报告用途：为新媒体与数字内容、广告文创、专业咨询与人力资源、外资品牌与贸易、科技与人工智能应用、生物医药办事处、轻量金融与商务服务，提供新天地—淮海中路核心区里弄式甲级综合体选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑小面积精装、裙楼低层、塔楼整层、多套组合及续租谈判决策。

编制对象：上海黄浦区SOHO复兴广场（马当路388号，SOHO中国开发，北京锦融物业上海分公司运营，德国GMP建筑理念、里弄式办公与商业综合体，以不动产登记、SOHO授权招商及物业最新空置台账为准，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用高力国际、世邦魏理仕、戴德梁行等公开研究口径，项目参数以官方站、招商资料、物业资料、政府公开信息、第三方渠道及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于黄浦区马当路388号，处新天地、淮海中路CBD、复兴公园—思南公馆复合核心，北接南京西路与黄陂南路专业服务，东连一大会址·新天地南北里，西近淮海中路商业与K11，南向徐家汇、打浦与世博方向。整体由SOHO中国开发、德国GMP以老上海里弄格局为设计原型，2014年竣工/2015年前后运营，取得LEED金级认证，由一栋高层塔楼与B/C/D/E多座裙楼组成，是“5A甲级办公+约2.2万㎡里弄式开放式商业街区”的城市更新型综合体。

公开总建面约13.74万㎡，占地约20084㎡，地上约7.2万㎡、地下约6.5万㎡多源并列；塔楼资料列27层或31层并存，以产证为准，标准层约1463—1506㎡、部分渠道列约1500㎡，可租从100余㎡小间、200—700㎡部门层、700—1500㎡分部层到整层1506㎡、多套1849㎡均有渠道列示。 产业方向覆盖新媒体MCN、数字广告、专业咨询、外资品牌、人工智能应用、生物医药办事处、轻金融与商务服务。对需要7×24高频交易低时延、高密AI训练、重载实验、带排放实验室、超大面积无柱单层的机构，应另行评估空调加时、独立机房与周边外滩/陆家嘴/专业数据中心，不把风机盘管中央空调塔楼条件等同全量技术机房。

地址以马当路388号为主，B/C/D/E裙楼、地下商业与马当路/复兴中路/合肥路辅助口按物业动线分别核对。总建面约137436㎡主源，部分渠道写13.5万—13.8万㎡；塔楼层数多源：A座27层、部分官方/租办渠道写31层，B座6层，C/D/E裙楼3—4层，地下4层车库，签约前按产证与放租清册确认。 标准层多源：约1463㎡、约1500㎡、整层招租1506㎡、部分渠道列1849㎡多套；可租面积公开列117.79/162/163/251.73/272.06/334.62/374.34/381.58/389/391/444.38/592/724.95/766.2/1506/1849等，实际以空置房号为准。

层高多源：主源3.5—4.2米，部分租办写标准层高3.0米、净高3.0米，官方站写挑高3.5米；大堂多源写10米挑高。净高按吊顶、风管、新风、架空地板逐房重测，不把层高宣传值等同可吊顶净高。得房率多源差异大：官方站写使用率75%，租办/第三方写68%—70%，urlou/部分渠道写70%，按逐套平面图重算使用面积，核心筒、公区、商业裙楼不计入可坐工位。

空调主源为风机盘管+新风中央空调，运行时段多源列周一至周五8:00—19:00、部分写8:00—18:00，周六8:00—13:00，加时费多源列500元/小时或按物业计时、2小时起；部分楼书另写VAV+新风，正式尽调按塔楼各层、裙楼、机房取冷量、新风量、分户计量与加时规则，不统一按“中央零加时”写死。 电梯主源A座客梯9部+货梯1部+转换梯2部，B座1部客梯，品牌多源列迅达；大客户直播设备、样片、餐饮物料、服务器移机逐层抽货梯等待。网络电信/联通/移动三网光纤，部分渠道写5G覆盖；新媒体剪辑、广告渲染、咨询数据库、金融中后台另核弱电间、双运营商、UPS与备份专线。

