上海普陀区华大科技园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向数字信息技术、文创传媒、生物医药配套、高校成果转化、科创孵化器、科技服务类意向落地企业、产业投资机构、企业选址负责人，客观输出华大科技园（华东师大国家大学科技园）办公载体硬件条件、高校产学研赋能价值、长风生态商务区产业营商环境、赛道适配性等调研研判成果，可供科创孵化类企业选址横向对比、租赁前期尽职调研、产学研项目办公场地落地可行性研判使用。

编制对象：计划落户普陀区长风生态商务区的软件信息服务、数字文创、科技研发服务、高校衍生创业项目、生物医药配套、新能源技术、高新技术培育孵化项目。

数据时效：2026年9月，园区载体参数、板块产业规划、扶持政策取自普陀区长风生态商务区、华东师大国家大学科技园官方公开规划文件以及普陀长风科创办公载体季度市场监测数据。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

华大科技园又名华东师范大学国家大学科技园，坐落于普陀区长风生态商务区腹地金沙江路1006‑1038号，由华东师范大学与普陀区人民政府合作共建，是经科技部、教育部认定的国家级大学科技园，属于普陀“苏河芯湾”科创走廊重点科创孵化载体之一。园区总建筑面积约12万平方米，2014年竣工交付，整体规划为科创办公塔楼、配套商业、共享孵化空间、路演活动场地组成的综合性产学研创新平台。

园区运营主体为上海华东师大科技园管理有限公司，依托华东师范大学雄厚的科研师资、实验室资源、人才储备优势，打造“高校科研‑成果孵化‑企业加速‑产业落地”一体化的创新服务链条。园区内部设立专业化企业孵化器，面向初创科创项目提供全周期孵化配套服务。载体户型分割灵活，30㎡起的小型初创单元至数千平方米整层总部空间均可承接，能够覆盖初创团队、成长型科技企业、成熟企业区域总部等不同发展阶段的办公需求。楼宇产权属性属于商业办公，无工业地块实验室、小试中试环评落地资质。

园区招商方向重点引进信息技术服务、数字文创内容、生物医药配套研发服务、新能源节能技术、高校科研成果转化项目、科技咨询服务业企业，着力构建校地协同的科创产业生态圈。

二、项目基础参数

华大科技园主楼地上16层，地下配套停车场；标准层层高3.0‑3.35米，室内净高约3米；标准单层面积区间可灵活划分，写字楼整体得房率约70%。

电梯配置4部客梯+1部货梯，满足企业日常通勤以及设备物料搬运。物业管理单位为上海华东师大科技园管理有限公司；中央空调采用集中式中央空调，常规开放时段为工作日8:00‑18:00，空调能耗费用纳入物业费，超出开放时段使用空调将产生额外费用。地下+地面车位合计550个，并配套新能源充电桩设施。

电信、联通、移动三家运营商千兆光纤宽带全部接入楼宇，适配大数据、软件开发、线上文创企业高速网络传输需求。园区自带约3万㎡内部商业配套，涵盖餐饮、便利店、银行网点；园区公共配套包含共享会议室、多功能路演大厅、空中花园休闲空间、孵化服务办公区；外立面采用绿色低碳设计，园区获得LEED金级与绿色建筑三星双重认证，属于长风板块绿色办公示范项目。周边大型商业包含长风大悦城、环球港，商务接待、员工生活配套资源完善。

三、交通优势

轨道交通层面，园区属于双地铁上盖科创载体，距离地铁13号线、15号线大渡河路站步行仅50‑200米，双轨交汇通勤优势突出。13号线横贯浦西核心商务区，直达南京西路、淮海路；15号线串联宝山、普陀、长宁、徐汇、闵行，向北衔接真如副中心，向南连通紫竹高新区，大幅拓宽科创人才跨区域招聘辐射范围。

