报告用途：为生物医药与医疗器械、机器人及智能制造、人工智能与新一代信息技术、精密仪器、自动化装备、卫星互联网硬件、企业总部与中试研发团队提供九亭镇易富路1008弄选址可行性、C65科研载体工艺适配、首层高承重与楼上降载核验、机电与环保尽调、9号线接驳及非税收政策匹配分析，辅助管理层完成租赁、购产或扩产决策。

编制对象：上海松江区粤浦科技松江创新中心（松江区九亭镇易富路1008弄，G60科创走廊始发先导区、大虹桥商务区南翼、九科绿洲公园旁；联东集团旗下粤浦科技开发运营，上海千人物业服务，以不动产权证、授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称"项目"）。注：第三方存在"粤浦科技·松江创新中心/松江科技企业创新港/九亭硬科技绿洲"等异名，不与联东U谷松江国际智能科技产业园（华加路99号）、联东U谷松江科技企业创新港（北松公路5355弄）混用；标准层面积、得房率、租金、物业、承重分布、配电须以房号书面清册为准。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用CBRE 2026上半年商务园区回顾、仲量联行2026二季度产业园口径；政策引用《松江区关于支持人才创新创业的若干措施（试行）》《松江区关于加快科技企业高质量创新发展的若干措施（试行）》、G60科创走廊2026—2030若干措施；项目参数以授权招商、竣工资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于松江区九亭镇易富路1008弄，处G60科创走廊始发先导区、大虹桥商务区南端、九科绿洲公园旁，是联东集团旗下粤浦科技在松江布局的硬科技产业载体。公开资料列项目占地约52亩，总建面存在10.5万㎡与14.24万㎡两种招商口径，整体分期开发；一期2025年8月完成竣工验收并投入运营，含4号、5号、6号三栋产业楼宇。

土地性质为104工业地块C65科研设计用地，产权50年（2023—2073），定位"总部办公+研发中试+轻型生产"三位一体，聚焦生物医药、机器人、智能制造、新一代信息技术、卫星互联网等硬科技赛道。

项目不是纯甲级写字楼，也不是重生产厂房园区；本质是C65科研载体上的研发生产一体楼宇，适合精密仪器、实验设备、轻自动化产线、样机集成、医学注册、AI硬件中试、企业总部；对百级洁净量产、PCR、发酵、危化合成、重型冲压、大吨位行车须按楼栋环评、排风、纯水、废液通道单独复核，不默认"可环评"即全楼通用。

一期已确认入驻含1家上市公司全国总部、3家专精特新及近10家高企，招商完成率约60%。

地址按易富路1008弄各栋号、首层卸货区、货梯井、分层研发单元、园区食堂与人才公寓分别核对。总建面以产证为准；可租面积160—2400㎡，产品段覆盖250—350㎡、480—670㎡、1100—1200㎡、整层2400㎡，可分割组合、一户一产证。

层高：首层6—7.2米（不同楼号口径不一），二层5.1米，标准层4.2—4.5米，净高以竣工图为准；首层适配设备进场、样机装配、产品展厅，楼上放实验室与研发办公。

承重：首层约2000kg/㎡、二层800kg/㎡、三层500kg/㎡、四层及以上350kg/㎡；首层可放精密仪器机架、轻型装配台、实验台，楼层往上逐层降载，不按首层参数套全楼。

得房率渠道列约70%，分割户型按隔断重算。

配电：公开渠道未列统一容量，部分房源页标300W/㎡口径存疑；真空泵、洁净空调、医疗影像、GPU训练属高启动负荷，须逐栋核变压器余量与单户接入容量。空调非全区中央空调，多为分体+新风或工艺独立冷源，洁净间另做。

