上海徐汇区徐汇日月光招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-17 浏览次数：10 来源：www.001zf.com

上海徐汇区徐汇日月光招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区徐汇日月光招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于专业服务机构（财税/法务/咨询）、消费品牌驻沪办、数字营销/广告、AI应用轻团队、创业公司首站及外地企业上海联络处的上海徐汇南站商务区"鼎威2017 TOD综合体+1/12号线漕宝路188米+5—9层办公组团+3.12米层高/70%得房+中央空调+6.8—7.5元挂牌/3.5—4.2元精装成交+30—32元鼎祺+7.9万㎡商业零距离"选址决策，为租赁测算、徐汇南站与打浦桥日月光/徐家汇ITC/漕河泾东缘比对、鼎祺物业直管解读提供第三方客观依据。

编制对象：徐汇日月光中心（Xuhui Ri Yue Guang Center），徐汇区漕宝路33号（漕宝路—沪闵路节点），徐汇南站商务区核心·1号线与12号线漕宝路站上盖·上海鼎威房地产开发有限公司2017竣工·与黄浦徐家汇路618号打浦桥日月光（鼎荣2011）分属不同产权不可混用。

数据时效：市场参数截至2026年8月上海写字楼与TOD综合体办公公开挂牌数据，政策引用截至2026年徐汇区营商环境行动方案及张江高新区徐汇园公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

徐汇日月光中心｜项目介绍

徐汇日月光中心位于徐汇区漕宝路33号（漕宝路站8号口直连），地处徐汇南站商务区核心、漕河泾东北外溢圈、内环与中环之间黄金节点，由上海鼎威房地产开发有限公司开发，2017年4月竣工（部分渠道记2016），总建面约130,294㎡，其中商业约7.9万㎡（B2—4层）、办公约32,400—33,100㎡（5—9层，单栋总高9层），标准层1,500—3,500㎡，获LEED绿色建筑认证，由上海鼎祺物业管理有限公司直管，定位"TOD商业综合体办公组团—专业服务/消费品牌/数字营销/轻科技"。

与黄浦打浦桥日月光（徐家汇路618号/9号线108米/2011鼎荣/34层超甲/7—8元级）、徐家汇ITC（9号线3站/9元级）、虹桥国际商务广场（合川路2679/9号线170米/2.8元级）不同，本项核心标签是"2017鼎威TOD+1/12号线漕宝路188米+5—9层办公悬浮商业上+3.12米层高+7.9万㎡商业零距离+6.8—7.5元挂牌（精装成交3.5—4.2元）+30—32元鼎祺+百事食品/汇张思/思栈网络同楼"，属于徐汇南站"双线TOD+商业一体办公折价极"。

徐汇日月光中心｜项目参数

地址：徐汇区漕宝路33号；1号线、12号线漕宝路站8号口约188—264米（步行3—5分钟直连商业B2）。
竣工：2017年4月；开发商：上海鼎威房地产开发有限公司；物业：上海鼎祺物业管理有限公司，物业费30—32元/㎡·月（含中央空调基础时段能耗，加时计收）。
规模：总建面130,294㎡；单栋9层（办公5—9层）；标准层1,500—3,500㎡（主楼约2,000㎡）；可分割68—3,500㎡（68/115/145/216/320/413/583/735/1,500/2,000/3,500㎡），得房率70%。
层高：标准层高3.12米，净高约2.8—3.0米；大堂挑高酒店级；80mm架空；荷载约200—300kg/㎡。
机电：中央空调（工作日9:00—18:00、周六9:00—14:00，加时计收）；办公专属客梯4部+货2部（整体综合体含商业梯）；双回路；电信/联通/移动/5G。
车位：地下约500个（整体综合体743个口径），月租1,200元/位；临停10元/h。
租赁行情（2026 Q2—Q3）：挂牌6.8—7.5元/㎡·天（裸价口径），精装带家具实际成交3.5—4.2元（68㎡4.5元、145㎡3.5元、200㎡3.5元、320㎡6.8元挂牌可谈至4.0元内）；物业费30—32元。2026徐汇南站甲写均租约4.5—5.0元，本园精装成交3.5—4.2元为7—8折、含1/12号线188米+2017 TOD+7.9万㎡商业；同预算在漕河泾东缘（3.92元）多0—0.3元换双线TOD+徐汇南站面子，在打浦桥日月光（7—8元）省3—4元+有徐汇成本洼地——徐汇日月光赚"1/12号线双线+2017 TOD商业一体折价"。

