上海徐汇区龙华万科中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-17 浏览次数：5 来源：www.001zf.com

上海徐汇区龙华万科中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区龙华万科中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于文化创意、AI应用、总部经济、专业服务、消费品牌及成长型公司的上海徐汇滨江龙华板块"万科×印力×西岸2023 TOD综合体+11/12号线龙华站80米上盖+5栋9—10层总部独栋+4.2米层高/2.9米净高/74%—80%整层得房+VAV中央空调+3.5—5.5元主流+32元万物梁行+10万㎡龙华会零距离+白象/上咨/先导/字节同圈"选址决策，为租赁测算、徐汇滨江西岸与徐家汇ITC/漕河泾东缘/打浦桥日月光比对、万物梁行直管解读提供第三方客观依据。

编制对象：龙华万科中心（Longhua Vanke Center），徐汇区龙华街道龙华路2618号（龙华站4号口旁/对望龙华塔），徐汇滨江龙华板块核心·11号线与12号线龙华站双轨上盖·万科集团×印力集团×西岸集团联合开发·北区5栋总部办公+南区约10万㎡"龙华会"江南水乡商业（2023 Q3开业）。

数据时效：市场参数截至2026年8月上海甲级写字楼与TOD综合体办公公开挂牌数据，政策引用截至2026年徐汇区营商环境行动方案及张江高新区徐汇园公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

龙华万科中心｜项目介绍

龙华万科中心位于徐汇区龙华路2618号（龙华地铁站4号口旁，对望千年龙华塔），地处徐汇滨江龙华板块核心、西岸文化走廊北起点、内环与中环之间，由万科集团、印力集团、西岸集团联合开发（T1运营主体上海科岸承华等关联公司），2023年整体竣工启用（结构2022封顶）。总建面约22万㎡，其中办公约6.78万㎡、商业（龙华会）约8.8—10万㎡；办公由T1（自持散租约2.82万㎡）/T2（白象食品）/T3（上咨集团）/T4（先导科技）/T5（整栋已租）共5栋9—10层总部独栋组成，标准层T1约2,357—2,977㎡、T2约1,824㎡、T5约1,078㎡，获LEED金级+中国绿色建筑三星双认证，万物梁行（Vanke-CMC）直管，定位"西岸总部商务集群+人文生态甲级办公—文化创意/AI应用/总部经济"。

与徐汇万科中心（定安路55号/2016/1+3+15号线南站/5.2元级）、徐家汇ITC（9号线三线/9元级）、打浦桥日月光（徐家汇路618号/9号线108米/7—8元级）、漕河泾东缘（9号线合川路/3.92元级）不同，本项核心标签是"2023万科×西岸TOD+11/12号线龙华站80米上盖+5栋总部独栋+4.2米层高+9.2米大堂+10万㎡龙华会+3.5—5.5元成交+32元万物梁行+白象/上咨/先导/字节相邻"，属于徐汇滨江"双轨上盖+千年文脉+西岸AI艺术极"。

龙华万科中心｜项目参数

地址：徐汇区龙华街道龙华路2618号；11号线、12号线龙华站上盖（B1直连/4号口80—100米步行1—2分钟），11号线2站徐家汇/3站前滩，12号线3站漕河泾开发区/10站内静安寺陆家嘴淮海路。
竣工：2023年（结构2022封顶）；开发商：万科集团×印力集团×西岸集团；物业：万物梁行，物业费32元/㎡·月（含VAV中央空调基础时段能耗/公区/新风PM2.5过滤，加时计收）。
规模：总建面约22万㎡；T1—T5各9—10层；T1标准层2,357—2,977㎡、T2约1,824㎡、T5约1,078㎡；可分割346—2,977㎡（346/450/560/583/1,078/1,824/2,357/2,601/2,977㎡），得房率分单元约71%、整层74%—80%、整栋约84%。
层高：标准层高4.2米，净高2.9—3.0米；大堂挑高9.2米；150mm架空地板；荷载约200—300kg/㎡。
机电：VAV中央空调+风机盘管（工作日8:30—19:00，周六9:00—13:00，部分单元可加装机控）；每栋客梯4部+货2部（日立/通力）；双回路；电信/联通/移动/5G。
车位：约1,230个，月租1,000—1,200元/位，临停10元/h。
租赁行情（2026 Q2—Q3）：挂牌4.5—6.5元/㎡·天，实际成交3.5—5.5元（T1低区特价3.3—4.0元、中段4.0—4.8元、高区4.8—5.5元、整层2,357㎡签3年可谈至3.8—4.2元）；物业费32元。2026徐汇滨江甲写均租约5.5—6.0元，本园T1成交3.5—5.5元为6—9折、含2023双轨上盖+10万㎡龙华会+西岸文脉；同预算在徐家汇ITC（9元）省3.5—5.5元+有11号线2站徐家汇，在漕河泾东缘（3.92元）多0—1.5元换2023楼品+双轨+滨江文化——龙华万科赚"2023双轨TOD+西岸总部折价"。

