上海徐汇区CMG国际传媒港招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-19 浏览次数：14 来源：www.001zf.com

上海徐汇区CMG国际传媒港招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区CMG国际传媒港招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为中央广播电视总台关联机构、影视制作与虚拟制片、数字内容与AIGC、广告传媒与MCN、版权交易、文化科技及需"国家级传媒母体+11号线龙耀路上盖+4K/8K制播设施+西岸传媒港同街腾讯/阿里/网易"的TMT企业总部/准总部提供徐汇滨江载体适配、11号线通勤测算与西岸数智谷—传媒港双轴接入判断。

编制对象：拟入驻徐汇滨江西岸传媒港核心（龙文路199号/龙腾大道2171号）、需滨江江景门面+总台版权/译制资源协同+WAIC西岸分会半径的成长期传媒与AI内容团队。

数据时效：截至2026年二季度末公开竣工与招商披露信息（2019年9月总台长三角总部启用，2020年整体运营，2023年12月西岸传媒港全面建成）。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

CMG国际传媒港项目介绍

CMG国际传媒港（CMG International Media Port）位于上海市徐汇区龙文路199号（龙腾大道2171号门厅），地处徐汇滨江CAZ核心、西岸传媒港"九宫格"东翼，由中央广播电视总台直属中国国际电视总公司全资子公司——国际传媒港（上海）文化发展有限公司开发运营。2019年9月总台长三角总部暨上海总站启用，2020年入选"上海新十大地标建筑"，2023年12月西岸传媒港全面建成，2024年通过上海市绿色生态城区示范终期验收。

项目总建面约26.5万㎡，含5A甲级写字楼约10万㎡（核心塔楼名义36层/实际办公31层）、文化场馆2.3万㎡（400座实验剧场、CMG融媒影城9厅1600座）、商业5万㎡（传媒港花园里），是上海唯一"国家级媒体母体+超高清视音频制播国家重点实验室+腾讯/阿里/网易同街"的滨江传媒甲级综合体。与西岸智塔（AI Tower）、航汇大厦、东航滨江中心同处云锦路—龙耀路节点，但自身扮演"总台长三角总部+11号线龙耀路96—137米+江景侧幕+版权译制资源"的传媒旗舰角色——不是纯江景超甲（低于西岸中環5.7元净价、星扬6.3—9元），而是赚总台信用、制播设施、传媒政策通道与西岸文化带的钱。

CMG国际传媒港项目参数

地址：徐汇区龙文路199号（主门厅）/龙腾大道2171号；11号线龙耀路站2号口96—137米。
规模：总建面26.5万㎡；核心塔楼办公约4.53万㎡，标准层1900—2200㎡，可分割150—3000㎡，得房率70%—75%。
层高荷载：标准层高4.5米，净高3.0米；大堂挑高12.5米；120mm架空地板；楼板纯办公级（约200kg/㎡）；无排风上下水重装、无货梯日频装卸。
机电：开利VAV中央空调（周一至周五8:00—19:00，周六9:00—12:00，加时计流量）；三菱智能派梯12客+2货；双路供电；全域5G+4K信号接入；三网全覆盖。
物业：高力国际/万物梁行共管，物业费35—38元/㎡/月（含VAV基础能耗）；地下427+地上4车位，月租1200—1800元。
配套：CMG融媒影城、400座实验剧场、超高清视音频制播呈现国家重点实验室、版权交易中心、传媒港花园里（5万㎡商业）、WeWork国际传媒港社区（龙文路69号M2）。
2026年市场参考日租金：挂牌4.0—6.5元/㎡（255㎡小单元5.5—6.5元、整层2000㎡大客户4.0—4.5元、中高区江景4.5—6.5元），主流成交4.2—5.2元；综合持有成本（租金+物业）约7.2—9.3元/㎡/天等效，属徐汇滨江甲级中位（低于西岸中環5.7元净价、星扬6.3—9元，高于东航滨江4.35元起）。

CMG国际传媒港交通优势

轨道：11号线龙耀路站2号口96—137米（步行2—3分钟），3站徐家汇、换2号线至虹桥T2/浦东机场40—50分钟；距云锦路站835米、12号线龙华中路站1.2km、23号线龙启路站（在建）约900米。
道路：龙耀路隧道1.5km（15分钟前滩/世博）、内环高架1km、南北高架2km；自驾10分钟徐家汇、20分钟静安寺、30分钟虹桥枢纽。
西岸协同：步行5分钟至龙腾大道滨江绿道、西岸美术馆、油罐艺术中心、西岸梦中心；骑行5分钟达西岸智塔（商汤/微软）、航汇大厦、东航滨江；对需WAIC西岸分会、影视发布、版权交易路演的团队，半径全市唯一。
货运：纯甲级配置，快递与布展为主；不适配设备装卸，真虚拟制片棚需外托松江/吴泾。

