报告用途：为国际贸易与航运服务、银行/证券/基金/资管等金融机构、专业咨询与人力资源、跨国企业代表处、高端制造与建材涂料中国区、体育文化及外滩活动机构，提供黄浦中山南路久事大厦外滩存量甲级、空中花园超高层、小面积到整层与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、金融机构行政与合规、贸易与航运企业办公室、律所咨询及人力资源机构、跨国品牌中国区行政、商业地产资产管理机构、产业服务与政策咨询机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年二季度机构公开报告与黄浦政府、外滩金融集聚带公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

久事大厦位于上海市黄浦区中山南路28号，属外滩金融集聚带南段、十六铺与南外滩之间，紧邻黄浦江、与陆家嘴隔江对望。项目由上海久事大厦置业/久事置业体系开发，上海外滩物业管理有限公司运营，公开资料列2001年竣工、地上40层、地下3层，总建面约68080至68334平方米，其中主楼办公约50300平方米、辅楼商业约9290平方米，建筑总高约168米，部分资料称由Norman Foster参与设计，采用全通透玻璃幕墙与弧形退台。 主楼设15至17层、26至28层、36至40层三处空中花园，净高约12至20米，形成外滩存量甲级中少见的“高空绿洲”产品；辅楼6层做商业餐饮，可承接员工餐、客户简餐、外宾接待。

标准层公开样本1474至1550平方米，可分割129至1473平方米小单元，也可整层、多层或高区拼层；部分渠道列高区可“一企一户”独立冠名。整体定位为外滩金融贸易、国际贸易与航运、专业服务、跨国代表处、高端制造/建材/卫浴中国区、体育文化与活动机构的中高端存量甲级；对7×24低延迟双活、高功率AI训练、GMP实验、大库仓储不优先，特殊机房、独立冷源、变配电应按房号前置核验。

空间产品方面，第三方直租列129、177、202、245、262、275、345、465、495、590、743、992、1474平方米等户型，整层1474至1550平方米，部分渠道列两层或多层组合；高区36至40层空中花园层、26至28层景观层、15至17层花园层可作为客户接待、员工休憩、小型沙龙使用。 10人内代表处可用129至300平方米精装；30至80人贸易/咨询/代表处可用300至800平方米；百人级中台可用整层1474至1550平方米；200至400人总部可用高区多整层加空中花园接待，超大规模应跨层或对比金外滩、绿地外滩、BFC等更大载体。

层高与交付方面，标准层高公开4米、净高2.65米样本，大堂挑高9.5米、架空地板100毫米样本；不同渠道得房率有62%、70%、72%三种口径，签约前应按房号竣工图、核心筒、弧形幕墙面宽、机电井重算可用人效，不把“标准层1550”直接等同使用面积。 电梯列OTIS客梯10至14部、货梯2部不同样本，早高峰四十层单栋集中乘梯应做候梯模型，贸易样品、建材展示、会议物料用货梯单独排期。

机电与空调方面，集中式VAV中央空调，渠道样本有周一至周五8:30—18:30、8:00—18:00、周六9:00—12:00或8:00—13:00不同口径，加时按房号或机时申请；网络电信、联通、移动、部分渠道列卫通接入。 金融中台、贸易单证、人力资源系统、体育数据、建材产品库应单独核变配电余量、UPS、双运营商专线、独立冷源、气体消防；不把“中央空调”默认等于24小时零边际成本。楼板承重标准办公区约300kg/㎡样本，重型样机、服务器机柜、仓储货架应单独结构复核。

费用方面，租金第三方口径差异较大：部分渠道5.8至8.8元/平方米/天、121CBD 5.8至8.5元、官网站6.8至7.5元、微信渠道4.8至6.9元、焦点部分房源6.5至9.5元；物业主源32元/平方米/月，官网站29元样本；车位地下218至250个、部分软文列475/500不一致，月租1000至1500元不同样本。 建议企业用“日租÷房号得房率＋32元物业＋VAV加时/独立机房电＋车位×到岗率＋空中花园/辅楼活动＋小南门/豫园接驳”建立三年模型，不单看起租价；高区江景、整层冠名、空中花园专属使用应单独折价，不按低区毛坯同价比较。

