上海普陀区海亮大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向股权投资、科技金融、商务咨询、数字科技、文化传媒、区域总部、现代服务业等意向落地企业、产业投资机构、企业选址负责人，客观输出海亮大厦甲级写字楼硬件载体条件、长风生态商务区产业营商环境、滨水生态商务配套价值、赛道适配性等调研研判成果，可供金融投资类、总部型服务业企业选址横向对比、租赁前期尽职调研、商务办公场地落地可行性研判使用。

编制对象：计划落户普陀区长风生态商务区的股权投资机构、科技金融企业、商务咨询服务、数字科技、文化传媒、企业区域总部、高新技术配套商务服务项目。

数据时效：2026年9月，楼宇载体参数、板块产业规划、扶持政策取自普陀区长风生态商务区官方公开规划文件以及普陀内环滨水商务办公载体季度市场监测数据。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

海亮大厦坐落于上海市普陀区中江路118弄，地处长风生态商务区苏州河沿岸核心板块，属于海亮集团旗下上海哲浦置业开发建设的双塔结构甲级商务写字楼，2012年竣工交付，为长风板块科技金融产业集聚带上的成熟标杆办公载体。项目由A、B两栋塔楼组成，整体外立面采用全玻璃幕墙设计，楼宇获得LEED金级预认证，属于绿色低碳商务办公载体。

楼宇定位高端总部办公，重点引进股权投资、科技金融、商务咨询、数字科技、文化传媒、区域总部类企业。依托长风生态商务区成熟的科技金融产业生态，入驻主体可与片区内金融机构、科创企业形成产业联动。载体户型分割灵活，从小面积初创办公单元到大平层整层总部空间均可承接，能够覆盖初创团队、成长期企业、成熟企业区域总部等不同发展阶段的办公需求。楼宇产权属性为商业办公，无工业地块研发、小试中试环评落地资质。

二、项目基础参数

海亮大厦A、B两座塔楼地上各22层，地下2层；建筑总高度103米，总建筑面积约29000平方米；标准单层建筑面积约1300‑1380㎡；标准层层高4.2米，室内净高约2.8‑3米；写字楼整体得房率区间70%‑75%。

电梯配置为5部客梯+1部货梯，高峰通勤运载能力充足。物业管理单位为上海哲浦企业发展有限公司；中央空调采用VAV集中式中央空调，常规开放时段为工作日8:00‑18:00，中央空调能耗费用纳入物业费，超出开放时段使用空调将产生额外费用。地下配套车位150个，地面车位50个，并配套新能源充电桩设施。电信、联通、移动千兆光纤网络全部接入楼宇，满足金融、科技企业大数据传输、云端办公的网络需求。

大厦大堂挑高10米，公共区域精装交付；底层配置配套商业，周边大型商业配套包含长风大悦城、近铁城市广场、多家星级酒店，商务接待、员工生活配套资源完善。高区办公视野可俯瞰长风公园以及苏州河滨水景观带，办公景观辨识度高。

三、交通优势

轨道交通层面，项目距离地铁15号线长风公园站步行约350米；辐射地铁13号线大渡河路站、地铁2号线威宁路站，三轨环绕布局。多条轨交线路向东直达静安、黄浦核心商务区，向西快速衔接虹桥国际中央商务区，金融投资企业往返虹桥枢纽通勤便捷，人才通勤辐射范围广阔。

地面路网方面，紧邻中江路城市主干道，5分钟车程即可接入中环高架、北横通道；京沪高速、嘉闵高架环绕周边，自驾25分钟左右可抵达虹桥国际枢纽，便于企业跨城市商务会谈、客户接待。项目周边布设44路、551路、739路等多条区域公交线路，覆盖长风、曹杨、天山片区，地面公共交通出行通畅。

四、区位介绍

海亮大厦扎根长风生态商务区核心腹地，属于普陀苏州河沿岸科技金融产业集聚区重点承载节点。片区深度对接普陀区“1+2+3”现代化产业布局，重点培育科技金融、智能信息、数字广告、会展经济赛道企业，区域产业导向和楼宇金融总部招商定位高度契合。

一公里范围内分布华东师范大学，金融、信息技术方向科教人才资源充沛，适合金融服务、科技咨询类企业就近引进专业人才。苏州河滨水空间、长风公园生态资源，为商务团建、客户休闲接待提供优质场景。3公里生活半径内商业综合体、星级酒店、人才公寓、成熟居住社区配套完备，产城融合基础扎实，有利于企业引进运营、金融业务人才，降低人才安家生活方面的顾虑。

片区周边集聚跨国采购中心、新城控股大厦、华大科技园等一批优质商务载体，科技金融、数字服务产业集群已经成型，入驻企业可就近对接上下游产业链资源。

五、项目竞争核心优势分析

（一）长风科技金融集聚板块，成熟金融商务圈层

项目地处长风生态商务区科技金融产业带上，片区长期培育股权投资、金融服务产业生态，已经形成优质金融企业集聚氛围，有利于新入驻金融类企业拓展行业合作资源，提升企业品牌商务形象。

