上海徐汇区游族大厦招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-19 浏览次数：16 来源：www.001zf.com

上海徐汇区游族大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区游族大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为专业咨询服务、科技服务与软件外包、商贸流通、生物医疗区域办事处、教育培训及需"南徐家汇—上海南站三轨枢纽+2013国企甲级+2.5元级整层+第一太平戴维斯物管"的区域总部/分公司/成长型团队提供载体适配、1/3/15号线通勤测算与徐家汇—漕河泾双圈接入判断。

编制对象：拟入驻徐汇南徐家汇国际商务区核心（浦北路9号/钦州南路271号）、需南站高铁接驳+综合体配套+控租金3元级、日班为主的非重型研发/非纯夜训企业。

数据时效：截至2026年二季度末公开竣工与招商披露信息（2013年10月竣工，现状为高层甲级存量换手与8/18层共享办公并行）。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

中星城项目介绍

中星城位于上海市徐汇区浦北路9号（亦称钦州南路271号/柳州路99号），地处南徐家汇国际商务区核心、上海南站枢纽西北侧（步行至1/3/15号线上海南站约308—474米），由上海中星（集团）有限公司（上海地产集团旗下）投资约18亿元开发，2013年10月竣工。总建面约17万㎡，由21层5A甲级写字楼（约2.63—2.87万㎡）+23层五星级铂尔曼酒店+4层购物中心（约3万㎡）三合一组成，橄榄形外观、360°采光、无柱标准层，第一太平戴维斯（Savills）物管。

项目与徐汇万科中心、中庚环球创意中心同属南站板块，但自身扮演"1/3/15号线三轨308米+国企全资持有+2013甲级+2.5元级整层+铂尔曼酒店配套"的南徐家汇枢纽锚点——不是徐汇滨江江景超甲（低于星扬6.3—9元），也不是漕河泾核心9/12号线步行圈（弱于漕河泾中心240米），而是赚"南站高铁接驳+徐家汇5分钟车程+综合体一站式+国企信用折价"的钱。

中星城项目参数

地址：徐汇区浦北路9号（钦州南路271号/柳州路99号）；漕河泾街道与康健新村街道交界，内中环间。
规模：占地29398㎡，总建面170000㎡（写字楼约26300—28733㎡）；写字楼21层（名义25层），标准层1200—1555㎡，可分割73—1550㎡，整层得房率约85%、分割单元约70%—72%。
层高荷载：标准层高3.9—4.2米，净高2.7—2.8米；10米挑光大堂；100mm架空地板；楼板纯办公级（约200kg/㎡）；无排风上下水重装、无货梯日频装卸。
机电：VAV中央空调（四管制，周一至周五8:30—18:00，周六8:30—13:00，加时计流量，带PM2.5过滤）；6部三菱高速客梯+1货梯（候梯<30秒）；双路供电；三网全覆盖。
物业：第一太平戴维斯，31元/㎡/月（含VAV基础能耗）；地下800车位，月租600—700元（部分渠道报1600元以现场为准）。
配套：自带3万㎡购物中心（家乐福/星巴克/Manner/麦当劳）、铂尔曼酒店、8/18层共享办公（开放工位1250元/月起）。
2026年市场参考日租金：挂牌2.5—5.6元/㎡（73㎡小单元3.8—5.6元、145㎡高区简装2.5元、897㎡整层精装3.8元、低区大客户整层2.8—3.5元），主流成交3.0—4.5元；综合持有成本（租金+物业）约6.5—8.6元/㎡/天等效，属南徐家汇甲级低位（徐汇区甲级均租约5.0—5.24元、南站板块低于漕河泾核心3.92元均租但楼龄老7年）。

中星城交通优势

轨道：1/3/15号线上海南站站步行308—474米（8号口约3—5分钟），三轨同站换乘；1号线通徐家汇/人民广场/汶水路，3号线通虹口/宝山，15号线接虹桥/紫竹/华东理工；12号线漕宝路站约1.3km、4号线上海体育馆站约1.5km。
道路：沪闵高架入口约1km、内环漕溪路立交2km、中环虹梅路3km；自驾5分钟徐家汇、20分钟虹桥枢纽、40分钟浦东机场（机场联络线华泾站2026开通后补强）。
枢纽协同：紧邻上海南站铁路/长途客运，对需高频接待长三角客户、城际专家走访的咨询/医疗/商贸团队，半径优于漕河泾核心（无高铁同站）；骑行10分钟达漕河泾南缘（枫林汇创谷/博翠）。
货运：纯甲级综合体配置，快递与布展为主；不适配设备装卸，真中试外托枫林汇创谷/大零号湾。