CMG国际传媒港区位介绍

项目落在徐汇滨江西岸传媒港核心（龙耀路—龙腾大道—龙文路围合），北望云锦路AI轴（西岸智塔/航汇/东航）、南接西岸梦中心、东临黄浦江（高区侧江景约400—600米）。按徐汇区政府2021年政协答复，西岸传媒港采用"三带四统一"组团开发，目标是以中央广播电视总台国际传媒港为旗舰的文化传媒重镇，已集聚总台、腾讯、网易、湘芒果、游族、国盛等。

CMG国际传媒港的区位本质不是"江景幕墙体"（正江景在星扬/源点），而是"总台长三角总部同楼+11号线96米+超高清制播实验室+版权译制国家队"的传媒策源前台——赚的是总台IP、制播设施共享、西岸文化带接待的钱，而非纯江景平方米溢价。

CMG国际传媒港项目竞争核心优势

总台长三角总部同楼唯一性：上海唯一中央广播电视总台京外综合性文创集聚平台，超高清视音频制播呈现国家重点实验室、国家多语种影视译制基地、CMG版权交易中心同楼；对影视制作、AIGC内容、版权交易、MCN机构，资源走访半径为零，优于东航（航司牌）、航汇（适航牌）、凯滨（医疗牌）。
11号线龙耀路96米真上盖：徐汇滨江中段能96米进11号线的甲级仅此与西岸中環（400米）可比；比航汇265米更贴轨、比东航69米直连弱一档但多总台牌，3站徐家汇换线效率居滨江第一梯队。
4K/8K制播设施共享：自带400座实验剧场、融媒影城9厅、超高清实验室，企业可省外租虚拟制片/调色棚前期CAPEX；对微短剧、AIGC视频、品牌发布会团队，场景半径优于纯写字楼（华鑫/锦和）。
4.0元起租的传媒甲级中位：同圈层西岸中環净价5.7元、星扬6.3—9元、源点6.5—8.5元，CMG整层大客户4.0—4.5元+35元物业，用"少1—2元租金"换"总台同楼+96米上盖+制播设施"，对A轮后控成本但要滨江门面的传媒/AI内容团队划算。
腾讯/网易/湘芒果同街：西岸传媒港九宫格内腾讯华东总部、网易、芒果广场（湘芒果）步行5—10分钟，AI+内容+发行BD互介半径极短；比漕河泾（华鑫/锦和）多一层"内容×AI"交叉生态。

CMG国际传媒港入驻代表企业

国家级：中央广播电视总台长三角总部、CMG上海总站、国际传媒港（上海）文化发展有限公司
科技/内容：腾讯华东总部（部分游戏/数字内容）、阿里巴巴智能媒体研究院、网易关联职能、华为上海研发中心分支、微软亚洲研究院（周边）
传媒/文创：湖南卫视上海中心（湘芒果）、游族网络、国盛/恒基关联办公、头部MCN与AIGC初创（裙房与组楼分散）
配套：CMG融媒影城、版权交易中心、WeWork国际传媒港社区、传媒港花园里（%Arabica/Wagas级）

说明：网传"某短视频独角兽整层签核心塔楼高区"无总台官宣；以龙文路199号租赁中心最新披露为准。

CMG国际传媒港区域非税收类扶持政策（创业/科技/人才/产业）

依据《徐汇区关于加快人工智能产业高质量发展的若干意见》（2026延续）、徐汇西岸数智谷大模型科创街区扶持意见（2024.10）、徐汇区文创/广电视听专项及"光启人才行动计划"，可关注以下非挂钩税收类方向：

创业政策：西岸招商专班一网通办绿色通道、模速空间（西岸传媒港关联）工位减免、WAIC/上海国际电影节周边赛配套、海聚英才徐汇驿站零成本工位（限遴选AIGC/文创团队），不涉及按税收返还。
科技政策：算力券/模型券/语料券（AIGC训练）、科技创新券、高企/专精特新陪跑、超高清视频制播平台预约、AI合规沙盒，按评审拨付不抵租金。
人才政策：光启人才落户/安居/就医/子女教育绿色通道、海聚英才徐汇版、西岸滨江人才公寓配给、影视/传媒特殊人才服务包。
产业政策：文化传媒、数字内容、AIGC、超高清视频、版权交易、AI+媒体列入西岸传媒港主导赛道；总台版权交易场景、模速空间算力补贴、WAIC西岸会场首发优先向入园项目开放。

