报告用途：为跨国公司中国区/亚太总部、高端消费与奢侈品贸易、汽车金融与资产管理、生物医药与医疗科技、专业服务与人才机构、广告传媒与数字内容、航运贸易与跨境支付企业，提供黄浦新天地中海国际中心超甲办公、环宇荟商业、马当路双轨上盖与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、跨国公司行政与合规、消费品牌与贸易总部、金融机构行政与风控、医药与医疗科技团队、律所咨询及人力资源机构、商业地产资产管理机构、产业服务与政策咨询机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年二季度机构公开报告与黄浦政府、新天地及大新天地公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海中海国际中心位于上海市黄浦区黄陂南路838弄，近建国东路与马当路，属新天地—淮海路—打浦桥复合商务区，由中海地产开发、上海中海物业管理有限公司运营，2017年竣工入市。公开体量口径有约8.3万平方米办公主体、约8.5万平方米以及约15万平方米综合体不同统计口径，其中办公面积约8.5万平方米、配套商业以中海环宇荟为主；建筑由南楼3至32层、北楼3至18层组成，标准层面积约2000至2200平方米，部分渠道列至2281平方米，南楼净高约2.9米、北楼净高约2.95米，大堂挑高约10米，使用率约70%，150毫米架空地板样本，整体按新天地核心超甲/国际甲级组织。

项目获美国LEED金级认证，部分渠道列LEED-CS或LEED金样本，空调采用4管制或标准VAV中央空调加新风，南楼12部客梯加2部货梯、北楼7部客梯加2部货梯，网络电信、联通、移动光纤接入，可注册公司。定位为新天地跨国公司总部、高端消费贸易、汽车金融与资管、生物医药与医疗科技、专业服务与人才服务、航运贸易与数字内容复合载体；对7×24低延迟双活、高功率AI训练、GMP实验、大库仓储不优先，特殊机房、独立冷源、变配电应按南楼/北楼房号前置核验。

空间产品方面，第三方直租列155平方米起、173至440平方米小户、650平方米中户、整层2000至2200/2281平方米，南楼高区可做总部整层、北楼适合中低层部门与代表处；官方站列南楼32层、北楼18层，单层2000至2200平方米、使用率70%。10人内代表处可用155至300平方米精装；30至80人贸易/医药/专业服务可用300至800平方米；百人级金融中台或品牌中台可用整层2000至2200平方米；千人以上可用南楼多区、南北楼组合，并配环宇荟商业、中心花园与马当路站上盖接待。

机电与空调方面，VAV中央空调公开样本有周一至周五8:00—18:00、部分渠道8:30—18:00、周六8:00—13:00或8:30—13:00不同口径，加时按房号或机时申请；金融风控、医药数据、广告渲染、人才信息系统应单独核变配电余量、UPS、独立冷源、双运营商专线、气体消防，不把“VAV中央空调”默认等于24小时零边际成本。电梯按南楼低区4客、高区8客加2货，北楼7客加2货样本组织，早高峰马当路上盖客流大，整层企业应按人数做候梯与货梯预约模型，品牌样品、医药物料、会议搭建用货梯单独排期。

费用方面，官方直租小户约6.9至7.7元/平方米/天，第三方整层渠道7.5至11.5元、部分整体挂牌8至11元；物业主源38元/平方米/月，部分渠道注明含基础中央空调能耗或不含加时电；车位约699个、部分渠道722个，月租约1600元，访客车位以地库权属和马当路商业时段为准。 建议企业用“日租÷使用率70%＋38元物业＋VAV加时/独立机房电＋车位×到岗率＋环宇荟会议与花园活动＋马当路/新天地接驳”建立套内三年模型，不单看挂牌起租价；南楼高区新天地视野、整层无柱、北楼低区成本敏感应分别折价。

轨交方面，项目与9号线、13号线马当路站上盖/直连，官方站列约193米、部分渠道200米级，步行约2至3分钟；10号线、13号线一大会址·新天地站约521米，1号线黄陂南路、8号线陆家浜路、9号线打浦桥在约880米至1公里辐射内，周边还可接14号线黄陂南路、10号线陕西南路等节点。对跨国公司、消费品牌、医药外企、汽车金融机构，应建“9/13马当路主入＋10/13新天地客户动线＋1/14黄陂南路高端商业动线＋8/9陆家浜/打浦桥备用”多套方案，不按单站直线承诺全员通勤。