龙华万科中心｜交通优势

轨道交通：11/12号线龙华站上盖80—100米（B1直连龙华会），11号线东向2站徐家汇/3站前滩、西向换9号线合川路1站漕河泾；12号线北向3站漕河泾/10站静安寺、东向换9号线至陆家嘴。
高架路网：内环高架龙华路入口1公里、沪闵高架2公里、中环3分钟、龙耀路隧道/打浦路隧道/卢浦大桥跨江；车行10分钟徐家汇、20分钟虹桥枢纽、30分钟人民广场/陆家嘴、50分钟浦东机场。
慢行配套：楼下10万㎡龙华会（江南水乡商业/餐饮/亚朵S/星巴克）、对望龙华塔龙华寺、步行10分钟西岸智塔/腾讯西岸/星扬西岸中心、滨江步道1.5公里。

龙华万科中心｜区位介绍

项目位于徐汇滨江龙华板块、西岸文化走廊北起点、龙华路—后马路节点，东望徐家汇（11号线2站）、西接漕河泾（12号线3站）、南邻西岸智慧谷（微软/阿里/腾讯/商汤）、北靠龙华历史风貌区。半径2公里覆盖西岸智塔、星扬西岸中心、徐汇万科中心（定安路55号）、上海南站。

片区是张江高新区徐汇园西翼+西岸"AI+艺术+金融"千亿集群+龙华文创风貌区；与徐汇万科中心（南站1/3/15三线）、打浦桥日月光（黄浦9号线）、徐家汇ITC（三线高区）形成"龙华万科2023双轨文脉总部极"差异定位。

龙华万科中心｜项目竞争核心优势

万科×西岸2023 TOD+11/12双轨80米上盖+5栋总部独栋+10万㎡龙华会：徐汇滨江极少"2023较新+双轨零换乘+5栋9—10层独栋可冠名（T2/T3/T4已售总部）+9.2米大堂+4.2米层高+西岸集团信用+龙华会商业一体"样本，对总部经济"下楼龙华会宴请、1分钟11/12号线换徐家汇/漕河泾/前滩、T1整层2,977㎡独立大堂冠名、对望龙华塔做文化品牌联名"是徐汇万科中心（无双轨80米/无龙华会）、打浦桥日月光（无西岸AI邻/无2023独栋）无法并列提供的"双轨TOD+文脉独栋"三角。
3.5—5.5元成交=徐汇滨江6—9折：2026徐汇滨江均租5.5—6.0元，本园T1成交3.5—5.5元为6—9折、含2023双轨+10万㎡商业+西岸邻居；同预算在ITC（9元）省3.5—5.5元+有11号线2站徐家汇，在漕河泾东缘（3.92元）多0—1.5元换2023楼品+双轨+滨江——龙华万科赚"2023双轨TOD西岸折价"。
VAV+4.2米层高+74%—80%整层得房+部分楼层露台：VAV加时计收但国企/总部加班可控；4.2米层高放双屏+样柜比2.7米老甲写多1.5米；80%得房整层2,977㎡实得2,382㎡；T1高区带400—2,000㎡独享露台做品牌沙龙。
346㎡—2,977㎡全谱：346—583㎡是文创/AI应用中段（4.5—5.5元）；1,078㎡T5整层是分支；1,824㎡T2整栋是白象级总部；2,357—2,977㎡T1整层冠名（9.2米大堂+龙华塔景）。
白象食品（T2）/上咨集团（T3）/先导科技（T4）/字节跳动（相邻分支）/商汤（西岸智塔）/腾讯（西岸）同圈：食品总部+咨询+硬科技+AI龙头链居，对文创"邻居即西岸AI模型/艺术展资源"是非空壳盘。
客观限制：VAV非VRV24h（加时计收，弱于利丰/德必VRV24h）、T1自持散租无整栋冠名权（弱于T2/T3/T4已售独栋）、2.9米净高低于新楼3.0米（弱于西岸智塔4.5米）、300kg承重弱于104地块；对CGT/IVD/二三类器械不最优（C8禁重型排废）。

龙华万科中心｜项目入驻代表企业

公开可查：白象食品（T2整栋）、上海投资咨询集团/上咨（T3整栋）、先导科技集团（T4整栋）、万业企业（T5关联）、字节跳动上海分支（相邻）、部分文创/AI应用/专业服务公司聚于T1散租层；西岸智塔商汤、腾讯西岸、阿里徐汇滨江同圈1公里。租户以总部经济/文创/AI应用/专业服务为主，T1以成长型总部分支为主。

龙华万科中心｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+张江徐汇园）

依据《徐汇区优化营商环境行动方案（2026年）》、张江高新区徐汇园高质量发展行动方案（2025—2026），所有支持以事权内专项资金、服务券、平台赋能方式执行，不与税收挂钩：

