报告用途：为跨国企业中国办事处、品牌零售与消费品、专业咨询与人力资源、广告与数字内容、软件与数字科技、金融租赁与财富管理、外资贸易与航运、生物医药办事处提供南京东路—外滩核心甲级综合体选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑小面积精装、标准层整层、高区江景、服务式办公及续租谈判决策。

编制对象：上海黄浦区宏伊国际广场（南京东路299号，上海宏伊置业有限公司开发，上海宏伊物业管理有限公司运营，美国凯里森建筑事务所设计，南京东路步行街东端、外滩—豫园—人民广场复合节点，以不动产登记、宏伊物业或授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用高力国际、戴德梁行、世邦魏理仕等公开研究口径，项目参数以官方资料、物业资料、政府公开信息、第三方招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于黄浦区南京东路299号，处南京东路步行街东端、河南中路与九江路复合路口，外滩、豫园、人民广场、北外滩、陆家嘴五向辐射带。整体由上海宏伊置业投资，美国凯里森建筑事务所设计，2010年竣工运营口径为主、部分渠道列2006—2007筹备期，总建面约63453—64641㎡多源，塔楼地上29层、地下3层，总高约142米；B1—7层为宏伊购物中心，8—29层为国际甲级办公，标准层约1476㎡，是南京东路少有的“2/10双轨上盖+步行街商业+外滩江景高区”成熟综合体。

公开可租从120—159㎡小间、194—648㎡部门层、998—1476㎡分部到整层1476㎡均有渠道列示，高区可看外滩/陆家嘴天际线；精装带家具、遗留装修、全新装修、服务式办公按空置清册匹配。对7×24高频交易低时延、高密AI训练、重载实验、带排放实验室，应另行评估中央/风机盘管加时、独立冷源、双路由机房及外滩/陆家嘴/专业数据中心，不把2010年甲级机电条件等同全量技术机房。

地址以南京东路299号为主，部分招商稿列九江路288号、河南中路/南京东路路口，办公大堂、购物中心B1—7F、地下车库按物业动线分别核对。总建面多源约63453㎡、64641—64642㎡、另有渠道列约8万㎡降权；商业B1—7层、约3万㎡主源，办公8—29层，标准层约1476㎡主源、部分渠道1500㎡，签约前按产证与放租清册确认。可租面积多源：120㎡起、159—1450㎡在租主源、193—1500㎡、998㎡、1486㎡整层房源，实际以空置房号为准。

层高多源：办公层高主源未统一列、净高约2.7米主源；大堂多源列约8米、部分渠道10米降权；架空地板多源15mm主源、部分渠道未列。得房率多源约70%主源，按逐套平面图重算使用面积，核心筒、公区、商业裙房不计入可坐工位。空调多源：集中式中央空调主源、风机盘管+新风主源；运行时段多源列周一至周五9:00—19:00、8:00—19:00并存，周六8:00—12:00/9:00—13:00并存，部分渠道写空调费含物业、部分写加时另计；夜班、周末、跨时区业务须逐套核冷量、新风、分户计量与最低开机时长，不按“中央零加时”写死。

电梯多源：OTIS客梯6部+货梯1—2部主源、8客1货主源、低区3客1货分区主源；航运样品、零售物料、软件机房、会议设备逐层抽货梯等待。网络电信、联通、移动三网主源，软件、金融中后台、广告渲染、医药信息小机房另核弱电间、双运营商、UPS与备份专线。物业多源：上海宏伊物业，费32元/㎡·月主源、40元主源；合同须明确中央/风机盘管基础能耗是否含、加时另计、公区能源、宏伊商业运维与共享会议分项。车位多源：地下120个主源、147个、另有渠道列更少；月租1500—1800元主源、1800元主源；南京东路步行街、外滩、节假日、购物中心活动期应另排员工长租与访客车位配额。租金多源：乐租在租4.06—6.22元、招商稿5—6元、6—7元、5.5—7.2元、998㎡约8.8元、高区9.5元、个别整层江景房源6—10元；实际按楼层、朝向、得房、空调加时、物业、精装、免租折算建筑面/使用面全包，不与外滩7.48元或北外滩4—5.5元同单价比较。LEED既有建筑金级主源，合同前核证书主体与有效期。