道路与高架方面，驾车到南北高架、延安高架、内环均可在5至15分钟非高峰半径组织，到人民广场、南京西路、静安寺、陆家嘴、徐家汇、虹桥方向可用“马当路—徐家汇路—南北/延安/内环”组合；品牌发布、医药会议、金融路演、机场接送应预设黄陂南路/建国东路落客、环宇荟卸货、新天地活动期临时管控三套动线，避免与马当路地铁商业高峰叠加。

配套方面，中海环宇荟约2.8万至3万平方米开放式商业、中心花园约6000平方米、新天地石库门、淮海路高端商业、K11、SOHO复兴、凯德晶萃、恒基旭辉天地共同构成“办公—会议—餐饮—走秀—住宿”一体圈；楼内可依托南楼高区接待、环宇荟首店餐饮、中心花园沙龙做客户见面。对跨国总部、奢侈品贸易、医药会议、专业服务，可显著降低自建大堂吧和独立发布厅投入；对涉密金融、闭门尽调、个人信息与临床数据仍应独立门禁与独立弱电间，不依赖公区会议室。

新天地—淮海路—打浦桥形成四类可运营生态：

第一类跨国消费与贸易协同。公开入驻样本含戴森、安德玛、施华洛世奇、部分渠道列贝德玛等消费品牌，形成高端小家电、运动、珠宝水晶、美妆个护、新概念零售的中国区/亚太区聚集；可用南楼整层做品牌中台、北楼做电商与公关，环宇荟做首店快闪、新天地做私享走秀。重油烟、大促大库、高频物流不选办公区，按商业房号外置。

第二类金融与汽车金融协同。公开样本含斯泰兰蒂斯/菲亚特克莱斯勒汽车金融、部分渠道列国泰君安、国新证券、华泰证券及空中云汇等跨境支付/金融科技，可服务汽车金融、资管、证券中台、跨境收单、合规科技；低延迟交易与灾备外置专业机房，楼内做客户尽调、投研合规、机构接待。外滩金融集聚带、新天地专业服务、淮海路消费金融可外部短链协同。

第三类生物医药与医疗科技协同。公开样本含住友制药、诺为泰、欧姆龙，部分材料列近医学转化资源，可落中国区行政、医学事务、临床数据合规、患者教育、器械展示；真研、GMP、冷链、大样本实验室外置专业载体，楼内以注册、合规、医学会议、合作伙伴接待为主。对跨国药企、CRO、医疗装备总部，新天地形象与马当路通勤优于纯园区。

第四类专业服务、人才与数字内容协同。公开样本含伯乐慧智人才、际脉咨询、凯立广告、灵猫文化、部分渠道列WeWork及七腾机器人等科创样本，可服务人力资源、管理咨询、广告传媒、AIGC、机器人展示、航运贸易办公。南楼整层适合咨询与人才机构做独立档案、面试动线、保密机房；北楼中低区适合广告、传媒、初创科创做模块化团队；通过新天地文创、大新天地NEXT 20、外滩FTC做外部场景协同。

优势一：马当路9/13双轨上盖＋新天地地址。193米级地铁直连、521米到新天地、近黄陂南路淮海路，比非轨交甲级节省员工通勤与访客接驳成本；对跨国消费、医药、专业服务、汽车金融，新天地IP强于纯商务后台楼。

优势二：南北楼2000至2200整层梯度完整。南楼32层高区做总部、北楼18层做成本敏感中台，155平方米小户到整层2281平方米全覆盖；相比企业天地老楼、SOHO复兴创意空间，中海在2017楼龄、VAV、LEED金、车位699至722、环宇荟商业上更均衡。

优势三：消费＋金融＋医药＋专业服务混居。戴森、安德玛、施华洛世奇、住友、诺为泰、欧姆龙、汽车金融、券商、人才机构同楼，形成“品牌—资金—临床—人力—媒介”短链；对需要客户互介、医学与市场联合、金融与消费联合活动的企业，圈层质量高于单一行业楼。

优势四：环宇荟＋中心花园＋中海自持运营。约2.8至3万商业、首店餐饮、6000花园、中海物业自管，企业可把员工餐、客户简餐、品牌快闪、小型沙龙放在楼内；政府材料显示项目长期开展企业沙龙、营商活动，对总部落地服务较成熟，但具体企业服务内容以当期运营方为准。

