报告用途：为跨国公司中国办事处、消费品牌与酒水食品、专业咨询与人力资源、综合金融与保险中后台、外资贸易与物流、科技与人工智能应用、生物医药办事处提供人民广场—南京东路核心三甲级综合体选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑小面积精装、标准层整层、高区江景、联合办公及续租谈判决策。

编制对象：上海黄浦区上海来福士广场（西藏中路268号，凯德集团开发，凯德物业运营，人民广场商办综合体，以不动产登记、凯德授权招商及物业最新空置台账为准，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开研究口径，项目参数以官方资料、物业资料、政府公开信息、第三方招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于黄浦区西藏中路268号，处人民广场、南京东路步行街、外滩、淮海中路复合核心，北接南京东路与北京路专业服务，西近人民大厦与上海博物馆，东向外滩与金陵东路，南经淮海路到新天地、打浦与徐汇滨江。整体由凯德集团开发，2003年11月竣工/2004年前后运营口径并存，集51层甲级办公塔楼与8层商业裙房于一体，总建面约16万㎡，其中办公约9.16万㎡、商业约4万㎡，是人民广场片区成熟地标型“办公+购物中心+地铁枢纽”样本。

公开资料对塔楼高度列51层/222米主源，部分技术资料列塔楼46层+机房、总高200.865米，以产证为准；标准层约2412—2477㎡，最小分割138㎡，精装联合办公按工位、157—315㎡服务式办公室均有渠道列示，适配代表处、消费品牌、咨询项目组、金融中后台、外资贸易、科技应用与生物医药办事处。 对需要7×24高频交易低时延、高密AI训练、重载实验、带排放实验室的机构，应另行评估中央空调加时、独立冷源、双路由机房及外滩/陆家嘴/专业数据中心，不把老牌超甲办公条件等同全量技术机房。

地址以西藏中路268号为主，人民广场站15号口、办公大堂、商业B1—8F与地下连通口按物业动线分别核对。总建面约16万㎡主源，办公约91622㎡、商业约4万㎡、占地约15201㎡；塔楼多源列51层/222米、46层塔楼+机房/200.865米，签约前按产证与放租清册确认。 标准层约2412—2477㎡主源，可租公开列138/157/197/279/315/400/500/800/1000/1500/2412/2477等，实际以空置房号为准。

层高多源：标准层高4.0米主源，净高2.7米，150mm架空地板；大堂多源写约10米挑高。得房率多源：70%主源、部分官网/渠道写75%，按逐套平面图重算使用面积，核心筒、公区、商业裙房不计入可坐工位。 空调为集中式中央空调，运行时段主源周一至周五8:00—19:00、周六9:00—13:00，部分渠道写周一至周五8:00—19:00/8:00—18:00并存；加时费主源0.5元/㎡·小时、4小时起，197㎡加班1小时约98.5元，提供冷却水、可加装独立空调，夜班/周末/跨时区业务须逐套核冷量、新风、分户计量与最低开机时长。 楼板承重约400kg/㎡，供电双路市电+应急发电机，浮动电费约0.9元/度，独立机房、GPU小集群、调色渲染另核电力配额。

电梯多源：客梯12部+货梯2部分区运行主源，部分官网列客梯14部+货梯2部，OTIS/其他品牌以竣工资料为准；大客户服务器、样酒、品牌物料、咨询档案逐层抽货梯等待。 网络电信、联通、移动三网光纤，部分渠道写全域覆盖；消费数据、金融中后台、广告渲染、生物信息小机房另核弱电间、双运营商、UPS与备份专线。 物业凯德物业，费39元/㎡·月主源、部分渠道41元，合同须明确标准时段空调基础能耗是否含、加时另计、公区能源、来福士商业运维与共享会议分项。 车位地上15+地下498合计513个主源，月租1200—1821元主源、部分渠道1800—2000元，临停按场库规则；人民广场、南京东路、上海博物馆/大剧院活动期应另排员工长租与访客车位配额。 租金多源：6.0—9.5元主源、6—8.8元、部分低源5.5元起、异常“5.5—78元”渠道降权；实际按楼层、朝向、得房、空调加时、物业、精装、联合办公工位、免租折算建筑面/使用面全包，不与外滩7.48元或北外滩4—5.5元同单价比较。

