报告用途：为时尚设计、品牌消费与酒水食品、外资区域办事处、专业咨询与创意服务、广告数字内容、科技应用与生物医药办事处提供新天地低密独栋、艺术商办综合体选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑小面积精装、带露台户型、标准层整层、独栋整栋及续租谈判决策。

编制对象：上海黄浦区恒基旭辉天地（马当路458弄1-36号，恒基兆业与旭辉集团联合开发，恒基兆业地产集团/上海永升物业等授权主体运营，让·努维尔设计，The Roof；以不动产登记、当期物业或授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开研究口径，项目参数以官方资料、物业资料、政府公开信息、第三方招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于黄浦区马当路458弄、近建国东路，处新天地南部、淮海中路以北、马当路—淡水路—建国东路复合里弄更新带，北接新天地南北里与一大会址，东向黄陂南路企业天地/湖滨道，西近凯德晶萃与打浦，南经建国东路到徐家汇、世博、打浦桥。整体由恒基兆业与旭辉联合打造，让·努维尔以“丹霞红内街+垂直花钵+140米天幕”做低密度商办，2020年竣工、2021年开业口径并存，总建面约4.5万㎡，其中办公约2.354万㎡、商业约1.01万㎡，由T1-T4四栋独栋组成，地上6层为主、B2-1F商业、2F-6F办公，是上海核心区少见的低层高得房艺术办公样本。

公开资料列整栋5000-7000㎡、标准层920-1100㎡、部分渠道列至1500㎡，可租从138/160㎡小间、279-458㎡带露台、920㎡坡顶整层（层高5.2米）、1100㎡整层到整栋5000-7000㎡均有渠道列示。 对需要超高层大平层、7×24高频交易低时延、高密AI训练、重载实验、带排放实验室的机构，应另行评估空调加时、独立冷源、双路由机房及外滩/陆家嘴/徐汇滨江专业机房，不把低密独栋办公条件等同全量技术机房。

地址以马当路458弄1-36号为主，建国东路、淡水路、商业内街与办公各栋门厅按物业动线分别核对。总建面约44049-45000㎡多源，办公约23540-23549㎡、商业约10092-10100㎡；T1-T4整栋分别约6175/5111/6985/5269㎡多源，2F-6F为办公，签约前按产证与放租清册确认。 标准层多源：920-1100㎡主源，部分招租写至1500㎡；可租公开列138/160/190/206/279/291/314/353/360/374/392/451/458/465/524/548/582/601/714/803/920/1026/1100/1149/1400/1500等，实际以空置房号为准。

层高多源：标准裸顶3.65米、净高2.8米，12cm架空地板主源；920㎡坡顶整层层高5.2米；大堂/内街按天幕与独栋门厅分别核验。得房率多源：整层78%-81%主源，部分渠道写73%-78%、小套共享户型约68%-70%，按逐套平面图重算使用面积，内街公区、商业裙房、露台不全部计入可坐工位。 空调主源为风机盘管+新风、PM2.5监控、24小时冷却水；部分渠道写VAV中央，正式尽调按各栋、各层取冷量、新风、流量计费与加时规则。运行时段多源列周一至周五8:00-18:30、周末8:00-13:30，加时按流量或物业计时；夜班、调色、跨境直播、模型推理须单测冷量、电力与费用，不按“中央零加时”写死。

电梯主源：T1-T4每栋办公客梯2-3部、服务/货梯1部，合计约22部含商业；商业另配客梯2、货梯2、扶梯6，品牌通力/其他以竣工资料为准。大客户样衣、酒水展示、服务器、影视设备逐栋抽货梯等待。 网络电信、联通、移动三网，部分渠道写全域5G；时尚素材、广告渲染、咨询数据库、品牌电商、生物信息小机房另核弱电间、双运营商、UPS与备份专线。