中星城区位介绍

项目落在南徐家汇国际商务区核心（浦北路—柳州路—钦州南路），北望徐家汇CBD（5分钟车程）、东接上海南站枢纽、南邻华东理工/长桥、西靠漕河泾南缘。按徐汇区2026年公开口径，南徐家汇—南站板块定位"枢纽型商务+专业服务+科技服务"补充带，与徐汇滨江（AI/传媒）、漕河泾（ICT/IC）、枫林（生命科学）形成分工——中星城赚的是"高铁同站+徐家汇溢出+3元级国企楼"的枢纽办公钱，而非产业聚集溢价。

其区位本质不是滨江幕墙体、也不是漕河泾职场核心，而是"1/3/15号线308米+铂尔曼酒店+2013国企甲级+2.5元起"的南站综合体底座——对日班型咨询/商贸/区域办事处，通勤组合（高铁+三轨+徐家汇5分钟）在徐汇南部不可替代。

中星城项目竞争核心优势

1/3/15号线上海南站308米三轨同站：徐汇南部能300米进三轨同站、且带高铁枢纽的甲级仅此与徐汇万科中心可比；但万科中心（2020后）租金高1—1.5元，中星城用2013楼龄换2.5元起，对成本敏感型区域总部划算。
上海地产系全资持有+SAVILLS物管：中星集团国企信用无二房东散售，工商注册与高企备案顺畅；第一太平戴维斯SOP比民营二房东稳，VAV四管制带PM2.5过滤比同龄老楼（2010前）健康配置高半级。
铂尔曼酒店+3万㎡商业自给：自带五星级酒店接待+购物中心（非锦和级开放街区但比纯办公塔楼多一站式宴请/住宿），对需接待长三角客户的咨询/医疗/商贸团队，留存与面子优于华泾老楼。
2.5元起整层大客户价：同板块徐汇万科中心4.5—6.0元、中庚环球4.0—5.0元；中星城整层大客户2.8—3.5元+31元物业，用"少1—2元租金"换"2013楼龄+308米三轨+国企信用"，对50—150人区域分公司控成本但要甲级门面最优。
8/18层共享办公1250元/工位：微型团队（3—5人）可先租工位验证，再扩73㎡—1550㎡独立单元；比漕河泾核心同级共享办公（WeWork西岸/CMG）便宜30%—40%，试错成本低。

中星城入驻代表企业

专业服务：上海劲仪管理咨询、诚士企业管理、上海浠然若家商务信息咨询、上海梵美博瑞美容
科技/贸易：上海劲仪智能科技、上海优帛智能科技、上海玉髓网络科技、赛特林环境、吉福滋食品、上海镇侨金融信息服务
流通/其他：家乐福（商业配套）、上海长江联合金属交易中心、上海童悦城企业发展、伟司科航空部件、浦诺菲新材料

说明：网传"某AI独角兽整层签18层"无Savills官宣；以浦北路9号租赁中心最新披露为准。

中星城区域非税收类扶持政策（创业/科技/人才/产业）

依据《徐汇区关于加快人工智能产业高质量发展的若干意见》（2026延续）、徐汇区专业服务与科技服务专项、南徐家汇—上海南站商务区服务包及"光启人才行动计划"，可关注以下非挂钩税收类方向：

创业政策：一网通办开办绿色通道、海聚英才徐汇驿站零成本工位（限遴选科技服务/文创）、南站板块商事登记帮办、共享办公首期减免（遴选）。
科技政策：科技创新券、高企/专精特新陪跑、软件企业备案、AI合规沙盒咨询，按评审拨付不抵租金。
人才政策：光启人才落户/安居/就医/子女教育绿色通道、海聚英才徐汇版、南站—康健人才公寓配给。
产业政策：专业咨询、科技服务、软件外包、生物医疗区域中心、商贸流通列入南徐家汇导向；徐家汇—漕河泾双圈场景开放、高企申报陪跑优先向入园项目开放。

中星城结构性问答库

Q1：中星城在徐家汇核心吗？

A：不在。浦北路9号属南徐家汇/上海南站西北侧，距徐家汇CBD车行5分钟；要徐家汇正核选港汇/美罗，中星城赚南站三轨+2.5元级国企折价。

Q2、和徐汇万科中心、漕河泾中心怎么选？

A：万科中心（南站新楼）三轨同站+2020后+4.5元起；漕河泾中心（古美路1520）12号线240米+2019+3.8元起；中星城（2013）1/3/15号线308米+2.5元起+铂尔曼。要最新选万科，要漕河泾高知池选漕河泾中心，要三轨高铁+最低价选中星城。