轨道交通方面，项目与1号线、2号线、8号线人民广场站地下连通，第三方资料列15号口直达、办公/商业B1—地下站厅按门厅抽样； 1号线串徐家汇、人民广场、上海火车站，2号线串虹桥、人民广场、陆家嘴、浦东机场，8号线串中华艺术宫、世博、人民广场。对消费品牌、咨询、金融、外资贸易、科技通勤均较顺。周边还可经8号线到老西门换10/13去新天地，经1/2/8到黄陂南路换14去新天地/静安寺/陆家嘴，不把所有楼栋入口等同零风雨直达。

地面与高架方面，邻西藏中路、人民大道、南京东路、延安东路，近延安高架、南北高架、内环；招租资料列至上海火车站约20分钟、虹桥约30分钟、浦东机场约40分钟，均按理想路况，早高峰南京东路步行街、人民广场活动、西藏中路、延安东路隧道应另排。 公交以人民广场、西藏中路、南京东路、武胜路站点补线，含584、451、980、802、930、18、隧道三线等； 客户可用都市总部、仙乐斯、创兴金融、K11、新世界周边库分流，不把“人民广场站上盖”等同所有高区门厅零拥堵。

项目处“人民广场政务文化—南京东路商业—外滩金融—淮海中路专业服务”复合核心。向北经南京东路/金陵东到外滩源，向南京西路经人民广场或2号线换线，向陆家嘴经延安东/人民路隧道，向南经淮海路到新天地、打浦、徐汇滨江，向豫园/外滩经10/14形成金融与专业服务协同。2026年上海办公楼仍“核心韧性与全市供应承压并存”：戴德梁行三季度无新增、净吸纳31.8万㎡、空置20.9%、平均成交192.3元/㎡·月，AI、智能硬件等新经济扩张对核心优质甲级的企稳有支撑； 高力三季度甲级存量1841万㎡、空置21.9%、平均5.5元/㎡·天，三季度专业服务占需求27%、金融18%、消费品16%； 世邦背景上半年净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡、空置24.5%、报价237.2/有效158，业主普遍以免租、装补、灵活租约去化。 高力二季度核心子市场参考：南京西路9.09、外滩7.48、陆家嘴6.76，人民广场/南京东路不单独等同上述价格，仅作核心甲级的比较背景。

对消费品牌、跨国办事处、咨询、保险中后台、外资贸易，项目以“1/2/8三轨、9.16万㎡办公、2412—2477㎡整层、8层商业、人民广场昭示面”换外滩超甲与陆家嘴溢价；对7×24交易、超2477㎡无柱单层、高密训练、重载中试，应另评外滩超甲、陆家嘴、北外滩或徐汇滨江/专业机房。可比含都市总部、港陆、海通、仙乐斯、创兴金融、华旭、K11、企业天地5号，比价统一折得房、空调加时、物业、车位、商业配套摊销，不单看日租。

第一，人民广场三轨上盖+222米地标。51层/222米主源、标准层2412—2477㎡、层高4.0/净高2.7、150mm架空、LOW-E幕墙、约10米大堂，比纯办公老楼更利于消费品牌前台、咨询提案、外资接待、人民广场政务文化接待。8层约4万㎡商业、影院、餐饮、健身形成“办公+客户路演+员工生活”一体化，对品牌、人力资源、金融中后台具备日常配套加分。

第二，138㎡起租到整层灵活，适配项目制与分部。小间138㎡起、157—315㎡服务式精装、联合办公工位、800—1500㎡部门层、2412—2477㎡整层，比超甲大平层更宜代表处、消费品牌中国办、咨询组、保险中后台；凯德统一物业、新加坡式租户服务、精装联合办公可降低初创与扩租装修投入。

