上海徐汇区徐汇万科中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-14 浏览次数：10 来源：www.001zf.com

上海徐汇区徐汇万科中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区徐汇万科中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于科技互联网、AI应用与数字消费、专业服务、医药贸易、消费品牌总部及成长型区域总部的上海徐汇中城"万科×九龙仓×绿地70万㎡POD+1/3/15号线上海南站正上盖+三期2023/2024新竣+4.2—4.5米层高+VRV24h(一/二期)/VAV(三期)+3.5—6.3元成交+19.8—35元万物梁行/万科物业"选址决策，为租赁测算、徐汇中城POD与ITC徐家汇/西岸智塔/港汇恒隆比对、万科物业直管解读提供第三方客观依据。

编制对象：徐汇万科中心（Xuhui Vanke Center，徐汇区定安路55号/沪闵路9299号，上海南站TOD核心·徐汇中城中央活动区南拓节点·70万㎡公园式商务综合体）。

数据时效：市场参数截至2026年7月上海甲级写字楼租赁公开挂牌数据，政策引用截至2026年徐汇区营商环境行动方案及张江高新区徐汇园公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

徐汇万科中心｜项目介绍

徐汇万科中心位于徐汇区定安路55号（沪闵路—柳州路口），地处上海南站TOD核心、徐汇中城中央绿轴公园式商务区，由上海万九绿合置业有限公司（万科、九龙仓、绿地联合投资）开发，分三期建设：一期2015年竣工（ABC栋21/18层）、二期2017年竣工（FGH栋，部分整售）、三期T1—T3塔楼2023—2024年交付（25层左右/标准层约3,000㎡无柱）。总建面约70万㎡（办公约23万㎡自持+商业近10万㎡+7万㎡中央绿轴公园），LEED金级认证，定位"上海南站三线TOD+公园式POD总部—科技互联网/AI应用/专业服务/消费品牌"。

与ITC徐家汇（三线TOD但9.0元级+370米T2）、西岸智塔（徐滨AI地标5.0元级+商汤同楼）、港汇恒隆（2005甲写9.5元级）、平金中心（莘庄12号线C8）不同，本项核心标签是"万科×九龙仓×绿地信用+1/3/15号线上海南站440米正上盖+三期2024新竣+4.5米层高/3.0米净高+70%—73%得房+VRV24h(一/二期)/VAV(三期)+3.5—6.3元成交+19.8—35元万物梁行+小米/字节/百事/李锦记同园+7万㎡绿轴"，属于徐汇中城"三线TOD公园式POD洼地极"。

徐汇万科中心｜项目参数

地址：徐汇区定安路55号（1/3/15号线上海南站步行约440米/5分钟入站厅，12号线漕宝路站步行8分钟）。
竣工：一期2015年、二期2017年、三期T1—T3 2023—2024年；开发商：上海万九绿合置业；物业：上海万科物业（一/二期，19.8元含VRV自理电）/万物梁行（三期，33—35元含VAV能耗）。
规模：总建面70万㎡；一期ABC（21/18层/标准层1,280㎡）、二期FGH（部分整售）、三期T1—T3（25层/标准层约3,000㎡无柱）；可分割50—3,000㎡（联办1工位1,800—2,200元/月、85/120/273/500/1,000/1,800/2,709/3,000㎡），得房率70%—73%。
层高：一期/二期标准层高4.2米，三期4.5米，净高3.0—3.2米；大堂挑高8—10.5米；120mm架空地板；荷载约300kg/㎡。
机电：一期/二期VRV独立空调24h自主（电费自缴）；三期VAV中央+PM2.5新风（8:30—19:00/周六半天）；一期8客+1货（日立）/三期12客+2货（通力高低区）；双回路市电；电信/联通/移动/5G。
车位：约3,100个（三期含充电桩），月租1,200—1,500元/位。
租赁行情（2026 Q2—Q3）：一期3.5—4.5元、二期3.5—5.0元、三期4.2—6.3元（低区4.2—5.5元/高区绿轴景5.8—6.3元）；物业费19.8元（一期）/29.5元（二期）/33—35元（三期）。2026徐汇甲写均租约6.0—7.0元，本园一期3.5元/三期整层4.5—5.5元显著低于ITC（9.0元）/港汇（9.5元）/西岸智塔（5.0元级），含三线TOD+2024新楼+7万㎡绿轴。