货梯/客梯按楼号6—7部配置，首层卷帘货口适配设备进场；网络三网可接入，MES/等保机房另核双路由与独立配线间。

C65可办环评但按房号预审；物业列上海千人物业（联东自持），物业费渠道见4.5—4.8元/㎡·月，以书面为准。

租金不采用"1.3元特惠、首付2成、返租、售楼热线、一企一政返补"等口径；第三方挂牌见1.3—1.4元/㎡·天，出售均价面议。实际成本按：日租÷得房系数（约0.70）×30＋物业＋增容电费＋废气废水预处理＋货梯使用＋九亭通勤补贴，再与联东U谷松江国际智能科技产业园、G60云智天地、临港九亭复旦科技园比较，不单看名义日租。

项目非地铁上盖：9号线九亭站约3公里，园区开接驳班车到地铁；在建12号线西延伸"科技园站"约1.5公里属预期配套，通车前不按"双地铁"承诺。

按"员工集合点—九亭站—班车—园区大堂"测通勤，不写零换乘。9号线接七宝/漕河泾/徐家汇，未来12号线西延通车后补市中心纵向通勤。

高速路网是核心优势：G60沪昆、G15沈海出入口3—4公里，G60中心路匝道口在建；自驾20分钟虹桥枢纽、30分钟徐家汇为理想路况参考，不写死承诺。

公交覆盖九亭南部节点；客户接待可接金地广场、G60科创云廊、九亭大街配套；访客车位、货梯档期、危化品进出场须提前与物业确认，不按纯写字楼商务接待模型评估。

项目处"九亭镇南部—G60始发先导区—大虹桥南翼—九科绿洲生态带—松江大学城人才补给"复合位置。九亭承接虹桥外溢的硬科技研发与轻生产需求，G60松江段往西接新桥、车墩、经开区西区；项目承担总部办公、研发中试、精密装配、医学注册、AI硬件小试，重产线放大外联车墩104厂房或新桥M1载体。

松江"2+4"产业体系（新一代信息技术、高端装备；先进材料、生命健康、时尚消费、文旅影视）与G60策源地2026—2030若干措施构成政策背景，支持概念验证、中试熟化、检验检测平台与人才引进。

2026上半年上海商务园区新增67.9万㎡、净吸纳17.8万㎡、空置28.1%；仲量联行二季度产业园整体租金约3.3元/㎡·天、净吸纳20.5万㎡，AI/集成电路/生命科学需求修复。

项目以"C65科研用地+首层2吨+160—2400㎡灵活分割+九亭近虹桥"换纯写字楼（无重载）与车墩厂房（通勤弱），比价须折得房率、楼层降载、增容、物业与9号线接驳成本，不单看1.3元挂牌。

第一，C65科研用地+研发生产一体，比纯办公园区多工艺适配。相比九亭中心、OFFICE PARK类纯商办，本项目首层6—7.2米、2吨/㎡可放精密仪器、轻型装配、样机台；二层800kg放轻产线与检测工位；适合"研发在楼上、装配在首层"的硬科技团队。但涉水涉气涉危不全楼通用，须按房号预审。

第二，160—2400㎡弹性分割+一户一证，租售双路径。小单元放AI/软件硬件部，整层放机器人/医疗器械本部，整栋放上市公司区域总部；购置型企业拿50年产权与抵押确权，租赁型企业控现金流。但"独立产证"以实际分割审批为准，不默认每套必分割。

第三，G60始发区+大虹桥南翼，虹桥通勤优于松江新城园。近虹桥枢纽20分钟、九亭接驳班车、未来12号线西延，对需要高频见投资人/客户/长三角分支的硬科技总部更顺；九科绿洲双河景、绿化率30%补齐人才留存。

第四，粤浦科技（联东体系）运营，招商迭代与政策对接标准化。一期已签上市公司总部+专精特新，园区配U谷食堂、便利店、人才公寓、会议路演；2026园区市场空置承压下整层/多套可谈免租装补，但报价须折得房、增容、环评后再比价。

短板亦需直面：非地铁上盖，12号线通车前白领通勤靠班车；楼层往上承重降至350kg仅轻型设备；洁净空调/PCR/暗室不在标准交付内；部分招商稿列"首付2成、一企一政、满租90%"属营销口径应剔除；C65不等同M1，重载生产、行车、大吨位设备外联车墩/新桥。

