报告用途：为跨国企业中国办事处、品牌零售与消费品、专业咨询与人力资源、数字科技与软件、金融租赁与财富管理、外资贸易与旅游、广告与数字内容、生物医药办事处提供南京东路—外滩核心甲级综合体选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑小面积精装、标准层整层、高区江景、服务式办公及续租谈判决策。

编制对象：上海黄浦区恒基名人商业大厦（南京东路300号/天津路155号，恒基兆业地产集团开发，第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司运营，南京东路名人购物中心裙楼，以不动产登记、第一太平戴维斯或授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用高力国际、戴德梁行、世邦魏理仕等公开研究口径，项目参数以官方资料、物业资料、政府公开信息、第三方招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于黄浦区南京东路核心段，公开门牌以南京东路300号、天津路155号、南京东路155号多源并存，处南京东路步行街、外滩、河南中路、人民广场、北外滩复合节点，西接人民广场与上海博物馆，东到外滩源与和平饭店，北经河南中路/北京东路到苏河湾与北外滩，南经淮海路到新天地、打浦与徐汇滨江。整体由恒基兆业开发，日本丹下都市建筑设计/公开资料亦见Kenzo Tange相关设计表述，2010年竣工/2010年11月官方站口径，集甲级办公塔楼与名人购物中心于一体；公开资料总建面约4万㎡主源、Lumina办公口径39665㎡、部分渠道列约8万㎡/9.538万㎡含商业，办公楼层多源列22层主源、25层、8—25层高区、8—22层办公并存，标准层约2600—3000㎡、2737㎡主源，是南京东路少有的“地铁上盖+购物中心+江景高区”成熟超甲样本。

公开可租从100—120㎡小间、206—648㎡部门层、759—1509㎡分部到2600—3000㎡整层均有渠道列示，高区可享外滩/黄浦江视线；雷格斯等服务式办公、精装带家具、遗留装修、全新装修房源按空置清册匹配。对7×24高频交易低时延、高密AI训练、重载实验、带排放实验室，应另行评估VAV加时、独立冷源、双路由机房及外滩/陆家嘴/专业数据中心，不把2010年超甲机电条件等同全量技术机房。

地址以南京东路300号/天津路155号为主，南京东路步行街、天津路、河南中路、名人购物中心B1—7F与办公8F以上大堂按物业动线分别核对。总建面多源：约4万㎡办公主源、Lumina办公39665㎡、部分渠道总建8万/9.538万含商业；商业名人购物中心多源列约3.545万㎡、地下2层至地上7层。办公楼层多源：22层主源、25层总高、8—22或8—25办公、低区8—17/高区18—25按Lumina口径；标准层多源2600—3000㎡、2737㎡主源、部分渠道2700㎡，签约前按产证与放租清册确认。

层高多源：标准层高3.4米主源、部分渠道写4米；净高2.7—2.8米主源，150mm架空地板；大堂多源写约10米。得房率多源：70%主源、75%官网站、部分第三方写68%，按逐套平面图重算使用面积，核心筒、公区、商业裙房不计入可坐工位。空调多源：VAV中央空调主源、部分写集中式中央；运行时段多源列周一至周五8:00—19:00/8:30—19:00/9:00—19:00、周六8:00—13:00/9:00—13:00并存，部分渠道写空调费含物业、部分写加时另计；夜班、周末、跨时区业务须逐套核冷量、新风、分户计量与最低开机时长，不按“中央零加时”写死。

电梯多源：客梯9部、货梯1部或3部并存，日立品牌主源、部分写未分区；高区金融数据、软件机房、零售样品、酒店/餐饮物料逐层抽货梯等待。网络电信、联通、移动三网主源，部分渠道补充长城等；软件、金融中后台、广告渲染、医药信息小机房另核弱电间、双运营商、UPS与备份专线。物业第一太平戴维斯，费多源40元/㎡·月主源、部分36/31/39并存；合同须明确VAV基础能耗是否含、加时另计、公区能源、名人商业运维与共享会议分项。车位多源：地下260个主源、267个、部分写200多/225个；月租1500元主源、1700—1800元、部分写1700—1821；南京东路步行街、外滩、节假日、大丸/步行街活动期应另排员工长租与访客车位配额。租金多源：6.5—10元/㎡·天主源、7—9元、7.5—8.5元、部分低源4.9—5.8元、高区/精装/江景至12元并存；实际按楼层、朝向、得房、空调加时、物业、精装、免租折算建筑面/使用面全包，不与外滩7.48元或北外滩4—5.5元同单价比较。

