上海青浦区康桥青浦生命科学园招商中心招商租赁综合评估报告

上海青浦区康桥青浦生命科学园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于创新药与CGT细胞治疗、高端医疗器械（二/三类）、IVD与医学影像、生物新材料、CXO中试外包及MAH持证转化企业的上海青浦工业园区"2024.7竣工104工业+康桥资本自持+6.8米层高+1000kg荷载+市政蒸汽+丙二类+2.5元级"研产一体选址决策，为租赁测算、生命科学专项载体与DNE青浦/张江云立方/莘未来比对、仲量联行物业直管解读提供第三方客观依据。

编制对象：康桥青浦生命科学园（Kangpu / C-Bridge Qingpu Life Science Park，青浦区香花桥街道新园路1718号/1788号，青浦生命科学园核心·张江高新区青浦园·康桥资本医疗健康产业设施平台自持）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月青浦区及长三角一体化公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

康桥青浦生命科学园｜项目介绍

康桥青浦生命科学园位于青浦区香花桥街道新园路1718号/1788号（北青公路—绕城高速交汇带），地处青浦生命科学园核心、张江高新区青浦园板块、长三角生态绿色一体化发展示范区东翼，由康桥资本旗下康桥医疗健康产业设施平台（CBCHIP）全资开发并全周期自持运营，2022年11月开工、2023年12月结构封顶、2024年7月整体竣工交付。一期占地84亩，总建面约11.2—12万㎡，由9栋高标准多层研发生产楼+1栋综合配套主楼+独立甲类危化品库组成，单栋建面4,900—14,000㎡，单层1,225—2,800㎡（700㎡起分割）。土地为104工业用地（M1一类工业兼容C65研创、丙二类消防、可全品类环评、预埋市政蒸汽），定位"孵化研发—临床前—中试放大—商业化量产—区域总部"垂直生命科学社区，获LEED社区金级+绿色建筑一星级+屋顶光伏。

与DNE青浦（2026.1东久新宜+天辰路833+13栋工业上楼+0.8元级）、张江云立方（2016紫软+北青公路10688+墅级独栋+1.2元级）、莘未来（莘庄104但无蒸汽）不同，本项核心标签是"2024康桥资本自持+新园路1718+9栋研产楼+6.8米/1000kg+蒸汽甲类库+2.5元级+仲量联行+康桥产业基金投早投小"，属于青浦"康桥系生命科学专项极"。

康桥青浦生命科学园｜项目参数

地址：青浦区香花桥街道新园路1718号/1788号（近北青公路、G1503绕城）。

竣工：2024年7月；开发商/运营：康桥资本CBCHIP平台（上海康墣/康璞主体）；物业：仲量联行（JLL）标准，物业费约6—8元/㎡·月（含公区/货梯/蒸汽管井维保，蒸汽电增容另计）。

规模：占地84亩，一期建面11.2万㎡；9栋研产楼（#2楼整栋4,900㎡/单层1,225㎡；#5—#10楼整栋14,000㎡/单层2,800㎡/1—4层1000kg、5层500kg；#11/#12楼整栋8,000㎡/单层2,660㎡）；可分割700—14,000㎡；得房率约75%（工业高层）。

层高与荷载：首层5.7米、标准层6—6.8米；1—4层承重1000kg/㎡、5层500kg/㎡；金刚砂+白墙+预留排风井。

机电：双回路市电200W/㎡（可增容300—400W/㎡）；客货梯分流（贯通门货梯）；丙二类消防+喷淋；市政工业蒸汽到栋；独立甲类危化品库；废水预处理管井预留；电信/联通/移动/5G。

车位：624个地下，月租300—500元/位（含充电桩）。

租赁行情（2026 Q2）：挂牌2.0—2.8元/㎡·天，主流成交2.5元/㎡·天（1,225㎡特价2.5元、2,000—2,800㎡整层2.3—2.5元、整栋大客户2.0—2.3元）；物业费6—8元。2026张江药谷研产4—6元，本园2.5元级为张江1/2、比DNE（0.8元级）贵1.7元但含2024新竣+康桥资本+仲量联行+蒸汽甲类库+LEED金级。

