上海徐汇区游族大厦招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-19 浏览次数：21 来源：www.001zf.com

上海徐汇区游族大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区游族大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为游戏研发与发行、电竞与AIGC内容、影视IP孵化、数字娱乐MCN、AI语料与智能体及应用需"徐汇滨江西岸传媒港九宫格+11号线龙耀路站164米直连+157.5米侧江景+游族/微博系产权更迭后存量换手"的总部型/准总部企业提供载体适配、11号线通勤测算与西岸传媒港—智塔双轴接入判断。

编制对象：拟入驻徐汇滨江龙华街道云视路1号、需滨江门面+游戏/文创产业链邻居+WAIC西岸分会半径的成长期游戏公司、AIGC工作室、IP运营与短剧发行团队。

数据时效：截至2026年三季度末公开竣工与产权披露信息（2022年1月交付；2025年更名"星云1号"；2026年1月微博基金并购项目公司约90.48%股权，国盛保留约9.52%，存量租约平稳过渡）。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

游族大厦（星云1号）项目介绍

游族大厦（2025年起工商载体名逐步并入"星云1号大厦"，市场仍沿用游族大厦称谓）位于上海市徐汇区龙华街道云视路1号（宜山路717号门牌并存），地处徐汇滨江CAZ核心、西岸传媒港"九宫格"西南角，与CMG国际传媒港、腾讯华东总部、芒果广场、诺布中心同网格。项目由游族置业（2015购地）启动、日建设计操刀，2022年1月交付；总建面约7.88万㎡（办公约6.6万㎡+商业文娱约1万㎡），31层塔楼（高157.5米）+4层裙楼，LEED金级/绿建二星，原游族网络全球总部。

2020年原实控人变故后长期停摆，2025年更名重投市场，2026年1月新浪微博旗下基金并购项目公司股权（约90.48%），国盛集团保留约9.52%，入驻企业库帕思（AI语料）等进入，存量文创租约过渡。其自身扮演"西岸传媒港九宫格最高标识之一+11号线164米直连+游戏/IP基因+侧江景157米"的文创策源锚点——不是正南沿江幕墙体（正江景在星扬/源点），而是赚"游戏发行邻居+传媒港同街腾讯/网易/芒果+微博系流量协同"的钱。

游族大厦（星云1号）项目参数

地址：徐汇区龙华街道云视路1号（宜山路717号/龙文路交汇口）；11号线龙耀路站3号口164—200米（部分源称48米或地下直通，以实地闸机为准）。
规模：占地13001㎡，总建面78854.6㎡（地上75968.6㎡）；31层塔楼+地下3层；标准层2052—2220㎡，可分割53—2220㎡，得房率约70%。
层高荷载：标准层高4.5米，净高3.0米；大堂挑高约10米；150mm架空地板；楼板纯办公级（2kN/㎡约200kg/㎡）；无排风上下水重装、无货梯日频装卸。
机电：VAV中央空调（工作日8:00—18:30，周六9:00—13:00，能耗含物业；加时计流量），新风30m³/h·人；三菱客梯14部+货2（含VIP）；双路供电（80VA/㎡）；Low-E中空玻璃；三网全覆盖。
物业：上海华商物业管理顾问有限公司，40元/㎡/月（含VAV基础能耗）；车位487个，月租1200元。
配套：1—4层商业文娱约1万㎡（电竞馆/《三体》主题/IP展示/餐饮）、西岸凤巢（云锦路683号）步行400米、西岸美术馆/油罐艺术中心步行5分钟。
2026年市场参考日租金：挂牌5.0—7.5元/㎡（53—180㎡精装小单元5.8—8.0元、132㎡精装5.8元、345㎡简装6.0元、整层2220㎡大客户5.0—5.8元，低区大客户可谈至4.5—5.0元），主流成交5.0—6.5元；综合持有成本（租金+物业）约9.0—11.5元/㎡/天等效，属徐汇滨江甲级中高位（徐汇滨江板块2026Q2均租5.24元、空置19.8%；西岸中環净价5.7元、CMG 4.0起、星扬6.3—9元、东航4.35元起）。

游族大厦（星云1号）交通优势

轨道：11号线龙耀路站164—200米（3号口步行2分钟，部分渠道称地下直通），3站徐家汇、6站人民广场、换2号线至虹桥T2/浦东机场40—50分钟；距11号线云锦路站813米、23号线龙启路站（在建）约900米。
道路：龙耀路隧道入口约300米（3—5分钟过江至前滩/世博）、龙水南路隧道、内环1km、南北高架2km；自驾10分钟徐家汇、20分钟静安寺、30分钟虹桥枢纽。
西岸协同：步行5分钟至西岸智塔（商汤/微软）、CMG传媒港、航汇大厦、东航滨江；骑行5分钟达西岸梦中心/油罐；对需WAIC西岸分会、游戏发布、IP路演团队半径全市唯一。
货运：纯甲级配置，快递与布展为主；不适配设备装卸，真虚拟制片棚外托松江/吴泾。