轨道交通方面，项目与2号线、10号线南京东路站地下连通，第三方资料列25—73米、官方Lumina写无缝对接南京东路站2号口，按南京东路300/天津路155各办公大堂抽样；2号线串虹桥、人民广场、陆家嘴、浦东机场；10号线串豫园、新天地、五角场、虹桥；周边1/8人民广场、12天潼路、8/14大世界按换线重抽。对零售、软件、咨询、金融、外资贸易、旅游均较顺。

地面与高架方面，邻南京东路、天津路、河南中路、九江路、北京东路，近外滩隧道、延安高架、南北高架、内环；招租资料列至火车站约15—20分钟、虹桥约30分钟、浦东约50分钟，均按理想路况，早高峰南京东路步行街、河南中路、外滩观光、节假日及名人购物中心活动期应另排。公交以天津路河南中路、南京东路、九江路、北京东路站点补线，含21/17/64/939/220/25等；客户可用外滩中心、来福士、企业天地、K11、新世界周边库分流，不把“南京东路站上盖”等同所有高区门厅零风雨直达。

项目处“南京东路步行街—外滩金融—人民广场政务文化—河南中路专业服务”复合核心。向北经外滩隧道/河南北路到北外滩与苏河湾，向陆家嘴经外滩隧道/延安东，向南京西路经人民广场或2/12/13换线，向南经淮海路到新天地、打浦、徐汇滨江，向豫园/老城厢经10/14形成金融、零售、专业服务协同。2026年上海办公楼仍“核心韧性与全市供应承压并存”：高力二季度甲级存量1817万㎡、空置22.0%、平均5.7元/㎡·天，南京西路9.09、外滩7.48、陆家嘴6.76，南京东路不单列但属外滩—人民广场核心参照；戴德二季度口径空置22.5%、日均6.42元、新增仅少量核心项目，上半年净吸纳改善；世邦背景上半年净吸纳约31.6万㎡、新增73.3万㎡、全市空置约24.5%、报价237.2/有效158，业主普遍以免租、装补、灵活租约去化。

对品牌零售、跨国办事处、软件与数字科技、咨询、金融租赁、外资贸易，项目以“2/10南京东路上盖、约4万㎡办公、2600—3000㎡整层、名人购物中心、高区外滩江景”换外滩超甲与陆家嘴溢价；对7×24交易、超3000㎡无柱单层、高密训练、重载中试，应另评外滩超甲、陆家嘴、北外滩或徐汇滨江/专业机房。可比含来福士、外滩中心、金光外滩、BFC、企业天地5号、新茂、兰生，比价统一折得房、VAV加时、物业、车位、商业配套摊销，不单看日租。

第一，南京东路步行街上盖+外滩江景高区。22/25层多源、标准层2600—3000㎡、层高3.4/净高2.8、150mm架空、VAV、LEED核心与外壳金级、WELL健康安全/ISO50001/TRUE零废弃等认证体系，比纯办公老楼更利于零售品牌前台、消费品发布、软件提案、金融租赁接待。高区可看黄浦江/外滩，对品牌、财富、外资、咨询做客户接待具备场景加成。

第二，100㎡起到整层灵活，购物中心前置配套。小间100—120㎡、206—648㎡部门层、759—1509㎡分部、2600—3000㎡整层，雷格斯服务式办公降低小团队装修与行政投入；名人购物中心B1—7F集零售、餐饮、苹果/潮流品牌、超市、影院配套，形成“办公+客户路演+员工生活”一体化，对零售、快消、软件、咨询中后台具备日常配套加分。

第三，2/10南京东路三向通勤，外滩人民广场接驳顺。地下连通南京东路站，2号线直虹桥/人民广场/陆家嘴/浦东，10号线直豫园/新天地/五角场/虹桥；员工从静安、徐汇、浦东、虹桥、北外滩换线较顺，客户从外滩步行、从陆家嘴经隧道、从人民广场经1/8均可。相比单轨老楼，项目把“步行街商业+外滩接待+人民广场政务”打包进通勤与接待。