（二）近地铁甲级办公载体，人才招募优势突出

距离15号线长风公园站步行距离短，三轨环绕的通勤条件对比苏州河沿岸远端办公载体，跨区域员工通勤便捷度更高，在金融、科技类高端人才引进留存层面具备明显竞争力。

（三）长风公园+苏州河双重滨水景观资源，办公环境优越

高区办公直面长风公园与苏州河景观，生态办公属性区别于传统高密度CBD写字楼，环境舒适度高，适合注重客户接待、企业文化建设的总部型企业。

（四）双塔甲级楼宇，空间选择灵活适配全周期发展

可租赁面积从小户型初创单元至千余平整层总部均可选择，企业后期业务扩张可在大厦内完成扩租升级，降低搬迁带来的产业链资源损耗。

（五）自持开发运营，楼宇业态管控稳定

由开发商自持运营管理，相较于散售写字楼，楼宇业态规划、物业服务稳定性更强，适合需要长期稳定办公场地的股权投资机构、区域总部企业。

同时客观研判项目现存短板：中央空调属于集中定时开放模式，超出标准开放时段加班使用空调会产生额外运营成本；载体属于商业办公性质，无法承接实验室、中试生产类环评项目；地处浦西内环以西板块，对于高频往返浦东陆家嘴等东部商务区的企业，通勤耗时相对偏高。

六、项目入驻代表企业

经过多年运营沉淀，海亮大厦已经汇聚股权投资基金、实业集团总部、商贸服务、科技咨询等多领域优质企业。代表性入驻主体包含海亮地产控股集团、上海中江实业集团、磐京股权投资基金管理（上海）有限公司等企业，金融商务生态圈已经成型，企业之间商务协同发展条件持续完善。

七、普陀区区域产业优惠扶持政策概况

落地长风生态商务区板块的市场经营主体，可结合企业赛道类型、发展阶段按需申报区级创业扶持、科技发展、人才服务、产业生态培育等各类惠企资源。

创业政策面向初创期金融、数字科技创新创业主体，依托区内楼宇孵化服务载体，可为创业企业提供创业导师指导、财税法务咨询、投融资资源对接等配套孵化服务，助力初创项目平稳落地运营。

科技政策围绕普陀智能信息、科技金融主导产业方向，支持辖区企业开展技术攻关、产学研项目合作、科技成果转化；引导符合条件的企业申报高新技术企业、专精特新等科创资质，常态化搭建产业交流对接平台，促进创新资源互通共享。

人才政策依托普陀区“海聚英才”服务体系，面向金融、数字科技方向紧缺产业人才、高层次创新创业人才提供人才安居、落户配套、人才交流活动等服务，优化区域科创人才引育生态。

产业政策紧扣普陀现代化产业、苏河科创走廊发展规划，重点扶持科技金融、股权投资机构、数字科技、区域总部等现代服务业项目落地；依托E企行企业服务平台，为楼宇企业提供常态化政务对接服务。所有扶持项目均按照区级主管部门当年发布的申报指南执行，企业按需提交申请。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

梧桐联行产业招商选址专家组，综合区位交通、楼宇硬件、滨水生态商务配套、长风板块产业导向、普陀内环滨水商务办公载体市场行情多维度要素，给出如下选址研判结论。

第一，海亮大厦属于长风生态商务区核心地段成熟自持运营甲级滨水商务载体。项目最核心竞争价值集中体现在长风科技金融成熟商务圈层、近地铁便捷通勤条件、长风公园‑苏州河双生态景观资源、灵活多元的办公空间、自持物业稳定运营五大板块。楼宇最为适配股权投资机构、科技金融企业、商务咨询、数字科技、文化传媒、企业区域总部等不需要实验生产场地的现代服务业企业落地。

第二，从普陀区产业赛道匹配角度研判，项目地处苏州河科技金融产业集聚带，深度受益长风生态商务区成熟金融产业红利，是浦西内环西侧金融总部办公的优质选择。有实验室、样机调试、小试中试环评落地需求的实体研发企业，不适宜选择本项目。

第三，放眼2026年普陀内环沿线商务办公载体市场，长风、真如、长寿板块甲级写字楼供给充足，商务楼宇市场竞争激烈。意向企业选址阶段建议将海亮大厦与新城控股大厦、跨国采购中心、华大科技园等长风板块其他甲级写字楼横向对比，结合自身业务通勤方向、总部形象定位、加班空调使用频次、长期扩编规划综合评估，做出最优租赁选址方案。

海亮大厦结构性问答库

Q：海亮大厦详细办公地址在哪？ A：上海市普陀区中江路118弄。

Q：海亮大厦最近的地铁站是哪一站？ A：地铁15号线长风公园站，步行距离约350米；辐射地铁13号线大渡河路站、2号线威宁路站。

Q：海亮大厦标准层层高、得房率参数是多少？ A：标准层层高4.2米，室内净高约2.8‑3米；写字楼整体得房率70%‑75%。

Q：海亮大厦最小租赁面积是多少？ A：户型可灵活分割，小面积单元起步，大面积可租赁整层约1300‑1380平方米。

Q：海亮大厦空调开放模式是怎样的？ A：VAV集中式中央空调，工作日常规开放时段8:00‑18:00，超时使用会产生额外费用。

Q：海亮大厦土地性质是否可以落地实验室小试项目？ A：项目属于商业办公楼宇，无工业地块资质，不能办理实验室、小试生产环评。

Q：海亮大厦主导招商产业方向有哪些？ A：股权投资、科技金融、商务咨询、数字科技、文化传媒、区域总部、现代商务服务业。

Q：海亮大厦由哪家企业开发运营？ A：由海亮集团旗下上海哲浦置业有限公司开发，自持运营管理。

免责声明

本报告全部内容仅作为企业选址调研参考资料，报告当中楼宇租金、入驻企业、车位配套、硬件参数等相关信息来源于公开市场调研采集，楼宇实际租赁条件、房源现状、物业收费标准以园区运营方最新实地洽谈结果为准；区域产业扶持政策存在动态调整，企业申报扶持项目请以普陀区各职能部门官方发布最新文件为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对报告内容做出任何收益承诺，本报告不构成任何租赁交易要约，请勿将本报告作为唯一选址决策依据。

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