报告用途：为建筑与工业设计、品牌设计、广告与数字内容、文化创意、专业咨询、软件与信息技术、外资服务外包、生物医药办事处提供打浦桥—江南智造—新天地—世博滨江创意园区选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑70㎡起精装小间、LOFT复式、整层、多栋组合及续租谈判决策。

编制对象：上海黄浦区锦和越界·智造局一期（蒙自路169号，前身为上海紫光机械厂，锦和商业管理运营，二期另有局门路427号/医号湾，本报告以一期为主，以不动产登记、锦和商业/锦能物业或授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用高力国际、戴德梁行、世邦魏理仕等公开研究口径，项目参数以锦和官方站、物业资料、政府公开信息、第三方招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海黄浦区梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于黄浦区蒙自路169号，处打浦桥、江南智造、新天地、世博滨江复合带，北接新天地与淮海中路，东经马当路到SOHO复兴、K11，南接打浦桥凯德晶萃与徐汇滨江，西经局门路创意产业带接世博、卢浦与西岸。整体由锦和商业在旧厂改造中保留重工业厂房骨架、深色砖面、钢构与Art Deco工业肌理，2007年完成更新运营，总建筑面积约2.2万—2.5万㎡多源，5栋独立低层建筑、3—4层为主，连廊互通；标准层高3.2米、部分单元6—7.2米可做创意LOFT，可租从76—90㎡小间、147—330㎡部门层、445—695㎡分部到整层/整栋均有渠道列示。 项目获“上海文化创意产业园区”、工信部“江南智造”等授牌，定位文化传媒、广告设计、咨询服务、网络信息、建筑及工业设计、数字创意孵化器。 对需要超高层无柱极大平层、7×24高频交易低时延、高密AI训练、重载实验、带排放实验室、大规模仓储的机构，应另行评估VRV/分体冷量、独立机房与周边超甲/专业数据中心，不把老厂房改办公条件等同全量技术机房。

地址以蒙自路169号为主，丽园路、蒙自路、二期局门路427号按物业动线分别核对。总建面约22000㎡官方主源、第三方列23000/25000㎡，签约前按产证与放租清册确认；5栋独立低层建筑、3—4层主源，部分楼栋4层，连廊互通。 标准层高3.2米主源、部分单元6—7.2米可做上下两层LOFT；大堂、电梯厅、公共卫生间精装，部分楼栋配观光电梯。得房率多源列70%—75%、官方站/部分招商写约72%，老厂房柱网、夹层、连廊、庭院、空中花园不全部计入可坐工位，所有面积按逐套平面图重算使用面积。

空调多源：VRV分体空调/分体空调主源，租户自行控制、独立电表，部分房源支持24小时使用，按电表计费；少数旧稿写集中空调或中央空调，正式尽调按楼栋、楼层、房号取品牌、冷量、新风、加时规则。VRV虽可独立控制，4K调色长时、GPU渲染、密集服务器仍须核电量、外机位、独立小机房与UPS，不把“24小时”等同无限冷量。 电梯多源列3客2货、4客2货、4客1货并存，OTIS/其他品牌以竣工资料为准；样板、模型、材料、家具搬运与直播设备逐栋抽货梯等待。网络主源电信、联通，部分渠道补移动；设计渲染、软件数据、数字传媒另核弱电间、双运营商与备份专线。

物业多源：锦和商业/上海锦能物业，费16—22元/㎡·月多源，22元/月为主流，部分房源含24小时独立空调基础运维、24小时安保、保洁、设备维护；合同须明确VRV电费是否含、公区能源、庭院/空中花园管护、共享会议分项。 车位多源：200个/1200元月租主源，部分渠道写地上200个/120元月或1000元月、120元临时、10元/小时、80元单日封顶，价格口径冲突较大；员工长租以书面配额为准，打浦桥、田子坊、日月光活动期另排。租金多源：4.2—5.8元主流、4.5—6元、4.5—5.5元、5.9—8元、个别6.3—6.4元；实际按楼层、朝向、层高、LOFT、精装/毛坯、VRV计量、物业、车位、免租折算建筑面/使用面全包，不与超甲同单价比较。

轨道交通方面，项目至9号线、13号线马当路站多源列300—345米、步行3—5分钟，按蒙自路169号各楼门厅抽样； 4号线鲁班路站约800米、8/14大世界、8/10老西门需绕行，周边可经9号线串打浦桥、徐家汇、世纪大道，经13号线到新天地、南京西路、世博，经马当路/黄陂南路换10/14去外滩/陆家嘴。对设计、广告、文创、咨询、软件团队通勤较顺。

