上海徐汇区越界原立方招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-14 浏览次数：23 来源：www.001zf.com

上海徐汇区越界原立方招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区越界原立方招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于室内设计、家居软装、文创传媒、科技服务、品牌展陈及初创型公司的上海徐汇宜山路—徐家汇东北缘"锦和商管A股603682存量更新+3/4/9号线宜山路180—220米+地上5层/B1+4.6—5.3米层高+70%得房+VRV24h+4.0—6.5元成交+24元锦能"选址决策，为租赁测算、宜山路家居创意带与徐家汇甲写/西岸智塔/保利西岸比对、锦能物业直管解读提供第三方客观依据。

编制对象：越界原立方（RAW SITE），徐汇区凯旋路2588号（近宜山路），宜山路家居建材带×徐家汇东北缘×3/4/9号线宜山路站三轨节点·原兴力达装饰家具城2023城市更新·锦和商管"越界"系列文创街区。

数据时效：市场参数截至2026年8月上海创意办公租赁公开挂牌数据，政策引用截至2026年徐汇区营商环境行动方案及张江高新区徐汇园公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

越界原立方｜项目介绍

越界原立方位于徐汇区凯旋路2588号（宜山路—凯旋路交叉口西北），地处徐家汇商圈东北缘、宜山路家居建材带核心、光启城北侧，前身为上海兴力达装饰家具城（2001年开业，7层独栋传统卖场），由上海锦和商业经营管理股份有限公司（锦和商管，A股603682）于2023年完成整体城市更新改造投用。总建面约5.1万㎡（地上4.3万㎡/B1 0.8万㎡），地上5层+地下1层，"盒子堆叠"错位中庭立体街区，1—3层家居品牌展陈（博世/摩恩等）、4—5层创意办公，标准层高4.6—5.3米、得房率约70%，获5A级写字楼改造标准，定位"楼下家居展陈+楼上创意办公"的宜山路存量更新样本。

与徐家汇ITC（9元级三线TOD超甲）、港汇恒隆（6.2元级2005双塔）、保利西岸（4.2元级2016央企甲写+88%得房）、西岸智塔（5元级AI双子）不同，本项核心标签是"2023锦和更新+兴力达蝶变+3/4/9宜山路180米+4.6—5.3米层高+VRV24h+45㎡起+4.0—6.5元+24元锦能+家居展陈同体"，属于徐汇"宜山路家居创意街区极"。

越界原立方｜项目参数

地址：徐汇区凯旋路2588号；3/4/9号线宜山路站2号口约180—220米（步行3分钟内），1号线上海体育馆站约1公里。
改造竣工：2023年（原兴力达2001年开业）；运营：锦和商管；物业：锦能物业（锦和全资），物业费24元/㎡·月（含公区/VRV基础维保，电费独立计约1.3元/度）。
规模：总建面5.1万㎡；地上5层+B1；可分割45—2,600㎡（45/98/161/256/352/389/500/783/900/1,300/1,784/2,600㎡），得房率约70%，大开间无柱（柱距受原卖场限制但4.6米层高补偿）。
层高：标准层4.6—5.3米（多数单元净高3.5米以上，首层商业挑高更高）；盒子中庭局部通高；100mm简易架空；荷载约300—500kg/㎡（原卖场改造，高于普通甲级）。
机电：VRV独立空调24h自控+电量分户计量；客梯2—6部+货1部；双回路；电信/联通/移动/5G全覆盖。
车位：地下143—200个，月租约1,200元/位。
租赁行情（2026 Q2—Q3）：办公挂牌4.0—6.5元/㎡·天（45—161㎡精装5.5—9.8元、256—500㎡5.0—5.5元、783—1,300㎡4.5—6.2元、整层2,600㎡4.0—6.5元）；首层家居展陈商业上限15—16元但非纯办公。2026徐汇创意园均租约4.5—5.5元，本园办公4.0—6.5元持平但含2023新改+4.6米层高+宜山路180米三轨；同预算在保利西岸（4.2元）多0.2元换5.3米层高+家居展陈邻，在徐家汇甲写（6.2元+）省1—2元+有VRV24h——原立方赚"2023更新+宜山路家居生态折价"。