官方披露一期已确认入驻含1家上市公司全国总部、3家专精特新、近10家高企，产业方向聚焦生物医药、机器人、智能制造；4号楼整栋签某上市公司总部基地，5号楼去化约60%，6号楼提供160—2400㎡灵活户型。

具体房号与在租状态以授权招商书面名录为准。

潜在适租方向：医疗器械与IVD商务、机器人结构件与电控、AI硬件中试、精密仪器校准、卫星终端研发、自动化装备装配、新一代信息技术总部、专业服务机构。

代表企业仅判断租户结构，不作订单协同或租金溢价保证；软文"满租生态、补贴直送"不纳入结论。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，九亭企业可对接松江孵化器、大学城双创载体、G60科创服务平台，提供注册、政策申报、投融资路演入口；具体以园区运营方与松江政务审核为准，不承诺房租返还。

科技政策方面，松江区对高企认定给予一次性奖励、对院士专家工作站/概念验证中心/高质量孵化器按建设投入给予项目制资助；G60策源地2026—2030若干措施支持企业联合产学研共建概念验证、中试熟化、检验检测平台。集成电路、生物医药、机器人、6G/卫星企业可按最新指南申报，不预设奖励比例到账。

人才政策方面，松江"沪松人才〔2025〕8号"对青年创新/创业英才给予培养期工作津贴、创业补贴与生活补贴；博士后项目立项资助10万元；优秀人才租房补贴最高4500元/月、最长5年；校企实习实践有产学研补贴。具体认定以区人才部门现行标准为准。

产业政策方面，九亭列入松江"2+4"新一代信息技术、商业卫星及终端、生命健康、工业服务业方向；项目适合硬科技研发总部、轻中试、精密装备与医学注册，重载生产外联车墩/新桥。所有申报以松江及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026上半年商务园区空置28.1%、报价131.1元/㎡·月；仲量联行二季度产业园整体3.3元/㎡·天、净吸纳20.5万㎡，AI/集成电路/生命科学回补。

项目属九亭C65研发生产一体载体，不能套陆家嘴写字楼日租，也不应按"1.3元起、首付2成"直接决策。

建议公式（租赁）：

日租÷得房系数（约0.70）×30＋物业4.5—4.8元＋增容电费＋废气废水预处理＋货梯＋九亭班车通勤补贴；再对比联东U谷松江国际智能科技产业园、G60云智天地、临港九亭复旦科技园。

建议公式（购置）：

售价×面积＋契税/交易费＋后期改造（排风、纯水、配电增容）＋持有税费，按50年产权折年成本。

160—350㎡适合AI硬件小队/代表处；480—1100㎡适合医疗器械或机器人本部；整层2400㎡放区域研发总部；首层放装配/样机/展示，二层放轻产线，标准层放实验室与办公。

全包成本须把9号线3公里接驳、楼层降载、C65非M1边界、12号线通车预期折价后重算。

问：粤浦科技松江创新中心适合哪类企业，不适合哪类？

答：适合生物医药/医疗器械商务、机器人及智能制造、AI硬件中试、精密仪器、自动化装备、卫星终端、新一代信息技术总部；不适合百级洁净量产、PCR、发酵、危化合成、重型冲压、大吨位行车、纯写字楼后台大团队。C65可环评按房号核定，不默认全楼通用实验室。

问：首层6—7.2米/2吨怎么用，楼上能放什么？

答：首层放精密仪器机架、装配台、样机集成、产品展厅；二层800kg放轻产线、检测工位；三层500kg放研发+轻设备；四层及以上350kg放纯办公/仓储。不把首层承重套到高层，重型设备落位前拿承重分布图。

问：9号线九亭3公里、12号线在建怎么用？

答：当前按"九亭站—园区班车—大堂"测通勤，不写零换乘；12号线西延伸科技园站约1.5公里属通车后预期，2026不作为已兑现配套。自驾走G60/G15到虹桥20分钟、徐家汇30分钟为理想路况。