轨交方面，项目至9号线小南门站公开约850至933米、步行约10至12分钟，至10号线/14号线豫园站约1.2至1.3公里，至8号线老西门约1.7公里样本；周边可接1/14黄陂南路、8/9陆家浜/打浦桥、2/14陆家嘴等节点。 对贸易、金融、咨询、跨国代表处，应建“9号小南门主入＋10/14豫园客户动线＋8老西门/8/9陆家浜备用＋中山南路打车落客”多套方案，不按单站直线承诺全员通勤。小南门到陆家嘴需换乘或驾车，低延迟金融访客不宜只按步行距离评估。

道路与越江方面，中山南路接内环、南浦大桥，周边延安东路、人民路、新建路等隧道可到陆家嘴、世纪大道、北外滩；十六铺公交55/65/736/866/928等、十六铺码头与轮渡可补滨江通勤。 到外滩源、南京东路、新天地、世博浦西、徐汇滨江均可用“隧道＋内环＋9号线”组合；重大路演、外宾、机场接送应预设中山南路/东门路落客、十六铺临时停车、小南门短驳三套动线，不按非高峰打车时长承诺。

配套方面，周边BFC外滩金融中心、外滩SOHO、金外滩国际广场、英迪格/香格里拉/全季/如家等酒店、浦发/工行/交行/建行等网点、辅楼商业与十六铺餐饮构成“办公—银行—宴请—酒店—滨江”一体圈。对贸易结算、金融中台、律所咨询、体育文化发布，可显著降低自建大会议与员工餐厅投入；对涉密金融、闭门尽调、个人信息处理仍应独立门禁与独立弱电间，不依赖公区会议室。

外滩南段—十六铺—南外滩可形成四类生态：

第一类金融与资管协同。周边汇聚浦发银行总行、工商银行上海分行、上海清算所、上海黄金交易所等机构样本，形成“10分钟金融圈”； 大厦可落证券、基金、资管、贸易金融、合规中台，低延迟交易与灾备外置专业机房，楼内做投研、客户接待、路演。部分渠道列博时基金等样本，但不同年份房号会变，正式招商按空置清册核验。

第二类国际贸易与航运协同。中山南路近十六铺、外马路与南外滩，适合大宗贸易、船舶/港口服务、跨境供应链、货运代理、贸易单证与信用证团队；用整层做单证、合规、客户动线，用辅楼商业做外商简餐、用空中花园做客户沙龙。重仓储、冷链、大货拆箱不选办公区，外置郊环仓或外高桥/洋山配套。

第三类高端制造、建材与跨国代表处协同。公开入驻样本含佐敦涂料、杜拉维特、奥的斯、部分渠道列西门子、圣夕等，可服务卫浴、涂料、电梯、工业设备、消费品中国区代表处；用低中区做销售与技术支持、高区做合伙人接待，用辅楼做产品小型展示。大件样机、涂料样品、电梯部件应核货梯、承重与消防，不放入普通精装办公区。

第四类专业服务、人力资源与体育文化协同。贸易律师、报关咨询、财税顾问、人力资源、体育赛事与智慧体育可用中区整层或小户组合；久事体系体育、智慧体育样本可外接外滩活动、十六铺文旅、黄浦体育文化资源。 对需要大量电话销售、标准客服、7×24机房不优先，应以贸易中台、合规、客户成功为主。

优势一：外滩168米存量地标＋三处空中花园。40层、约6.8万方、15至17/26至28/36至40空中花园，在外滩南段存量楼中形象与休憩空间优于普通乙级；对贸易、金融中台、跨国代表处，“中山南路28号＋外滩江景＋空中花园”具备客户接待与雇主品牌价值。

优势二：1474至1550整层＋129小户梯度完整。相比超甲大平层，久事更适合50至150人贸易/咨询/代表处；小户试水、整层扩编、高区拼层冠名均可组合，装改与退场成本低于新建塔楼。