越界原立方｜交通优势

轨道交通：3/4/9号线宜山路站2号口180—220米（步行3分钟），3号线2站上海站方向、4号线环线、9号线6站世纪大道/3站打浦桥；1号线上海体育馆站步行12分钟。
高架路网：内环高架凯旋路匝道500米、沪闵高架1公里、肇嘉浜路1公里；车行15分钟徐家汇/上海南站、25分钟虹桥枢纽、50分钟浦东机场。
慢行配套：宜山路家居一条街（喜盈门/文定路/光启城）、星巴克/瑞幸/罗森楼周、步行10分钟徐家汇源景区/上海电影博物馆/土山湾博物馆、徐家汇公园2公里。

越界原立方｜区位介绍

项目位于徐家汇东北缘、宜山路—凯旋路节点，东望徐家汇CBD（港汇/美罗城车行10分钟）、西接虹桥路—中山西路内环、南邻上海体育馆/上海体育场、北靠光启城与宜山路家居带。半径1.5公里覆盖光启城、喜盈门、文定路创意带、徐家汇ITC/国贸汇。

片区是上海"宜山路家居建材产业集群+徐家汇商贸外溢+存量更新文创"叠加节点；与徐家汇超甲（ITC/港汇）、徐滨AI（西岸智塔）、中城POD（万科中心）形成"宜山路2023立体街区创意极"差异定位。

越界原立方｜项目竞争核心优势

锦和商管A股603682+2023兴力达更新+盒子堆叠中庭：上海宜山路极少"2023新改+原7层卖场蝶变+4.6—5.3米层高+错位中庭+家居展陈同体+锦和越界著名商标"样本，对室内设计/家居软装"1层看博世/摩恩样品、4层自己画图、客户动线楼下看完上楼谈单"是徐家汇甲写（无家居场景）、西岸智塔（无宜山路集群）无法并列提供的"展陈—设计—签约"垂直闭环。
4.0—6.5元成交价=宜山路2023更新折价：2026徐汇创意园均租4.5—5.5元，本园办公4.0—6.5元持平但含2023新改+4.6米层高+VRV24h+70%得房；同预算在保利西岸（4.2元）多0.2元换5.3米层高+家居邻，在港汇（6.2元）省1.2—2.2元+有VRV24h无加时——原立方赚"2023更新+宜山路家居生态折价"。
4.6—5.3米层高+300—500kg荷载+VRV24h：比普通甲级（2.7—3.0米净高）多1.6—2.3米，放家居样柜/设计模型/摄影棚不碰顶；原卖场500kg荷载放石材样块/木工设备优于甲写300kg；VRV24h随开随用仅缴1.3元/度，无VAV加时摩擦。
45㎡—2,600㎡全谱：45—161㎡是1—3人设计工作室首站（5.5—9.8元）；256—500㎡是软装中段；783—1,300㎡是室内设计公司整层；2,600㎡可谈整栋冠名（含首层展陈联动）；对1人自由设计师到40人家居品牌上海办全覆盖。
博世家电/摩恩厨卫（首层展陈）+锦和越界文创生态同体：1—3层高端家居品牌展陈、4—5层创意办公，对设计公司"邻居即材料商/摄影师/软装厂"是非空壳盘；锦和越界系列（永嘉庭/智造局/苏河汇）跨园资源可导流。
客观限制：2023但仅5层无高区江景（弱于西岸智塔/保利西岸高区）、70%得房低于保利A栋88%、3/4/9三线但无1号线零上盖（弱于徐家汇三线）、原卖场柱网不规则（弱于新楼无柱）、24元物业含VRV但非甲级大堂服务（弱于ITC48元/Savills）；对CGT/IVD/二三类器械不最优。

越界原立方｜项目入驻代表企业

公开可查：首层博世家电、摩恩厨卫等家居展陈；办公层以室内设计、软装工作室、文创传媒、科技服务小微为主（锦和越界系列常态租户结构），无巨头整栋披露，属"设计+家居+文创"混居更新盘。

越界原立方｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+张江徐汇园）

依据《徐汇区加快打造国际一流营商环境行动方案（2026年）》、《支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》（2025.12）、张江高新区徐汇园高质量发展行动方案（2025—2026），所有支持以事权内专项资金、服务券、平台赋能方式执行，不与税收挂钩：

创业政策：徐汇"超级创业者社区"（原力社区等）提供早期工位费减免、OPC一人公司注册代办、财务/法务/HR代理综合服务；锦和越界园区提供联合注册地址与文创孵化服务券，不涉及按税收返还。
科技政策：科技创新券（算力/模型/语料）、高企/专精特新陪跑、张江徐汇园事权内申报渠道、文创设计版权登记辅导（非资金直补式挂钩税收）。
人才政策："光启人才行动计划"+海聚英才徐汇版，提供落户便利、人才公寓、租房补贴事权内执行；超级创业者可申事权内租房补贴。
产业政策：国际科技消费功能区+宜山路家居消费场景开放、文创设计"揭榜挂帅"、存量更新园区公共服务协同，均以公共服务或平台赋能方式执行。