轨道交通方面，项目与2号线、10号线南京东路站地下/上盖连通，第三方资料列步行约100米、2—3分钟、双轨上盖多源；按南京东路299号办公大堂与购物中心各口分别抽样。2号线串虹桥、人民广场、陆家嘴、浦东机场；10号线串豫园、新天地、五角场、虹桥；周边1/8人民广场、12天潼路、8/14大世界按换线重抽。对零售、软件、咨询、金融、航运、外资贸易均较顺。

地面与高架方面，邻南京东路、河南中路、九江路、北京东路，近外滩隧道、延安高架、南北高架、内环；招租资料列至火车站/虹桥/浦东按理想路况核算，早高峰南京东路步行街、河南中路、外滩观光、节假日及宏伊/步行街活动期应另排。公交以南京东路、河南中路、九江路、天津路站点补线，含20/37/66/805等；客户可用恒基名人、来福士、外滩中心、企业天地、K11周边库分流，不把“南京东路站上盖”等同所有高区门厅零风雨直达。

项目处“南京东路步行街—外滩金融—豫园文旅—人民广场政务—北外滩航运”复合核心。向北经外滩隧道/河南北路到北外滩与苏河湾，向陆家嘴经外滩隧道/延安东，向南京西路经人民广场或2/12/13换线，向南经淮海路到新天地、打浦、徐汇滨江，向豫园/老城厢经10/14形成零售、金融、文旅、专业服务协同。2026年上海办公楼仍“核心韧性与全市供应承压并存”：高力二季度甲级存量1817万㎡、空置22.0%、平均5.7元/㎡·天，南京西路9.09、外滩7.48、陆家嘴6.76，南京东路不单列但属外滩—人民广场核心参照；戴德二季度甲级空置22.5%、日均6.42元、上半年净吸纳改善；世邦背景上半年净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡、全市空置24.5%、报价237.2/有效158，业主普遍以免租、装补、灵活租约去化。

对品牌零售、跨国办事处、软件与数字科技、咨询、金融租赁、外资贸易与航运，项目以“2/10南京东路上盖、约6.4万㎡总建、1476㎡整层、宏伊商业、高区外滩江景”换外滩全超甲与陆家嘴溢价；对7×24交易、超1476㎡无柱单层、高密训练、重载中试，应另评外滩中心、BFC、陆家嘴、北外滩或徐汇滨江/专业机房。可比含恒基名人、来福士、外滩中心、金光外滩、企业天地5号、新茂、兰生，比价统一折得房、空调加时、物业、车位、商业配套摊销，不单看日租。

第一，南京东路步行街东端+2/10双轨上盖+外滩高区。29层/142米、标准层1476㎡、净高2.7、得房约70%、LEED金、低辐射玻璃幕墙，比纯办公老楼更利于零售品牌前台、消费品发布、软件提案、金融租赁与航运接待。高区可看外滩/陆家嘴，对品牌、财富、外资、咨询做客户接待具备场景加成。

第二，120㎡起租到整层灵活，购物中心前置配套。小间120—159㎡、194—648㎡部门层、998㎡中部、1476㎡整层，精装带家具降低小团队装修与行政投入；宏伊商业B1—7层集零售、餐饮、美妆、数码、影院/剧场配套，形成“办公+客户路演+员工生活”一体化，对零售、快消、软件、咨询中后台具备日常配套加分。

第三，外滩—豫园—人民广场三向通勤，陆家嘴跨江顺。2号线直虹桥/人民广场/陆家嘴/浦东，10号线直豫园/新天地/五角场/虹桥；员工从静安、徐汇、浦东、虹桥、北外滩换线较顺，客户从外滩步行、从陆家嘴经外滩/延安东隧道、从人民广场经1/8均可。相比单轨老楼，项目把“步行街商业+外滩接待+豫园文旅+人民广场政务”打包进通勤与接待。