第三，1/2/8人民广场枢纽，覆盖浦西浦东多向通勤。地下连通人民广场站，2号线直虹桥/陆家嘴/浦东，1号线直徐家汇/火车站/人民广场，8号线直世博/中华艺术宫；员工从静安、徐汇、浦东、虹桥、五角场换线较顺，客户从陆家嘴经延安东/人民路、从外滩经南京东路、从新天地经8/10/13均可。相比单轨老楼，项目把“三轨+南京东路商业+人民广场文化”打包进通勤与接待。

第四，消费、外资、专业服务租户生态成熟。公开租户含百威投资、喜力贸易、康宝莱、东芝开利、东芝、道达尔船舶润滑油、东急不动产咨询、以星物流、优时比制药、兼松、乔治亚太平洋、宝曼兰朵、亿贝网络、傲时/恩富软件、凯德中国等，可对接酒水食品、健康消费、空调制造、能源贸易、不动产咨询、物流、医药、软件与跨境电商小生态。 外接黄浦外滩FTC、门楣之光、科创概念验证、中央科创区加速营，对消费科技、AI应用、专业服务具备人才与场景接口。

短板亦需直面：2003/2004年竣工，机电、消防、弱电、空调冷量应按目标层重测；净高2.7米吊顶后工位、机房、高柜要逐房算；得房率70%主源/官网75%，整层与分割小套不能套同一使用系数；中央空调8—19、周六半天，加时0.5元/㎡·小时、4小时起，夜盘、调色、跨境模型必须单测；12客2货/14客2货多源，超高层低高区分流按房号抽候梯；租金6—9.5多源跨度大，受精装、高区人民广场/外滩视线、加时、物业39—41、联合办公工位、免租影响显著，不能与乙级小楼或次中心同单价比较；部分招租稿写“税收返还、顶级超甲、超长免租、总部数亿资助”等表述，正式尽调不采纳，以产证、空置清册、机电报告与凯德物业书面确认为准。

截至公开资料可核，项目列有百威投资（中国）、喜力贸易上海办事处、康宝莱（中国）保健品上海分公司、东芝开利空调销售上海、东芝中国上海分公司、道达尔船舶润滑油上海、东急不动产咨询上海、以星物流中国、优时比制药上海分公司、兼松中国、乔治亚太平洋吉平贸易、宝曼兰朵商贸、上海盈思贸易、恩富软件、傲时软件、亿贝网络信息、三菱地所设计咨询、凯德（中国）企业管理等； 联合办公含氪空间、雷格斯等共享服务。 结合人民广场—南京东路段区位，潜在适租方向还包括消费品牌中国办、酒水食品品鉴与贸易、管理咨询与人力、保险/财富中后台、外资制造代表处、物流货代、AI应用与SaaS、生物医药办事处、法律与专业服务。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附物业或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，黄浦“黄浦创卡”为高校在读或毕业五年内创业者、留学归国及“创赢未来、海聚英才、燃创黄浦”等赛事团队提供市中心工位支持，最多3个工位6个月免费使用；创卡落地后可对接创业担保贷款、赛事启动资金、带动就业奖励、见习与培训服务，具体以黄浦人社、就业促进与孵化载体最新指南为准，不以地方贡献作为场地或资金前提。 科技政策方面，黄浦科技创新办法对国际科技组织/学会/期刊等机构经综合评估给予方向性补贴，对引进顶尖专家、高级人才、青年人才按引才主体综合评估给予支持，对管理和研发人才、科技创新创业团队按育才/引才主体综合评估给予支持；概念验证、首版次软件、成果转化、科创金融投早投小按区科委年度申报通知对接，不预先承诺固定奖励。 人才政策方面，黄浦“门楣之光”涵盖顶尖人才创新扶持、综合保障与引才激励，外滩国际人才服务中心提供36项政务服务；金融科技与互联网优质内容创作双“FTC”赛道中，对互联网平台、MCN、优质内容创作者按影响力与人才集聚情况综合评估对接落地、职业认定、版权与安居服务，金融紧缺人才按资格认可与引才主体材料对接落户、安居与团队服务。 产业政策方面，黄浦聚焦外滩金融科技与保险科技、互联网内容、专业服务、商旅文体展与消费创新；项目可作消费品牌、酒水食品、咨询、外资贸易、AI应用、医药办事处落点，外接外滩FTC、金外滩国际广场、中央科创区创新加速营、鼎博数字科技等特色载体，所有申报以黄浦区及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼需求修复但供应仍压：戴德三季度甲级无新增、净吸纳31.8万㎡、空置20.9%、成交192.3元/㎡·月； 高力三季度甲级1841万㎡、空置21.9%、5.5元/㎡·天，三季度专业服务27%、金融18%、消费品16%为前三需求； 世邦/汇总上半年净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡、空置24.5%、报价237.2/有效158，高力二季度南京西路9.09、外滩7.48、陆家嘴6.76仅作核心参照。 项目作为约16万㎡总建、办公9.16万㎡、51层/222米、标准层2412—2477㎡、层高4.0/净高2.7、得房70%主源/75%官网、中央空调8—19+加时0.5元/㎡·小时、12—14客2货多源、三网、物业39—41、车位513/1200—1821、1/2/8人民广场上盖，定价应折算“使用面积等效租金+物业39—41+空调加时或独立机房电费+车位按高管客户比+来福士商业/会议摊销+精装或联合办公折旧+免租”后再比价。