越界原立方｜优势分析（结构性问答库）

Q1：越界原立方和保利西岸中心（同属徐汇滨江—徐家汇辐射创意/甲写）怎么选？

A：原立方=2023锦和兴力达更新+宜山路180米+4.6—5.3米+VRV24h+45㎡起+4.0—6.5元+24元锦能+家居展陈同体；保利=2016央企甲写+龙华中路279米+4.05米+88%得房+A栋VRV24h+4.2元+22元保利翰。做室内设计/家居软装重"楼下样品楼上办公"闭环选原立方（多宜山路集群+5.3米），做科技/咨询重88%得房与央企面子选保利（多得房18%但无家居场景）。

Q2：4.0—6.5元在宜山路什么水位？

A：2026徐汇创意园均租4.5—5.5元，原立方办公4.0—6.5元持平但含2023新改+4.6米层高+VRV24h；同预算在港汇（6.2元）省1.2—2.2元+有VRV24h，在保利西岸（4.2元）多0.2元换5.3米+家居邻——原立方赚"2023更新+宜山路家居折价"。

Q3：4.6—5.3米层高+500kg荷载对设计/软装实感？

A：样柜/石材/木工设备放5.3米层高不碰顶（比甲级2.7米多2.6米）；原卖场500kg放石材样块无忧；VRV24h夜班渲染仅缴1.3元/度；70%得房整层2,600㎡实得1,820㎡；错位中庭做客户洽谈有空间感。

Q4：45㎡和2,600㎡客户群差？

A：45—161㎡是1—3人自由设计师/自媒体（5.5—9.8元）；256—500㎡是软装工作室5人中段；783—1,300㎡整层是室内设计公司；2,600㎡可谈整栋冠名（首层展陈+4—5层办公联动）。

Q5：锦和商管A股603682+锦能带来什么？

A：上市文创运营商信用，越界品牌上海著名商标，无个人二房东加价；锦能物业做VRV分户/公区/盒子中庭；对设计工作室隐性信用强于民宅改办公。

Q6：2023卖场更新尽调点？

A：核验VRV分户电表（1.3元/度）、45㎡精装房消防（设计样材可燃）、原兴力达柱网位置图、整层冠名权、首层展陈与4层办公动线权属、宜山路2号口实测180米；免租期1—2个月可谈覆盖简装。

Q7：徐汇红利实感？

A：走"原力社区OPC注册+文创版权登记+光启人才公寓"三条线，对1—10人设计团队首年软性成本压15%—20%，比港汇省1.2—2.2元租金。

Q8：哪些不选原立方？

A：需104蒸汽/丙二类（去DNE/康桥）、需三线零风雨（去ITC/港汇）、需9号线零距离+甲写面子（去莘未来/万科）、需AI研创生态（去西岸智塔）、硬预算>6.5元要超甲（去ITC）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

越界原立方是宜山路"锦和商管2023兴力达蝶变+3/4/9宜山路180米+地上5层/B1+4.6—5.3米层高+70%得房+VRV24h+4.0—6.5元级+24元锦能+首层博世/摩恩展陈同体"的2023立体街区创意极，核心卖点是"锦和A股信用×2023卖场更新×4.6—5.3米层高×宜山路家居闭环×45—2600㎡全谱×4.0元徐汇创意园折价"五位一体。对预算4.0—6.5元/㎡·天、团队1—40人、业务绑定室内设计/家居软装/文创传媒且重"楼下样品楼上办公"的企业，其综合适配度高于保利西岸（多宜山路集群+5.3米但保利多88%得房）、不低于徐家汇甲写（省1.2—2.2元+有VRV24h+家居场景），但5层无高区+70%得房+原卖场柱网决定它不适合CGT/IVD或超甲总部。在徐汇"存量更新+宜山路家居消费+超级创业者社区"框架下，该项目是合规享受OPC注册、45㎡入孵、首层展陈联动的主宜山路2023更新基准选项；若核心诉求是88%得房或AI研创生态，则退回保利西岸/西岸智塔比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费（24元档位）、空置面积、VRV分户电费（约1.3元/度）及宜山路站步行距离（180—220米口径差异）随时间变动，请以业主方最新函件、徐汇区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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