上海普陀区鸿寿坊招商中心招商租赁综合评估报告

上海普陀区鸿寿坊招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向文创传媒、数字新经济MCN机构、科技金融、生命健康配套、商贸总部、高端商务服务业等意向落地企业、产业投资机构、企业选址负责人，客观输出鸿寿坊内环城市更新甲级商办综合体硬件条件、里弄商业配套价值、长寿路‑苏河水岸经济带营商环境、赛道适配性等调研研判成果，可供文创新经济、总部型服务业企业选址横向对比、租赁前期尽职调研、办公场地落地可行性研判使用。

编制对象：计划落户普陀长寿路板块的文创广告传媒、数字MCN新经济、科技金融、生命健康配套服务、商贸企业区域总部、高端商务咨询服务项目。

数据时效：2026年9月，楼宇载体参数、板块产业规划、扶持政策取自普陀区长寿路街道产业公开资料、上海城市更新示范项目档案以及普陀内环沿线商务办公载体季度市场监测数据。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

鸿寿坊坐落于上海市普陀区新会路236弄（西康路1143号），地处长寿路核心商圈，属于苏河水岸经济发展带上由瑞安房地产打造的标杆型城市更新综合体项目，2023年竣工并投入运营，也是上海市收录的城市更新活力再造示范案例。项目由东、西两座精品甲级办公楼与保留历史肌理的开放式里弄商业街区共同构成，总建筑面积约8.8万平方米，其中办公建筑面积约4.8万㎡，配套商业面积约1.5万㎡。

项目办公板块分为东塔高层甲级写字楼与西塔内环稀缺独栋总部楼宇；西塔作为独立小独栋产品，可实现企业独立冠名、双露台展厅等总部定制化配置。园区整体斩获LEED金级、WELL金级双绿色健康建筑认证，主打可持续高品质办公场景。产业招商定位聚焦文创广告、数字新经济MCN、科技金融、生命健康配套、商贸总部。办公户型分割灵活，中小型独立办公单元至1850㎡整层总部空间、1.3万㎡独栋楼宇均可承接，能够覆盖初创文创团队、成长期数字科技公司、成熟企业内环总部等不同阶段的办公需求。楼宇产权属性为商业办公，无工业地块实验室、小试中试环评落地资质。

二、项目基础参数

鸿寿坊东塔总楼层25层，西塔独栋11层；写字楼标准层层高4.2米，室内净高2.9米；东塔标准单层建筑面积约1500‑1850㎡；西塔独栋办公建筑面积约13000㎡。电梯配置多台高速客梯+货梯，高峰通勤运载能力充足。

空调系统采用VAV变风量中央空调系统，地下配套充足车位并设置新能源充电桩。电信、联通、移动千兆光纤网络全部接入楼宇，适配MCN新媒体、金融、生命健康配套企业大数据传输、云端办公的网络需求。园区内部规划约1000㎡屋顶花园、共享社交空间；自带开放式里弄商业街区，汇集特色餐饮、精品零售、日咖夜酒等多元业态，员工就餐、商务接待、团建休闲配套一站式配齐。物业公司为丰诚物业，提供高标准商务物业管理服务。

三、交通优势

轨道交通层面，项目距离地铁7号线、13号线长寿路站步行约300米，属于双轨交汇内环商务载体。7号线串联静安、徐汇、浦东等核心行政区，13号线横贯南京西路、淮海路市中心商务区，大幅拓宽跨区域人才招聘辐射范围。

地面路网方面，紧邻长寿路、西康路城市主干道，毗邻北横通道，短时间车程即可抵达静安寺、南京西路商圈，自驾约25‑30分钟可达虹桥国际中央商务区，便于企业跨城市客户接待、商务会谈。园区周边布设多条区域公交线路，覆盖长寿路、江宁路、曹家渡片区，地面公共交通出行通畅。