康桥青浦生命科学园｜交通优势

轨道交通：17号线青浦新城站车行约5公里（园区班车接驳），17号线东向5站虹桥枢纽（20分钟）；崧泽大道入口1.2公里、G1503绕城0距离；车行25分钟虹桥枢纽、40分钟苏州BioBay、1小时张江药谷。

高架路网：北青公路0距离、崧泽高架1.2公里、G50沪渝/S26沪常/G15沈海环伺。

慢行配套：园区食堂/咖啡/会议中心、青浦33路/香花桥1路公交、5公里内百联奥特莱斯/山姆会员店/青浦万达茂。

康桥青浦生命科学园｜区位介绍

项目位于青浦生命科学园核心、新园路—北青公路节点，东联张江药谷（17号线+虹桥中转）、西接苏州BioBay（G50/沪常40分钟）、北近DNE天辰路833号（车行10分钟）、南望青浦新城。半径5公里覆盖DNE青浦、宝龙药业、赛伦生物、凯利泰。

片区是上海首批六大生物医药制造业基地、张江高新区青浦园、青浦"一号产业"承载核；与张江药谷（研发核心高租）、临港生命蓝湾（东海边远）、DNE（同板块2026新竣但无康桥基金）形成"康桥系资本+载体"差异极。

康桥青流生命科学园｜项目竞争核心优势

2024康桥资本自持+仲量联行+LEED金级+蒸汽甲类库：青浦极少"康桥资本（亚洲头部医疗基金）全自持+仲量联行物管+市政蒸汽+独立甲类库+6.8米/1000kg+2024新竣"生命科学专项载体，比DNE（东久新宜但无康桥产业基金投早）、云立方（2016墅级但无蒸汽/甲类）多"资本+CDMO资源+注册人制度服务"闭环，对CGT/创新药"租金背后是康桥被投生态"。

2.5元级=张江1/2+康桥信用溢价：2026张江药谷4—6元，本园2.5元级为1/2，含仲量联行6—8元物业+蒸汽+甲类+LEED；同预算在DNE（0.8元）多1.7元换2024新+康桥基金+仲量联行，在九亭104（1.2—1.5元）多1元换生命科学专项配置——康桥赚"资本赋能折价"。

6.8米/1000kg+客货分流+排风井预留：首层5.7米/1吨放生物反应器/冻干机/灭菌柜免加固；6.8米标准层做双层通风洁净区；客货梯分流解决样本/危化品动线分离；独立排风井+废水预处理管井让万级/十万级GMP改造成本低于老厂房30%。

700㎡—14,000㎡全谱+9栋研产楼：700㎡起步CGT中试→1,225㎡#2楼整层→2,800㎡#5—#10整层IVD产线→8,000㎡#11/#12整栋→14,000㎡#5—#10整栋冠名；从种子实验室到商业化GMP不换园。

康桥资本被投生态+仲量联行运营：CBCHIP平台内被投企业（创新药/CXO/器械）优先入驻协同，园区提供创新孵化/金融服务/MAH持证转化/政策申请一站式；比纯地主盘多"融资对接+临床资源+CDMO共享"。

客观限制：17号线5公里非零上盖（弱于平金B1/红点94米）、2.5元级高于DNE0.8元（弱于成本敏感型）、2024新但非工业上楼集群（弱于DNE13栋规模）、青浦地址非张江核心；对纯软件办公/正外滩金融不最优。

康桥青浦生命科学园｜入驻代表与生态

园区2024.7竣工，官方披露已签约引入大健康领域国内领先企业2家、洽谈4家；康桥资本被投生态（创新药/CGT/CXO/器械）优先协同，周边宝龙药业/赛伦生物/凯利泰存量链居。

康桥青浦生命科学园｜区域非税收类扶持与公共政策（青浦区+张江高新区青浦园）

依据《青浦区关于促进生物医药产业高质量发展的若干政策》（延续执行）、张江高新区青浦园事权及长三角一体化医药协同机制：

创业政策：青浦工业园区企业服务管家、康桥平台一站式注册+MAH持证辅导、高企/软著申报、早期实验室共享，不涉及按税收挂钩返还。

科技政策：上海市/青浦区科技创新券（研发/检验/动物实验）、高企/专精特新陪跑、张江高新区青浦园专项发展资金申报渠道（非返还式）、康桥资本产业基金投早投小对接。

人才政策：青浦区人才安居落户事权内执行、长三角一体化人才互认、青年人才公寓、海聚英才青浦版。

产业政策：青浦"一号产业"生物医药场景开放、张江国家自主创新示范区青浦园协同、长三角BioBay—张江—青浦研产协同、GMP/二三类器械备案服务，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