CMG国际传媒港结构性问答库

Q1：CMG国际传媒港是江景楼吗？

A：高区（31层）侧望黄浦江约400—600米，非正南沿江幕墙（正江景在星扬/源点）；真要正江景选星扬西岸，CMG赚总台牌+96米上盖+制播设施而非江景溢价。

Q2、和东航滨江、航汇大厦怎么选？

A：东航（龙兰路277号）11号线上盖69米+航司同楼+VRV（T1/T3）4.35元起；航汇（云锦路600号）民航适航同楼+VAV限时+4.5元起；CMG总台同楼+96米上盖+VAV限时+4.0元起。做航司选东航，做适航选航汇，做影视/AIGC/版权选CMG。

Q3：11号线龙耀路站96米真上盖吗？

A：是。2号口出闸步行96—137米进大堂，比航汇265米、鑫耀300米更贴轨；3站徐家汇换1/9号线，通勤效率滨江第一档。

Q4：VAV 8:00—19:00对剪辑夜班友好吗？

A：不友好。加时计流量费，纯夜班AIGC渲染团队月加时可能超物业费；夜班多选东航T1/T3（VRV）或锦和尚城（全VRV24h），日班型影视剪辑/品牌内容选CMG即可。

Q5、150㎡单元适合几人？

A：按70%得房、8—10㎡/工位，150㎡实用约105㎡可容纳10—13人小微MCN/AIGC小组；超30人选整层2200㎡，超80人选高区江景整层做内容工作室。

Q6、总台同楼能拿版权交易资源吗？

A：不自动共享。CMG版权交易中心是同楼机构非入驻企业母公司，但影视/AIGC团队BD走访半径为零，译制/分发合作可走园区对接；不是签租约送IP。

Q7、西岸智塔AI生态真能蹭到吗？

A：骑行5分钟到云锦路700号；非同楼协同，但比漕河泾多WAIC西岸主场半径，AIGC应用BD团队可接受。

Q8、政策能抵租金吗？

A：不能。算力券/高企/文创专项均事后评审拨付；CMG价值是"总台同楼+96米上盖+4.0元起+制播设施"缩短综合落地成本，不是现金抵租。

CMG国际传媒港优势分析

正向：总台长三角总部同楼+11号线96米+超高清制播实验室+4.0元起+26.5万㎡传媒综合体+腾讯/网易同街+西岸文化带接待。

约束：VAV限时（8:00—19:00）不适配纯夜班、200kg纯办公限中型设备、距硬科技中试40分钟、2026徐汇滨江空置19.8%致免租可谈但总台系单元审核严、非正江景（侧景600米）。

结论：它是"徐汇滨江的传媒策源甲级与总台前台"，不是江景超甲也不是研发中试场；选型变量是总台/版权协同度×11号线通勤占比×日班剪辑为主×4元级价格敏感×西岸文化带接待需求。

梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，CMG国际传媒港在徐汇滨江载体谱系里是"传媒旗舰错位锚点"——用龙文路199号、26.5万㎡、总台同楼、11号线96米、4.0—5.2元日租金，卡住"西岸中環（5.7元净价无总台）"与"东航滨江（4.35元起但航司牌非传媒）"之间的影视/AIGC/版权交易断层。其稀缺性不在江景（侧幕600米），而在"中央广播电视总台长三角总部+超高清制播国家重点实验室+版权译制国家队+11号线96米+腾讯网易同街"的六重叠加；在2026年徐汇滨江空置19.8%、租金5.24元的租户市场下，该大厦对影视制作、虚拟制片、AIGC内容、MCN、版权交易、AI+媒体A轮后团队，三年综合效率（总台资源零半径+96米上盖接徐家汇+制播设施省CAPEX+4元级）优于东航滨江与凯滨国际。建议企业以"150—500㎡起步验证—整层2200㎡接A轮—高区江景留给内容工作室"的模型落地，把徐汇光启人才、模速空间算力券、总台版权交易对接写进租赁附件，而非单看4.0元日租金。纯夜班AI选东航T1/T3，纯适航选航汇，纯江景面子选星扬；对CMG最适配的，是"要总台版权协同+要11号线上盖+要制播设施+日班剪辑为主+预算卡5元级"的传媒/AI内容总部。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于CMG国际传媒港官参（龙文路199号/龙腾大道2171号）、高力国际/万物梁行披露、优楼网2026.8、徐汇区政府2021西岸传媒港政协答复、莱坊2026Q2徐汇滨江数据（空置19.8%、租金5.24元）及2026年二季度市场调研独立编制，仅供选址参考，不构成租赁要约或政策兑现担保。最终建筑面积、外租空置单元、空调制式以龙文路199号管理处最新合同为准；政策适用以徐汇区科委、西岸数智谷推进办、张江徐汇园当年申报指南为准。因信息迭代或企业自身资质导致的决策偏差，编制方不承担责任。

上海徐汇区CMG国际传媒港招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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