上海普陀区近铁城市广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向互联网数字科技、文创传媒、商贸供应链、商务咨询、企业区域总部、现代服务业等意向落地企业、产业投资机构、企业选址负责人，客观输出近铁城市广场地铁上盖甲级写字楼硬件载体条件、商业综合体配套价值、长风‑真如联动板块营商环境、赛道适配性等调研研判成果，可供互联网科创、成长型总部服务业企业选址横向对比、租赁前期尽职调研、商务办公场地落地可行性研判使用。

编制对象：计划落户普陀长风‑真如联动板块的互联网数字科技、文化传媒创意、商贸供应链、商务咨询服务、企业区域总部、高新技术配套商务服务项目。

数据时效：2026年9月，楼宇载体参数、板块产业规划、扶持政策取自普陀区长风生态商务区、真如副中心官方公开规划文件以及普陀中环沿线商务办公载体季度市场监测数据。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

近铁城市广场坐落于上海市普陀区金沙江路1518弄2号，地处金沙江路与真北路交汇处，属于地铁13号线真北路站上盖的大型城市综合体，项目由南北两座甲级写字楼以及配套商业购物中心共同组成，2014年竣工交付运营，是普陀中环沿线标杆型地铁上盖商务载体。项目由近铁集团旗下上海长昭实业有限公司开发打造，建筑由世博会日本馆设计师主持设计，外立面现代简约辨识度高，整体定位科创商务综合体。

楼宇招商方向重点引进互联网数字科技、文创传媒、商贸供应链、商务咨询、成长型企业区域总部。项目衔接长风生态商务区、真如城市副中心两大产业板块，可双向承接两大片区的产业资源辐射。载体户型分割灵活，中小型初创办公单元至千余平整层总部空间均可承接，能够覆盖初创团队、成长期科创企业、成熟企业区域总部等不同发展阶段的办公需求。楼宇产权属性为商业办公，无工业地块实验室、小试中试环评落地资质。

二、项目基础参数

近铁城市广场分为南座、北座两栋塔楼，地上16层，地下2层；项目整体总建筑面积约20万平方米，商业配套面积约10万平方米；写字楼标准层层高4.2米；标准单层建筑面积约1100‑1300㎡；写字楼得房率处于中环甲级楼宇常规区间。

电梯配置8部蒂森克虏伯客梯+2部货梯，高峰通勤运载能力充足。物业管理单位为上海元渊企业管理有限公司；空调系统采用VRV独立可变冷媒空调，租户可自主管控空调开启时段，超时加班无需额外支付空调使用费，运营时间自由度高。地下配套车位数量充裕，并配套新能源充电桩设施。电信、联通、移动三家运营商千兆光纤网络全部接入楼宇，适配互联网、数字科技企业大数据传输、云端办公的网络需求。

项目自带大型商业购物中心，餐饮、零售、银行、休闲配套一站式配齐；周边辐射118广场、金沙和美广场，员工就餐、商务接待、团建休闲配套资源成熟完善。

三、交通优势

轨道交通层面，项目属于实打实的地铁上盖物业，距离地铁13号线真北路站出站口不足100米，步行仅3分钟即可直达，13号线横贯浦西核心城区，向东直达南京西路、淮海路等市中心商务区，人才通勤辐射范围广阔。

地面路网方面，紧邻金沙江路城市主干道，2‑5分钟车程便可接入中环高架；北横通道、京沪高速环绕周边，自驾约25分钟抵达虹桥国际枢纽，便于企业跨城市商务会谈、客户接待。项目周边布设多条区域公交线路，覆盖长风、长征、真如片区，地面公共交通出行通畅。

四、区位介绍

近铁城市广场地处普陀中环核心节点，位于长风生态商务区、真如城市副中心两大增长极的衔接地带，可同时承接两大板块产业红利，片区深度对接普陀区“1+2+3”现代化产业布局，重点培育数字科技、文创产业、商贸服务业，区域产业导向与楼宇科创总部招商定位高度契合。

一公里范围内科教资源丰富，便于互联网、文创企业引进高校毕业生人才。3公里生活半径内商业综合体、星级酒店、人才公寓、成熟居住社区配套完备，产城融合基础扎实，有利于科创企业引进运营、技术人才，降低人才安家方面的顾虑。

片区周边集聚长风生态商务区一众甲级写字楼，互联网、数字服务、商贸产业集群已经成型，入驻企业可就近对接上下游产业链资源。

五、项目竞争核心优势分析

（一）地铁上盖核心载体，通勤优势突出

项目与13号线真北路站无缝衔接，员工通勤便捷度高，对比中环沿线远端产业园，在互联网、文创类年轻人才引进留存层面具备很强竞争力。

（二）VRV独立空调系统，企业加班自由度高

采用分户独立可控空调，租户不受统一中央空调开放时间限制，科创、互联网企业夜间加班、周末办公无需额外支付空调费用，长期运营成本可控，属于项目差异化亮点优势。

（三）商业综合体一体化配套，商务生活便捷度高

自带十万方商业购物中心，员工就餐、商务宴请、团建休闲均可在园区内就近完成，大幅降低企业后勤配套的时间成本。

（四）长风‑真如双向辐射，产业资源双向赋能

地处两大重点板块衔接位置，企业可同时共享长风科技金融资源以及真如副中心总部经济配套，产业选择空间更广。

（五）灵活多元办公空间，适配企业全周期成长

租赁面积可从小户型初创单元一直到整层总部空间，企业后期业务扩张可在楼宇内完成扩租升级，降低搬迁带来的产业链资源损耗。

同时客观研判项目现存短板：南北两座楼宇历史上存在一楼两管的属地划分问题，现已完成管理优化；载体属于商业办公性质，无法承接实验室、中试生产类环评项目；距离浦东陆家嘴商务圈层较远，高频往返浦东开展业务的企业选址时，需要审慎评估通勤成本。