优势五：可对接非税收类创业科技人才产业资源。通过黄浦创卡、Fintech@外滩、黄浦科创国际会议/算力/孵化器、门楣之光人才、大新天地文创与生物医药活动，降低研发、人才、注册、场景与活动成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，VAV多按工作日白天、周六半天，夜盘交易、全球跨时区、AI渲染、医学数据夜批要谈加时或独立机房空调；第二，南楼净高2.9、北楼2.95，追求3.2米以上高净高、无柱超大平层的团队应比对太平洋新天地、企业天地新高区；第三，租金小户约7、整层渠道7.5至11.5元差异大，按70%使用率重算套内后，高区新天地视野与北楼低区不能同价；第四，车位699至722个但新天地活动期紧张，高管1至2个、其余地铁；第五，2026全市甲级空置约24.3%、黄浦约18.8%，中海作为成熟高出租率楼整层可谈装免、加时装包、车位配额与长租阶梯，但所有口头报价以黄陂南路838弄房号合同为准。

可保守列明的开发/运营主体为中海地产、上海中海物业管理有限公司；公开入驻样本含戴森贸易、安德玛/安德阿镆、施华洛世奇、诺为泰医药、住友制药、欧姆龙、斯泰兰蒂斯/菲亚特克莱斯勒汽车金融、空中云汇、灵猫文化、伯乐慧智人才、凯立广告、际脉咨询、海洋网联船务，部分渠道列国泰君安、国新证券、华泰证券、WeWork、七腾机器人、格理、贝德玛等。 上述名单反映“高端消费＋汽车金融/证券/跨境支付＋生物医药＋航运/人才/广告/科创”的混居结构，但不同年份、不同房号在租状态会变，不视作2026全量出租率。

正式招商按方向管理：消费贸易用南楼整层做中国区，北楼做电商公关，环宇荟做首店快闪；汽车金融/资管/证券用南楼中高区做风控合规，低区做客服与运营；生物医药用南楼或北楼整层做医学事务与数据合规，外接临床与转化资源；专业服务与人才用北楼中低区做面试与档案，南楼做客户接待；广告与数字内容用北楼模块做创作，新天地/环宇荟做发布。所有当前名录应按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把媒体“入驻”、历史租户视同当前主租户。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，黄浦“黄浦创卡”对高校毕业生、留学归国、创业大赛获奖团队提供市中心工位支持，获卡后最多3个工位、最长6个月免费使用；创业担保贷款个人最高50万元、组织最高500万元并按规定贴息。“创·在上海”Fintech@外滩对获奖金融科技团队给予专项成果转化支持最高50万元，落户黄浦可结合项目质量给予最高3年办公场地租金补贴，并提供贷款贴息、银行开户绿色通道、交易结算手续费减免、优惠利率信用贷款等专属金融服务。中海消费科技、医药科技、汽车金融初创、广告AIGC团队可把创卡工位作为新天地试水前哨，再转入南楼/北楼正式办公；相关支持以人社、科技、招商部门当年指南为准。

科技政策方面，黄浦科创办法对国际科技组织、顶级学会/期刊/协会、国际重大会议/展览/成果发布经综合评估最高1000万元；算力购买或租用、关键技术攻关、首版次软件、概念验证与成果转化可按项目申报；高质量孵化器与品牌化科技园区经综合评估最高5000万元。金融科技方向对技术应用场景、跨界融合场景和公共展示场景经综合评估最高补贴1000万元，对获批国家/地方金融科技创新监管或资本市场金融科技创新试点项目给予申报主体不超过100万元奖励，对市级以上金融科技产业立项项目不超过100万元奖励。中海若引入汽车金融模型、医疗数据合规、跨境支付风控、AIGC广告，可结合外滩FTC、黄浦数字产业与张江黄浦园做项目评审；政策以降低研发、算力、场景、载体和活动时间成本为目标，不按企业纳税增量返利。

人才政策方面，黄浦“门楣之光”对战略科学家、战略企业家重大成果转化最高2000万元、关键产业投资最高1000万元，配套落地补贴、购房补贴或长期免租人才公寓；金融与金融科技人才可对接境外职业资格认可、引进紧缺人才机构支持、落户与安居服务，相关专项按申报指南执行；全区人才公寓提供“一张床到一套房”梯度安居，跨国公司、医药外企、消费总部、咨询机构可按岗位序列对接职称、CGFT/数字内容资质、外籍人士服务与核心团队保障，以人才公寓和专员服务替代单一现金返税。