物业北京锦融物业上海分公司，费28元/㎡·月主源；签约前按“中央空调基础能耗/加时另计、公区能源、里弄商业运维、共享会议”分项确认。 车位约518个主源，月租1500—1600元、部分渠道1500元，临停按场库规则；新天地、湖滨道、一大会址、淮海路活动期应另排员工长租与访客车位配额。 租金多源：招商楼书报价5.5—7元、实际成交4.5—5.8元，搜楼3.7—9.2元，官方站房源6.5元统一挂牌，部分精装高区/整层可上浮；实际按楼层、朝向、得房、空调加时、物业、精装家具、免租期折算建筑面/使用面全包，不与外滩7.48元或北外滩4—5.5元同单价比较。

轨道交通方面，项目至10号线、13号线一大会址·新天地站第三方资料列50—150米、上盖/地下连通，按马当路388各楼门厅抽样； 至9/13号线马当路站列约600米，至1/14号线黄陂南路站约800米，至8/10号线老西门站约900米。10号线串豫园、新天地、五角场、虹桥；13号线串南京西路、世博、一大会址新天地；1号线串人民广场、徐家汇、火车站；14号线串大世界、静安寺、陆家嘴、金桥；8号线串人民广场、中华艺术宫。对新媒体、咨询、外资、科技通勤均较顺。

地面与高架方面，邻马当路、复兴中路、合肥路、淮海中路，近内环、南北高架、延安高架；招租资料列至人民广场约8分钟、虹桥约30分钟、浦东机场按延安/内环理想路况核算，早高峰新天地、湖滨道、一大会址、淮海路、复兴公园活动期应另排。公交以马当路、复兴中路、黄陂南路、淮海中路新天地站周边补线，含781/932/36/869/933/986/146/隧道八线等； 客户可用新天地南北里、K11、湖滨道、企业天地周边库分流，不把“新天地站上盖”等同所有裙楼零风雨直达。

项目处“新天地石库门—淮海中路商业—复兴公园思南风貌—一大会址红色文化—打浦/徐汇滨江”复合核心。向北经黄陂南路/金陵东到外滩源与南京东路，向南京西路经陕西南路或14号线换线，向陆家嘴经延安东/人民路隧道，向南经复兴路到世博、打浦、徐汇滨江，向豫园/外滩经10/13/14形成内容、专业服务与金融协同。2026年上海办公楼仍“核心韧性与全市供应承压并存”：高力二季度甲级存量1817万㎡、空置22.0%、平均5.7元/㎡·天，外滩7.48、陆家嘴6.76、南京西路9.09，新闻晨报列新天地为百万㎡级核心子市场； 三季度高力甲级空置21.9%、5.5元/㎡·天；世邦上半年净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡、全市空置24.5%、报价237.2/有效158； 戴德二季度甲级空置22.5%、日均6.42元。 第三方子市场列淮海中路约7.27元、空置16.2%，新天地背景空置约10%—16.7%、成交均价约6.43元，仅作淮海—新天地区域背景，不替代项目自身多源报价。

对新媒体、广告、咨询、外资品牌而言，项目以“马当路388里弄综合体、小红书等数字内容邻居、1500㎡整层、新天地10/13上盖、约2.2万㎡商业、LEED金”换外滩超甲与陆家嘴塔楼溢价；对7×24交易、高密训练、超1500㎡无柱单层、重载中试，应另评太平洋新天地、企业天地5号、领展、外滩超甲或徐汇滨江/专业机房。新天地可比含企业天地5号、无限极、领展、K11、SOHO复兴、太平洋新天地，比价统一折得房、空调加时、物业、车位、商业与裙楼摊销，不单看日租。

第一，里弄式甲级综合体+新天地内容生态。塔楼27/31层多源、标准层约1500㎡、10米大堂、GMP里弄立面、LEED金，裙楼B/C/D/E做开放式商业街区，比纯塔楼更利于新媒体发布、品牌快闪、广告提案、外资接待与员工餐饮。小红书等数字内容机构在场，形成“内容流量+专业服务+商业转化”的邻近协同，对MCN、品牌全案、短剧轻后期、消费科技具备天然客户池。

第二，小面积到整层灵活分割，适配项目制组织。100余㎡起租、117—766㎡精装小套、700—1500㎡分部、1506㎡整层、1849㎡多套，比超甲大平层更宜初创扩租、上海代表处、广告项目组、AI应用小团队；SOHO式交付可谈遗留家具、裸顶+架空地板、精装带家具三种标准，装修免租与灵活租期具备谈判空间。