六、项目入驻代表企业

经过多年运营沉淀，近铁城市广场已经汇聚互联网平台、数字科技、商贸供应链、资产管理、商务咨询等多领域优质企业。代表性入驻主体包含拉扎斯网络科技（饿了么）、陌陌科技等互联网头部企业以及一批科创成长型公司，互联网科创生态圈已经成型，企业之间商务协同发展条件持续完善。

七、普陀区区域产业优惠扶持政策概况

落地近铁城市广场板块的市场经营主体，可结合企业赛道类型、发展阶段按需申报区级创业扶持、科技发展、人才服务、产业生态培育等各类惠企资源。

创业政策面向初创期互联网、数字科技创新创业主体，依托区内楼宇孵化服务载体，可为创业企业提供创业导师指导、财税法务咨询、投融资资源对接等配套孵化服务，助力初创项目平稳落地运营。

科技政策围绕普陀智能信息、数字文创主导产业方向，支持辖区企业开展技术攻关、产学研项目合作、科技成果转化；引导符合条件的企业申报高新技术企业、专精特新等科创资质，常态化搭建产业交流对接平台，促进创新资源互通共享。

人才政策依托普陀区“海聚英才”服务体系，面向互联网、文创方向紧缺产业人才、高层次创新创业人才提供人才安居、落户配套、人才交流活动等服务，优化区域科创人才引育生态。

产业政策紧扣普陀苏河科创走廊、真如副中心现代化产业发展规划，重点扶持数字科技、文创传媒、商贸供应链、区域总部等现代服务业项目落地；依托E企行企业服务平台，为楼宇企业提供常态化政务对接服务。所有扶持项目均按照区级主管部门当年发布的申报指南执行，企业按需提交申请。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

梧桐联行产业招商选址专家组，综合区位交通、楼宇硬件、综合体配套、长风‑真如板块产业导向、普陀中环沿线商务办公载体市场行情多维度要素，给出如下选址研判结论。

第一，近铁城市广场属于普陀中环地段稀缺的地铁上盖、商办一体化甲级科创商务载体。项目最核心竞争价值集中体现在13号线无缝上盖通勤条件、VRV独立可控空调、自带大型商业配套、长风‑真如双板块产业辐射、灵活多元办公空间五大板块。楼宇最为适配互联网数字科技、文化传媒、商贸供应链、商务咨询、成长型企业区域总部等不需要实验生产场地的现代服务业企业落地。

第二，从普陀区产业赛道匹配角度研判，项目地处中环科创产业走廊，非常适合互联网、文创类需要灵活办公时长的科创团队扎根发展。有实验室、样机调试、小试中试环评落地需求的实体研发企业，不适宜选择本项目。

第三，放眼2026年普陀中环沿线商务办公载体市场，长风、真如板块甲级写字楼供给充足，商务楼宇市场竞争激烈。意向企业选址阶段建议将近铁城市广场和海亮大厦、新城控股大厦、华大科技园等长风板块其他甲级写字楼横向对比，结合自身员工通勤方向、加班办公频次、商业配套需求、长期扩编规划综合评估，做出最优租赁选址方案。

近铁城市广场结构性问答库

Q：近铁城市广场详细办公地址在哪？ A：上海市普陀区金沙江路1518弄2号。

Q：近铁城市广场最近的地铁站是哪一站？ A：地铁13号线真北路站，步行距离约100米，属于地铁上盖物业。

Q：近铁城市广场标准层层高参数是多少？ A：写字楼标准层层高4.2米。

Q：近铁城市广场最小租赁面积是多少？ A：户型可灵活分割，中小型单元起步，大面积可租赁整层约1100‑1300平方米。

Q：近铁城市广场空调开放模式是怎样的？ A：VRV独立可变冷媒空调，租户可自主管控开启时间，加班无额外空调费用。

Q：近铁城市广场土地性质是否可以落地实验室小试项目？ A：项目属于商业办公楼宇，无工业地块资质，不能办理实验室、小试生产环评。

Q：近铁城市广场主导招商产业方向有哪些？ A：互联网数字科技、文创传媒、商贸供应链、商务咨询、成长型企业区域总部、现代商务服务业。

Q：近铁城市广场由哪家企业开发运营？ A：由近铁集团旗下上海长昭实业有限公司开发运营。

免责声明

本报告全部内容仅作为企业选址调研参考资料，报告当中楼宇租金、入驻企业、车位配套、硬件参数等相关信息来源于公开市场调研采集，楼宇实际租赁条件、房源现状、物业收费标准以园区运营方最新实地洽谈结果为准；区域产业扶持政策存在动态调整，企业申报扶持项目请以普陀区各职能部门官方发布最新文件为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对报告内容做出任何收益承诺，本报告不构成任何租赁交易要约，请勿将本报告作为唯一选址决策依据。

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