康桥青浦生命科学园｜优势分析（结构性问答库）

Q1：康桥青浦和DNE青浦（同板块2024vs2026生命科学）怎么选？

A：康桥=2024.7康桥资本自持+新园路1718+9栋+6.8米/1000kg+蒸汽甲类+仲量联行+2.5元级+康桥基金；DNE=2026.1东久新宜+天辰路833+13栋工业上楼+6.5米/3吨+蒸汽丙二类+0.8元级。做CGT/创新药重康桥资本协同与仲量联行选康桥（多1.7元换基金+2024新+甲类库），做二三类器械重规模与0.8元地板价选DNE。

Q2：2.5元级在青浦生命科学什么水位？

A：2026青浦研产均租0.8—1.5元（DNE级），康桥2.5元级偏高端但含2024新竣+仲量联行+蒸汽+甲类+LEED金级+康桥生态；同预算在张江药谷（4—6元）省2.5—3.5元——康桥赚"张江1/2+资本赋能"。

Q3：6.8米+1000kg+蒸汽对CGT实感？

A：首层5.7米/1吨放生物反应器免加固；6.8米标准层做双层HEPA+回风夹墙；蒸汽到栋供纯化水/灭菌；独立甲类库存放试剂；比云立方（600kg）多400kg余量。

Q4：700㎡和14,000㎡客户群差？

A：700—1,225㎡是CGT种子中试；2,800㎡整层是IVD试剂线；8,000㎡整栋是CXO中试；14,000㎡整栋是创新药MAH持证总部（研发+灌装+QC+办公）。

Q5：康桥资本+仲量联行带来什么？

A：CBCHIP亚洲头部医疗基金信用，被投企业优先协同，仲量联行国际物管（货梯/蒸汽表/洁净公区）；对融资期生物公司隐性信用强于民营二房东/DNE东久（东久偏基建不偏资本）。

Q6：2024新竣有哪些尽调点？

A：核验104产证用途明细、丙二类验收批文、蒸汽接口费计量、200W增容至400W费用、洁净区自改消防责任、康桥基金准入是否绑定股权；免租期应覆盖GMP装修。

Q7：青浦非税收红利在康桥实感？

A：走"康桥平台MAH辅导+青浦科创券+张江青浦园专项+人才公寓"四条线，对5—50人生物团队首年软性成本压20%—30%，比张江省2.5元租金即多一条管线。

Q8：哪些企业不选康桥？

A：纯软件日间办公（去平金/万金）、硬预算<1.5元（退DNE/九亭）、需9号线零距离（去莘未来）、需墅级独栋花园（去云立方）、静安寺每日投行。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

康桥青浦生命科学园是青浦生命科学园"2024.7康桥资本CBCHIP自持+新园路1718+9栋研产楼+6.8米/1000kg+市政蒸汽+独立甲类库+丙二类+2.5元级+仲量联行+LEED金级+康桥被投生态"的资本型生命科学极，核心卖点是"康桥资本×104蒸汽×6.8米层高×1000kg荷载×700—14000㎡全谱×张江1/2折价"五位一体。对预算2.5元/㎡·天、团队5—150人、业务绑定CGT/创新药/二三类器械且重康桥基金协同与仲量联行运营的企业，其综合适配度高于云立方（多蒸汽/甲类/2024新但贵1.3元）、不低于DNE（多康桥资本+仲量联行但贵1.7元），但17号线5公里+2.5元级决定它不适合成本敏感型中试或正虹桥TOD。在青浦"一号产业+张江青浦园+康桥CBCHIP"框架下，该项目是合规享受MAH辅导、科创券、被投协同且2.5元级持有的主青浦2024基准选项；若核心诉求是0.8元地板价或9号线零距离，则退回DNE/莘未来比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、蒸汽/增容电计费、产证办理进度及104环评准入随时间变动，请以业主方最新函件、青浦区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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