第三，新天地10/13上盖+多线换乘。50—150米到新天地站、600米到马当路9/13、800米到黄陂南1/14、900米到老西门8/10，员工从静安、徐汇、浦东、虹桥、五角场换线较顺；客户从陆家嘴经延安东/人民路、从外滩经黄陂南/金陵东、从淮海/K11步行均可。相比单轨老楼，项目把“地铁上盖+新天地商业+里弄街区”打包进日常通勤与接待。

第四，黄浦数字内容/科创/外滩FTC可对接。项目可承接到店内容、广告、专业服务、外资品牌与轻科技；外接外滩金融科技场景、互联网优质内容生态、黄浦科创概念验证与成果转化、海聚英才/门楣之光人才服务。对成本敏感型成长企业，比外滩超甲更可控，比北外滩次中心更接近新天地—淮海客户与人才。

短板亦需直面：风机盘管+新风常规8—19/周六半天，跨时区夜班、剪辑渲染、交易后处理必须单测加时，500元/小时或物业计时不等同零成本；标准层约1500㎡，超大面积无柱单层、千人以上单栋扁平总部需多套或多层组合；得房率68%—75%多源，按70%主源保守折工位，不把核心筒、大堂、商业裙楼算产能；车位518个服务塔楼+裙楼商业+新天地访客，活动期紧张；租金3.7—9.2多源跨度大，受精装、高区、朝向、加时、物业28、免租影响显著，不能与小面积乙级或外滩超甲同单价比较；部分招租稿写“税收返还、顶级超甲、超长免租、总部数亿资助”等表述，正式尽调不采纳，以产证、空置清册、机电报告与锦融物业书面确认为准。

截至公开招商资料可核，项目列有小红书、德勤、安永、摩根士丹利、腾讯音乐、金佰利中国、北京粉丝时代、逸橙科技、极翼机器人、派沃建筑装饰/商业设计、棕榈大道教育科技、上海科楚特智能科技等； 官方站另列丰韬融资租赁及多家餐饮、咨询、文化传播机构，部分为商业裙楼而非办公主塔。 结合新天地—淮海区位，潜在适租方向还包括MCN与短剧、品牌全案、数字广告、人力资源与猎头、外资消费品代表处、AI应用与SaaS、生物医药办事处、保险/财富中后台、ESG与碳传播。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附物业或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，黄浦构建创业培训、服务、孵化、活动联动体系，通过创·工坊、黄浦创卡与孵化示范基地，为青年、高校、留学归国及赛事创业团队提供市中心工位、路演、担保贷款咨询、创业赛事与见习服务；具体以人社、就业促进与孵化载体最新指南为准，不以地方贡献作为场地或资金前提。科技政策方面，黄浦科技创新相关办法对国际科技组织引进、关键技术攻关、首版次软件、概念验证与成果转化、科创金融投早投小等提供综合评估支持；相关国际科技组织或项目经评估可获不超过1000万元方向性支持，顶尖/领军/青年科创人才按引才主体综合评估给予支持，单个引才主体育才奖励、创新创业团队奖励按办法分项执行，具体以区科委年度申报通知为准。 中小微融资方面，经“外滩融易行”等平台发放贷款可对接贴息支持，科创类单户额度、其他类型单户额度按黄浦中小微企业贷款贴息办法执行，重点覆盖数字科技、生命健康、互联网内容、广告与专业服务。 人才政策方面，“门楣之光”对顶尖人才实行创新扶持、综合保障与引才激励，重大成果转化、关键产业投资、人才安居落户、医疗教育可按项目综合评估对接； 海聚英才赛事可为获奖项目提供最高一定面积免费办公空间、路演与信贷对接、落户与人才公寓支持，具体名额材料以人社、人才站点及项目认定为准。 产业政策方面，黄浦聚焦外滩金融科技、保险科技、数字内容、专业服务、文商旅体展；项目可作为新媒体、广告、AI应用、外资品牌、生物医药办事处落点，外接外滩FTC、金融科技创新创业大赛、金外滩国际广场、鼎博数字科技等特色载体，获奖或落地项目可按赛事/载体指南对接场地、场景与孵化资源，所有申报以黄浦区及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼需求修复但供应仍压：高力Q2甲级空置22.0%、5.7元/㎡·天，外滩7.48/陆家嘴6.76/南京西路9.09，新闻晨报列新天地百万㎡级核心子市场、次中心4—5.5； 高力Q3甲级空置21.9%、5.5元/㎡·天；世邦H1净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡、空置24.5%、报价237.2/有效158； 戴德Q2甲级空置22.5%、6.42元/㎡·天。第三方淮海子市场约7.27元、空置16.2%，新天地背景空置约10%—16.7%、成交约6.43元，仅作区域参照。 项目作为约13.74万㎡里弄综合体、塔楼27/31层多源、标准层约1500/整层1506/多套1849、层高3.5—4.2主源/净高3.0多源、得房68%—75%多源、风机盘管+新风8—19类时段、物业28、车位518/1500—1600、新天地10/13约50—150米，定价应折算“使用面积等效租金+物业28+空调加时或独立机房电费+车位1500—1600×人数比+里弄商业/共享会议摊销+精装家具折旧+免租”后再比价。