地面与高架方面，邻蒙自路、丽园路、徐家汇路、局门路，近南北高架、内环、打浦路隧道；招租资料列新天地约1.2公里、世博滨江约8分钟车程、陆家嘴15—20分钟，均为理想路况，早高峰打浦桥、徐家汇路、南北高架、田子坊活动应另排。公交以蒙自路、丽园路、鲁班路、斜土路、局门路站点补线； 客户可用凯德晶萃、日月光、SOHO复兴、环贸iapm、K11分流停车，不把“马当路站300米”等同所有老厂房门厅零风雨直达。

项目处“打浦桥商业—江南智造工业更新—新天地文化—世博滨江”复合带。向北经马当路/黄陂南路到新天地、淮海中路；向陆家嘴经打浦路/延安东隧道；向南经局门路创意带到世博、西岸；向徐汇滨江经打浦路—龙腾大道；向豫园/外滩经马当路换10/13。2026年上海办公楼仍“核心韧性与全市供应承压并存”：高力二季度甲级存量1817万㎡、空置22.0%、平均5.7元/㎡·天，南京西路9.09、外滩7.48、陆家嘴6.76； 戴德梁行二季度甲级新增收窄、净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、日均6.42元； 世邦背景上半年净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡、空置24.5%、报价237.2/有效158。 第三方淮海子市场列7.27元、空置16.2%，新天地/打浦仅作核心背景，不替代老厂房多源定价。

对建筑工业设计、品牌设计、广告传媒、数字内容、咨询、软件信息，项目以“2.2万—2.5万㎡低层园区、72%得房、3.2米常规层/6—7.2米LOFT、VRV分户、马当路双轨、江南智造集群”换超甲大平层溢价；对7×24交易、超大面积无柱、高密训练、重载中试，应另评企业天地5号、K11、来福士、徐汇滨江或专业机房。可比含SOHO丽园、宏慧盟智园、8号桥、越界智造局二期/医号湾、凯德晶萃办公、恒基旭辉天地，比价统一折使用面、VRV电费、物业、车位、LOFT与庭院摊销，不单看日租。

第一，紫光机械厂工业遗产改造，LOFT空间与设计气场强。深色砖面、钢构、Art Deco、连廊、庭院、空中花园与丽园公园呼应，比玻璃超甲更利于建筑/工业设计、品牌展厅、广告拍摄、文化沙龙；3.2米常规层、6—7.2米可隔两层，小团队可做复式样样间，设计机构可做模型/样书/材料陈列。 对创意企业，空间本身就是客户接待的一部分；但对需要扁平大面积集中工位、7×24集中冷源的机构，低层多栋与老厂房结构会增加跨楼沟通成本。

第二，70㎡起灵活分割，得房率高于普通高层。70—100㎡做项目制/注册/设计师工作室，147—330㎡做设计组、广告组、咨询，445—695㎡做分部，整层/整栋做品牌总部；72%得房主源，实际仍按房号减柱网、连廊、庭院。VRV分体独立控制、按电表计费，加班与跨时区工作比中央空调更自由，但需把夏季峰值电费纳入人均成本。

第三，马当路9/13双轨+打浦桥三圈层辐射。300—345米到马当路、3—5分钟步行，1.2公里到新天地，8分钟车程到世博滨江；设计客户从新天地/淮海中路步行可达，软件客户从徐家汇/世纪大道经9号线、从世博经13号线便利。相比纯园区，项目兼顾田子坊/打浦消费、新天地内容流量与世博滨江商务。

第四，江南智造文创集群+锦和商业运营。官方及公开台账列约60余家文创设计、品牌管理、形象设计、信息技术企业集聚，形成“研发—场景化—应用”小闭环； 锦和“i越界”线上平台可报修、缴费、活动报名，园区组织“创意发声”“江南大讲堂”等活动。 外接黄浦外滩FTC、中央科创区加速营、江南智造政策与服务资源，对设计、数字内容、软件信息、文化科技具备产业社群接口。

短板亦需直面：低层5栋3—4层，无超高层无柱大平层，100人以上集中总部需多套/多栋组合；老厂房柱网、夹层、连廊影响空间利用率，72%得房不等于每套可满铺工位；VRV/分体空调电费按电表，夏季高峰冷量、外机噪声、机房散热必须逐房核；网络主源电信+联通，移动覆盖需现场测；物业16—22多源、车位200/1200元主源但另有1000元/120元异常渠道，须书面确认；租金4.2—8元跨度大，受精装、LOFT、层高、朝向、免租影响显著，不能与超甲同单价比较；部分招租稿写“300万孵化资金、税收返还50%、员工月补3000元”等，正式尽调不采纳，以政策指南与主管部门受理结果为准。