优势三：外滩金融圈＋十六铺航运文旅双邻接。到浦发/清算/黄金交易/工行样本近，到BFC/外滩SOHO/金外滩可外部协同；贸易、航运、金融、文旅活动可在步行半径内完成客户链接触，比纯内环办公更利于外商接待。

优势四：物业与机电成熟、改造成本可控。外滩物业长期运营、OTIS电梯、VAV、三网/卫通、地下车位218至250样本，对贸易单证、基金中台、咨询档案基础运维较省心；相较2001楼龄新楼，改独立机房、加时空调、门禁分区更易按房号谈。

优势五：可对接非税收类创业科技人才产业资源。通过黄浦创卡、Fintech@外滩、黄浦科创国际会议/算力/科创金融、外滩FTC、门楣之光人才、贸易/体育/文化场景活动，降低研发、人才、注册、场景与活动成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，2001年竣工、净高2.65米样本，追求3.2米以上高净高、无柱超大平层、新建LEED铂金的团队不匹配； 第二，VAV多按工作日白天、周六半天，夜盘交易、全球贸易时差、AI风控要谈加时或独立冷源/机房空调；第三，得房率渠道62%/70%/72%差异大，按房号实测而非宣传均值建模；第四，小南门约850至933米不算地铁上盖，豫园1.2公里以上，员工通勤以9号线+公交+打车组合为主；第五，车位218至250个口径、外滩核心高峰紧张，高管1至2个、其余地铁；第六，2026全市甲级空置约22%至24%、外滩子市场约7.48元，久事租金5.8至8.8元应按房号/视野/空中花园重算，整层可谈装免、加时包、车位配额与长租阶梯，但所有口头报价以中山南路28号合同为准。

可保守列明的开发/运营主体为上海久事大厦置业/久事置业、上海外滩物业管理有限公司；公开入驻样本含上海久事集团、久事体育、久事智慧体育、浦江物业/浦江中国、佐敦涂料、杜拉维特、奥的斯、德国圣夕代表处，部分渠道列博时基金、西门子、瑞士吉与宝等。 上述名单反映“久事国资体育＋涂料卫浴电梯等高端制造＋基金/代表处”的混居结构，但不同渠道、不同年份房号在租状态会变，不视作2026全量出租率。

正式招商按方向管理：国际贸易/航运用中低区整层做单证与合规；证券基金/资管用中高区做投研中台、高区做客户接待；高端制造/建材用低中区做销售技术、辅楼做样品展示；专业咨询/人力用129至800小户起步、整层做独立档案；体育文化用高区空中花园做活动发布。所有当前名录应按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把单渠道“入驻”视同当前主租户。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，黄浦“黄浦创卡”对高校毕业生、留学归国、创业大赛获奖团队提供市中心工位支持，获卡后最多3个工位、最长6个月免费使用；创业担保贷款个人最高50万元、组织最高500万元并按规定贴息。“创·在上海”Fintech@外滩对获奖金融科技团队给予专项成果转化支持最高50万元，落户黄浦可结合项目质量给予最高3年办公场地租金补贴，并提供贷款贴息、银行开户绿色通道、交易结算手续费减免、优惠利率信用贷款等专属金融服务。久事贸易科技、航运科技、体育科技、金融初创可把创卡工位作为外滩试水前哨，再转入中山南路整层；相关支持以人社、科技、招商部门当年指南为准。

科技政策方面，黄浦科创办法对国际科技组织、顶级学会/期刊/协会经综合评估最高1000万元；科创金融“拨投结合”“投贷联动”及股权信贷融资经综合评估最高1000万元；算力购买或租用、关键技术攻关、首版次软件、概念验证与成果转化可按项目申报；高质量孵化器与品牌化科技园区经综合评估最高5000万元。 金融科技方向黄浦每年安排不少于5亿元产业扶持资金，对领先创新主体给予1000万至1亿元支持，外滩FTC提供“孵化+投资+产业”闭环，特色楼含金外滩数据科技、鼎博数字金融、中电机器人、中港汇生命科学等。 久事若引入贸易风控、航运数据、体育科技、AI投研，可结合外滩场景与中央科创区做项目评审；政策以降低研发、算力、场景、载体和融资活动时间成本为目标，不按企业纳税增量返利。