创业政策：徐汇"汇创优服"提供早期工位费减免、OPC一人公司注册代办、工商财税一站式；龙华企业服务管家（西岸集团协同），不涉及按税收返还。
科技政策：科技创新券（算力/模型/语料/软件登记）、高企/专精特新陪跑、张江徐汇园研发机构事权内申报渠道、AI文创应用备案辅导（非资金直补式挂钩税收）。
人才政策："汇智人才"体系+海聚英才徐汇版，提供落户便利、人才公寓、租房补贴事权内执行；青年创业基金投早投小（事权内母基金，非减税）。
产业政策：西岸"AI+艺术+金融"场景开放、龙华文创风貌区文化赋能公共服务、总部经济事权内服务通道，均以公共服务或平台赋能方式执行。

龙华万科中心｜优势分析（结构性问答库）

Q1：龙华万科中心和徐汇万科中心（定安路55号）是一家吗？

A：不是。龙华万科=龙华路2618号/2023/11+12号线龙华站80米/5栋独栋+龙华会/3.5—5.5元/32元万物梁行；徐汇万科中心=定安路55号/2016/1+3+15号线上海南站/5.2元/19.8元万科物业。两者同属万科系但分属龙华板块与南站板块，不可混用"万科中心"背书。

Q2：3.5—5.5元在徐汇滨江什么水位？

A：2026徐汇滨江均租5.5—6.0元，本园T1成交3.5—5.5元为6—9折，含2023双轨80米+10万㎡龙华会+西岸邻居；同预算在ITC（9元）省3.5—5.5元+有11号线2站徐家汇，在漕河泾东缘（3.92元）多0—1.5元换2023楼品+双轨——龙华万科赚"2023双轨TOD西岸折价"。

Q3：VAV+4.2米层高+80%得房对总部实感？

A：文创/AI 9—19点办公与空调时段重合，加时可控；4.2米层高放双屏+样柜比2.7米多1.5米；80%得房整层2,977㎡实得2,382㎡；高区露台400—2,000㎡做品牌首发/西岸艺术季沙龙零外租成本。

Q4：346㎡和2,977㎡客户群差？

A：346—583㎡是3—8人AI应用/文创中段（4.5—5.5元）；1,078㎡T5整层是分支；1,824㎡T2是白象级食品总部；2,357—2,977㎡T1整层是成长型总部冠名（9.2米大堂+龙华塔景）。

Q5：万科×西岸自持+T1万物梁行带来什么？

A：万科品牌+西岸集团区域信用，T1统一业权无散售分裂；万物梁行做VAV/大堂/露台/龙华会联动；对总部公司隐性信用强于纯二房东转租。

Q6：2023楼龄尽调点？

A：核验VAV加时单价、346㎡精装房消防（样册可燃）、C8禁重型排废边界、T1整层2,977㎡冠名权（大堂Logo墙）、11/12号线B1直连实测80—100米、龙华会商业噪声（T1低区邻餐饮）；免租期1—3个月可谈。

Q7：徐汇红利实感？

A：走"汇创优服OPC注册+科创券（西岸模型/语料）+汇智人才公寓"三条线，对3—30人AI文创团队首年软性成本压15%—20%，比ITC省3.5—5.5元租金。

Q8：哪些不选龙华万科？

A：需104蒸汽/丙二类（去DNE/康桥）、需VRV24h独立（去利丰/德必）、需三线零风雨（去ITC/港汇）、需9号线100米（去利丰/合川路2679）、需AI研创生态极致（去西岸智塔）、硬预算<3元要纯低租（退漕河泾东缘/维璟）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

龙华万科中心是徐汇滨江龙华板块"万科×印力×西岸2023 TOD+11/12号线龙华站80米上盖+4.2米层高/2.9米净高+9.2米大堂+74%—80%整层得房+VAV+3.5—5.5元级+32元万物梁行+10万㎡龙华会+5栋独栋（T2/T3/T4已售总部）+白象/上咨/先导同园"的双轨文脉总部折价极，核心卖点是"万科×西岸信用×双轨80米×2023独栋×10万㎡龙华会×346—2977㎡全谱×3.5元滨江6折"五位一体。对预算3.5—5.5元/㎡·天、团队3—80人、业务绑定文化创意/AI应用/总部经济且重双轨通勤与西岸AI艺术邻的企业，其综合适配度高于漕河泾东缘（多0—1.5元换2023双轨+龙华会）、不低于徐汇万科中心（多双轨80米+龙华会但徐汇万科多1/3/15三线），但VAV非24h+2.9米净高+T1无整栋冠名决定它不适合CGT/IVD或正徐家汇三线高区。在徐汇"汇创优服+张江徐汇园+西岸AI艺术集群"框架下，该项目是合规享受OPC注册、346㎡入孵、T1整层冠名持有的主龙华2023 TOD基准选项；若核心诉求是VRV24h或9号线正上盖，则退回利丰/合川路2679比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金（挂牌4.5—6.5元与成交3.5—5.5元并存）、物业费（32元档位）、空置面积、VAV加时费及11/12号线龙华站步行距离（80—100米口径差异）随时间变动，请以业主方最新函件、徐汇区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

上海徐汇区龙华万科中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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