建议按“名义日租÷70%得房×30天+物业39—41+空调加时0.5元/㎡·小时或独立冷源电+车位1200—1821×人数比+商业配套与活动空间摊销+免租期”折算人均工位全包；再与都市总部、港陆/海通、仙乐斯、创兴、华旭、K11、企业天地5号、北外滩4—5.5比较。138—315㎡用于代表处、联合办公、服务式办公室；400—1000㎡用于咨询组、消费品牌、保险中后台、外资贸易；1000—2477㎡用于分部；2412—2477㎡整层用于品牌/咨询/金融总部；多层组合用于千人级组织。对基金夜盘用中央加时测算+独立机房双路由UPS；对消费数据/广告调色用三网+加时冷源，不把中央空调等同渲染集群零成本；对酒水食品用8层商业、人民广场大堂、南京东路客户动线做品鉴与发布，不把“人民广场三轨/222米地标”等同全量低成本。

问：来福士和都市总部、K11、企业天地5号、北外滩怎么分工？

答：重人民广场三轨、消费品牌/外资办事处/咨询中后台、138㎡起+8层商业选来福士；重人广纯办公总部、政府/国企形象选都市总部；重淮海中路超甲、K11艺术商业与高区江景选K11；重新天地湖景、VAV无柱总部选企业天地5号；重北外滩次中心大平层低成本选北外滩。来福士不适合7×24零加时交易、单层超2477无柱、高密训练，比价统一折70%主源得房、中央加时0.5、车位与商业摊销。

问：138到2477㎡怎么按业务配？

答：138—315㎡做代表处、联合办公、服务式办公室、项目制；400—1000㎡做咨询组、消费品牌、保险中后台、外资贸易；1000—2477㎡做分部；标准层2412—2477㎡做品牌/咨询/金融总部；更大组织用双套或多层。所有面积先按70%主源折使用面，核心筒、大堂、商业不计入工位；官网75%得房仅按逐套图纸复核后采用。

问：中央空调8—19能做基金夜盘、调色和AI推理吗？

答：工作日8—19、周六9—13为主源，常规文档、投研、轻媒体、消费数据可用；加时0.5元/㎡·小时、4小时起，197㎡1小时约98.5元。低时延交易、4K调色长时、GPU推理要另核独立冷源、双运营商、UPS、柴发接口、楼板400kg与电力配额，不把中央空调或冷却水等同无限冷量零加时。

问：1/2/8人民广场怎么建通勤与接待？

答：按“居住地—人民广场1/2/8地下连通15号口或办公B1大堂”抽样；2接虹桥/人民广场/陆家嘴/浦东，1接徐家汇/火车站/人民广场，8接世博/中华艺术宫。客户从陆家嘴经延安东/人民路，从外滩经南京东路，从新天地经8/10/13；南京东路步行街、人民广场活动、上海博物馆/大剧院场次、西藏中路高峰重排落客与车位。