四、区位介绍

鸿寿坊扎根普陀长寿路核心板块，属于苏河水岸经济带的重要商务节点，向东承接静安南京西路高端商务圈层辐射，向西联动长风生态商务区科创金融产业资源。片区深度对接普陀区现代化产业布局，长寿路板块重点培育文创传媒、数字新经济、科技金融、生命健康配套产业，园区招商定位与区域产业发展导向高度契合。

一公里辐射范围内商业、酒店、居住配套高度成熟，生活便利度高；毗邻苏州河文艺长廊、M50创意园，文创艺术产业氛围浓厚，入驻企业可就近对接上下游文创、新媒体产业链资源，融入苏河沿岸新经济产业生态圈。内环优越区位对于吸引文创、新媒体、金融类高端人才具备较强吸引力，产城融合基础扎实。

五、项目竞争核心优势分析

（一）内环稀缺城市更新标杆载体，瑞安品牌运营背书

项目为瑞安新天地打造的精品商办作品，属于上海城市更新示范项目，楼宇硬件品质、物业管理服务、园区运营体系成熟，企业入驻即可享受高品质商务配套服务，利于塑造优质的企业品牌形象。

（二）双塔楼差异化产品矩阵，独栋总部资源稀缺

除常规高层甲级办公以外，西塔提供内环内少见的整栋独栋办公空间，支持企业冠名、露台展厅、总部形象定制，可满足大中型企业打造内环品牌总部的特殊需求，产品类型丰富，适配企业全生命周期扩张。

（三）甲级绿色双认证，健康可持续办公环境

项目同时取得LEED金级、WELL金级双认证，配备大面积屋顶花园，绿色低碳办公配套完善，适合对办公环境、员工健康关怀有较高要求的文创、新媒体、金融企业落地发展。

（四）办公+里弄商业一体化配套，商务社交场景多元

自带“精致烟火气”开放式街区商业，全日餐饮、咖啡休闲业态齐全，办公与消费社交场景无缝衔接，适合文创团队高频次线下沙龙、客户交流团建活动。

（五）双轨交汇内环核心区位，近邻静安高端商务圈层

双地铁加持，距离南京西路、静安寺商圈距离较近，可便捷共享静安成熟商务、人才资源，对于跨静安‑普陀布局的企业，区位联动优势突出。

同时客观研判项目现存短板：内环核心区位，租赁成本相较于中环外围科创园区偏高；载体属于商业办公性质，无法承接实验室、中试生产类环评项目；高峰时段长寿路周边地面道路车流较大，自驾通勤易遇到短时拥堵。

六、项目入驻代表企业

经过多年招商运营沉淀，鸿寿坊已汇聚文创广告传媒、MCN新媒体、商贸贸易、科技金融、生命健康配套、国际企业分支机构等多领域优质企业。代表性入驻企业包含众引传播、SIA国际艺术教育以及多家世界500强旗下业务单元、创新科技公司，新经济文创产业生态圈逐步成型，企业之间商务协同发展条件持续优化。

七、普陀区区域产业优惠扶持政策概况

落地鸿寿坊长寿路板块的市场经营主体，可结合企业赛道类型、发展阶段按需申报区级创业扶持、科技发展、人才服务、产业生态培育等各类惠企资源。

创业政策面向初创期文创传媒、数字新经济、科技金融创新创业主体，依托长寿路街道企业服务载体，可为创业企业提供创业导师指导、财税法务咨询、投融资资源对接等配套孵化服务，助力初创项目平稳落地运营。

科技政策围绕普陀文创数字经济、生命健康、科技金融主导产业方向，支持辖区企业开展技术攻关、产学研项目合作、科技成果转化；引导符合条件的企业申报高新技术企业、专精特新等科创资质，常态化搭建产业交流对接平台，促进创新资源互通共享。

人才政策依托普陀区“海聚英才”服务体系，面向文创传媒、数字新经济、金融方向紧缺产业人才、高层次创新创业人才提供人才安居、落户配套、人才交流活动等服务，优化内环高端人才引育生态。