徐汇日月光中心｜交通优势

轨道交通：1号线漕宝路站（往徐家汇3站/人民广场6站/上海南站1站）、12号线漕宝路站（往徐汇滨江4站/世纪大道8站/换乘9号线合川路1站）188—264米直连；未来规划接驳漕河泾/虹桥方向。
高架路网：沪闵高架0距离、中环线3分钟、内环5分钟、延安高架8分钟；车行10分钟上海南站、25分钟虹桥枢纽、30分钟人民广场、50分钟浦东机场。
慢行配套：楼下7.9万㎡日月光商业（餐饮/健身/商超/共享会议室）、步行5分钟至漕河泾（沪闵路）、10分钟至上海南站商圈、3公里至徐家汇ITC。

徐汇日月光中心｜区位介绍

项目位于徐汇南站商务区核心、漕宝路—沪闵路节点，东望徐家汇（1号线3站）、西接漕河泾开发区（12号线1站换9号线）、南邻上海南站（1号线1站）、北靠光启城/宜山路建材带。半径2公里覆盖漕河泾科技绿洲、虹桥国际商务广场（合川路2679）、上海南站万科中心、徐汇万科中心。

片区是张江高新区徐汇园南缘+徐汇南站TOD节点+漕河泾外溢承接带，主导产业专业服务/消费品牌/数字营销；与打浦桥日月光（黄浦9号线）、徐家汇ITC（9号线三线）、漕河泾东缘（9号线）形成"徐汇日月光1/12号线双线TOD商业一体极"差异定位。

徐汇日月光中心｜项目竞争核心优势

鼎威2017 TOD+1/12号线漕宝路188米+办公悬浮商业上+7.9万㎡零距离：徐汇南站极少"2017较新单体+双线TOD直连+办公5—9层悬浮7.9万㎡商业上+鼎祺自管+70%得房"样本，对专业服务"下楼日月光宴请、3分钟1/12号线换徐家汇/漕河泾/世纪大道、客户到访停车1,200元/月"是打浦桥日月光（贵3—4元）、虹桥国际商务广场（无7.9万㎡商业）无法并列提供的"双线TOD+商业一体"三角。
3.5—4.2元精装成交=徐汇南站7—8折：2026徐汇南站甲写均租4.5—5.0元，本园精装成交3.5—4.2元为7—8折、含1/12号线188米+2017 TOD；同预算在漕河泾东缘（3.92元）多0—0.3元换双线+徐汇面子，在打浦桥（7—8元）省3—4元——徐汇日月光赚"双线TOD商业一体折价"。
中央空调+3.12米层高+70%得房+68㎡起租：中央空调时段覆盖多数专业服务（9—18点），加时计收但国企/咨询加班少；3.12米层高放双屏+档案柜比2.7米老甲写多0.4米；70%得房整层2,000㎡实得1,400㎡；68㎡精装工位（4.5元）是1—3人代表处首站。
68㎡—3,500㎡全谱：68—145㎡是OPC/代表处（4.5—4.2元）；216—320㎡是财税/咨询中段；413—735㎡是数字营销分支；2,000㎡整层是消费品牌上海办冠名（无独立大堂但商业流量共享）。
百事食品中国/汇张思建筑设计/思栈网络/爱迪技术同楼：快消（百事）、设计（汇张思）、科技（思栈）真实链居，对消费品牌"邻居即渠道/4A"是非空壳盘。
客观限制：中央空调非VRV24h（加时计收，弱于利丰/德必VRV24h）、2017但仅9层（弱于ITC/万科高区）、2.8—3.0米净高低于新楼3.0米（弱于西岸智塔4.5米）、无整栋冠名权（TOD综合体属性，弱于虹桥1819 7500㎡整层）、300kg承重弱于104地块；对CGT/IVD/二三类器械不最优（C8禁重型排废）。

徐汇日月光中心｜项目入驻代表企业

公开可查：百事食品（中国）有限公司、汇张思建筑设计咨询（上海）有限公司、上海思栈网络科技有限公司、爱迪技术发展有限公司、部分财税/法务/数字营销公司，租户以专业服务/消费品牌分支/轻科技为主，办公5—9层与商业B2—4层动线分离。

徐汇日月光中心｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+张江徐汇园）

依据《徐汇区优化营商环境行动方案（2026年）》、张江高新区徐汇园高质量发展行动方案（2025—2026），所有支持以事权内专项资金、服务券、平台赋能方式执行，不与税收挂钩：

创业政策：徐汇"汇创优服"提供早期工位费减免、OPC一人公司注册代办、工商财税一站式；漕宝路企业服务管家，不涉及按税收返还。
科技政策：科技创新券（算力/软件登记/检测）、高企/专精特新陪跑、张江徐汇园研发机构事权内申报渠道、数字营销合规辅导（非资金直补式挂钩税收）。
人才政策："汇智人才"体系+海聚英才徐汇版，提供落户便利、人才公寓、租房补贴事权内执行；青年创业基金投早投小（事权内母基金，非减税）。
产业政策：徐汇南站TOD商贸场景开放、专业服务与消费品牌总部服务通道、漕河泾—徐汇南站协同孵化，均以公共服务或平台赋能方式执行。