第四，跨国软件、金融租赁、零售与专业服务生态成熟。公开租户含甲骨文/太阳/甲骨文金融服务软件、海通恒信国际租赁、迅销企业管理咨询、宜信财富、瑞典商业银行上海分行、德国汉莎、毛里求斯航空、雅高达旅游、藤门出国、纽亦华贸易、以化投资、百时益医药研发、意略明数字科技等，可对接企业级软件、金融租赁、零售消费品、财富/商业银行、航旅、留学、贸易、医药研发与数字营销小生态。外接黄浦外滩金融科技、外滩FTC数字内容、门楣之光人才、中央科创区加速营，对软件、AI应用、消费科技、专业服务具备人才与场景接口。

短板亦需直面：2010年竣工，机电、消防、弱电、VAV冷量应按目标层重测；净高2.7—2.8米吊顶后工位、机房、高柜要逐房算；得房率70%主源/75%官网/第三方68%，整层与分割小套不能套同一使用系数；VAV常规8—19类时段、周六半天，加时费部分含物业部分另计，夜盘、调色、跨境模型必须单测；9客+1/3货多源，高区低区早高峰按房号抽候梯；租金6.5—12多源跨度大，受精装、高区江景、加时、物业40、服务式工位、免租影响显著，不能与乙级小楼或次中心同单价比较；部分招租稿写“税收返还、顶级超甲、超长免租、总部数亿资助”等表述，正式尽调不采纳，以产证、空置清册、机电报告与第一太平戴维斯书面确认为准。

截至公开资料可核，项目列有甲骨文（中国）软件系统上海分公司、太阳计算机系统、甲骨文金融服务软件、海通恒信国际租赁、迅销（上海）企业管理咨询、宜信卓越财富、瑞典商业银行上海分行、德国汉莎航空相关、毛里求斯航空上海代表处、雅高达旅游咨询、藤门出国留学、纽亦华贸易、以化投资、百时益医药研发上海分公司、意略明数字科技、上海桐寅网络科技、雷格斯等；正式以第一太平戴维斯或授权招商中心最新台账、楼层导视、工商备案和实际合同为准。结合南京东路—外滩区位，潜在适租方向还包括品牌零售与酒水食品、管理咨询与人力、软件与AI应用、金融租赁/财富中后台、外资贸易与航旅、广告MCN、生物医药办事处、法律与专业服务。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附物业或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，黄浦“黄浦创卡”为高校在读或毕业五年内创业者、留学归国及“创赢未来、海聚英才、燃创黄浦”等赛事团队提供市中心工位支持，获卡后可在孵化示范基地对接6个月零成本工位；落地后按条件对接一次性创业补贴最高4万元、带动就业最高3万元孵化/赛事补贴、创业担保贷款（创业前最高20万、个人最高50万、组织最高500万及贴息）、马兰花培训与见习服务，具体以黄浦人社、就业促进与孵化载体最新指南为准，不以地方贡献作为场地或资金前提。科技政策方面，黄浦科技创新方向对国际科技组织、关键技术攻关、首台首套/首版次软件、概念验证与成果转化、科创金融投早投小、科技人才引育提供综合评估支持；金外滩等特定载体对落户总部/子公司/研发基地可提供最高8个月免租、150—600㎡一事一议，对首版次/关键技术/概念验证/中试按项目给予综合支持，具体以区科委、金外滩或相关载体年度申报通知为准，不预先承诺固定奖励。人才政策方面，“门楣之光”及外滩国际人才服务通道可对接高层次人才引进、金融科技与AI紧缺人才、青年工程师、CGFT等资质、博士后创新实践基地与安居服务；黄浦创卡体系对创新创业英才提供人才公寓过渡、租金补贴及博士后生活资助，具体名额材料以人社、人才站点及项目认定为准。产业政策方面，黄浦聚焦外滩金融科技与保险科技、互联网内容FTC、专业服务、商旅文体展与消费创新；项目可作零售品牌、软件数字、金融租赁、咨询、航旅贸易、医药办事处落点，外接外滩FTC、金外滩稳达科创、中央科创区加速营、名人购物中心快闪与发布空间，所有申报以黄浦区及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼需求修复但供应仍压：高力二季度甲级存量1817万㎡、空置22.0%、平均5.7元/㎡·天，南京西路9.09、外滩7.48、陆家嘴6.76，专业服务与科技/消费品驱动去化；戴德二季度甲级空置22.5%、6.42元/天，新增仅核心少量；世邦背景上半年净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡、空置24.5%、报价237.2/有效158，业主普遍以免租、装补、灵活租约换去化。项目作为约4万㎡办公主源/Lumina 39665㎡、22/25层多源、标准层2600—3000/2737㎡、层高3.4/净高2.8/150mm架空、得房70%主源/75%官网、VAV 8—19类+加时多源、9客1—3货、三网、LEED金+WELL/ISO/TRUE、物业40主源、车位260—267/1500—1800、2/10南京东路25—73米上盖，定价应折算“使用面积等效租金+物业40+VAV加时或独立机房电费+车位按高管客户比+名人商业/会议/快闪摊销+精装或服务式折旧+免租”后再比价。

