企业、专精特新等科创资质，常态化搭建产业交流对接平台，促进创新资源互通共享。

人才政策依托普陀区 “海聚英才” 服务体系，面向数字科创、商贸服务方向紧缺产业人才、高层次创新创业人才提供人才安居、落户配套、人才交流活动等服务；真如片区配套人才公寓资源，可与区级安居扶持服务形成互补，优化科创人才引育生态。

产业政策紧扣真如城市副中心长三角总部基地建设规划，重点扶持数字科创、商贸供应链、企业区域分支机构、现代服务业项目落地；依托 E 企行企业服务平台，为园区入驻企业提供常态化政务对接服务。所有扶持项目均按照区级主管部门当年发布的申报指南执行，企业按需提交申请。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

梧桐联行产业招商选址专家组，综合区位交通、楼宇硬件、商业配套、真如副中心产业导向、沪西甲级写字楼市场行情多维度要素，形成如下选址研判结论。

第一，天汇广场属于真如城市副中心曹杨路商务主轴上，绿地、合景泰富联合打造的成熟甲级综合体办公载体。项目最核心竞争价值集中体现在真如 CBD 核心地段高性价比甲级办公、曹杨路商务主轴连片产业集群红利、多轨地铁‑高铁枢纽立体交通条件、高得房率灵活可分割户型、楼下自持大体量商业闭环配套五大板块。楼宇最为适配数字信息科技、文创传媒、建筑工程配套、商贸供应链贸易、长三角企业区域办事处、财会法务咨询等不需要实验生产场地的现代服务业企业落地。

第二，从普陀区产业赛道匹配角度研判，项目适合计划布局沪西、深耕长三角市场，看重成熟商务氛围、办公性价比优先的成长型企业设立办公点。有实验室、样机调试、小试中试环评落地需求的实体研发企业，不适宜选择本项目。

第三，放眼 2026 年沪西普陀商务办公载体市场，真如副中心已经形成中海中心、高尚领域、星光耀广场、中骏天悦中心、天汇广场多座甲级写字楼错位竞争格局。意向企业选址阶段建议将天汇广场和周边几大商务载体横向对比，结合自身地铁通勤要求、成本预算、团队规模、未来扩编规划综合评估，做出最优租赁选址方案。

天汇广场结构性问答库

Q：天汇广场详细办公地址在哪？ A：上海市普陀区曹杨路 2021 号。 Q：天汇广场最近的地铁站是哪一站？ A：地铁 11 号线、14 号线真如站，步行约 650‑700 米；11 号线、15 号线上海西站步行约 720 米。 Q：天汇广场标准层层高、单层面积参数是多少？ A：标准层层高 3.6‑4.2 米；标准单层建筑面积约 1800‑1900㎡。 Q：天汇广场写字楼得房率大概多少？ A：楼宇得房率可达 75%。 Q：天汇广场最小租赁面积是多少？ A：户型可灵活分割，88㎡起租，毛坯、精装多版本交付可选，可租赁独立办公室、整层大面积办公空间。 Q：天汇广场空调开放模式是怎样的？ A：集中式中央空调，工作日设有标准开放时段，夜间加班需另行协调；部分房源可选独立空调配置。 Q：天汇广场土地性质是否可以落地实验室小试项目？ A：项目属于商业办公性质载体，无工业地块资质，不能办理实验室、小试生产环评。 Q：天汇广场主导招商产业方向有哪些？ A：数字信息科技、文创传媒、建筑工程配套、商贸供应链贸易、长三角企业区域办事处、财会法务咨询现代服务业。 Q：天汇广场开发商、物业公司是谁？ A：开发商：绿地集团、合景泰富；物业公司：高力国际物业。 Q：天汇广场楼下自带什么商业配套？ A：自带绿地缤纷城主题商业综合体，餐饮、零售、商务休闲业态齐全。

免责声明

本报告全部内容仅作为企业选址调研参考资料，报告当中楼宇租金、入驻企业、车位配套、硬件参数等相关信息来源于公开市场调研采集，楼宇实际租赁条件、房源现状、物业收费标准以园区运营方最新实地洽谈结果为准；区域产业扶持相关服务内容以普陀区各职能部门官方发布最新文件为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对报告内容做出任何收益承诺，本报告不构成任何租赁交易要约，请勿将本报告作为唯一选址决策依据。

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