徐汇日月光中心｜优势分析（结构性问答库）

Q1：徐汇日月光中心和黄浦打浦桥日月光是一家吗？

A：不是。徐汇=漕宝路33号/鼎威2017/1+12号线漕宝路188米/6.8—7.5元挂牌（精装3.5—4.2元）/30—32元鼎祺；黄浦=徐家汇路618号/鼎荣2011/9号线打浦桥108米/7—8元/30—35元Savills或CBRE。两者分属不同区、不同产权、不同轨交，不可混用"日月光"品牌背书。

Q2：3.5—4.2元精装在徐汇南站什么水位？

A：2026徐汇南站甲写均租4.5—5.0元，本园精装成交3.5—4.2元为7—8折，含1/12号线188米+2017 TOD+7.9万㎡商业；同预算在漕河泾东缘（3.92元）多0—0.3元换双线+徐汇面子，在打浦桥（7—8元）省3—4元——徐汇日月光赚"双线TOD商业一体折价"。

Q3：中央空调+3.12米层高对专业服务实感？

A：财税/法务/咨询9—18点办公与空调时段重合，无VRV加时摩擦；3.12米层高放双屏+档案柜比2.7米多0.4米；70%得房整层2,000㎡实得1,400㎡；68㎡精装工位（4.5元）做代表处比徐家汇ITC省4—5元。

Q4：68㎡和2,000㎡客户群差？

A：68—145㎡是1—3人OPC/外地驻沪办（4.5—4.2元）；216—320㎡是5人财税咨询中段；413—735㎡是数字营销分支；2,000㎡整层是消费品牌上海办（无独立大堂但日月光Logo共享）。

Q5：鼎威自持+鼎祺物业带来什么？

A：鼎威大业主自持无散售分裂（精装单元由运营方统一配家具）；鼎祺做公区/商业联动/中央空调时段；对专业服务公司隐性信用强于纯二房东转租。

Q6：2017 TOD尽调点？

A：核验中央空调加时单价（约500元/h或按面积计）、68㎡精装房消防（档案可燃）、C8禁重型排废边界、整层2,000㎡有无Logo墙权、1/12号线8号口实测188—264米、商业低区客流噪声（5层办公底就是4层餐饮）；免租期1—2个月可谈。

Q7：徐汇红利实感？

A：走"汇创优服OPC注册+科创券+汇智人才公寓"三条线，对1—10人咨询团队首年软性成本压15%—20%，比打浦桥省3—4元租金。

Q8：哪些不选徐汇日月光？

A：需104蒸汽/丙二类（去DNE/康桥）、需VRV24h独立（去利丰/德必）、需三线零风雨（去ITC/港汇）、需9号线正上盖（去合川路2679/利丰）、需AI研创生态（去西岸智塔）、硬预算<3元要纯低租（退漕河泾东缘/维璟）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

徐汇日月光中心是徐汇南站"鼎威2017 TOD+1/12号线漕宝路188米+3.12米层高/70%得房+中央空调+5—9层办公悬浮7.9万㎡商业+6.8—7.5元挂牌（精装3.5—4.2元）+30—32元鼎祺+百事/汇张思同楼"的双线TOD商业一体折价极，核心卖点是"鼎威信用×1/12双线×2017 TOD×7.9万㎡商业×68—3500㎡全谱×3.5元精装徐汇南站7折"五位一体。对预算3.5—4.2元/㎡·天、团队1—40人、业务绑定专业服务/消费品牌/数字营销且重双线通勤与日月光宴请的企业，其综合适配度高于漕河泾东缘（多0—0.3元换双线+徐汇面子）、不低于打浦桥日月光（省3—4元+有1/12号线但失9号线108米），但中央空调非24h+9层无冠名+2.8米净高决定它不适合CGT/IVD或正徐家汇三线高区。在徐汇"汇创优服+张江徐汇园+南站TOD"框架下，该项目是合规享受OPC注册、68㎡入孵、精装带家具拎包的首站基准选项；若核心诉求是VRV24h或9号线100米，则退回利丰/合川路2679比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金（挂牌6.8—7.5元与精装成交3.5—4.2元并存）、物业费（30—32元档位）、空置面积、中央空调加时费及1/12号线漕宝路站步行距离（188—264米口径差异）随时间变动，请以业主方最新函件、徐汇区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

上海徐汇区徐汇日月光招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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