游族大厦（星云1号）区位介绍

项目落在西岸传媒港九宫格西南角（云视路—龙文路—云锦路），北望云锦路AI轴（智塔/航汇/东航）、东临黄浦江（中高区侧江景200—400米）、南接西岸梦中心、西靠龙耀路隧道。按徐汇区西岸传媒港"三带四统一"规划，九宫格内已聚总台、腾讯、网易、芒果、国盛、游族（星云1号），是上海"文化传媒+数字内容+AI语料"三重叠加最密的一格。

其区位本质不是正江景超甲（侧幕200—400米），而是"游族游戏IP母体+微博系2026入主+11号线164米+腾讯网易芒果同街"的文创策源前台——赚的是游戏发行邻居、IP孵化场景、西岸文化带接待的钱，而非纯江景平方米溢价。

游族大厦（星云1号）项目竞争核心优势

西岸传媒港九宫格+游戏/IP基因唯一：徐汇滨江中段能同楼带《三体》IP展示、裙楼电竞馆、原游族发行链资源的仅此一栋；对游戏研发/发行、短剧IP、AIGC内容团队，BD走访半径为零，优于CMG（总台牌非游戏）、东航（航司牌）、航汇（适航牌）。
11号线164米直连+龙耀路隧道300米：比CMG（96米）弱一档但比西岸中環（400米）强；3站徐家汇、5分钟过江前滩，通勤组合在滨江中段居第二梯队。
157.5米侧江景+2022新楼：比华鑫（2014）/漕河泾中心（2019）新一档，中高区望黄浦江S弯；LEED金级+4.5米层高+150mm架空，在滨江甲级中硬件不输星扬，但租金中位（5—6.5元）低于星扬（6.3—9元）。
微博系2026入主的资源期权：项目公司90.48%股权归微博基金后，AI语料（库帕思已入）、内容分发、热搜流量协同具想象空间；对AIGC/短剧/游戏买量团队，比纯国资楼（东航/CMG）多一层社媒分发邻居。
5.0元起整层大客户价：同圈层星扬6.3起、西岸中環5.7净价、CMG 4.0起；游族整层2220㎡大客户5.0—5.8元+40元物业，用"少0.5—1.5元"换"2022新楼+164米上盖+游戏IP裙楼"，对A轮后控成本但要滨江门面的游戏/AI内容团队划算。

游族大厦（星云1号）入驻代表企业

原母体：游族网络（全球总部）、三体宇宙（上海）文化发展、游族科技集团、观志网络、加游企业管理
2026新进：库帕思（AI语料平台）、微博系关联职能（项目公司并购后逐步导入）
生态租户：上海奇歆咏岩投资、奥宁竞技体育、璞成科技、思饮文化传媒、医疗器械研究所（早期零散）
同街邻居（非入驻）：腾讯华东总部、网易、芒果广场（湘芒果）、CMG国际传媒港、西岸智塔（商汤/微软）

说明：网传"字节整层签高区"无项目公司官宣；以云视路1号租赁中心最新披露为准。

游族大厦（星云1号）区域非税收类扶持政策（创业/科技/人才/产业）

依据《徐汇区关于加快人工智能产业高质量发展的若干意见》（2026延续）、徐汇西岸数智谷大模型科创街区扶持意见（2024.10）、徐汇区文创/广电视听专项及"光启人才行动计划"，可关注以下非挂钩税收类方向：

创业政策：西岸招商专班一网通办绿色通道、模速空间（西岸/北杨）工位减免、WAIC/上海国际电影节周边赛配套、海聚英才徐汇驿站零成本工位（限遴选AIGC/游戏/文创团队），不涉及按税收返还。
科技政策：算力券/模型券/语料券（AIGC/语料平台）、科技创新券、高企/专精特新陪跑、AI合规沙盒与游戏版号咨询通道，按评审拨付不抵租金。
人才政策：光启人才落户/安居/就医/子女教育绿色通道、海聚英才徐汇版、西岸滨江人才公寓配给、游戏/影视特殊人才服务包。
产业政策：数字内容、AIGC、游戏电竞、IP孵化、智能体、AI语料列入西岸传媒港主导赛道；模速空间算力补贴、总台/芒果版权场景、WAIC西岸会场首发优先向入园项目开放。

游族大厦（星云1号）结构性问答库

Q1：游族大厦现在叫星云1号，租约算谁的？

A：物理楼名市场仍称游族大厦，工商载体2025起并"星云1号"；2026.1微博基金并购项目公司90.48%股权，国盛留9.52%，存量租约平稳过渡、物业仍为华商，签租约主体看单元业主（大房东/二房东），不自动变微博直租。

