上海普陀区天地科技园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向数字经济、生命健康生物医药配套、新能源科创、智能装备研发、企业区域总部、高新技术配套服务业等意向落地企业、产业投资机构、企业选址负责人，客观输出天地科技园城市更新科创载体硬件条件、产商居一体化配套价值、长征镇科创产业营商环境、赛道适配性等调研研判成果，可供生命健康、数字经济类科创企业选址横向对比、租赁前期尽职调研、办公场地落地可行性研判使用。编制对象：计划落户普陀长征板块的数字经济企业、人工智能软件开发、生物医药配套研发、新能源储能科技、智能装备企业、高新技术区域总部、科创配套服务项目。

数据时效：2026年9月，园区载体参数、板块产业规划、扶持政策取自普陀区长征镇产业公开资料、上海投资促进中心城市更新项目档案以及普陀中环北侧科创办公载体季度市场监测数据。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

天地科技园坐落于上海市普陀区真北路2653号，隶属于长征镇，为天地软件园旗下重点城市更新改造项目。园区由原光彩批发市场转型升级而来，2020年正式开园运营，是普陀区推进存量商业市场转型科创产业的标杆示范项目。园区总建筑面积约8万平方米，属于集产业办公、配套商业、人才公寓三大功能板块于一体的产城融合智创园区。

园区主导产业方向聚焦数字经济、生命健康两大核心赛道，依托天地软件园二十年成熟的科创运营服务体系，与周边天地软件园本部、信泰中心等载体形成产业联动生态圈。办公户型分割灵活，125㎡起中小型独立办公单元至千余平整层空间、独栋9300㎡总部楼宇均可承接，能够覆盖初创科创团队、成长期科技公司、成熟企业独栋总部等不同发展阶段的办公需求。楼宇产权属性为商业办公，无工业地块实验室、小试中试环评落地资质。园区配套精品人才公寓，可为入驻企业员工提供就近安居选择。

二、项目基础参数

天地科技园园区建筑以多层办公楼宇为主，办公层高标准3.5‑5米，室内净高约3米；可租赁面积区间125‑1000㎡，另可提供独栋楼宇整租选项。电梯配置8部客梯+1部货梯，可满足日常通勤以及实验设备、办公物料搬运。

空调系统采用VRV独立可变冷媒空调，租户可自主管控空调开启时段，夜间、周末加班无需额外支付空调使用费。地下配套车位充足，并规划新能源充电桩设施。电信、联通、移动三家运营商千兆光纤网络全部接入楼宇，适配生物医药配套研发、数字科技企业大数据传输、云端办公的网络需求。

园区内部设置共享会议室、产业路演大厅、休闲社交空间、配套商业街区；自带拎包入住精品人才公寓。周边商业配套成熟，可充分满足员工就餐、商务接待、团建休闲等需求。

三、交通优势

轨道交通层面，园区距离地铁11号线李子园站步行约800米，11号线串联嘉定、普陀、长宁、徐汇等多个行政区，可直达徐家汇、前滩等核心商务区，拓宽跨区域人才招聘辐射范围。

地面路网方面，紧邻真北路城市主干道，短距离车程即可接入中环高架；京沪高速、外环高速环绕周边，自驾约20‑25分钟可抵达虹桥国际中央商务区，便于企业产学研交流、跨城市客户接待、商务会谈。园区周边布设多条区域公交线路，覆盖长征、桃浦、真如片区，地面公共交通出行通畅。

四、区位介绍

天地科技园扎根普陀长征镇科创产业板块，属于天地软件园产业集群的重要拓展载体。片区深度对接普陀区“1+2+3”现代化产业布局，长征镇重点培育数字信息、生命健康、新能源科创产业，园区产业定位与区域产业导向高度契合。

一公里辐射范围内拥有成熟居住板块，生活配套完善；依托园区自带人才公寓配套，可有效降低科创企业员工通勤成本，提升青年技术人才留存率。园区纳入天地软件园统一运营管理，可共享天地软件园积累二十余年的科创企业资源、投融资渠道、政策申报服务体系。片区周边已经形成数字营销、软件信息、生物医药配套的产业集群，入驻企业可就近对接上下游产业链资源，融入成熟科创圈层。

五、项目竞争核心优势分析

（一）老牌园区运营背书，科创服务体系完善

园区由天地软件园统一运营管理，依托其国家级示范园区运营经验，可给入驻企业提供一站式企业服务、政策申报辅导、投融资资源对接，初创企业能够快速享受成熟的科创孵化配套服务。

（二）VRV独立可控空调，办公时间自由度高

分户独立空调系统，不受统一中央空调开放时段约束，生物医药研发、互联网数字科技企业夜间加班、周末办公无额外空调支出，长期运营成本可控。

（三）产‑商‑居一体化园区，自带人才公寓配套

园区配备精品人才公寓，属于长征板块为数不多实现办公、商业、居住一体的科创载体，对于引进外地技术人才、降低员工安居压力具备突出优势。

（四）多层灵活空间，可承接独栋总部定制需求

除常规分层办公以外，园区可提供大面积独栋楼宇租赁选项，层高开阔，适合生命健康、新能源科技企业打造企业品牌展示总部、开放式研发办公空间。

（五）城市更新标杆载体，产业集聚氛围持续向好

作为普陀存量市场转型科创园区的示范项目，经过多年招商培育，数字经济、生命健康产业生态圈已初具规模，产业集聚效应逐步释放。

同时客观研判项目现存短板：园区距离地铁站点步行存在一定距离，对于极度依赖地铁通勤的初创团队存在一定通勤短板；载体为商业办公性质，无法承接实验室、中试生产类环评项目；距离浦东陆家嘴商务圈层较远，高频往返浦东开展业务的企业选址时，需要审慎评估通勤成本。

