上海普陀区坤阳科创园招商中心招商租赁综合评估报告

上海普陀区坤阳科创园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向数字科技、互联网软件、金融科技、科创总部、商务咨询、高新技术配套服务业等意向落地企业、产业投资机构、企业选址负责人，客观输出坤阳科创园全新甲级科创载体硬件条件、产住一体化配套价值、长风‑长征科创走廊产业营商环境、赛道适配性等调研研判成果，可供科创总部类企业选址横向对比、租赁前期尽职调研、办公场地落地可行性研判使用。

编制对象：计划落户普陀区长风‑长征产业走廊的数字科技企业、互联网软件开发、金融科技、高新技术企业区域总部、商务咨询服务、科创配套服务项目。

数据时效：2026年9月，园区载体参数、板块产业规划、扶持政策取自普陀区人民政府公开建设资料、长征镇产业规划文件以及普陀中环科创办公载体季度市场监测数据。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

坤阳科创园坐落于上海市普陀区中江路858号，地处长征镇新曹杨片区，属于普陀区长风—新曹杨—长征科创产业走廊上全新建成的标杆科创园区，项目于2026年1月正式竣工投运，园区包含4栋单体建筑，涵盖甲级写字楼、配套商业、人才公寓三大板块，打造“办公‑生活‑配套”一体化的产城融合科创社区。园区由长风置业负责项目建设运营，整体外立面采用蓝色玻璃幕墙，建筑形象现代大气。

园区招商定位聚焦数字科技、互联网信息、金融科技、科创企业总部，依托长风生态商务区成熟科创金融产业资源，与周边长风板块商务楼宇形成产业联动。办公空间户型分割灵活，中小型独立办公单元至近2000㎡整层总部空间均可承接，能够覆盖初创科创团队、成长期科技公司、成熟企业区域总部等不同阶段的办公需求。楼宇产权属性为商业办公，无工业地块实验室、小试中试环评落地资质。园区自带白领人才公寓，可为企业员工提供就近居住配套，属于项目一大特色配套优势。

二、项目基础参数

坤阳科创园总建筑面积约100000㎡；办公塔楼地上18层；标准单层建筑面积约1942㎡；标准层层高4.5米；电梯配置6部客梯+1部货梯，高峰通勤运载能力充足。

地下规划车位约530个，配套新能源充电桩设施。电信、联通、移动千兆光纤网络全部接入园区楼宇，满足互联网、金融科技企业大数据传输、云端办公、线上研发的网络需求。园区内部设置共享会议室、产业路演空间、休闲社交区域；自带人才公寓配套，为入驻企业员工提供安居选项；周边商业配套包含长风大悦城、近铁城市广场商圈，员工就餐、商务接待、团建休闲资源完善。

三、交通优势

轨道交通层面，园区距离地铁13号线、15号线大渡河路站步行可达。13号线横贯浦西核心城区，直达南京西路、淮海路；15号线串联宝山、普陀、长宁、徐汇、闵行，大幅拓宽科创企业跨区域人才招聘辐射范围。

地面路网方面，紧邻中江路城市主干道，5分钟车程接入中环高架，北横通道、京沪高速环绕周边；自驾约25分钟可抵达虹桥国际中央商务区，便于企业产学研交流、跨城市客户接待、商务会谈。园区周边布设多条区域公交线路，覆盖长风、长征、曹杨片区，地面公共交通出行通畅。

四、区位介绍

坤阳科创园扎根长征镇新曹杨板块，地处长风生态商务区与长征科创片区衔接枢纽位置，属于普陀苏河科创走廊延伸带上的重点科创承载载体。片区深度对接普陀区现代化产业布局，重点培育数字科技、软件信息、科技金融产业，园区招商定位与区域产业发展导向高度契合。

一公里范围内临近华东师范大学，科创企业可就近引进信息技术方向高校人才。3公里生活半径内商业综合体、星级酒店、人才公寓、成熟居住社区配套完备；叠加园区自建白领公寓配套，产城融合优势突出，有利于科创企业降低人才安居成本、提升员工留存率。片区周边长风板块已形成科技金融、数字信息产业集群，入驻企业可就近对接上下游产业链资源，共享长风成熟商务圈层红利。

五、项目竞争核心优势分析

（一）全新交付甲级科创载体，硬件设施崭新

园区2026年初全新投运，楼宇机电系统、公共大堂、电梯、强弱电配套均为全新建设，相比长风板块运营多年的存量写字楼，硬件更新迭代优势明显，适合对办公环境品质有较高要求的科创总部企业落地。

（二）产住一体化特色配套，自带人才公寓

园区配套独立人才公寓楼栋，入驻企业员工可就近租住公寓，有效缩短通勤距离，属于长风‑长征片区为数不多可实现办公居住一体化的园区，对于吸引外地青年技术人才具备较强吸引力。