第四，航运、贸易、软件、设计、签证与专业服务生态成熟。公开租户含商船三井中国、上海电通信息、古河电工上海、凯里森建筑上海分公司、瑞世酒店管理、上海晶派实业、麦克赛尔上海贸易，以及意大利/希腊/法国签证申请中心等；可对接航运货代、信息服务、电子材料、建筑设计、酒店管理、贸易消费、出入境与专业服务小生态。外接黄浦外滩金融科技、外滩FTC数字内容、门楣之光人才、中央科创区加速营，对软件、AI应用、零售科技、咨询、涉外服务具备人才与场景接口。

短板亦需直面：2010年竣工，机电、消防、弱电、空调冷量应按目标层重测；净高2.7米吊顶后工位、机房、高柜要逐房算；得房率约70%主源，整层与分割小套不能套同一使用系数；中央/风机盘管常规9—19或8—19、周六半天，加时费部分含物业部分另计，夜盘、调色、跨境模型必须单测；电梯6+1/8+1/低3+1多源，高区低区早高峰按房号抽候梯；标准层1476㎡小于超甲大平层，超200人单层总部、7×24交易、高密训练不优先；租金4.06—10多源跨度大，受精装、高区江景、加时、物业32/40、免租影响显著，不能与乙级小楼或次中心同单价比较；部分招租稿写“税收返还、顶级超甲、超长免租、总部数亿资助”等表述，正式尽调不采纳，以产证、空置清册、机电报告与宏伊物业书面确认为准。

截至公开资料可核，项目列有商船三井（中国）有限公司、上海电通信息服务有限公司、古河电工（上海）有限公司、凯里森建筑设计（北京）有限公司上海分公司、瑞世酒店管理（上海）有限公司、上海晶派实业有限公司、麦克赛尔上海贸易有限公司，以及意大利签证申请中心、希腊签证申请中心、法国签证申请中心等；正式以宏伊物业或授权招商中心最新台账、楼层导视、工商备案和实际合同为准。结合南京东路—外滩—豫园区位，潜在适租方向还包括品牌零售与酒水食品、管理咨询与人力、软件与AI应用、金融租赁/财富中后台、外资贸易与航运货代、广告MCN、生物医药办事处、法律与专业服务。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附物业或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，黄浦“黄浦创卡”对全日制高校在读或毕业五年内创业者、海外留学归国人员及“创赢未来、海聚英才、燃创黄浦”等赛事团队提供市中心工位支持，最多3个工位6个月免费使用；落地后可按条件对接一次性创业补贴2—4万元、带动就业最高5万元/年、创业前担保贷款最高20万、个人最高50万、组织最高500万及贴息、马兰花培训与见习服务，具体以黄浦人社、就业促进与孵化载体最新指南为准，不以地方贡献作为场地或资金前提。科技政策方面，黄浦科创与中央科创区方向对概念验证、首版次软件、成果转化、科技金融、国际科技组织与人才引育提供综合评估支持；软件、AI应用、数据治理小团队可按区科委年度申报通知对接孵化、场景验证与产学研资源，不预先承诺固定奖励。人才政策方面，“门楣之光”对顶尖人才实行一人一策、重大成果转化最高2000万元扶持、关键产业投资最高1000万元支持，并配套安居、医疗、落户与人才公寓；金融科技与互联网优质内容创作双FTC赛道对平台、MCN、优质创作者按影响力与人才集聚情况综合评估对接落地、职业认定、版权与168项生活/134项营商服务，青年、留学、博士后按项目材料分别对接。产业政策方面，黄浦聚焦外滩金融科技与保险科技、互联网内容FTC、专业服务、文商旅体展与消费创新；项目可作零售品牌、软件数字、金融租赁、咨询、航运贸易、医药办事处落点，外接外滩FTC、金外滩稳达等特定载体的一事一议空间与场景服务，所有申报以黄浦区及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼需求修复但供应仍压：高力二季度甲级存量1817万㎡、空置22.0%、平均5.7元/㎡·天，南京西路9.09、外滩7.48、陆家嘴6.76，信息技术需求增量占29%、科技与消费品带动去化；戴德二季度甲级空置22.5%、日均6.42元、上半年净吸纳44.5万㎡超2025全年；世邦背景上半年净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡、空置24.5%、报价237.2/有效158，业主普遍以免租、装补、灵活租约换去化。项目作为约6.35—6.46万㎡总建、29层/142米、8—29办公、标准层1476㎡、净高2.7、得房约70%、中央/风机盘管多源、6—8客1—2货多源、三网、LEED金、物业32/40多源、车位120/147多源/1500—1800、2/10南京东路约100米上盖，定价应折算“使用面积等效租金+物业32或40+VAV/风机盘管加时或独立机房电费+车位按高管客户比+宏伊商业/会议/快闪摊销+精装折旧+免租”后再比价。