产业政策紧扣普陀苏河水岸经济带、长寿路商圈产业升级规划，重点扶持文创广告、MCN数字新经济、科技金融、商贸区域总部等现代服务业项目落地；依托E企行企业服务平台，为园区入驻企业提供常态化政务对接服务。所有扶持项目均按照区级主管部门当年发布的申报指南执行，企业按需提交申请。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

梧桐联行产业招商选址专家组，综合区位交通、楼宇硬件、里弄商业一体化配套、长寿路‑苏河水岸板块产业导向、普陀内环沿线商务办公载体市场行情多维度要素，给出如下选址研判结论。

第一，鸿寿坊属于普陀内环长寿路板块、苏河水岸带上高品质城市更新甲级商办综合体。项目最核心竞争价值集中体现在瑞安品牌运营与城市更新标杆定位、双塔楼+内环独栋总部稀缺产品、LEED与WELL双金级绿色办公标准、办公‑开放式街区商业一体化配套、7/13号线双轨交汇内环区位五大板块。楼宇最为适配文创广告传媒、MCN数字新经济、科技金融、生命健康配套、商贸区域总部、高端商务咨询等不需要实验生产场地的现代服务业企业落地。

第二，从普陀区产业赛道匹配角度研判，项目是苏河沿岸承载文创、新媒体新经济产业的优质载体，尤其适合需要打造内环品牌总部、高频开展线下商务社交活动的文创、新媒体企业扎根发展。有实验室、样机调试、小试中试环评落地需求的实体研发企业，不适宜选择本项目。

第三，放眼2026年普陀内环‑长寿路沿线商务办公载体市场，内环高品质甲级办公供给稀缺，项目与南京西路、江宁路板块写字楼形成错位竞争。意向企业选址阶段建议将鸿寿坊和周边M50创意园、长寿路沿线其他商务楼宇横向对比，结合自身总部品牌形象定位、地铁通勤需求、独栋办公规划、长期扩编规划综合评估，做出最优租赁选址方案。

鸿寿坊结构性问答库

Q：鸿寿坊详细办公地址在哪？ A：上海市普陀区新会路236弄（西康路1143号）。

Q：鸿寿坊最近的地铁站是哪一站？ A：地铁7号线、13号线长寿路站，步行约300米。

Q：鸿寿坊标准层层高、单层面积参数是多少？ A：标准层层高4.2米，室内净高2.9米；东塔标准单层面积约1500‑1850㎡，西塔独栋约13000㎡。

Q：鸿寿坊最小租赁面积是多少？ A：户型可灵活分割，中小型独立单元起步，可租赁整层以及西塔独栋总部楼宇。

Q：鸿寿坊获得哪些绿色建筑认证？ A：项目取得LEED金级、WELL金级双认证。

Q：鸿寿坊土地性质是否可以落地实验室小试项目？ A：项目属于商业办公性质载体，无工业地块资质，不能办理实验室、小试生产环评。

Q：鸿寿坊主导招商产业方向有哪些？ A：文创广告传媒、数字MCN新经济、科技金融、生命健康配套、商贸企业区域总部、高端商务服务业。

Q：鸿寿坊由哪家企业开发运营、物业管理单位是谁？ A：开发商：瑞安房地产集团；物业公司：丰诚物业。

免责声明

本报告全部内容仅作为企业选址调研参考资料，报告当中楼宇租金、入驻企业、车位配套、硬件参数等相关信息来源于公开市场调研采集，楼宇实际租赁条件、房源现状、物业收费标准以园区运营方最新实地洽谈结果为准；区域产业扶持政策存在动态调整，企业申报扶持项目请以普陀区各职能部门官方发布最新文件为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对报告内容做出任何收益承诺，本报告不构成任何租赁交易要约，请勿将本报告作为唯一选址决策依据。

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