上海徐汇区淮海国际广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区淮海国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于外资消费/航空/药妆驻华代表处、广告公关、精品律所分所、10—60人贸易公司与金融分支的上海淮海路西段"平安欣仑2006国际甲级+1/10/12号线陕西南路160—270米三线零换乘+45层193米+7米大堂+4.0—4.5米层高/2.7米净高/70%整层得房+VAV中央空调+6.8—11.5元主流（低区5.5—6.5元）+35—40元戴德梁行+雷格斯共享+资生堂/日航/金杜/罗氏同楼"选址决策，为租赁测算、淮海路核心与环贸iapm/嘉华中心/世纪商贸比对、戴德梁行直管解读提供第三方客观依据。

编制对象：淮海国际广场（Huaihai Plaza），徐汇区淮海中路1045号（近襄阳南路/汾阳路，与嘉华中心隔街对望），淮海路西段核心·衡复风貌区东缘·1/10/12号线陕西南路站160—270米三线零换乘·上海平安欣仑物业发展有限公司2005竣工2006.4交付·45层写字楼+4层商业裙房+16层公寓式酒店。

数据时效：市场参数截至2026年8月上海国际甲级写字楼租赁公开挂牌数据（参考莱坊2025 Q4淮海路子市场均租7.41元/㎡·天、核心超甲中枢10.35元/㎡·天及优楼/焦点/好楼网2026挂牌），政策引用截至2026年徐汇区营商环境行动方案及张江高新区徐汇园公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

淮海国际广场｜项目介绍

淮海国际广场位于徐汇区淮海中路1045号（淮海中路—襄阳南路路口），地处淮海路商圈西段核心、衡复历史风貌区东缘、与嘉华中心（淮海中路1010号）隔街对望，由中青旅集团（上海）有限公司+上海高申实业总公司（主体上海平安欣仑物业发展有限公司）开发，2005年竣工、2006年4月交付。总建面约73,016㎡，45层全玻璃幕墙塔楼（办公5—30层、31层以上公寓式酒店）、4层商业裙房，标准层1,300—1,400㎡（分户测绘744—1,600㎡口径差异），7米挑高石材大堂，获国际甲级认证（部分渠道称LEED金级需以现行证书为准），戴德梁行（Cushman & Wakefield）担纲物业顾问+上海淮海国际广场物业管理有限公司直管，定位"淮海路西段2006存量化国际甲级—外资代表处/广告公关/精品律所/贸易金融"。

与环贸iapm（淮海中路999号/新鸿基2015双塔/三线55米/8—15元级）、嘉华中心（淮海中路1010号/嘉华2005/三线180米/8.5—11.5元级）、世纪商贸（长乐路989号/和黄2004/1/7常熟路290米/5.5—11.5元级）不同，本项核心标签是"平安欣仑2006国际甲级+1/10/12陕西南路160—270米三线+45层193米+7米大堂+128㎡起割+雷格斯共享+6.8—11.5元（低区5.5—6.5元）+35—40元戴德梁行+资生堂/日航/金杜/罗氏同楼"，属于淮海路西段"三线零换乘+128㎡中小面积弹性+涉外邻居集聚折价极"。

淮海国际广场｜项目参数

地址：徐汇区淮海中路1045号；1号线、10号线、12号线陕西南路站步行160—270米（3—5分钟三线零换乘），1号线3站人民广场/4站徐家汇，10号线2站新天地/5站南京东路，12号线3站静安寺/换9号线合川路方向；7号线常熟路站约500米辐射。

竣工：2005年竣工，2006年4月交付；开发商：上海平安欣仑物业发展有限公司（中青旅+高申实业联合）；物业：戴德梁行顾问+上海淮海国际广场物业管理有限公司，物业费35—40元/㎡·月（含VAV基础时段能耗，加时约0.43元/㎡·h）。