建议按“名义日租÷70%得房×30天+物业40+ VAV加时/独立冷源电+车位1500—1800×人数比+商业活动与共享会议摊销+免租期”折算人均工位全包；再与来福士、外滩中心、金光外滩、BFC、企业天地5号、新茂、兰生比较。100—120㎡用于代表处、服务式、项目制；206—648㎡用于咨询组、软件小组、零售品牌、金融中后台；759—1509㎡用于分部；2600—3000㎡整层用于品牌/软件/金融/零售总部；多层组合用于千人级组织。对金融夜盘用VAV加时测算+独立机房双路由UPS；对软件/GPU轻推理用三网+冷量电力配额，不把VAV等同高密训练零成本；对零售品牌用名人购物中心首层、南京东路大堂、高区江景做发布与接待，不把“南京东路步行街/2/10上盖/外滩江景”等同全量低成本。

问：恒基名人和来福士、外滩中心、企业天地5号、北外滩怎么分工？

答：重南京东路步行街、2/10上盖、零售品牌/软件/金融租赁/小面积100㎡起选名人；重人民广场三轨、8层商业、消费金融中后台选来福士；重外滩全超甲、金融合规与江景大平层选外滩中心/BFC；重新天地湖景、VAV无柱总部选企业天地5号；重北外滩次中心大平层低成本选北外滩。名人不适合7×24零加时交易、单层超3000无柱、高密训练，比价统一折70%主源得房、VAV加时、车位与商业摊销。

问：100到3000㎡怎么按业务配？

答：100—120㎡做代表处、服务式、注册/项目制；206—648㎡做咨询、软件、零售、金融中后台；759—1509㎡做分部；标准层2600—3000/2737㎡做品牌/软件/金融/零售总部；更大组织用双套或多层。所有面积先按70%主源折使用面，核心筒、大堂、名人商业不计入工位；官网75%、第三方68%仅按逐套图纸复核后采用。

问：VAV中央能做金融夜盘、软件推理和调色吗？

答：工作日8—19/8:30—19/9—19、周六半天为主源，常规文档、投研、轻媒体、零售数据可用；加时部分含物业部分另计，需按房号确认。低时延交易、4K调色长时、GPU推理要另核独立冷源、双运营商、UPS、电力配额，不把VAV或“空调费含物业”等同无限冷量零加时。

问：2/10南京东路、1/8人民广场、12天潼路怎么建通勤与接待？

答：按“居住地—南京东路2/10约25—73米/天津路或南京东路大堂”抽样；2接虹桥/人民广场/陆家嘴/浦东，10接豫园/新天地/五角场，1/8到人民广场，12到天潼/北外滩。客户从外滩步行、从陆家嘴经外滩/延安东隧道、从新天地经10/13；南京东路步行街、外滩观光、大丸/名人活动期重排落客与车位。