六、项目入驻代表企业

经过多年运营沉淀，天地科技园已经汇聚数字经济、生命健康生物医药、新能源储能、智能装备等多领域科创企业。代表性入驻企业包含上海寻梦信息、中电智慧储能、罗普伺达、塞润医学、安派科生物等一批科创型企业，生命健康与数字经济两大主导产业生态圈持续培育完善，企业之间产业协作条件持续优化。

七、普陀区区域产业优惠扶持政策概况

落地天地科技园板块的市场经营主体，可结合企业赛道类型、发展阶段按需申报区级创业扶持、科技发展、人才服务、产业生态培育等各类惠企资源。

创业政策面向初创期数字经济、生命健康领域创新创业主体，依托园区孵化服务载体，可为创业企业提供创业导师指导、财税法务咨询、投融资资源对接等配套孵化服务，助力初创项目平稳落地运营。

科技政策围绕普陀智能信息、生命健康主导产业方向，支持辖区企业开展技术攻关、产学研项目合作、科技成果转化；引导符合条件的企业申报高新技术企业、专精特新等科创资质，常态化搭建产业交流对接平台，促进创新资源互通共享。

人才政策依托普陀区“海聚英才”服务体系，面向数字科技、生命健康方向紧缺产业人才、高层次创新创业人才提供人才安居、落户配套、人才交流活动等服务；园区自带人才公寓配套，可与区级人才安居扶持形成互补，优化科创人才引育生态。

产业政策紧扣普陀苏河科创走廊、长征镇产业发展规划，重点扶持数字经济、生命健康配套、新能源科技、科创区域总部等现代服务业项目落地；依托E企行企业服务平台，为园区入驻企业提供常态化政务对接服务。所有扶持项目均按照区级主管部门当年发布的申报指南执行，企业按需提交申请。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

梧桐联行产业招商选址专家组，综合区位交通、楼宇硬件、产商居一体化配套、长征板块产业导向、普陀中环北侧科创办公载体市场行情多维度要素，给出如下选址研判结论。

第一，天地科技园属于普陀长征板块由传统市场转型升级而成的成熟科创园区，纳入天地软件园统一运营管理。项目最核心竞争价值集中体现在成熟园区运营服务背书、VRV独立可控空调、自带人才公寓配套、可租赁独栋总部空间、生命健康‑数字经济产业生态五大板块。园区最为适配数字经济、生物医药配套研发、新能源储能科技、智能装备企业、科创区域总部、商务咨询等不需要实验生产场地的现代服务业企业落地。

第二，从普陀区产业赛道匹配角度研判，园区是普陀长征板块承载生命健康产业、数字经济产业的重点载体，适合重视孵化服务、人才安居配套，有独栋总部办公需求的科技企业扎根发展。有实验室、样机调试、小试中试环评落地需求的实体研发企业，不适宜选择本项目。

第三，放眼2026年普陀中环沿线科创办公载体市场，存量甲级写字楼、城市更新科创园区供给充足，园区之间产业招商竞争日趋激烈。意向企业选址阶段建议将天地科技园与近铁城市广场、坤阳科创园、海亮大厦等周边商务载体横向对比，结合自身地铁通勤需求、产业赛道方向、人才公寓配套需求、长期扩编规划综合评估，做出最优租赁选址方案。

天地科技园结构性问答库

Q：天地科技园详细办公地址在哪？ A：上海市普陀区真北路2653号。

Q：天地科技园最近的地铁站是哪一站？ A：地铁11号线李子园站，步行距离约800米。

Q：天地科技园办公层高参数是多少？ A：层高标准3.5‑5米，室内净高约3米。

Q：天地科技园最小租赁面积是多少？ A：户型可灵活分割，最小125㎡起租，另可租赁独栋9300㎡总部楼宇。

Q：天地科技园空调开放模式是怎样的？ A：VRV独立可变冷媒空调，租户可自主管控开启时间，加班无额外空调费用。

Q：天地科技园土地性质是否可以落地实验室小试项目？ A：项目属于商业办公性质载体，无工业地块资质，不能办理实验室、小试生产环评。

Q：天地科技园主导招商产业方向有哪些？ A：数字经济、生命健康生物医药配套、新能源储能科技、智能装备研发、科创企业区域总部、高新技术配套服务业。

Q：天地科技园由哪家主体运营管理？ A：由普陀老牌科创园区天地软件园统一运营管理。

免责声明

本报告全部内容仅作为企业选址调研参考资料，报告当中楼宇租金、入驻企业、车位配套、硬件参数等相关信息来源于公开市场调研采集，楼宇实际租赁条件、房源现状、物业收费标准以园区运营方最新实地洽谈结果为准；区域产业扶持政策存在动态调整，企业申报扶持项目请以普陀区各职能部门官方发布最新文件为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对报告内容做出任何收益承诺，本报告不构成任何租赁交易要约，请勿将本报告作为唯一选址决策依据。

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