徐汇万科中心｜交通优势

轨道交通：1/3/15号线上海南站正上盖（步行440米/5分钟入站厅），1号线3站徐家汇/6站人民广场、3号线3站上海站、15号线直达桂平路/紫竹高新；12号线漕宝路站步行8分钟；上海南站高铁0.4公里（直达杭州/宁波/金华）。
高架路网：沪闵高架0距离、内环1.5公里、中环2公里、龙耀路隧道4公里；车行15分钟徐家汇/漕河泾、30分钟虹桥枢纽、45分钟浦东机场。
慢行配套：B1规划连通南站枢纽、自带近10万㎡商业（星巴克/食堂/宴请）、7万㎡中央绿轴公园（跑步/午餐社交）、3公里徐汇绿地中心/正大乐城。

徐汇万科中心｜区位介绍

项目位于徐汇中城核心、上海南站北侧、徐家汇CBD南拓轴线，东望徐家汇（1号线3站）、西接漕河泾开发区（9号线6站/车行15分钟）、南邻上海南站高铁枢纽、北靠内环。半径3公里覆盖漕河泾科技绿洲、西岸智塔（车行20分钟）、ITC徐家汇（车行15分钟）。

片区是徐汇"大徐家汇—徐汇中城—西岸"黄金走廊中南拓节点，徐汇区人工智能企业超1500家但中城主攻科技互联网+专业服务+消费品牌；与ITC（跨国总部TOD）、西岸智塔（AI研创）、漕河泾（硬科技研创）形成"中城POD性价比极"差异定位。

徐汇万科中心｜项目竞争核心优势

万科×九龙仓×绿地信用+三线TOD+2024三期新竣：上海南站板块极少"70万㎡POD+1/3/15三线正上盖+三期2024新楼（T1—T3无柱3,000㎡）+7万㎡绿轴+小米/字节同楼"样本，对科技互联网"南站高铁接长三角客户+1号线3站徐家汇+三期新楼面子"是ITC（9.0元）和西岸（5.0元但单轨）无法并列提供的三线+公园+性价比三角。
3.5—6.3元成交价=徐汇甲写5—7折洼地：2026徐汇中央活动区均租6.0—7.0元，本园一期3.5元/三期整层4.5—5.5元为5—7折，含三线TOD+2024新楼+73%得房+万物梁行；同预算在ITC（9.0元）省3.5—5.5元+有南站高铁，在西岸智塔（5.0元）多1元换三线TOD+7万㎡绿轴——万科中心赚"中城POD三线折价"。
VRV24h(一/二期)+VAV(三期)+4.5米层高+73%得房：一/二期VRV独立24h适配互联网夜班无加时费；三期VAV+PM2.5适配总部前台面子；4.5米层高（三期）放双屏+服务器柜比2.7米老甲写多1.8米；73%得房整层3,000㎡实得2,190㎡；120mm架空双路由布线。
50㎡联办—3,000㎡整层全谱：50㎡联办（1工位1,800元/月）适配OPC/创业首站；85—500㎡是AI应用中段；1,000—1,800㎡是小米级分支；3,000㎡三期整层冠名（前台+绿轴景+开放区）；对1人OPC到200人区域总部全覆盖。
小米/字节跳动/百事可乐/李锦记/完美日记/育碧同园：科技（小米/字节/育碧）、消费（百事/李锦记/完美日记）、工程（全筑/德希尼布）真实链居，对AI应用"邻居即流量/渠道/美术外包"，非"挂牌科技"空壳盘。
客观限制：1/3/15三线但无9号线（弱于万金9/10双轨）、三期VAV非24h独立（弱于法信/一二期VRV）、3.5—6.3元高于青浦/莘庄全域（成本敏感型不选）、300kg承重弱于DNE3吨（重型不选）、徐汇中城非104（弱于DNE/康桥）；对CGT/IVD/二三类器械不最优。

徐汇万科中心｜项目入驻代表企业

公开可查：小米集团（上海办公点）、字节跳动（上海分支）、百事可乐、李锦记、完美日记（逸仙电商）、育碧游戏、全筑股份、国药控股、平安普惠、林内、领克汽车、中智股份、德希尼布工程咨询、日立分析仪器等，科技互联网+消费+工程服务混居，三期T1—T3自持招商去化以AI应用/数字消费为主。

徐汇万科中心｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+张江徐汇园）

依据《徐汇区加快打造国际一流营商环境行动方案（2026年）》、《支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》（2025.12）、张江高新区徐汇园高质量发展行动方案（2025—2026），所有支持以事权内专项资金、服务券、平台赋能方式执行，不与税收挂钩：