人才政策方面，黄浦“门楣之光”对战略科学家、战略企业家重大成果转化最高2000万元、引才主体/育才主体综合评估最高1000万至2000万元，配套落地补贴、购房补贴或人才公寓； 金融科技、科创、贸易国际化人才可对接工程系列职称、CGFT等认证、外籍人士服务、落户安居，全区筹措人才公寓提供“一张床到一套房”梯度保障。 对跨国代表处、基金、高端制造中国区，应以职称、资格、落户、人才公寓替代单一现金返税。

产业政策方面，外滩金融集聚带、南外滩滨江、十六铺文旅与中央科创区可形成外部协同；黄浦通过外滩大会、金融科技活动、企业出海服务中心、张江黄浦园应用场景揭榜、豫园/南京路/淮海数字商圈提供非税收服务。 久事企业可把“中山南路外滩地址＋十六铺航运文旅＋空中花园发布＋外滩金融邻居＋黄浦科创/人才活动”打包；政策以平台建设、场景开放、活动补贴和政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公市场仍供大于求但外滩核心韧性较强。高力二季度样本全市甲级存量约1817万平方米、空置约22.0%、租金约5.7元/平方米/天，其中外滩子市场约7.48元、陆家嘴6.76元、南京西路9.09元； 戴德梁行二季度全市甲级空置约22.5%、平均租金约6.42元；第一太平戴维斯二季度全市甲级空置约24.3%、租金约4.8元；黄浦甲级空置约18.8%，在核心区中表现较稳。 久事作为2001存量甲级，不宜与新建超甲比净高与智能化，也不宜只按全市4.8元均值比价，应按“外滩南段、1474至1550整层、空中花园、小南门/豫园通勤、5.8至8.8元租金、32元物业”做套内三年模型。

对招商的含义：小户129至300谈装免、注册、辅楼餐饮与空中花园活动次数；整层1474至1550谈2至4个月装免或标准交付装改、VAV加时包、独立机房冷电责任、车位1至2个/百人；高区36至40花园层谈江景溢价、独立冠名、拼层扩租权；贸易/金融/体育活动可把十六铺、BFC、外滩SOHO、金外滩场景申报作为附加权益。所有报价以中山南路28号房号、竣工图、空调计费表和物业合同为准。

问：久事是纯办公还是外滩综合楼？

答：主楼40层智能办公＋辅楼6层商业餐饮＋三处空中花园，更准确是外滩存量甲级综合体。纯坐席后台、7×24交易、重机房不优先；国际贸易、金融中台、专业咨询、高端制造代表处、体育文化很适配。

问：9号线小南门850至933米够不够？

答：对多数贸易、咨询、代表处可行，步行10至12分钟；但到陆家嘴金融访客需驾车隧道或换乘，豫园10/14约1.2至1.3公里，应配小南门主入、豫园客户动线、老西门/陆家浜备用、中山南路落客三套方案，不按单站直线定通勤。

问：租金5.8到8.8元怎么判断？

答：低区/小户5.8至7.5元、中区整层6.5至8元、高区江景/空中花园层可到8.5至8.8元样本；按房号得房率62%至72%重算套内，再加32元物业、VAV加时、1500元车位、辅楼活动。买“外滩地址＋成本可控”选低中区小户，买“江景接待＋冠名”选高区36至40花园层。

问：贸易单证、基金中台、体育数据能否整层？

答：单证合规、投研中台、人力系统、体育数据可整层；低延迟双活、长时GPU、大样本风控要核变配电、UPS、双运营商、独立冷源、气体消防与加时。黄浦有金融科技场景、外滩FTC、科创算力政策协同，先按房号电力尽调再定租约。

问：高端制造/建材/卫浴怎么选？

答：佐敦、杜拉维特、奥的斯样本显示可落中国区销售与技术服务；低中区做团队、辅楼做小型产品展示、高区做客户接待；大件样机、涂料、电梯部件核货梯承重与消防，不放入精装办公区。

