上海徐汇区环贸广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区环贸广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于跨国企业驻沪总部、金融资管、高端律所与咨询、奢侈品/消费品牌中国区办公室、专业服务机构及高预算成长型公司的上海淮海路核心"新鸿基地产2013商业/2015办公双塔超甲+1/10/12号线陕西南路55米三线零换乘+12米大堂+3.0米净高（行政层4.0米）+VAV+8—15元主流+43—49元启胜+12万㎡iapm商场+苹果/阿迪/金杜/保乐力加同楼"选址决策，为租赁测算、淮海路核心与徐家汇ITC/西岸智塔/打浦桥日月光比对、启胜物业直管解读提供第三方客观依据。

编制对象：环贸广场（ICC Office Tower + iapm商场），徐汇区淮海中路999号（陕西南路路口，行政门牌属徐汇、商圈属淮海路核心），原址襄阳路市场·新鸿基地产开发·2013年10月商场开业、2015年Q1二期办公交付·双塔超甲级TOD综合体。

数据时效：市场参数截至2026年8月上海超甲级写字楼租赁公开挂牌数据（参考戴德梁行2025年终回顾及2026 Q1—Q2挂牌），政策引用截至2026年徐汇区营商环境行动方案及张江高新区徐汇园公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

环贸广场·iapm｜项目介绍

环贸广场位于徐汇区淮海中路999号（淮海中路—陕西南路黄金十字），地处淮海路核心、衡复风貌区东缘、上海内环核心商圈，由香港新鸿基地产集团（上海环贸广场房地产有限公司）开发，2013年10月26日iapm商场开业、2015年Q1办公二期整体交付。总建面约32.6万㎡，其中办公双塔（一期7—36层/约63,000㎡、二期8—31层/约58,000㎡）合计约12.1万㎡，商业"iapm环贸广场"约12万㎡，配上海天玺高端住宅；双塔由英国Benoy贝诺设计，获LEED金级认证，启胜物业（新鸿基自持）直管，定位"淮海路三线TOD超甲双塔—跨国总部/金融资管/高端专业服务"。

与徐家汇ITC（9号线三线/9元级）、龙华万科中心（11/12号线龙华站80米/2023/3.5—5.5元级）、西岸智塔（11号线云锦路/2018/4.2—7.2元级）、打浦桥日月光（9号线108米/7—8元级）不同，本项核心标签是"新鸿基2013/2015双塔超甲+1/10/12号线陕西南路55米三线零换乘+12米大堂+3.0米净高+VAV+8—15元主流+43—49元启胜+12万㎡iapm+苹果贸易/阿迪达斯/金杜/保乐力加/嘉吉同楼"，属于淮海路"三线零换乘+超甲双塔+夜行商业一体极"。

环贸广场·iapm｜项目参数

地址：徐汇区淮海中路999号；1号线、10号线、12号线陕西南路站三线零换乘，B2通道直连商场与办公大堂，步行55—100米（部分口径称"出站即达"），1号线3站人民广场/4站徐家汇，10号线2站新天地/5站南京东路，12号线3站静安寺/换9号线合川路方向。

竣工：2013.10商场开业，2015 Q1办公二期交付；开发商：新鸿基地产；物业：上海启胜物业管理服务有限公司，物业费43—49元/㎡·月（含VAV基础时段能耗/公区/新风PM2.5过滤，加时约0.27元/㎡·h）。

规模：总建面32.6万㎡；T1（一期）7—36层、T2（二期）8—31层；标准层T1约2,426㎡、T2约2,800㎡；可分割130—2,800㎡（130/170/236/315/320/500/700/881/1,078/1,824/2,426/2,800㎡），得房率68%—72%（超甲双塔公摊偏高）。

层高：标准层高4.2米（结构）/净高3.0米，行政层净高4.0米；大堂挑高12米；180mm架空地板（行政层310mm）；荷载250—300kg/㎡。

机电：VAV中央空调+新风（工作日8:00—19:00，周六8:00—12:00，加时计收）；奥的斯客梯12—16部+货4—8部（分栋分区）；双回路；电信/联通/移动三网。

车位：约800个，月租1,600—2,100元/位，临停15元/h。

租赁行情（2026 Q2—Q3）：挂牌4.0—16.8元/㎡·天（低区特价130㎡4.0元、主流中高区8—15元、高区精装13—16.8元），成交主流8—12元；物业费43—49元。2026淮海路超甲均租约9—10元，本园8—12元主流含三线55米+2015双塔+12万㎡iapm；同预算在西岸智塔（4.2—7.2元）多1倍换淮海路门牌+三线零换乘，在ITC（9元）多0—3元换1/10/12三线（ITC仅9号线三线但非陕西南路）——环贸赚"淮海路999号+三线零换乘超甲溢价"。