产业政策方面，新天地—大新天地NEXT 20围绕时尚、设计、艺术、建筑、社交组织商业与文创生态，黄浦高端服务业可对接专业服务、文商旅体展、生物医药、消费品牌与外部投资平台；政府通过企业沙龙、营商活动、产业对接、外滩大会、长三角金融科技大赛、医学转化与临床交流提供非税收服务。中海企业可把“环宇荟首店＋新天地走秀＋淮海路商业＋外滩金融场景＋黄浦医药/人才活动”打包；政策以平台建设、活动补贴、场景开放和政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公市场仍供大于求但核心黄浦韧性较强。第一太平戴维斯二季度口径：全市甲级存量约2099万平方米，新增约39.1万平方米，净吸纳19.5万平方米，空置率约24.3%、环比升0.5个百分点，平均租金约4.8元/平方米/天；黄浦甲级空置约18.8%，为各区域最低，金融、零售贸易、传媒娱乐需求稳健。仲量/戴德等机构对中央商务区口径常列租金约6.3元、全市甲级约6.4元样本，但不同机构统计范围差异较大；新天地/淮海核心老楼与新建超甲分化明显，第三方新天地子市场样本空置约17.8%、新茂等淮海新天地楼挂牌8至11元，仅作板块参考不替代房号议价。

对中海的租赁含义：小户155至440官方直租约6.9至7.7元，整层渠道7.5至11.5元、部分整体8至11元，按70%使用率重算套内、加38元物业、VAV加时、1600元车位、环宇荟会议后，应与企业天地、SOHO复兴、太平洋新天地、K11香港新世界分三档比较，不与全市4.8元均值直接对标。小户谈装免、注册、环宇荟活动次数；整层2000至2200谈2至4个月装免或标准交付装改、VAV加时包、独立机房冷电责任、车位1至2个/百人；南楼多区谈高区新天地视野溢价、扩层优先权、马当路接驳与长租阶梯。所有报价以黄陂南路838弄房号、竣工图、空调计费表和物业合同为准。

问：中海是纯办公还是新天地商业综合体？

答：更准确是南楼32层、北楼18层超甲办公＋环宇荟约2.8至3万商业＋6000中心花园的复合楼。纯坐席后台、7×24交易、重机房不优先；跨国消费、汽车金融、生物医药、专业服务、广告科技很适配。

问：9/13马当路193米够不够？

答：对多数跨国、品牌、医药、咨询访客非常够，步行2至3分钟；但早高峰马当路换乘客流大，新天地活动期黄陂南路/黄陂南路1号线也会拥挤，应配10/13新天地521米备用、1/14黄陂南路高端商业动线、8/9陆家浜/打浦桥备用，不按193米直线定全员通勤。

问：租金7到11.5元怎么判断？

答：小户173至440约6.9至7.7元，整层渠道7.5至11.5元、部分整体8至11元；按70%使用率重算套内，再加38元物业、VAV加时、1600元车位、环宇荟活动。买“新天地马当路上盖＋南楼整层”选中高区，买“成本敏感中台”选北楼155至800或南楼低区更划算。

问：汽车金融、医药数据、广告渲染能否整层？

答：投研合规、汽车金融中台、医学事务与数据合规、广告AIGC可整层；低延迟双活、长时GPU渲染、大样本临床计算要核变配电、UPS、独立冷源、双专线、气体消防与加时。黄浦有金融科技场景最高1000万、科创算力最高1000万、外滩FTC与医学转化资源协同，先按房号电力尽调再定租约。

问：消费品牌/奢侈品怎么选层？

答：中国区总部用南楼整层做品牌、电商、公关、合规；北楼做客服、媒介、数据；环宇荟做首店快闪、新天地做私享走秀、中心花园做小型沙龙。重油烟、大促仓储、高频物流不选办公区，按商业房号外置。