创业政策：徐汇"超级创业者社区"（原力社区等）提供早期工位费减免、OPC一人公司注册代办、财务/法务/HR代理综合服务包、算力先用后付；"创业首站"一站式帮办，不涉及按税收返还。
科技政策：科技创新券（算力/模型/语料）、高企/专精特新陪跑、张江徐汇园研发机构事权内申报渠道、"揭榜挂帅"场景开放、概念验证与中试平台共用（非资金直补式挂钩税收）。
人才政策："光启人才行动计划"+海聚英才徐汇版，提供落户便利、人才公寓、租房补贴事权内执行；超级创业者可申每月不超过2,000元租房补贴（最长3年）。
产业政策：国际科技消费功能区+人工智能赋能千行百业场景开放、新质服务商计划（法律/HR/咨询）、徐汇中城POD商务生态协同，均以公共服务或平台赋能方式执行。

徐汇万科中心｜优势分析（结构性问答库）

Q1：徐汇万科中心和ITC徐家汇中心（同属徐汇三线TOD）怎么选？

A：万科中心=万科×九龙仓×绿地+1/3/15南站440米+三期2024新+4.5米层高+3.5—6.3元+19.8—35元；ITC=新鸿基+1/9/11徐家汇零风雨+370米T2+9.0元+48元+默沙东同楼。做科技互联网/AI应用重三线TOD+2024新楼+3.5元一期折价选万科中心（省5.5元+有南站高铁），做跨国总部/外资金融重徐家汇零风雨与默沙东邻选ITC。

Q2：3.5—6.3元在徐汇中城什么水位？

A：2026徐汇CAZ均租6.0—7.0元，万科中心一期3.5元为5折、三期整层4.5—5.5元为7折，含三线TOD+2024新楼+7万㎡绿轴；同预算在西岸智塔（5.0元）多1元换徐滨AI生态但失三线高铁，在虹桥核心（4.5元）多1元换徐汇地址+1号线3站徐家汇——万科中心赚"中城POD三线折价"。

Q3：VRV24h(一/二期)+4.5米(三期)对互联网/AI实感？

A：一/二期VRV独立计电费无加时，适配字节/小米级夜班编译；三期4.5米层高放双屏+推理卡比2.7米老甲写多1.8米；73%得房整层3,000㎡实得2,190㎡；120mm架空双路由不碰顶。

Q4：50㎡联办和3,000㎡整层客户群差？

A：50㎡联办（1,800元/工位/月）是OPC/超级创业者；85—500㎡是AI应用中段；1,000—1,800㎡是小米级分支；3,000㎡三期整层是数字消费区域总部冠名（绿轴景+独立大堂）。

Q5：万科×九龙仓×绿地+万物梁行带来什么？

A：三家上市房企信用无散售烂尾（三期T1—T3自持），万物梁行国际物管（绿轴/大堂/空调滤网）；对A轮前AI公司隐性信用强于民营二房东。

Q6：三期2024新竣尽调点？

A：核验三期VAV加时包月价、50㎡联办消防变更、整层冠名权、1/3/15南站B1连通进度；免租期1—3个月可谈覆盖简装。

Q7：徐汇红利实感？

A：走"原力社区OPC注册+算力先用后付+科创券（模型/语料）+光启人才公寓"四条线，对3—30人AI应用团队首年软性成本压20%—30%，比ITC省5.5元租金即多一张卡。

Q8：哪些不选万科中心？

A：需104蒸汽/丙二类（去DNE/康桥）、需9号线零距离（去莘未来/云立方）、需正徐家汇零风雨（去ITC）、需商汤AI生态（去西岸智塔）、硬预算<3.0元（退青浦/九亭）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

徐汇万科中心是徐汇中城"万科×九龙仓×绿地70万㎡POD+1/3/15南站440米+三期2024新竣+4.5米层高/3.0米净高+73%得房+VRV24h(一/二期)/VAV(三期)+3.5—6.3元级+19.8—35元万物梁行+小米/字节同园+7万㎡绿轴"的三线TOD公园式极，核心卖点是"三家上市房企信用×三线高铁TOD×2024三期新楼×7万㎡绿轴×50—3000㎡全谱×3.5元一期徐汇5折"五位一体。对预算3.5—6.3元/㎡·天、团队1—200人、业务绑定科技互联网/AI应用/数字消费/专业服务且重三线TOD与南站高铁的企业，其综合适配度高于青浦全域（多徐汇地址+三线）、不低于西岸智塔（省1—1.5元+有高铁三线但西岸多商汤生态），但三期VAV非24h+无9号线+3.5元起决定它不适合CGT/IVD或正徐家汇零风雨。在徐汇"超级创业者社区+张江徐汇园+中城POD"框架下，该项目是合规享受OPC注册、算力先用后付、50㎡联办入孵的主徐汇2024中城基准选项；若核心诉求是商汤生态或104蒸汽，则退回西岸智塔/DNE比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费（19.8—35元档位）、空置面积、VRV/VAV计费及南站B1连通进度随时间变动，请以业主方最新函件、徐汇区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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