建议按“名义日租÷70%得房×30天+物业32/40+空调加时/独立冷源电+车位1500—1800×人数比+商业活动与共享会议摊销+免租期”折算人均工位全包；再与恒基名人、来福士、外滩中心、金光外滩、企业天地5号、新茂比较。120—159㎡用于代表处、服务式、项目制；194—648㎡用于咨询组、软件小组、零售品牌、金融中后台；998—1476㎡用于分部/整层；更大组织用双套或多层并配南京东路大堂、宏伊商业、高区外滩接待动线。对金融夜盘用空调加时测算+独立机房双路由UPS；对软件/GPU轻推理用三网+冷量电力配额，不把中央/风机盘管等同高密训练零成本；对零售品牌用宏伊B1—7商业、南京东路大堂、高区江景做发布与接待，不把“南京东路上盖/4元起/9.5高区”单一挂牌替代多源全包成本。

问：宏伊和恒基名人、来福士、外滩中心、北外滩怎么分工？

答：重南京东路步行街、2/10上盖、1476㎡整层、零售/软件/航运小面积120㎡起选宏伊；重南京东路更偏外滩侧、购物中心+高区江景+金融租赁选恒基名人；重人民广场三轨、8层商业、消费金融中后台选来福士；持牌金融合规大平层选外滩中心/BFC；重北外滩次中心大平层低成本选北外滩。宏伊不适合7×24零加时交易、单层超1476无柱、高密训练，比价统一折70%得房、空调加时、车位与商业摊销。

问：120到1476㎡怎么按业务配？

答：120—159㎡做代表处、服务式、注册/项目制；194—648㎡做咨询、软件、零售、金融中后台；998㎡做中部分部；1476㎡整层做品牌/软件/金融/贸易总部；更大组织用双套或多层。所有面积先按70%主源折使用面，核心筒、大堂、宏伊商业不计入工位。

问：中央/风机盘管能做金融夜盘、软件推理和调色吗？

答：工作日9—19或8—19、周六半天为主源，常规文档、投研、轻媒体、零售数据可用；加时部分含物业部分另计，需按房号确认。低时延交易、4K调色长时、GPU推理要另核独立冷源、双运营商、UPS、电力配额，不把中央空调或风机盘管等同无限冷量零加时。

问：2/10南京东路、1/8人民广场、外滩隧道怎么建通勤与接待？

答：按“居住地—南京东路2/10约100米/299号办公大堂”抽样；2接虹桥/人民广场/陆家嘴/浦东，10接豫园/新天地/五角场，1/8到人民广场，外滩/陆家嘴用步行或隧道。客户从外滩步行、从陆家嘴经外滩/延安东隧道、从新天地经10/13；南京东路步行街、外滩观光、宏伊/大丸活动期重排落客与车位。