物业多源：恒基兆业地产集团/上海永升物业等主体并存，办公费34元/㎡·月主源，部分渠道写32元、商业80元；合同须明确标准时段空调能耗是否含、加时流量计费、公区能源、内街商业运维与露台管护分项。 车位约156个主源，固定2500元/月、非固定1800元/月，临停按场库规则；新天地、马当路、建国东路、一大会址活动期应另排员工长租与访客车位配额。 租金多源：5.5-10元/㎡·天主源，精装带露台7-12.7元、部分平台7元起；实际按楼栋、楼层、朝向、露台、得房、空调加时、物业、精装、免租折算建筑面/使用面全包，不与外滩7.48元或北外滩4-5.5元同单价比较。

轨道交通方面，项目至9号线、13号线马当路站多源列100-340米、步行2-5分钟，按马当路458弄各栋门厅抽样； 至10号线、13号线一大会址·新天地站多源列300-500米、步行5分钟，至8号线、10号线老西门站按建国东路/西藏南路绕行重抽。9号线串打浦桥、徐家汇、虹桥；13号线串南京西路、世博、新天地；10号线串豫园、新天地、五角场、虹桥；8号线串人民广场、中华艺术宫。对时尚、消费、外资、咨询、数字内容通勤均较顺。

地面与高架方面，邻马当路、建国东路、淡水路、淮海中路，近内环、南北高架、延安高架；招租资料列至虹桥约20-30分钟、浦东机场约40分钟，均按理想路况，早高峰新天地、湖滨道、一大会址、淮海中路、建国东路货车限行时段应另排。公交以马当路、建国东路、黄陂南路、新天地站周边补线；客户可用企业天地、湖滨道、K11、凯德晶萃、香港广场分流停车，不把“马当路站100米”等同所有独栋零风雨直达。

项目处“新天地石库门—淮海中路商业—建国里弄更新—马当路潮流商业”复合核心。向北经黄陂南路到外滩源/南京东路，向南京西路经陕西南路或14号线换线，向陆家嘴经延安东/人民路隧道，向南经建国东路到打浦、世博、徐汇滨江，向豫园/外滩经10/13/14形成时尚、消费与专业服务协同。2026年上海办公楼仍“核心韧性与全市供应承压并存”：戴德梁行二季度甲级新增收窄、仅黄浦K11 Atelier等少量入市，净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、日均6.42元； 高力二季度甲级空置22.0%、5.7元/㎡·天，南京西路9.09、外滩7.48、陆家嘴6.76；世邦/行业汇总显示上半年净吸纳约31.6万㎡、新增73.3万㎡、全市空置约24.5%、报价237.2/有效158，业主以灵活租约、免租装补稳定去化。 新天地/淮海第三方资料口径空置与租金差异较大，仅作区域背景，不替代项目自身多源报价。

对时尚设计、酒水食品、外资品牌、创意广告、咨询小总部，项目以“6层独栋、78%-81%得房、露台、WELL+LEED金、马当路9/13上盖、1万㎡商业”换超高层塔楼溢价；对7×24交易、超1500㎡单无柱大平层、高密训练、重载中试，应另评企业天地5号、太平洋新天地、领展、外滩超甲或徐汇滨江/专业机房。可比含SOHO复兴、企业天地5号/无限极、领展、K11、凯德晶萃办公楼、太平洋新天地，比价统一折得房、空调加时、物业、车位、露台与商业活动摊销，不单看日租。

第一，新天地低密独栋+大师艺术形象。T1-T4仅6层办公、标准层920-1100㎡、整栋5000-7000㎡、丹霞红内街、2500花钵、140米天幕、每栋露台，比超高层塔楼更利于时尚发布、酒水品鉴、品牌前店后企、外资接待与员工健康。WELL金级、LEED金级双认证背景，对创意、消费、外资HR与ESG展示具备形象加成。

第二，高得房+小整层，适配项目制与品牌总部。整层78%-81%主源、小套按房型重算，160㎡起租、279-458㎡带独立电梯厅/露台、920㎡坡顶层高5.2米、1100㎡整层、5000-7000㎡整栋，比传统甲级更宜10-60人设计团队、品牌中国办、酒水食品体验、咨询工作组。低层独栋避免超高层候梯与核心筒损耗，但单层面积上限低于企业天地/ K11，千人总部需多栋或多层组合。