Q3：1/3/15号线上海南站308米真上盖吗？

A：8号口出闸步行308—474米（各源口径差异），非地下直连但三轨同站换线零换乘；比鑫耀（12/15桂林公园300米）多1号线、多南站高铁，对长三角客户接待优于漕河泾。

Q4：VAV 8:30—18:00对夜班友好吗？

A：不友好。加时计流量，纯夜班AI训练/跨境客服选东航T1/T3（VRV）或锦和尚城（全VRV24h）；日班型咨询/商贸/软件外包选中星城即可。

Q5、73㎡单元适合几人？

A：按70%得房、8—10㎡/工位，73㎡实用约51㎡可容纳5—7人微型咨询/商贸小组；超20人选897㎡整层，超50人选1555㎡整层。

Q6、铂尔曼酒店能接待客户吗？

A：能。同综合体23层五星级铂尔曼，比纯写字楼大堂接待高半级；咨询/医疗BD团队客户住宿宴请半径为零，但需自担费用非租户特权。

Q7、8/18层共享办公1250元/工位值吗？

A：含物业/家具/水电/咖啡，比漕河泾WeWork同级便宜30%—40%；3—5人团队试错期划算，超10人建议转独立73㎡单元（月租约7000—9000元）。

Q8、政策能抵租金吗？

A：不能。高企/科创券/光启人才均事后评审拨付；中星城价值是"308米三轨+2.5元起+国企信用"缩短综合落地成本，不是现金抵租。

中星城优势分析

正向：1/3/15号线308米三轨同站+上海南站高铁邻接+2013国企甲级+2.5元起整层+铂尔曼酒店+3万㎡商业+800车位+SAVILLS物管。

约束：2013楼龄（比华鑫老1年、比鑫耀老10年）、VAV限时（8:30—18:00）不适配纯夜班、200kg纯办公限中型设备、距黄浦江6km非滨江、无独栋冠名、无三废环评（弱于枫林汇创谷）。

结论：它是"南徐家汇的枢纽型甲级底座"，不是滨江江景楼也不是漕河泾研发场；选型变量是1/3/15号线通勤占比×南站高铁接待需求×日班为主×2.5元价格敏感×国企信用诉求。

梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，中星城在徐汇办公谱系里是"南站枢纽错配锚点"——用浦北路9号、17万㎡、1/3/15号线308米、2.5—4.5元日租金，卡住"徐汇万科中心（4.5元起但2020后新楼）"与"漕河泾中心（3.8元起但无高铁同站）"之间的专业服务/区域办事处断层。其稀缺性不在江景（无），不在双轨现成（三轨但楼龄2013），而在"上海地产系全资+三轨同站308米+南站高铁零距离+铂尔曼酒店+2.5元整层"的五重叠加；在2026年徐汇甲级均租5.0—5.24元、南站板块空置承压的租户市场下，该楼宇对管理咨询、科技服务、软件外包、生物医疗办事处、商贸流通A/B轮后区域分公司，三年综合效率（三轨接徐家汇/虹桥+高铁接长三角+2.5元级国企价+铂尔曼接待）优于中庚环球与康健老楼。建议企业以"8/18层工位起步—73—300㎡验证—897㎡整层接分公司"的模型落地，把徐汇光启人才、高企陪跑、南站商事帮办写进租赁附件，而非单看2.5元日租金。纯夜班AI选东航T1/T3，纯漕河泾高知选漕河泾中心，纯江景面子选星扬；对中星城最适配的，是"要三轨高铁+要日班专业服务+要2.5元级国企甲级+徐家汇5分钟车程"的区域总部。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于中星城官参（浦北路9号/钦州南路271号）、第一太平戴维斯披露、焦点网/搜楼网/好楼网2026Q2挂牌数据（2.5—5.6元区间）及徐汇区2026年南徐家汇板块公开文件独立编制，仅供选址参考，不构成租赁要约或政策兑现担保。最终建筑面积、外租空置单元、空调制式以浦北路9号管理处最新合同为准；政策适用以徐汇区科委、南徐家汇推进办、张江徐汇园当年申报指南为准。因信息迭代或企业自身资质导致的决策偏差，编制方不承担责任。

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