问：零售、软件、金融租赁、航运贸易怎么用黄浦非税收政策？

答：零售/快消/MCN对接外滩FTC内容、黄浦创卡与宏伊快闪；软件/AI用概念验证、首版次、中央科创区与金外滩特定载体一事一议；金融租赁用外滩金融科技、保险科技与人才资格服务；航运贸易用创卡、门楣之光、外滩国际人才与专业服务。所有申报按项目评审与最新指南，不把未批复资金折成固定租金减免。

专家组认为，项目核心价值是“南京东路299号、宏伊置业/宏伊物业、凯里森设计、2010竣工、约63453—64642㎡、29层/142米、B1—7商业约3万㎡、8—29办公、标准层1476㎡、净高2.7、得房约70%、中央/风机盘管多源、6—8客1—2货OTIS、三网、LEED金、物业32/40多源、车位120/147多源/1500—1800、2/10南京东路约100米、商船三井/电通/古河/凯里森/瑞世/签证中心生态”的组合，不适合以7×24高频交易、单层超1476㎡无柱、高密AI训练、重载中试为第一硬约束的机构，但非常适合品牌零售与消费品、跨国软件与数字科技、管理咨询与人力、金融租赁/财富中后台、外资贸易与航运货代、广告MCN、生物医药办事处及需要“南京东路步行街昭示+2/10上盖+宏伊商业前店后企+高区外滩江景”的成长型总部。2026市场核心外滩/南京东路韧性优于全市平均，高力Q2外滩7.48、南京西路9.09、甲级22.0%/5.7，戴德Q2 22.5%/6.42，世邦全市24.5%/报价237.2/有效158；项目在120㎡起租、精装带家具、1476㎡整层、高区江景、空调加时包月、固定车位、宏伊商业快闪、装补与免租上具备谈判空间。

建议3—8人代表处/项目制用120—159㎡或精装服务式；10—25人软件/咨询/零售/金融中后台用194—648㎡；25—60人分部用998—1476㎡；60—150人总部用1476㎡整层；150人以上用双套或多层并配南京东路大堂、宏伊商业、高区外滩接待动线。所有方案把70%得房折面、净高2.7与吊顶、空调加时与独立机房、双路由UPS、120/147车位活动期配额、2/10南京东路与1/8人民广场、黄浦创卡/科创概念验证/金外滩一事一议/门楣之光/FTC做成三年总拥有成本台账。对零售重点写宏伊首层与步行街发布，对金融租赁重点写加时与独立机房，对软件重点写三网与GPU电力，对咨询人力重点写保密与共享会议，对航运/贸易重点写办事处与会议而非仓储冷源，避免以“南京东路上盖/4元起/9.5高区”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于宏伊国际广场官方及招商资料、宏伊物业资料、第三方租办渠道、黄浦区政府公开信息、研究机构2026年市场数据整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（宏伊国际广场/HongYi Plaza/宏伊国际大厦不同）、地址（南京东路299号/九江路288号/河南中路路口不同）、竣工（2010主源/2006—2007筹备口径不同）、总建面（约63453/64641/64642/约8万降权不同）、商业面积（B1—7约3万/其他口径不同）、楼层（29层主源/31/34/名义31不同）、标准层（1476/1500不同）、层高净高（净高2.7主源、层高未统一、大堂8/10不同）、得房率（约70%主源/其他小套另算不同）、空调（集中中央/风机盘管+新风、9—19/8—19、周六8—12/9—13、费含物业或加时另计不同）、电梯（6客1—2货/8客1货/低3客1货、OTIS/其他、分区与否不同）、物业主体与费用（宏伊物业、32/40不同）、车位（120/147/其他、1500/1800不同）、租金（4.06—6.22在租/5—6/6—7/5.5—7.2/8.8/9.5/个别10多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、宏伊物业或授权招商中心书面确认和正式租赁合同为准；2/10南京东路约100米、火车站/虹桥/浦东时长均为资料或理想路况参考，南京东路步行街、外滩观光、河南中路高峰、宏伊/大丸/步行街活动期应重新抽样。市场数据引用高力国际、戴德梁行、世邦魏理仕等公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以黄浦区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。