问：生物医药为何比纯园区更合适？

答：住友、诺为泰、欧姆龙样本形成药企—CRO—器械混居，南楼做中国区行政与医学会议、北楼做注册与数据，新天地/淮海便于医生、专家、合作方面谈；但GMP、冷链、临床大样本实验外置专业实验室，楼内以合规、医学教育和伙伴接待为主。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括黄浦创卡工位与担保贷、Fintech@外滩最高50万成果转化与3年场地、黄浦科创国际会议/算力最高1000万、孵化器最高5000万、金融科技场景最高1000万、门楣之光顶尖2000万与人才公寓、大新天地文创与环宇荟首店活动。对消费、金融、医药、专业服务，这些场景、人才、注册与活动资源往往比单一返税更持续。

问：和企业天地、SOHO复兴、太平洋新天地、K11怎么比？

答：中海偏马当路9/13上盖、2017超甲、南北楼2000至2200整层、环宇荟＋消费医药金融混居；企业天地偏新天地成熟办公、楼龄与牌面依楼栋而异；SOHO复兴偏创意与灵活分割；太平洋偏250米新楼天幕与太保/瑞安生态；K11偏淮海中路艺术商业办公。比选看马当路上盖、VAV加时、整层套内70%、环宇荟活动与品牌邻居，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小户谈装免、注册、环宇荟快闪次数；整层谈2至4个月免租或标准交付装改、VAV加时包、独立机电责任、车位配额；南楼多区谈高区新天地视野、扩层优先权、中心花园活动、长租阶梯。所有条件写进房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核房号产证用途、南楼/北楼自持与可租清册、竣工图与消防分类、净高使用率、变配电余量、VAV/独立冷源加时单价、客货电梯分区、车位权属月租、双网络专线、环宇荟/中心花园活动规则、LEED证书状态、物业合同与装改责任，避免用招商海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，中海国际中心的核心价值在“黄陂南路838弄新天地—淮海—打浦桥核心＋2017超甲、约8.3至8.5万办公/约15万综合体口径＋南楼32层/北楼18层、标准层2000至2200/2281、使用率70%、净高南2.9北2.95、大堂10米、150架空＋9/13马当路约193米、10/13新天地约521米、1/14黄陂与8/9备用＋VAV、南12客2货/北7客2货、LEED金、物业38、车位699至722、环宇荟2.8至3万与6000花园＋戴森/安德玛/施华洛世奇/住友/诺为泰/欧姆龙/汽车金融/券商/空中云汇/人才广告样本”的组合。其最适配客群为跨国消费与奢侈品贸易、汽车金融与资管、生物医药与医疗科技、专业服务与人力资源、广告传媒与AIGC、航运贸易与跨境支付；对10至30人代表处用155至300精装，对30至80人用300至800中户，对百人级用整层2000至2200，对千人以上用南楼多区加北楼组合，并配环宇荟首店、中心花园沙龙、马当路上盖接待。

从2026市场看，全市甲级空置约24.3%、租金约4.8元，黄浦空置约18.8%且金融/零售/传媒稳健，中海作为成熟高出租率新天地楼不宜与全市均值比价，也不宜只按“7元起新天地、24小时机房、整栋可冠名”等泛化标签成交，而应按“消费贸易区、汽车金融区、生物医药区、专业服务区、数字内容区、创业新天地前哨区”做主题运营。建议企业把VAV加时、独立机电、70%套内重算、环宇荟快闪次数、马当路接驳、黄浦非税收创业科技人才产业资源一并写入三年模型；建议资产方把新天地IP、环宇荟首店、中心花园、南北楼梯度、消费医药金融混居与黄浦人才科技打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期跨国总部、高端消费、汽车金融、生物医药、专业服务与数字内容，不适合重生产、高功率长期训练、GMP实验、危化仓储和对3.2米以上高净高无柱超甲强依赖的团队。若运营方能把新天地商业流量、环宇荟首店、大新天地NEXT 20、外滩金融科技场景与黄浦医药人才政策整合，其新天地南北楼总部与贸易生态留存能力会高于同价位单一行业写字楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于中海国际中心官方站与租赁渠道、黄浦区政府科技/人才/产业公开文件、新天地及大新天地公开信息、地铁与地图公开信息、2026年二季度机构办公市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、标准层面积、使用率、产证用途、南楼/北楼自持与可租状态、交付标准、租金、物业费、车位、空调计费、LEED/其他认证状态、环宇荟活动规则与入驻企业名单，以开发商、运营方正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、消防安评、双通信与机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。