问：没有税收挂钩奖励为何仍可考虑？

答：可替代资源包括黄浦创卡工位与担保贷、Fintech@外滩最高50万成果转化与3年场地、黄浦科创国际科技/算力/科创金融最高1000万、孵化器最高5000万、金融科技每年5亿及1000万至1亿主体支持、外滩FTC、门楣之光与人才公寓。对贸易、金融、制造、体育，这些场景、人才、融资与活动资源往往比单一返税更持续。

问：和BFC、外滩SOHO、金外滩、绿地怎么比？

答：久事偏外滩南段2001存量、空中花园与1474至1550整层；BFC偏新建金融商业综合体、江景与艺术更强；SOHO偏中山东二路街区小整层；金外滩偏金融科技数据特色；绿地偏董家渡120万滨江超甲。比选看得房、净高、VAV加时、小南门通勤、空中花园与贸易金融邻居，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小户谈装免、注册、辅楼餐饮；整层谈2至4个月免租或标准装改、VAV加时包、独立机电责任、车位配额；高区谈空中花园时段、独立冠名、拼层扩租；贸易/体育谈十六铺外滩活动与外滩FTC/科创申报。所有条件写进房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核房号产证用途、40层自持/可租清册、竣工图与空中花园使用规则、消防分类、净高得房、变配电余量、VAV加时单价、OTIS客货梯分区、车位权属月租、双网络/卫通、辅楼商业活动规则、物业合同与装改责任，避免用招商海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，久事大厦的核心价值在“中山南路28号外滩南段/十六铺滨江＋2001年40层168米、总建约6.8万/主楼办公5.03万/辅楼商业0.93万＋标准层1474至1550、层高4米/净高2.65、大堂9.5米、架空100＋三处空中花园15至17/26至28/36至40、OTIS客梯10至14/货梯2、VAV工作日8:30—18:30样本＋9小南门约850至933米、10/14豫园约1.2至1.3公里、十六铺公交与隧道＋外滩物业32元、车位218至250、租金5.8至8.8元渠道区间＋久事/佐敦/杜拉维特/奥的斯/博时等贸易金融制造样本”的组合。其最适配客群为国际贸易与航运、银行证券基金资管、专业咨询与人力资源、高端制造/涂料/卫浴/电梯中国区、体育文化与外滩活动机构；对10至30人代表处用129至300精装，对30至80人用300至800中户，对百人级用整层1474至1550，对总部用高区多整层加空中花园接待。

从2026市场看，全市甲级空置约22%至24%、外滩子市场约7.48元、黄浦空置约18.8%，久事作为存量楼不宜拼新建超甲净高与智能化，也不宜只打低价； 应按“外滩贸易金融协同＋1474至1550整层套内成本＋空中花园活动权益＋VAV加时与独立机房＋小南门/豫园接驳＋黄浦非税收科创人才产业”做三年模型。建议资产方避免用“24小时空调、全江景整栋、税收补贴、地铁上盖”等泛化标签，而按贸易单证区、金融中台区、制造代表处区、专业服务区、体育文化区、创业外滩前哨区做主题招商；建议企业把得房率实测、VAV加时、变配电与双通信、空中花园时段、辅楼餐饮、车位与小南门短驳一并写入谈判清单。

总体而言，该项目适合中长期贸易航运、金融中台、专业服务、高端制造代表处与体育文化活动，不适合重生产、高功率长期训练、危化实验、大库物流和对3.2米高净高无柱超甲强依赖的团队。若运营方能把外滩金融圈、十六铺文旅、空中花园发布、辅楼商业与黄浦科创人才政策整合，其外滩南段存量整层生态留存能力会高于同价位普通乙级老楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于久事大厦官方/租赁渠道公开资料、黄浦区政府科创与人才产业政策文件、地铁与地图公开信息、2026年二季度机构办公市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、标准层面积、得房率、产证用途、自持/可租状态、交付标准、租金、物业费、车位、空调计费、认证状态、空中花园与辅楼活动规则、入驻企业名单，以开发商、运营方正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、消防安评、双通信与机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。