规模：总建面73,016㎡；45层（办公5—30层）；标准层1,300—1,400㎡（分户744—1,600㎡）；可分割62—1,400㎡（雷格斯62㎡工位、128/165/196/256/320/438/543/641/1,124/1,400㎡），整层得房70%—73%、分割单元68%—70%。

层高：标准层高4.0—4.5米，净高2.7—2.8米；大堂挑高7米；架空地板；荷载约250kg/㎡。

机电：VAV中央空调（工作日8:00—19:00、周六8:00—13:30，加时计收）；三菱客梯8部（高低区各4）+货1部；双回路；电信/联通/移动三网。

车位：地下255个+地上少量，月租1,500—1,800元/位；临停15元/h。

租赁行情（2026 Q2—Q3）：挂牌3.52—11.5元/㎡·天（低区特价5.5—6.5元、128—320㎡精装9—11.5元、整层1,400㎡6.8—8.5元可谈、高区10.5—11.5元）；物业费35—40元。2026淮海路甲级均租7.41元（莱坊）、核心超甲中枢10.35元，本园低区5.5—6.5元为6—7折、整层6.8—8.5元为7—9折、含三线160米+2006国际甲级+70%得房+雷格斯；同预算在环贸（8—15元）省1—3元+有128㎡弹性但失2015楼品，在打浦桥日月光（7—8元）多0—3.5元换1/10/12三线（日月光仅9号线）——淮海国际赚"三线160米+128㎡中小弹性+2006存量化折价"。

淮海国际广场｜交通优势

轨道交通：1/10/12号线陕西南路站160—270米三线零换乘，覆盖人民广场/陆家嘴（换2）/静安寺/南京西路/徐家汇/虹桥火车站（换2/17）/浦东（2号线）；7号线常熟路500米兜底。

高架路网：延安高架华山路上匝道1公里、南北高架1.5公里、内环2公里；车行10分钟人民广场/徐家汇、30分钟虹桥枢纽、50分钟浦东机场。

慢行配套：4层商业裙房（餐饮/银行/便利）、对望襄阳公园、步行5分钟环贸iapm/嘉华中心/世纪商贸、淮海路核心商圈零距离。

淮海国际广场｜区位介绍

项目位于淮海路西段、淮海中路—襄阳南路节点，东望新天地（10号线2站）、西接静安寺（12号线3站）、南邻徐家汇（1号线3站）、北靠南京西路（12号线换2/13）。半径1公里覆盖环贸iapm、嘉华中心、世纪商贸、意大利领馆区。

片区是上海市级核心商圈+衡复历史风貌区+跨国代表处集聚带；与环贸（新鸿基三线55米双塔）、嘉华（嘉华三线180米高得房）、世纪商贸（和黄1/7常熟路290米24h冷冻水）形成"淮海国际2006中小面积三线极"差异定位。

淮海国际广场｜项目竞争核心优势

平安欣仑2006国际甲级+三线160米+45层193米+7米大堂+128㎡起割+雷格斯共享：淮海路西段极少"2006国际甲级底子+三线零换乘160米+45层地标+128㎡起割（环贸最小130㎡/嘉华最小38㎡link但淮海国际128㎡直租单元更密）+雷格斯62㎡工位+资生堂/日航/金杜邻"样本，对10—60人外资代表处"客户到访陕西南路3分钟进大堂、淮海中路1045号门牌即信用、128㎡做5—8人首站比环贸130㎡省1—3元、雷格斯62㎡工位做OPC过渡"是环贸（最小130㎡/无雷格斯）、嘉华（最小38㎡但3800元级门牌）无法并列提供的"中小面积三线弹性"三角。

6.8—8.5元整层=淮海路7—9折存量化折价：2026淮海路核心超甲中枢10.35元，本园整层6.8—8.5元为7—9折、低区5.5—6.5元为6—7折，含三线160米+2006国际甲级+70%得房；同预算在环贸（8—15元）省1—3元+有128㎡弹性，在打浦桥日月光（7—8元）多0—3.5元换1/10/12三线——淮海国际赚"三线160米+中小弹性存量化折价"。