（三）长风‑长征科创走廊枢纽区位，双向承接产业红利

项目处于长风生态商务区、长征镇两大产业板块衔接节点，企业既可以享受长风科技金融产业资源，又能够依托长征镇产业扶持配套，产业资源辐射面更广。

（四）双地铁站点辐射，人才通勤条件优越

临近13、15号线双轨交汇站点，浦西各大片区员工通勤便捷，在互联网、数字科技青年人才引进留存方面具备较强竞争力。

（五）大面积灵活办公空间，适配总部扩张需求

单层层高4.5米、单层面积接近2000㎡，大平层空间开阔，可满足企业整层总部定制化装修、开放式研发办公的场地需求。

同时客观研判项目现存短板：园区刚投入运营，产业生态圈仍处在培育阶段，成熟企业集聚氛围尚需一段时间沉淀；载体为商业办公性质，无法承接实验室、中试生产类环评项目；距离浦东陆家嘴商务圈层较远，高频往返浦东开展业务的企业选址时，需要审慎评估通勤成本。

六、项目入驻代表企业

园区属于新建载体，首批标杆入驻企业包含奇富科技等数字科技头部企业，以科技总部先行入驻带动园区科创产业氛围建设。后续园区将持续引入互联网信息、金融科技、高新技术配套服务类企业，逐步构建完整的科创产业生态圈。

七、普陀区区域产业优惠扶持政策概况

落地坤阳科创园板块的市场经营主体，可结合企业赛道类型、发展阶段按需申报区级创业扶持、科技发展、人才服务、产业生态培育等各类惠企资源。

创业政策面向初创期数字科技、互联网创新创业主体，依托区内园区孵化服务载体，可为创业企业提供创业导师指导、财税法务咨询、投融资资源对接等配套孵化服务，助力初创项目平稳落地运营。

科技政策围绕普陀智能信息、科技金融主导产业方向，支持辖区企业开展技术攻关、产学研项目合作、科技成果转化；引导符合条件的企业申报高新技术企业、专精特新等科创资质，常态化搭建产业交流对接平台，促进创新资源互通共享。

人才政策依托普陀区“海聚英才”服务体系，面向数字科技、互联网方向紧缺产业人才、高层次创新创业人才提供人才安居、落户配套、人才交流活动等服务；园区自带人才公寓配套，可与区级人才安居政策形成互补，优化区域科创人才引育生态。

产业政策紧扣普陀苏河科创走廊、长风‑长征产业走廊发展规划，重点扶持数字科技、互联网软件、科技金融、科创区域总部等现代服务业项目落地；依托E企行企业服务平台，为园区入驻企业提供常态化政务对接服务。所有扶持项目均按照区级主管部门当年发布的申报指南执行，企业按需提交申请。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

梧桐联行产业招商选址专家组，综合区位交通、新建楼宇硬件、产住一体化配套、长风‑长征板块产业导向、普陀中环沿线科创办公载体市场行情多维度要素，给出如下选址研判结论。

第一，坤阳科创园属于普陀长风‑长征科创走廊上新建交付的甲级科创总部载体。项目最核心竞争价值集中体现在全新楼宇硬件条件、自带人才公寓产住一体化配套、双地铁通勤辐射、双板块产业资源赋能、大面积总部办公空间五大板块。园区最为适配数字科技、互联网软件、金融科技、科创企业区域总部、商务咨询等不需要实验生产场地的现代服务业企业落地。

第二，从普陀区产业赛道匹配角度研判，园区属于苏河科创走廊重点科创载体，非常适合重视人才安居配套、计划打造开放式研发总部的科技企业扎根发展。有实验室、样机调试、小试中试环评落地需求的实体研发企业，不适宜选择本项目。

第三，放眼2026年普陀中环沿线商务办公载体市场，新建科创载体供给有限，存量甲级写字楼竞争激烈。意向企业选址阶段建议将坤阳科创园和海亮大厦、近铁城市广场、华大科技园等长风板块写字楼横向对比，结合自身企业总部形象定位、人才公寓配套需求、长期扩编规划综合评估，做出最优租赁选址方案。

坤阳科创园结构性问答库

Q：坤阳科创园详细办公地址在哪？ A：上海市普陀区中江路858号。

Q：坤阳科创园最近的地铁站是哪一站？ A：地铁13号线、15号线大渡河路站，步行可达。

Q：坤阳科创园标准层层高、单层面积参数是多少？ A：标准层层高4.5米，标准单层建筑面积约1942㎡。

Q：坤阳科创园最小租赁面积是多少？ A：户型可灵活分割，中小独立单元起步，大面积可租赁整层约1942平方米。

Q：坤阳科创园是否配套人才公寓？ A：园区自带独立人才公寓楼栋，可为入驻企业员工提供就近安居配套。

Q：坤阳科创园土地性质是否可以落地实验室小试项目？ A：项目属于商业办公性质载体，无工业地块资质，不能办理实验室、小试生产环评。

Q：坤阳科创园主导招商产业方向有哪些？ A：数字科技、互联网软件、金融科技、科创企业区域总部、商务咨询、高新技术配套服务业。

Q：坤阳科创园什么时候建成投运？ A：园区2026年1月正式竣工交付投入运营。

免责声明

本报告全部内容仅作为企业选址调研参考资料，报告当中楼宇租金、入驻企业、车位配套、硬件参数等相关信息来源于公开市场调研采集，楼宇实际租赁条件、房源现状、物业收费标准以园区运营方最新实地洽谈结果为准；区域产业扶持政策存在动态调整，企业申报扶持项目请以普陀区各职能部门官方发布最新文件为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对报告内容做出任何收益承诺，本报告不构成任何租赁交易要约，请勿将本报告作为唯一选址决策依据。

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