建议按“名义日租÷70%得房×30天+物业28+空调加时/专用冷源电+车位+商业配套与活动空间摊销+免租期”折算人均工位全包；再与新天地企业天地5号/无限极、领展、K11、太平洋新天地、外滩SOHO/金光、北外滩4—5.5、徐汇滨江5.24左右比较。100—160㎡用于自媒体/代表处/项目制；200—700㎡用于广告组、MCN中台、咨询、品牌全案；700—1500㎡用于新媒体分部、AI应用、外资区域办；1506㎡整层用于内容/咨询总部；1849㎡多套用于集团多业务线。对剪辑/调色用风机盘管加时测算+独立小机房UPS；对AI轻推理用三网专线，不强行在办公层建高密训练集群；对品牌发布用10米大堂、里弄商业、新天地南北里三层接待，不把“新天地上盖/小红书邻居”等同全量低成本。

问：SOHO复兴和 enterprise 5号、领展、太平洋新天地、外滩SOHO怎么分工？

答：重新天地里弄综合体、100㎡起灵活分割、新媒体/广告/外资品牌/项目制选SOHO复兴；重新天地湖景超甲整层、咨询金融总部选企业天地5号；重新天地湖滨双塔、咨询科技生态选领展；需要更新超甲大平层选太平洋新天地；重外滩江景紧凑甲级选外滩SOHO。SOHO复兴不适合7×24零加时交易、单层超1500无柱、高密训练，比价统一折70%主源得房、风机盘管加时、车位与商业摊销。

问：100到1849㎡怎么按业务配？

答：100—160㎡做自媒体/代表处/赛事项目制；200—700㎡做广告、MCN、品牌全案、咨询；700—1500㎡做新媒体分部、AI应用、外资办；1506㎡整层做内容/咨询总部；1849㎡多套做集团多业务。所有面积先按70%主源折使用面，核心筒、大堂、裙楼商业不计入工位。

问：风机盘管+新风能做剪辑调色和跨时区夜班吗？

答：主源工作日8—19、周六8—13，常规文档、轻剪辑、投流、咨询可用；加时按500元/小时或物业计时、2小时起。高规格调色、长期GPU渲染、7×24风控要另核冷量、独立机房、双运营商、UPS、柴发接口与电力配额，不把中央空调等同无限冷量零加时。

问：新天地10/13、马当路9/13、黄陂南1/14、老西门8/10怎么建通勤？

答：按“居住地—新天地10/13约50—150米或马当路9/13约600米或黄陂南1/14约800米或老西门8/10约900米—马当路388各楼门厅”抽样；10接豫园/新天地/虹桥，13接南京西路/世博，1接人民广场/徐家汇/火车站，14接静安寺/陆家嘴/大世界，8接中华艺术宫。客户从陆家嘴用延安东/人民路，从外滩用黄陂南/金陵东，从淮海/K11步行；一大会址、新天地活动期重排落客与车位。

问：新媒体、AI应用、外资品牌怎么用黄浦非税收政策？

答：新媒体/短剧对接外滩FTC与互联网内容生态、海聚英才免费办公/路演；AI应用用概念验证、首版次与成果转化，中小微可看外滩融易行贴息；外资品牌用门楣之光安居落户、专业服务用黄浦创卡与孵化。所有申报按项目评审与最新指南，不把未批复资金折成固定租金减免。