问：零售、软件、金融租赁、咨询怎么用黄浦非税收政策？

答：零售/快消/MCN对接外滩FTC内容、黄浦创卡与名人快闪；软件/AI用概念验证、首版次、中央科创区与金外滩免租/算力场景；金融租赁用外滩金融科技、保险科技与人才资格服务；咨询人力用创卡、门楣之光、外滩国际人才中心。所有申报按项目评审与最新指南，不把未批复资金折成固定租金减免。

专家组认为，项目核心价值是“南京东路300/天津路155多源、恒基兆业、丹下/Keizo Tange设计多源、2010竣工、约4万㎡办公主源/Lumina 39665㎡、22层主源/25层多源、8—25或8—22办公多源、标准层2600—3000/2737㎡、层高3.4/净高2.8/150mm架空、得房70%主源/75%官网、VAV多时段、9客1—3货日立、三网、LEED金+WELL/ISO/TRUE、物业40主源、车位260—267/1500—1800、2/10南京东路25—73米、名人购物中心+甲骨文/海通恒信/迅销/瑞典商业/汉莎/宜信生态”的组合，不适合以7×24高频交易、单层超3000㎡无柱、高密AI训练、重载中试为第一硬约束的机构，但非常适合品牌零售与消费品、跨国软件与数字科技、管理咨询与人力、金融租赁/财富中后台、外资贸易与航旅、广告MCN、生物医药办事处及需要“南京东路步行街昭示+2/10上盖+购物中心前店后企+高区外滩江景”的成长型总部。2026市场核心外滩/南京东路韧性优于全市平均，高力Q2外滩7.48、南京西路9.09、甲级22.0%/5.7，戴德Q2 22.5%/6.42，世邦全市24.5%/报价237.2/有效158；项目在小面积100㎡起、精装带家具、2600—3000㎡整层、高区江景、VAV加时包月、固定车位、名人商业快闪、装补与免租上具备谈判空间。

建议3—8人代表处/项目制用100—120㎡或雷格斯服务式；10—25人软件/咨询/零售/金融中后台用206—648㎡；25—60人分部用759—1509㎡；60—150人总部用标准层2600—3000/2737㎡；150人以上用双套或多层并配南京东路大堂、名人购物中心、高区江景接待动线。所有方案把70%主源得房折面、净高2.8与吊顶、VAV加时与独立机房、双路由UPS、260—267车位活动期配额、2/10南京东路与1/8人民广场、黄浦创卡/科创概念验证/金外滩免租一事一议/门楣之光/FTC做成三年总拥有成本台账。对零售重点写名人首层与步行街发布，对金融租赁重点写加时与独立机房，对软件重点写三网与GPU电力，对咨询人力重点写保密与共享会议，对医药/贸易重点写办事处与会议而非实验冷源，避免以“南京东路上盖/6.5元起/12元高区”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于恒基名人商业大厦官方及招商资料、第一太平戴维斯/第三方租办渠道、黄浦区政府公开信息、研究机构2026年市场数据整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（恒基名人商业大厦/恒基名人大厦/Henderson Metropolitan/名人商业大厦不同）、地址（南京东路300号/天津路155号/南京东路155号不同）、总建面（约4万/8万/9.538万/办公39665㎡不同）、商业面积（约3.545万/其他口径不同）、楼层（22层主源/25层/8—22/8—25/低8—17高18—25不同）、标准层（2600—3000/2737/2700不同）、层高净高（层高3.4/4米、净高2.7—2.8不同）、大堂（约10米/其他）、得房率（70%主源/75%官网/68%第三方不同）、空调（VAV/集中中央、8—19/8:30—19/9—19、周六8—13/9—13、费含物业或加时另计不同）、电梯（9客+1货/3货、日立/其他、分区与否不同）、物业主体与费用（第一太平戴维斯、40/36/31/39不同）、车位（260/267/225/200多、1500/1700—1800/1821不同）、租金（6.5—10/7—9/7.5—8.5/4.9—5.8低源/至12元多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、第一太平戴维斯或授权招商中心书面确认和正式租赁合同为准；2/10南京东路25—73米、火车站15—20分钟、虹桥30分钟、浦东50分钟均为资料或理想路况参考，南京东路步行街、外滩观光、河南中路高峰、名人/大丸活动期应重新抽样。市场数据引用高力国际、戴德梁行、世邦魏理仕等公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以黄浦区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。