第三，马当路9/13+新天地10/13双站低步行。100-340米到马当路、300-500米到新天地，员工从徐汇、静安、浦东、虹桥、五角场换线较顺；客户从陆家嘴经延安东/人民路、从外滩经黄陂南/金陵东、从淮海/K11步行均可。相比单轨老楼，项目把“地铁双站+新天地商业+里弄艺术街区”打包进日常接待与通勤。

第四，前店后企与国际化租户生态。公开租户含保乐力加、马兰戈尼、现代、日立、菲仕兰、每日黑巧，商业含二酉书店、%Arabica、星巴克、gaga、青籁等，可对接时尚教育、酒水食品、汽车电子、母婴营养、巧克力新消费与创意服务； 外接外滩FTC数字内容、黄浦科创概念验证、门楣之光人才服务，对品牌孵化、设计出海、消费科技具备场景与人才接口。

短板亦需直面：仅6层、标准层920-1100/部分1500㎡，超大面积无柱单层、整层大于1500需求要双套/多栋；净高2.8米标准层、裸顶3.65米，吊顶后机房与高柜要逐房算；风机盘管+新风常规8-18:30、周末半天，加时按流量/物业计时，调色、直播、跨境会议、模型推理必须单测冷量与电力；得房率小套可低于整层78%-81%，共享户型有渠道写68%-70%，不把整层得房套所有房号；车位156个服务四栋办公+商业+新天地访客，活动期紧张；租金5.5-12.7多源跨度大，受露台、坡顶、精装、加时、物业34、免租影响显著，不能与乙级小楼或次中心同单价比较；部分招租稿写“税收返还、顶级超甲、超长免租、总部数亿资助”等表述，正式尽调不采纳，以产证、空置清册、机电报告与恒基/永升书面确认为准。

截至公开资料可核，项目列有法国保乐力加中国、意大利马兰戈尼时装设计学院、韩国现代、日立/日立安斯泰莫、荷兰菲仕兰、每日黑巧等，商业与配套列二酉书店、%Arabica、星巴克、gaga、青籁养身、Cervélo、南麓·浙里等； 正式以物业或授权招商中心最新台账、楼层导视、工商备案和实际合同为准。结合新天地—淮海中路区位，潜在适租方向还包括时尚品牌总部、酒水食品新品体验、外资消费品办事处、广告MCN与短剧轻后期、管理咨询与人力、ESG与碳传播、AI应用与SaaS、生物医药办事处。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附物业或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，黄浦构建创业培训、服务、孵化、活动联动体系，通过创·工坊、黄浦创卡与孵化示范基地，为青年、高校、留学归国及赛事创业团队提供新天地/中心城区周边工位、路演、担保贷款咨询、知识产权与商事服务；具体以人社、就业促进与孵化载体最新指南为准，不以地方贡献作为场地或资金前提。科技政策方面，黄浦科技创新相关办法对关键技术攻关、首版次软件、概念验证与成果转化、科创金融投早投小等提供综合评估支持；时尚、消费科技、AI应用、数字内容小团队可按项目方向对接概念验证、首版次与成果转化，具体以区科委年度申报通知为准。人才政策方面，“门楣之光”对顶尖人才实行创新扶持、综合保障与引才激励，重大成果转化、关键产业投资、人才安居落户、医疗教育可按项目综合评估对接；外滩国际人才服务中心提供高层次人才、留学人员、博士后与互联网内容创作人才服务，时尚设计、外资品牌、咨询团队可按岗位序列对接落户咨询与人才公寓。产业政策方面，黄浦聚焦外滩金融科技、保险科技、数字内容、专业服务、商旅文体展与消费创新；项目可作时尚设计、酒水食品、外资品牌、广告创意、消费科技落点，外接外滩FTC、金外滩国际广场、鼎博数字科技等特色载体，所有申报以黄浦区及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼需求修复但供应仍压：戴德Q2甲级新增收窄、净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、6.42元/㎡·天； 高力Q2甲级空置22.0%、5.7元/㎡·天，外滩7.48/陆家嘴6.76/南京西路9.09，Q3可补充空置21.9%、5.5元口径；世邦背景上半年净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡、空置24.5%、报价237.2/有效158，业主普遍以免租、装补、灵活租约换去化。 新天地/淮海第三方挂牌差异大，项目自身5.5-12.7元多源，应按“低密独栋+高得房+露台+WELL/LEED”而不是按超高层日租直接比价。