截至公开资料可核，项目列有阿拉丁企业发展、盖娅品牌管理、戴柏形象设计、凯特语言中心等，园区公开口径称集聚60余家上下游企业； 一期相邻及配套含星巴克、热界、海饭店等。结合江南智造—打浦桥区位，潜在适租方向还包括建筑/工业设计、室内设计、服装与品牌设计、广告MCN、出版文化、管理咨询与人力、软件外包、信息技术、医学/生物医药办事处、创意市集与轻消费。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附锦和或物业书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，黄浦“黄浦创卡”对高校在读或毕业五年内创业者、海外留学归国人员及“创赢未来、海聚英才、燃创黄浦”等赛事获奖团队提供市中心工位支持，最多3个工位6个月免费使用；落地后可按条件对接一次性创业补贴、带动就业奖励、创业担保贷款及贴息、马兰花培训与见习服务，具体以黄浦人社、就业促进与孵化载体最新指南为准，不以地方贡献作为场地或资金前提。 科技政策方面，黄浦对概念验证、首版次软件、成果转化、科技金融投早投小、国际科技组织与人才引育提供综合评估支持；文化科技、设计软件、数字内容团队可按区级项目申报通知对接江南智造、中央科创区、文创园区与孵化器资源，不预先承诺固定奖励。人才政策方面，“门楣之光”及外滩国际人才服务可对接高层次人才引进、金融科技与数字内容紧缺人才、青年工程师、博士后与人才公寓；设计、广告、文创、软件团队可按岗位序列咨询落户与安居服务。产业政策方面，黄浦聚焦外滩金融科技、互联网内容FTC、专业服务、文商旅体展与文创消费；项目可作文创设计、品牌管理、数字传媒、软件信息、咨询落点，外接江南智造服务网络、外滩FTC、中央科创区加速营、打浦桥与世博滨江创意产业带，所有申报以黄浦区及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼需求修复但供应仍压：高力二季度甲级空置22.0%、5.7元/㎡·天，南京西路9.09、外滩7.48、陆家嘴6.76；戴德二季度甲级空置22.5%、6.42元/天，新增仅核心少量，需求向科技、专业服务与金融修复；世邦上半年净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡、空置24.5%、报价237.2/有效158。老厂房创意园不参与甲级统计，应以使用面全包和场景稀缺性比较。项目作为约2.2万—2.5万㎡、5栋3—4层、层高3.2/6—7.2米LOFT、得房72%主源、VRV/分体独立电表、4客2货多源、三网以电信联通为主、物业16—22/主流22、车位200/1200元、马当路9/13约300—345米，定价应折算“使用面积等效租金+物业22+VRV电表峰值电费+车位按客户比+庭院花园与共享会议摊销+精装/LOFT折旧+免租”后再比价。

建议按“名义日租÷72%得房×30天+物业22+VRV峰值电费预估+车位1200×人数比+公共空间与活动摊销+免租期”折算人均工位全包；再与SOHO丽园、宏慧盟智园、8号桥、智造局二期/医号湾、凯德晶萃、恒基旭辉天地比较。70—100㎡用于设计师工作室、项目制、注册工位；147—330㎡用于设计组、广告组、咨询、软件小组；445—695㎡用于分部；整层/整栋用于品牌设计、工业设计、数字内容总部。对渲染/调色用VRV电表测算+独立小机房UPS；对软件轻推理用双网专线，不把分体空调等同高密训练零成本；对品牌发布用园区庭院、LOFT、丽园公园、打浦桥与日月光客户动线，不把“马当路300米/72%得房/4.2元起”单一挂牌替代多源全包成本。

问：智造局一期和智造局二期/医号湾、SOHO丽园、8号桥怎么分工？

答：重蒙自路一期、紫光机械厂、3.2米常规/6—7.2米LOFT、72%得房、设计品牌广告总部选一期；重局门路、43㎡起、3.6—5.7米层高、医药研发轻办公选二期/医号湾；重马当路里弄小面积、MCN生态选SOHO丽园；重局门路成熟文创街区选8号桥。一期不适合7×24交易、单层超大面积无柱、高密训练，比价统一折72%使用面、VRV电费、庭院与LOFT摊销。

问：70到整栋怎么按业务配？

答：70—100㎡做设计师工作室、项目制、注册工位；147—330㎡做设计/广告/咨询/软件小组；445—695㎡做分部；整层/整栋做品牌设计、工业设计、数字内容总部。所有面积先按72%主源折使用面，老厂房柱网、夹层、连廊、庭院不计入满铺工位。