问：尽调最该核什么？

答：核七项：塔楼27/31与B/C/D/E产证及可租清册、1500/1506/1849面积基准、68%—75%得房逐套重算、风机盘管+新风品牌与加时冷量、双路/UPS/三网弱电间、9客1货2转换按楼栋确认、518车位及新天地活动配额；再核三项：空置时间表与邻企新媒体/咨询/外资比例、10米大堂与里弄商业活动期动线、黄浦科创/创卡/门楣之光/FTC政策入口。只按“4.5元成交、新天地上盖、小红书邻居”定楼，会低估加时、得房多源、车位活动期与精装商业全包成本。

专家组认为，项目核心价值是“马当路388号、SOHO中国、GMP里弄、2014竣工、约13.74万㎡、塔楼27/31层多源+B/C/D/E裙楼、标准层约1500/整层1506/多套1849、层高3.5—4.2主源/净高3.0多源、得房68%—75%多源、风机盘管+新风8—19类、9客1货2转换、三网光纤、LEED金、物业28、车位518/1500—1600、新天地10/13约50—150米、约2.2万㎡里弄商业、小红书等数字内容邻居”的组合，不适合以7×24高频交易、单层超1500㎡无柱、高密AI训练、重载中试为第一硬约束的机构，但非常适合新媒体MCN、数字广告、品牌全案、专业咨询与人力、外资消费品、AI应用、生物医药办事处及需要“新天地上盖+小面积灵活+里弄商业接待+内容生态邻居”的成长型组织。2026市场核心新天地/淮海韧性优于全市平均，高力Q2新天地百万㎡级、外滩7.48/甲级22.0%/5.7，Q3甲级21.9%/5.5，世邦全市24.5%/报价237.2/有效158，戴德Q2甲级22.5%/6.42，淮海第三方7.27/16.2、新天地背景6.43/10%—16.7%； 项目在100㎡起租、精装小套、整层1506、加时装补、车位套餐、免租与锦融/SOHO企业服务上具备谈判空间。

建议3—8人自媒体/代表处用100—160㎡；10—25人广告/MCN/咨询用200—700㎡；25—60人新媒体分部/AI应用/外资办用700—1500㎡；60—150人内容或咨询总部用1506㎡整层；150人以上用1849㎡多套并配10米大堂、里弄商业、新天地发布空间。所有方案把70%主源得房折面、风机盘管加时与独立机房、双路由UPS、518车位活动期配额、新天地/马当路/黄陂南/老西门四节点、黄浦科创/创卡/门楣之光/FTC做成三年总拥有成本台账。对新媒体重点写加时空调与剪辑UPS，对AI应用重点写三网专线与外包训练，对品牌重点写里弄商业和新天地南北里三层接待，对生物医药重点写办事处与会议而非实验冷源，避免以“新天地上盖/4.5元成交”单一指标替代得房、加时、车位与商业摊销全量成本。

本报告基于SOHO复兴广场官方站、SOHO/锦融招商资料、第三方租办渠道、黄浦区政府公开信息、研究机构2026年市场数据整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对地址（马当路388号/周边路口不同）、总建面（约13.5万/13.74万/13.8万不同）、塔楼层数（27层/31层/部分写A座31B座6不同）、标准层（1463/1500/1506/1849不同）、层高净高（3.5—4.2/3.0净高/大堂10米不同）、得房率（68%—70%/70%/75%不同）、空调（风机盘管+新风/VAV、8—19/8—18/周六8—13、加时500或物业计时不同）、电梯（9客1货2转换/B座1部不同）、物业主体与费用（锦融28元为主不同）、车位（518/1500—1600不同）、租金（3.7—9.2/4.5—5.8/5.5—7/6.5统一挂牌多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、SOHO授权招商或锦融物业书面确认和正式租赁合同为准；新天地10/13约50—150米、马当路9/13约600米、黄陂南1/14约800米、老西门8/10约900米、人民广场8分钟、虹桥30分钟均为资料或理想路况参考，新天地活动、一大会址接待、湖滨道与淮海路高峰应重新抽样。市场数据引用高力国际、世邦魏理仕、戴德梁行等公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以黄浦区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。