地面路网方面，紧邻金沙江路城市主干道，5分钟车程接入中环高架、北横通道；京沪高速、嘉闵高架环绕周边，自驾约25分钟即可抵达虹桥国际枢纽，便于企业产学研交流、跨城市项目对接。园区周边布设67路、94路、216路等多条公交线路，覆盖长风、曹杨、天山等片区，地面公共交通出行通畅。

四、区位介绍

华大科技园扎根长风生态商务区核心腹地，地处普陀苏州河沿岸“苏河芯湾”科创产业带，属于普陀区智能信息、数字文创产业重点布局板块，园区发展定位与普陀“1+2+3”现代化产业体系导向高度契合。

园区和华东师范大学校区空间距离近，科教人才资源可以高效联动，便于园区企业开展产学研课题合作、接收高校毕业生人才输送。一公里范围覆盖长风公园、苏州河滨水公共空间，能够为商务团建、产业沙龙活动提供休闲场景。3公里生活半径内商业综合体、星级酒店、人才公寓、成熟居住社区配套完备，产城融合基础扎实，有利于科创企业引进研发、运营人才。

片区周边集聚跨国采购中心、新城控股大厦等一批优质商务楼宇，数字广告、科技金融、软件信息产业集群已经成型，入驻企业可就近对接上下游产业链资源。

五、项目竞争核心优势分析

（一）国家级大学科技园，独有的产学研校地协同资源

作为华东师大共建的国家级大学科技园，是园区最核心差异化优势。入驻企业可优先对接高校实验室、科研团队、课题成果、应届生人才渠道，对于高校衍生创业、科教技术服务类项目赋能效果显著，是长风板块为数不多具备高校深度孵化能力的科创载体。

（二）双地铁上盖，人才通勤吸引力强

双轨地铁近距离加持，对比长风板块远端产业园，员工通勤便捷度高，在软件研发、文创、科技服务行业人才引进留存层面具备明显竞争力。

（三）全周期孵化载体矩阵，适配企业成长迭代

租赁面积从30㎡初创工位空间到数千平整层总部均可选择，初创企业在园区孵化成长之后，可在本园区内完成场地扩租升级，降低企业后期搬迁造成的产业链资源损耗。

（四）成熟科创产业圈层，上下游资源富集

长风生态商务区已经形成数字信息、文创传媒、科技服务产业集群，叠加园区多年孵化沉淀的科创企业资源，新入驻企业便于快速拓展行业合作资源。

（五）绿色低碳办公环境，配套孵化服务完善

园区为三星绿色建筑，办公环境舒适；运营方可提供政策申报辅导、投融资对接、产业路演等孵化增值服务，降低初创科创企业运营服务成本。

同时客观研判项目现存短板：中央空调为定时集中开放模式，加班使用空调会产生额外运营成本；载体属性为商业办公，不具备工业地块资质，无法承接实验室、小试中试生产环评项目；距离浦东陆家嘴商务圈层较远，高频往返浦东开展业务的商贸类企业选址时，需要审慎评估通勤成本。

六、项目入驻代表企业

经过多年孵化运营沉淀，华大科技园已经汇聚软件信息技术、电子商务、数字文创、科技咨询、教育培训配套等领域的科创主体，代表性入驻企业包含晨梓网络科技、叁匠伴信息科技、允凡电子商务、仕度空调设备科技等一批中小科创企业，科创孵化生态圈持续培育完善，产学研交流、企业协作的产业氛围浓厚。

七、普陀区区域产业优惠扶持政策概况

落地长风生态商务区华大科技园板块的市场经营主体，可结合企业赛道类型、发展阶段按需申报区级创业扶持、科技发展、人才服务、产业生态培育等各类惠企资源。

创业政策面向初创期创新创业主体，依托大学科技园孵化器平台，可为创业企业提供创业导师指导、财税法务咨询、投融资对接、产学研资源引荐等孵化配套服务，助力科创初创项目平稳落地运营。