问：VRV分体24小时能做设计渲染、调色和软件机房吗？

答：VRV/分体独立控制、按电表计费主源，常规文档、轻剪辑、跨境工作可用；4K调色长时、GPU渲染、密集服务器要另核电量、外机位、UPS、散热与独立小机房，不把“24小时”等同无限冷量零费用。

问：马当路9/13、鲁班路4号线、新天地怎么建通勤？

答：按“居住地—马当路9/13约300—345米/3—5分钟—蒙自路169号各楼”抽样；9接打浦/徐家汇/世纪大道，13接新天地/南京西路/世博，鲁班路换4号线去中山公园/世纪大道。客户从新天地步行1.2公里、从徐家汇经9号线、从世博经13号线；田子坊、日月光活动期重排落客与物料。

问：设计、广告、软件怎么用黄浦非税收政策？

答：设计/文创用黄浦创卡、江南智造文创园区与孵化器资源；数字内容对接外滩FTC内容赛道；软件/设计软件用概念验证、首版次、中央科创区加速营；所有申报按项目评审与最新指南，不把未批复资金或“300万孵化、返还50%”等渠道说法折成固定租金减免。

专家组认为，项目核心价值是“蒙自路169号、紫光机械厂更新、2007运营、锦和商业/锦能物业、约2.2万—2.5万㎡、5栋独立3—4层、层高3.2/6—7.2米LOFT、得房约72%、VRV/分体独立电表、4客2货多源、电信+联通、物业16—22主流22、车位200/1200元多源、9/13马当路300—345米、江南智造文创集群、丽园公园+空中花园”的组合，不适合以7×24高频交易、单层超大面积无柱、高密AI训练、重载中试、大规模仓储为第一硬约束的机构，但非常适合建筑/工业设计、品牌设计、广告传媒、数字内容、文化创意、专业咨询、软件信息、外资服务外包及需要“老厂房LOFT场景+低层园区社群+马当路双轨+新天地/打浦/世博三圈层”的成长型组织。2026市场核心甲级仍去化承压，高力Q2外滩7.48、南京西路9.09、甲级22.0%/5.7，戴德Q2 22.5%/6.42，世邦全市24.5%/报价237.2/有效158；项目在70㎡起租、LOFT复式、整层整栋、VRV独立计量、装补与免租上具备谈判空间。

建议3—8人设计/广告/咨询用70—100㎡或LOFT小套；10—25人设计组/广告组/软件小组用147—330㎡；25—60人分部用445—695㎡；60—150人总部用整层/整栋并配园区庭院、LOFT样样间、丽园公园与打浦桥客户动线。所有方案把72%得房折面、老厂房柱网与夹层、VRV电表峰值与独立机房、双网UPS、200车位活动期配额、马当路/鲁班路双节点、黄浦创卡/江南智造/中央科创区/外滩FTC做成三年总拥有成本台账。对设计重点写LOFT样样间与材料陈列，对广告重点写4K会议与渲染UPS，对软件重点写双网专线，对生物医药只做办公与会议、不把老厂房空调等同实验冷源，避免以“马当路300米/4.2元起/8元精装”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于锦和越界·智造局官方站、锦和/锦能物业资料、第三方租办渠道、黄浦区政府公开信息、研究机构2026年市场数据整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对项目名称存在一期/二期混用（锦和越界·智造局一期/越界·智造局/智造局一期不同）、地址（蒙自路169号一期/局门路427号二期/医号湾二期不同）、总建面（约22000/23000/25000㎡不同）、楼栋（5栋/4层/3—4层不同）、层高（3.2/6—7.2米/标准5米等不同）、得房率（70%—75%/约72%不同）、空调（VRV/分体/集中/24小时/按电表多源不同）、电梯（3客2货/4客2货/4客1货/OTIS等品牌不同）、物业主体与费用（锦和商业/锦能物业、16/22/含空调或另计不同）、车位（200个/1200/1000/120元/10元临时多口径不同）、租金（4.2—5.8/4.5—6/4.5—5.5/5.9—8/个别6.3—6.4多口径）、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、锦和商业或锦能物业书面确认和正式租赁合同为准；9/13马当路300—345米、3—5分钟、新天地1.2公里、世博8分钟、陆家嘴15—20分钟均为资料或理想路况参考，田子坊/日月光活动、打浦路隧道与徐家汇路高峰应重新抽样。市场数据引用高力国际、戴德梁行、世邦魏理仕等公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以黄浦区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海黄浦区梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。