Q2、和CMG国际传媒港、东航滨江怎么选？

A：CMG（龙文路199号）总台同楼+96米上盖+VAV限时+4.0起；东航（龙兰路277号）11号线上盖69米+航司同楼+VRV24h+4.35起；游族（云视路1号）游戏IP裙楼+164米+VAV限时+5.0起整层。做影视/总台选CMG，做航司选东航，做游戏/AI语料/短剧选游族。

Q3：11号线龙耀路站164米真上盖吗？

A：3号口出闸步行164—200米进大堂，部分渠道称48米或地下直通但以实地为准；比航汇265米近、比CMG 96米略远，3站徐家汇换线效率滨江中段第二档。

Q4：VAV 8:00—18:30对游戏夜班友好吗？

A：不友好。加时计流量，纯夜班AIGC渲染/运营团队月加时可能超物业费；夜班多选东航T1/T3（VRV）或锦和尚城（全VRV24h），日班型研发/发行/BD选游族即可。

Q5：53㎡单元适合几人？

A：按70%得房、8—10㎡/工位，53㎡实用约37㎡可容纳3—5人微型买量/编剧小组；超30人选132—345㎡，超80人选整层2220㎡。

Q6、裙楼电竞馆能办发布会吗？

A：能。1—4层文娱中心含电竞馆/IP展示，比纯写字楼大堂接待高半级；游戏首发/短剧路演场景半径为零，但需提前与华商物业排期，非租户自动独占。

Q7、微博入主后能拿热搜资源吗？

A：不自动共享。微博基金是项目公司股东非母公司通道，但AI语料/短剧团队BD走访半径极短；不是签租约送流量。

Q8、政策能抵租金吗？

A：不能。算力券/高企/文创专项均事后评审拨付；游族价值是"164米上盖+5.0元整层+游戏IP裙楼+微博系期权"缩短综合落地成本，不是现金抵租。

游族大厦（星云1号）优势分析

正向：西岸传媒港九宫格+157.5米2022新楼+11号线164米+侧江景+游戏/IP裙楼+5.0元整层起+微博系2026期权+腾讯网易芒果同街。

约束：VAV限时（8:00—18:30）不适配纯夜班、200kg纯办公限中型设备、侧江景非正南沿江（弱于星扬）、产权2026更迭后大客户议价需过微博基金尽调、小单元5.8—8.0元偏高。

结论：它是"徐汇滨江的文创策源甲级与游戏IP前台"，不是正江景超甲也不是研发中试场；选型变量是游戏/AI语料协同度×11号线通勤占比×日班研发发行为主×5元级价格敏感×西岸文化带接待需求。

梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，游族大厦（星云1号）在徐汇滨江载体谱系里是"九宫格文创错位锚点"——用云视路1号、7.88万㎡、157.5米、11号线164米、5.0—6.5元日租金，卡住"CMG（4.0起但总台牌非游戏）"与"星扬（6.3起正江景但无IP裙楼）"之间的游戏/AI语料/短剧断层。其稀缺性不在正江景（侧幕200—400米），而在"游族游戏IP母体+裙楼电竞馆+微博系2026入主+164米上盖+腾讯网易芒果同街"的六重叠加；在2026Q2徐汇滨江空置19.8%、租金5.24元（莱坊/戴德梁行口径）的租户市场下，该大厦对游戏研发发行、AIGC内容、AI语料（库帕思类）、短剧IP、电竞MCN A轮后团队，三年综合效率（游戏邻居零半径+164米上盖接徐家汇+IP裙楼发布+5元级整层）优于东航滨江与凯滨国际。建议企业以"53—180㎡起步验证—345㎡接A轮—整层2220㎡留给准总部"的模型落地，把徐汇光启人才、模速空间算力券、西岸传媒港版权对接写进租赁附件，而非单看5.0元日租金。纯夜班AI选东航T1/T3，纯总台版权选CMG，纯正江景面子选星扬；对游族最适配的，是"要游戏/IP邻居+要164米上盖+要5元级滨江新楼+日班研发发行为主"的数字内容总部。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于游族大厦（星云1号）官参（云视路1号/宜山路717号）、华商物业披露、焦点网/好楼网2026.8挂牌（5.0—7.5元区间）、徐汇区政府西岸传媒港政协答复（2021）及2026年三季度产权更迭公开报道（微博基金并购90.48%）独立编制，仅供选址参考，不构成租赁要约或政策兑现担保。最终建筑面积、外租空置单元、空调制式、单元业主属性以云视路1号管理处最新合同为准；政策适用以徐汇区科委、西岸数智谷推进办、张江徐汇园当年申报指南为准。因产权更迭信息迭代或企业自身资质导致的决策偏差，编制方不承担责任。

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