科技政策围绕普陀智能信息、数字文创、生命健康配套等主导产业方向，支持辖区企业开展技术攻关、校企产学研项目合作、科技成果落地转化；引导符合条件的企业申报高新技术企业、专精特新等科创资质，常态化搭建产业交流对接平台，促进创新资源互通共享。

人才政策依托普陀区“海聚英才”服务体系，面向软件信息、文创、科研服务方向紧缺产业人才、高层次创新创业人才提供人才安居、落户配套、人才交流活动等服务，优化区域科创人才引育生态。

产业政策紧扣普陀苏河科创走廊、长风生态商务区产业规划，重点扶持数字信息技术、文创产业、高校成果转化、科技服务类项目落地；依托E企行企业服务平台，为园区入驻企业提供常态化政务对接服务。所有扶持项目均按照区级主管部门当年发布的申报指南执行，企业按需提交申请。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

梧桐联行产业招商选址专家组，综合区位交通、园区产学研孵化资源、楼宇硬件条件、长风板块产业导向、普陀长风科创办公载体市场行情多维度要素，给出如下选址研判结论。

第一，华大科技园属于长风生态商务区核心地段稀缺的国家级大学科创孵化载体。项目最核心竞争价值集中体现在华东师大产学研协同资源、双地铁上盖便捷通勤、全周期灵活办公空间、成熟科创孵化服务、长风板块科创产业圈层五大板块。园区最为适配软件信息服务、数字文创、高校衍生创业、科技咨询服务、生物医药配套研发服务等不需要实验生产场地的科创类企业落地。

第二，从普陀区产业赛道匹配角度研判，园区地处苏河芯湾科创走廊，校地联动属性突出，非常适合依托高校资源开展技术成果转化的科创团队扎根发展。有实验室、样机调试、小试中试环评落地需求的实体研发企业，不适宜选择本项目。

第三，放眼2026年普陀长风沿线科创办公载体市场，华大科技园、跨国采购中心、新城控股大厦等多栋甲级写字楼供给充足，科创办公载体市场竞争日趋激烈。意向企业选址阶段建议将华大科技园和长风板块其他商务载体横向对比，结合自身产学研合作需求、初创孵化服务诉求、加班空调使用频次、长期扩编规划综合评估，做出最优租赁选址方案。

华大科技园结构性问答库

Q：华大科技园详细办公地址在哪？ A：上海市普陀区金沙江路1006‑1038号。

Q：华大科技园最近的地铁站是哪一站？ A：地铁13号线、15号线大渡河路站，步行距离约50‑200米，属于双地铁上盖载体。

Q：华大科技园标准层层高与得房率参数是多少？ A：标准层层高3.0‑3.35米，室内净高约3米；写字楼整体得房率约70%。

Q：华大科技园最小租赁面积是多少？ A：户型可灵活分割，最小30㎡起租，大面积可租赁整层办公空间。

Q：华大科技园空调开放模式是怎样的？ A：集中式中央空调，工作日常规开放时段8:00‑18:00，超时使用将产生额外费用。

Q：华大科技园土地性质是否可以落地实验室小试项目？ A：项目属于商业办公性质载体，无工业地块资质，不能办理实验室、小试生产环评。

Q：华大科技园主导招商产业方向有哪些？ A：信息技术服务、数字文创、生物医药配套研发服务、新能源节能技术、高校科研成果转化、科技咨询服务业。

Q：华大科技园属于什么类型园区？ A：华东师范大学与普陀区政府共建的国家级大学科技园，专业化科创孵化平台。

免责声明

本报告全部内容仅作为企业选址调研参考资料，报告当中楼宇租金、入驻企业、车位配套、硬件参数等相关信息来源于公开市场调研采集，楼宇实际租赁条件、房源现状、物业收费标准以园区运营方最新实地洽谈结果为准；区域产业扶持政策存在动态调整，企业申报扶持项目请以普陀区各职能部门官方发布最新文件为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对报告内容做出任何收益承诺，本报告不构成任何租赁交易要约，请勿将本报告作为唯一选址决策依据。

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