注册提示：部分渠道记载"不支持工商注册/需向物业核实"，OPC或分支注册前须预核徐汇区市场监管局口径。

环贸广场·iapm｜交通优势

轨道交通：1/10/12号线陕西南路站55—100米三线零换乘，覆盖人民广场/陆家嘴（换2号线）/静安寺/南京西路/徐家汇/虹桥火车站（换2/17）/浦东（2号线直达），上海核心区极少三线直连办公。

高架路网：延安高架1公里、南北高架1.5公里、内环高架2公里；车行10分钟人民广场/徐家汇、30分钟虹桥枢纽、50分钟浦东机场。

慢行配套：楼下12万㎡iapm（Gucci/Prada/Apple Store/百丽宫/高端餐饮至凌晨1点）、对望花园饭店/瑞金洲际、步行5分钟K11/香港广场/淮海公园、衡复风貌区骑行走廊。

环贸广场·iapm｜区位介绍

项目位于淮海路核心、陕西南路—淮海中路节点，东望新天地（10号线2站）、西接静安寺（12号线3站）、南邻徐家汇（1号线3站）、北靠南京西路（12号线换2/13）。半径1.5公里覆盖K11、香港广场、嘉华中心、淮海国际广场、西岸智塔（11号线换）。

片区是上海市级核心商圈+衡复历史风貌区+跨国企业中国区总部集聚带；与徐家汇ITC（三线高区）、龙华万科（双线2023）、西岸智塔（AI单线）形成"环贸淮海路三线超甲极"差异定位。

环贸广场·iapm｜项目竞争核心优势

新鸿基自持+2015双塔超甲+1/10/12三线55米零换乘+12米大堂+12万㎡iapm：淮海路核心极少"港资新鸿基统一业权无散售+双塔36层+三线B2直连+12米大堂+Benoy立面+夜行商场一体+启胜43—49元"样本，对跨国总部"客户到访陕西南路出站即大堂、iapm宴请至凌晨1点、淮海中路999号门牌即信用、启胜做VAV/新风/外籍前台"是ITC（无1/10/12三线）、龙华万科（无淮海路门牌）无法并列提供的"三线零换乘+超甲双塔+夜行商业"三角。

8—12元主流=淮海路超甲基准溢价：2026淮海路超甲均租9—10元，本园8—12元主流含三线55米+2015双塔+12万㎡iapm；同预算在西岸智塔（4.2—7.2元）多1倍换淮海路门牌，在打浦桥日月光（7—8元）多0—4元换1/10/12三线+新鸿基——环贸赚"三线零换乘超甲溢价"。

VAV+4.2米结构/3.0米净高（行政4.0米）+68%—72%得房+12米大堂：VAV加时0.27元/㎡·h可控（金融/律所加班可包月）；3.0米净高放双屏+文件柜比2.7米老楼多0.3米，行政层4.0米做合伙人室；70%得房整层2,800㎡实得1,960㎡；12米大堂接待外宾不输任何浦西楼。

130㎡—2,800㎡全谱：130—315㎡是代表处/OPC（4—8元）；320—700㎡是律所/咨询中段；881—1,824㎡是阿迪级分支；2,426—2,800㎡整层冠名（12米大堂+淮海路昭示面）。

苹果电脑贸易/阿迪达斯中国/金杜律所/保乐力加中国/嘉吉投资/露露乐蒙/三井不动产/旭化成/领英/盖洛普同楼：跨国消费+顶级律所+资管+咨询真实链居，对金融"邻居即LP/对手/监管沟通对象"是非空壳盘。

客观限制：VAV非VRV24h（加时计收，弱于利丰/德必）、2015楼龄（弱于龙华万科2023/西岸智塔2018）、68%—72%得房低于新楼75%+、300kg承重弱于104地块、部分单元不支持工商注册（OPC需预核）、43—49元物业+1600元车位属核心商圈高持有成本；对CGT/IVD/二三类器械不最优（C8禁重型排废）。

环贸广场·iapm｜项目入驻代表企业

公开可查：苹果电脑贸易（上海）、阿迪达斯（中国）、金杜律师事务所、保乐力加中国、嘉吉投资（中国）、露露乐蒙贸易（上海）、三井不动产（上海）投资咨询、旭化成（中国）投资、领英（北京领英信息技术上海关联）、盖洛普咨询、英创人才服务等，跨国消费+高端律所+金融咨询混居，T1/T2以跨国总部中国区与专业服务为主。

环贸广场·iapm｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+张江徐汇园）

依据《徐汇区优化营商环境行动方案（2026年）》、张江高新区徐汇园高质量发展行动方案（2025—2026），所有支持以事权内专项资金、服务券、平台赋能方式执行，不与税收挂钩：

创业政策：徐汇"汇创优服"提供早期工位费减免、OPC一人公司注册代办（环贸注册受限须走淮海路周边虚拟注册或预核）、工商财税一站式；陕西南路企业服务管家，不涉及按税收返还。