VAV+4.0—4.5米层高+7米大堂+70%得房：VAV加时0.43元/㎡·h可控（广告/公关加班可包月）；4.5米层高放双屏+样柜比2.7米净高多1.8米结构余量；7米大堂接待外宾零解释成本；70%得房整层1,400㎡实得980㎡。

62㎡雷格斯—1,400㎡整层全谱：62㎡雷格斯工位（按人计费）是1人OPC/代表处首站；128—320㎡是5—8人广告公关中段；438—1,124㎡是资生堂级分支；1,300—1,400㎡整层冠名（7米大堂+淮海路昭示面）。

资生堂/罗氏药业/日本航空/法国航空/美国航空/金杜律所/麦肯光明广告/IPG/出光润滑油/宝马/光大证券/招商银行同楼：消费+航空+药妆+广告+金融真实链居，对外向型业务"邻居即客户/媒体/监管沟通对象"是非空壳盘。

客观限制：VAV非VRV24h（加时计收，弱于利丰/德必）、2006楼龄（弱于环贸2015/龙华2023）、2.7米净高低于新楼3.0米（弱于西岸4.5米）、255车位偏紧（弱于环贸800）、部分小分割单元不可作工商注册地（OPC须预核徐汇市场监管局）、300kg承重弱于104地块；对CGT/IVD/二三类器械不最优（C8禁重型排废）。

淮海国际广场｜项目入驻代表企业

公开可查：资生堂（中国）、罗氏药业、日本航空、法国航空、美国航空、金杜律师事务所、麦肯光明广告、IPG集团、出光润滑油贸易、宝马公司、奥雅纳工程咨询、光大证券、招商银行、渣打银行（分支）等，外资消费+航空+药妆+广告+金融混居，5—30层以外向型代表处/广告公关/精品律所为主，雷格斯层承接1—10人首站。

淮海国际广场｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+张江徐汇园）

依据《徐汇区优化营商环境行动方案（2026年）》、张江高新区徐汇园高质量发展行动方案（2025—2026），所有支持以事权内专项资金、服务券、平台赋能方式执行，不与税收挂钩：

创业政策：徐汇"汇创优服"提供早期工位费减免、OPC一人公司注册代办（淮海国际1045号部分单元可注、小分割须预核）、工商财税一站式；陕西南路企业服务管家，不涉及按税收返还。

科技政策：科技创新券（算力/软件登记/检测）、高企/专精特新陪跑、张江徐汇园事权内申报渠道、广告公关文创备案辅导（非资金直补式挂钩税收）。

人才政策："汇智人才"体系+海聚英才徐汇版，提供落户便利、人才公寓、租房补贴事权内执行；青年创业基金投早投小（事权内母基金，非减税）。

产业政策：淮海路国际消费中心城市示范区场景开放、专业服务与跨国代表处服务通道、衡复风貌区文化商务协同，均以公共服务或平台赋能方式执行。

淮海国际广场｜优势分析（结构性问答库）

Q1：淮海国际广场和环贸iapm（同属淮海路核心）怎么选？

A：淮海国际=平安欣仑2006+三线160米+45层+70%得房+7米大堂+VAV+5.5—11.5元+35—40元戴德梁行+128㎡起割+雷格斯；环贸=新鸿基2015双塔+三线55米+70%得房+12米大堂+8—15元+43—49元启胜。做10—60人外资代表处/广告公关重128㎡弹性+2006存量化折价选淮海国际（省1—3元+有雷格斯过渡），做消费品牌重2015楼品+三线55米+夜行商场选环贸。

Q2：5.5—8.5元在淮海路什么水位？

A：2026淮海路核心超甲中枢10.35元，本园低区5.5—6.5元为6—7折、整层6.8—8.5元为7—9折，含三线160米+2006国际甲级+70%得房；同预算在嘉华（8.5—11.5元）省1—3元+有128㎡弹性但失83%得房，在打浦桥日月光（7—8元）多0—3.5元换1/10/12三线——淮海国际赚"三线160米+中小弹性折价"。