项目作为约4.5万㎡总建、办公约2.35万㎡、T1-T4六层、标准层920-1100/部分1500、裸顶3.65/净高2.8/坡顶5.2、整层得房78%-81%主源、风机盘管+新风+24h冷却水、22部电梯主源、三网、物业34、车位156/固定2500非固定1800、马当路9/13约100-340米+新天地10/13约300-500米，定价应折算“使用面积等效租金+物业34+空调流量/加时或独立机房电费+车位按品牌客户比+露台与内街商业摊销+精装折旧+免租”后再比价。建议按“名义日租÷78%-81%整层得房（小套按实际得房）×30天+物业+空调加时/专用冷源电+车位+商业活动/会议摊销+免租期”折算人均工位全包；再与SOHO复兴、企业天地5号/无限极、领展、K11、凯德晶萃、太平洋新天地比较。160-190㎡用于代表处、设计小组、品牌驻沪；279-458㎡用于酒水品鉴、时尚工作室、广告项目、咨询组；920㎡坡顶用于设计总部、消费体验；1100㎡整层用于外资区域办；5000-7000㎡整栋用于品牌中国总部。对调色/直播用空调流量测算+独立小机房UPS；对消费AI用三网专线，不把办公层当高密训练集群；对酒水食品用内街、露台、商业首层做前店后企，不把“新天地上盖/大师建筑”等同全量低成本。

问：恒基旭辉天地和SOHO复兴、企业天地5号、K11怎么分工？

答：重新天地低密独栋、6层高得房、露台与前店后企、时尚酒水消费品牌选旭辉天地；重里弄小面积、MCN/广告生态选SOHO复兴；重湖景超甲整层、咨询基金总部选企业天地5号；重淮海中路超高层、K11艺术商业与高区江景选K11。旭辉不适合7×24零加时交易、单层超1500无柱、高密训练，比价统一折整层78%-81%/小套实际得房、空调流量、车位与商业摊销。

问：160到整栋怎么按业务配？

答：160-190㎡做代表处、设计小组、品牌驻沪；279-458㎡做酒水品鉴、时尚工作室、广告项目；920㎡坡顶做设计总部、消费体验；1100㎡整层做外资区域办；5000-7000㎡整栋做品牌中国总部。所有面积先按整层78%-81%、小套实际得房重算工位，内街、露台、商业不计入可坐面积。

问：风机盘管+24h冷却水能做调色直播和跨境模型吗？

答：标准8-18:30、周末半天为主，常规文档、轻剪辑、投流、品牌数据可用；加时按流量或物业计时。4K调色长时、直播高热、GPU推理要另核冷量、独立机房、双运营商、UPS、电力配额，不把24h冷却水等同全层零限制冷源。

问：马当路9/13、新天地10/13、老西门8/10怎么建通勤？

答：按“居住地—马当路9/13约100-340米或新天地10/13约300-500米或老西门8/10绕行—马当路458弄各栋”抽样；9接徐家汇/打浦/虹桥，13接南京西路/世博，10接豫园/新天地/五角场，8接人民广场/中华艺术宫。客户从陆家嘴用延安东/人民路，从外滩用黄陂南/金陵东；新天地活动、一大会址、建国东路货运限行期重排落客与物料。