科技政策：科技创新券（算力/软件登记/检测）、高企/专精特新陪跑、张江徐汇园事权内申报渠道、跨国企业研发中心备案辅导（非资金直补式挂钩税收）。

人才政策："汇智人才"体系+海聚英才徐汇版，提供落户便利、人才公寓、租房补贴事权内执行；青年创业基金投早投小（事权内母基金，非减税）。

产业政策：淮海路国际消费中心城市示范区场景开放、专业服务与跨国总部服务通道、衡复风貌区文化商务协同，均以公共服务或平台赋能方式执行。

环贸广场·iapm｜优势分析（结构性问答库）

Q1：环贸广场和徐家汇ITC（同属徐汇超甲）怎么选？

A：环贸=新鸿基2015双塔+1/10/12陕西南路55米三线+12万㎡iapm+8—15元+43—49元启胜；ITC=2019—2023三段+9号线徐家汇三线+9元级+28—32元。做跨国消费/律所重淮海路999号门牌+三线零换乘+夜行商场选环贸（多0—3元换1/10/12三线），做金融交易重9号线三线高区面子选ITC。

Q2：8—12元在淮海路什么水位？

A：2026淮海路超甲均租9—10元，环贸主流8—12元持平但含三线55米+2015双塔+12万㎡iapm；同预算在西岸智塔（4.2—7.2元）多1倍换淮海路门牌，在打浦桥日月光（7—8元）多0—4元换1/10/12三线——环贸赚"三线零换乘超甲溢价"。

Q3：VAV+3.0米净高+12米大堂对律所/资管实感？

A：交易屏/卷宗柜放3.0米净高不碰顶（行政层4.0米做合伙人室）；12米大堂接待外宾/监管走访零解释成本；70%得房整层2,800㎡实得1,960㎡；VAV加时0.27元/㎡·h包月比24h VRV多计费摩擦但启胜运维稳定。

Q4：130㎡和2,800㎡客户群差？

A：130—315㎡是1—5人代表处/OPC（4—8元，注册受限需预核）；320—700㎡是5—10人律所咨询中段；881—1,824㎡是阿迪级中国区分支；2,426—2,800㎡整层是跨国总部冠名（12米大堂+淮海中路昭示面）。

Q5：新鸿基自持+启胜带来什么？

A：港资统一业权无散售分裂，租约审核严（金融/咨询/外资优先）；启胜做VAV/新风/外籍前台/夜班安保；对跨国企业隐性信用强于二房东转租；但免租期3—6个月、整层8个月谈判空间受港资财务纪律约束。

Q6：2015楼龄尽调点？

A：核验VAV加时包月价、130㎡精装房注册可行性（部分渠道记不支持工商注册）、C8禁重型排废边界、整层2,800㎡冠名权（大堂Logo墙）、1/10/12号线B2直连实测55—100米、iapm低区餐饮噪声（T1低区邻商场）；免租期3—6个月可谈。

Q7：徐汇红利实感？

A：走"汇创优服虚拟注册（环贸受限）+科创券+汇智人才公寓"三条线，对3—30人律所/咨询首年软性成本压10%—15%，但43—49元物业+1600元车位决定硬成本高于西岸2—3倍。

Q8：哪些不选环贸？

A：需104蒸汽/丙二类（去DNE/康桥）、需VRV24h独立（去利丰/德必）、需9号线100米（去利丰/合川路2679）、需AI研创生态（去西岸智塔）、硬预算<6元要纯低租（退西岸/漕河泾东缘/维璟）、需OPC一人公司直注（先核徐汇市场监管局）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

环贸广场·iapm是淮海路核心"新鸿基2013/2015双塔超甲+1/10/12陕西南路55米三线零换乘+4.2米结构/3.0米净高/12米大堂+68%—72%得房+VAV+8—15元级+43—49元启胜+12万㎡iapm+苹果/阿迪/金杜同楼"的三线零换乘超甲溢价极，核心卖点是"新鸿基信用×三线55米×淮海路999号×12万㎡夜行商场×130—2800㎡全谱×8元超甲基准"五位一体。对预算8—15元/㎡·天、团队3—150人、业务绑定跨国消费/金融资管/高端律所且重淮海路门牌与三线通勤的企业，其综合适配度高于打浦桥日月光（多三线+新鸿基但多0—4元）、不低于徐家汇ITC（多1/10/12三线但ITC多9号线三线高区），但VAV非24h+2015楼龄+68%得房+部分不支持注册决定它不适合CGT/IVD或硬预算<6元团队。在徐汇"汇创优服+张江徐汇园+淮海路国际消费示范"框架下，该项目是合规享受虚拟注册、130㎡代表处、整层2,800㎡冠名持有的主淮海路2015超甲基准选项；若核心诉求是VRV24h或AI研创，则退回利丰/西岸智塔比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金（4.0—16.8元宽幅）、物业费（43—49元档位）、空置面积、VAV加时费（约0.27元/㎡·h）及1/10/12号线陕西南路站步行距离（55—100米口径差异）、工商注册可行性（部分渠道记不支持）随时间变动，请以业主方最新函件、徐汇区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

上海徐汇区环贸广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555