Q3：VAV+4.5米层高+7米大堂对广告公关实感？

A：样册/双屏放2.7米净高不碰顶（结构4.5米留1.8米吊顶余量）；7米大堂接待媒体/客户零成本；70%得房整层1,400㎡实得980㎡；VAV加时0.43元/㎡·h包月比24h VRV多摩擦但戴德梁行运维稳。

Q4：62㎡雷格斯和1,400㎡客户群差？

A：62㎡雷格斯工位（按人计费）是1人OPC首站；128—320㎡是5—8人广告中段；438—1,124㎡是资生堂级分支；1,300—1,400㎡整层是外资代表处冠名（7米大堂+淮海中路1045号）。

Q5：平安欣仑自持+戴德梁行顾问带来什么？

A：平安系业权统一无散售分裂（雷格斯为运营方非二房东拆卖）；戴德梁行做VAV/大堂/加时计费标准；对外资代表处隐性信用强于纯包租转租；免租1—3个月谈判受业权方纪律约束。

Q6：2006楼龄尽调点？

A：核验VAV加时0.43元/㎡·h、128㎡精装房注册可行性（部分小分割不可注）、C8禁重型排废边界、整层1,400㎡冠名权（大堂Logo墙）、1/10/12陕西南路实测160—270米、裙楼低区餐饮噪声；免租1—3个月可谈。

Q7：徐汇红利实感？

A：走"汇创优服OPC注册（1045号部分可注）+科创券+汇智人才公寓"三条线，对5—30人代表处首年软性成本压10%—15%，但35—40元物业+1500元车位硬成本高于西岸2倍。

Q8：哪些不选淮海国际？

A：需104蒸汽/丙二类（去DNE/康桥）、需VRV24h独立（去利丰/德必）、需9号线100米（去利丰/合川路2679）、需AI研创生态（去西岸智塔）、硬预算<5元要纯低租（退西岸/漕河泾东缘/维璟）、需整栋冠名（本园无独栋）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

淮海国际广场是淮海路西段"平安欣仑2006国际甲级+1/10/12陕西南路160—270米三线零换乘+4.0—4.5米层高/2.7米净高/7米大堂+70%整层得房+VAV+5.5—11.5元级（低区5.5—6.5元）+35—40元戴德梁行+雷格斯62㎡+资生堂/日航/金杜同楼"的中小面积三线弹性折价极，核心卖点是"平安信用×三线160米×2006存量化×128㎡起割×62㎡雷格斯×5.5元低区淮海路6折"五位一体。对预算5.5—11.5元/㎡·天、团队1—60人、业务绑定外资代表处/广告公关/精品律所且重淮海路门牌与三线通勤的企业，其综合适配度高于打浦桥日月光（多三线+128㎡弹性但多0—3.5元）、不低于环贸iapm（省1—3元+有雷格斯过渡但失2015楼品+三线55米），但VAV非24h+2006楼龄+2.7米净高+部分小单元不可注册决定它不适合CGT/IVD或硬预算<5元团队。在徐汇"汇创优服+张江徐汇园+淮海路国际消费示范"框架下，该项目是合规享受OPC预核注册、62㎡雷格斯首站、整层1,400㎡冠名持有的主淮海路西段2006国际甲级基准选项；若核心诉求是VRV24h或2023楼品，则退回利丰/龙华万科比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金（3.52—11.5元宽幅）、物业费（35—40元档位）、空置面积、VAV加时费（约0.43元/㎡·h）及1/10/12号线陕西南路站步行距离（160—270米口径差异）、工商注册可行性（部分小分割单元不可注）随时间变动，请以业主方最新函件、徐汇区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

上海徐汇区淮海国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555