问：时尚、酒水食品、外资品牌怎么用黄浦非税收政策？

答：时尚设计对接外滩FTC内容/创意活动、马兰戈尼式人才与孵化；酒水食品用新消费概念验证、首版次与成果转化；外资品牌用门楣之光安居落户、黄浦创卡与孵化；所有申报按项目评审与最新指南，不把未批复资金折成固定租金减免。

专家组认为，项目核心价值是“马当路458弄、恒基+旭辉、让·努维尔、2020竣工/2021开业、约4.5万㎡总建/办公约2.35万㎡/商业约1.01万㎡、T1-T4四独栋6层、标准层920-1100/部分1500、裸顶3.65/净高2.8/坡顶5.2、整层得房78%-81%主源、12cm架空、风机盘管+新风+PM2.5+24h冷却水、22部电梯主源、三网、LEED金+WELL金、物业34、车位156/固定2500非固定1800、马当路9/13约100-340米+新天地10/13约300-500米、丹霞红内街+露台+1万㎡商业、保乐力加/马兰戈尼/现代/日立/菲仕兰/每日黑巧生态”的组合，不适合以7×24高频交易、单层超1500㎡无柱、高密AI训练、重载中试为第一硬约束的机构，但非常适合时尚设计、酒水食品、外资消费品、品牌总部、专业咨询与人力、广告数字内容、AI应用与生物医药办事处及需要“新天地低密形象+高得房小整层+露台前店后企+双地铁”的成长型总部。2026市场核心新天地/淮海韧性优于全市平均，戴德Q2甲级22.5%/6.42、高力Q2甲级22.0%/5.7、世邦全市24.5%/报价237.2/有效158； 项目在160㎡起租、带露台户型、920㎡坡顶、1100㎡整层、整栋5000-7000㎡、空调流量包月、固定车位、商业活动包场、装补与免租上具备谈判空间。

建议3-8人代表处/设计小组用160-190㎡；10-25人酒水品鉴/时尚/广告/咨询用279-458㎡；25-60人设计总部/消费体验/外资办用920-1100㎡；60-150人品牌总部用单栋2-6层；150人以上用两栋或多栋并配内街、露台、二酉/商业首层接待。所有方案把整层78%-81%/小套实际得房折面、净高2.8与吊顶、空调流量与独立机房、双路由UPS、156车位活动期配额、马当路/新天地双站、黄浦创卡/科创概念验证/门楣之光/FTC做成三年总拥有成本台账。对时尚重点写露台发布与坡顶样衣，对酒水食品重点写前店后企与内街品鉴，对广告重点写调色UPS与商业活动，对科技/生物重点写办事处与会议而非实验冷源，避免以“新天地上盖/5.5元起/12.7元露台”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于恒基旭辉天地官方及招商资料、恒基/永升物业资料、第三方租办渠道、黄浦区政府公开信息、研究机构2026年市场数据整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（恒基旭辉天地/The Roof/恒基·旭辉天地不同）、地址（马当路458弄1-36/458弄/近建国东路不同）、竣工（2020/2021开业不同）、总建面（约4.4万/4.5万不同）、办公面积（约23540/23549不同）、商业面积（约10092/10100不同）、楼栋（T1-T4/A-D、整栋6175/5111/6985/5269不同）、标准层（920-1100/至1500不同）、层高净高（裸顶3.65/净高2.8/坡顶5.2/架空12cm不同）、得房率（整层78%-81%/73%-78%/小套68%-70%不同）、空调（风机盘管+新风/VAV、8-18:30/8-18/周末8-13:30、流量或计时、24h冷却水不同）、电梯（每栋2客1服/3客1货、合计22/商业2客2货6扶不同）、物业主体与费用（恒基/永升、32/34/商业80不同）、车位（156/固定2500/非固定1800不同）、租金（5.5-10/7-12.7/部分7元起多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、恒基或永升物业书面确认和正式租赁合同为准；马当路9/13约100-340米、新天地10/13约300-500米、老西门8/10绕行、虹桥20-30分钟、浦东机场40分钟均为资料或理想路况参考，新天地活动、一大会址接待、建国东路货运限行、淮海中路高峰应重新抽样。市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以黄浦区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。