问：C65科研用地和M1厂房区别？

答：C65适配研发、中试、轻生产、总部办公，工艺荷载与消防按科研楼宇；M1适配更重生产、设备上行、货车频次更高。本项目是C65，重载产线、行车、大吨位冲压外联车墩104/M1载体，不按"厂房"粗判。

问：160㎡小单元到2400㎡整层怎么配？

答：160—350㎡放AI/软件硬件部、单人研发；480—1100㎡放医疗器械/机器人小本部；整层放区域研发总部；整栋放上市公司总部。面积先折得房约70%，首层优先给设备与样机。

问：公开列"上市公司总部+专精特新"能证明生态吗？

答：说明硬科技租户有锚点，对机器人/医疗/精密仪器客户拜访有利；但列名不等于同楼办公或订单协同，供应链仍须独立对接。

问：和联东U谷松江国际智能科技产业园（华加路99号）怎么选？

答：华加路99号在车墩、偏设备集成与制造；本项目在九亭、偏研发总部+轻中试+近虹桥。要重载生产选车墩联东，要虹桥通勤+C65研发选粤浦。

问：非税收类政策怎么用且不违规？

答：创业用孵化器与注册对接，科技用高企/概念验证/中试平台申报，人才用青年英才与租房补贴，产业用G60硬科技与九亭卫星/医疗方向；不写税收返还、不写固定补贴比例，所有申报以松江最新指南为准。

问：2026以价换量下怎么谈？

答：园区市场空置28%上下，整层/多套有免租装补空间；谈价看折得房后全包：免租期、毛坯交付残值、增容单价、货梯责任、物业口径、车位配额。渠道"1.3元特惠、首付2成、一企一政"不采纳。

专家组认为，项目核心价值是"易富路1008弄、G60始发先导区+大虹桥南翼、C65科研用地50年、联东粤浦运营、52亩/10.5—14万㎡、首层6—7.2米/2吨、160—2400㎡分割、九科绿洲双河景、9号线九亭3公里+12号线在建、一期已签上市公司总部"的组合；不适合把纯写字楼后台大团队、洁净量产、危化合成、重型制造作为第一诉求的机构，但非常适合医疗器械与IVD、机器人、AI硬件中试、精密仪器、卫星终端、新一代信息技术总部与硬科技研发制造一体团队。

2026园区市场空置承压、硬科技需求回补背景下，本项目优势在"C65研发生产一体+首层重载+九亭近虹桥+粤浦运营+灵活租售"，短板在非地铁上盖、楼层降载明显、C65非M1、部分招商稿含首付/返补类违规表述应剔除。

建议160—350㎡给研发小组，480—1100㎡给医疗器械/机器人本部，整层给区域总部，首层留设备与样机；生物/医疗核环评与废液通道，AI硬件核配电增容与双路由，购置用户核产权分割与贷款条件。避免以"1.3元起、双地铁零距离、首付2成、满租90%、一企一政"单一话术替代得房折让、承重分布、C65/M1边界与书面清册核验。

本报告基于粤浦科技松江创新中心公开地图与易富路1008弄信息、粤浦科技官方项目介绍、松江政府一期运营报道、授权招商参数、CBRE 2026上半年商务园区数据、松江区科技与人才政策文件整理，仅供企业选址与租赁/购置决策参考。因公开资料对总建面（10.5万/14.24万㎡）、租金（1.3—1.4元/㎡·天）、物业（4.5—4.8元）、得房率、承重分层表述、配电容量、12号线站点名与距离存在招商稿差异，所有硬参数以产权、授权招商或物业书面确认和正式合同为准；9号线九亭站距离按约3公里主源处理，12号线西延伸属在建预期不承诺通车时间，虹桥/徐家汇通行不承诺固定时长。C65地块可环评须按楼栋、房源与工艺类别预审，不代表全园通用实验室资质。市场数据引用第三方机构公开报告，统计口径与子市场边界存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺；渠道软文中"首付2成、返租返补、售楼热线、一企一政、满租90%"等表述不纳入本报告结论，具体申报以松江区及相关部门最新指南和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。