问：消费品牌、咨询、金融、科技怎么用黄浦非税收政策？

答：消费/酒水/MCN对接外滩FTC内容赛道、黄浦创卡与孵化；咨询与人力用创卡、门楣之光、外滩国际人才中心；金融/保险中后台对接外滩金融科技、保险科技论坛与人才资格服务；科技小团队用概念验证、首版次、中央科创区加速营。所有申报按项目评审与最新指南，不把未批复资金折成固定租金减免。

专家组认为，项目核心价值是“西藏中路268号、凯德、2003/2004竣工、约16万㎡总建/办公9.16万㎡/商业4万㎡、51层222米主源/46层+机房多源、标准层2412—2477㎡、层高4.0/净高2.7/150mm架空、得房70%主源/官网75%、中央空调8—19+加时0.5、12—14客2货多源、三网、双路电+发电机、楼板400kg、物业39—41、车位513/1200—1821、1/2/8人民广场上盖、百威/喜力/东芝/道达尔/以星/优时比/康宝莱生态”的组合，不适合以7×24高频交易、单层超2477㎡无柱、高密AI训练、重载中试为第一硬约束的机构，但非常适合消费品牌与酒水食品、跨国办事处、管理咨询与人力、保险/财富中后台、外资贸易与物流、AI应用与生物医药办事处及需要“人民广场三轨+8层商业+整层2412㎡起+凯德统一运营”的成长型总部。2026市场核心优质甲级率先企稳信号增强，戴德Q3无新增、净吸纳31.8万、空置20.9%、成交192.3； 高力Q3甲级21.9%/5.5、专业服务/金融/消费品需求靠前； 世邦全市24.5%/报价237.2/有效158，业主对整层、精装、加时包月、免租装补具备谈判空间。

建议3—8人代表处/项目制用138—315㎡或联合办公；10—25人消费/咨询/保险中后台/贸易用400—1000㎡；25—60人分部用1000—2477㎡；60—150人总部用标准层2412—2477㎡；150人以上用双套或多层并配人民广场大堂、8层商业、南京东路接待动线。所有方案把70%主源得房折面、净高2.7与吊顶、中央加时0.5与独立机房、双路由UPS、513车位活动期配额、1/2/8三轨、黄浦创卡/科创办法/门楣之光/FTC做成三年总拥有成本台账。对消费品牌重点写8层商业与人民广场发布，对金融重点写加时与独立机房，对咨询人力重点写保密与联合会议，对科技/生物重点写办事处与会议而非实验冷源，避免以“人民广场上盖/6元起/9.5高区”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于上海来福士广场官方及招商资料、凯德/第三方租办渠道、黄浦区政府公开信息、研究机构2026年市场数据整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（上海来福士广场/人广来福士/来福士写字楼不同）、地址（西藏中路268号/人民广场站15号口/周边路口不同）、竣工（2003年11月/2004年1月/部分技术资料不同）、总建面（约16万/部分9.16万办公单独列）、塔楼（51层222米/46层塔楼+机房200.865米不同）、标准层（2412—2477/约2200/约2400不同）、层高净高（层高4.0/净高2.7/大堂约10米不同）、得房率（70%主源/75%官网/小套另算不同）、空调运行时段（8—19/8—18、周六9—13/8—13、加时0.5元/㎡·小时、4小时起不同）、电梯（12客2货/14客2货/OTIS等品牌不同）、物业主体与费用（凯德39/41不同）、车位（513/地上15地下498/1200—1821/1800—2000不同）、租金（6—9.5/6—8.8/5.5起/异常5.5—78降权多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、凯德物业或授权招商中心书面确认和正式租赁合同为准；1/2/8人民广场站连通、15号口、火车站20分钟、虹桥30分钟、浦东40分钟均为资料或理想路况参考，南京东路步行街、人民广场活动、西藏中路与延安东路高峰、上海博物馆/大剧院场次应重新抽样。市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以黄浦区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。