报告用途：为拟在宝山高境—共康—通河—逸仙西路—大吴淞协同圈设立智慧医药解决方案、医学科普与培训、人工智能应用、大数据与3D技术、移动互联网、数字内容、电商展厅、广告设计及企业总部的主体，提供旧改平层、LOFT挑高、独栋/联排、小单元孵化与商业配套综合评估，服务于招商租赁、医药数字团队扩区、AI/3D企业入孵及“1号线共康路+19号线一二八纪念路建设接驳+共和新路/南北高架/外环S20+张江宝山园/高境科创”一体化决策。

编制对象：万界数字产业园，主地址上海市宝山区高境镇一二八纪念路465号（近岭南路），腾讯地图定位为产业园区并配地上停车场 ；项目由历史存量/老工业厂房更新改造，公开渠道列占地约36亩、总建约2万㎡，2023年7—8月竣工/开园样本，运营口径列上海江泱实业等改造主体、物业自管样本，以当期授权为准 。整体定位“医药+数字”与“1+2+2”服务框架：以智慧医药解决方案为主导，延伸医药科普、医学培训，配套商业与商务服务；同时承载人工智能、大数据、3D、移动互联网、生物科技展示、电商、设计、摄影、动漫、企业总部等轻资产业态 。项目不属于104工业厂房，也不等同于可全工艺生产的智造园；涉及危化反应、GMP药械量产、动物实验、带排放实验室、重型机床、大批量自营仓储不优先，须按科研/办公消防、环评咨询、药监、卫健、市场监管、生态环境等主管部门书面条件单审。产证性质、可租范围、办公与商业分区、层高承重、空调配电、网络机房、车位、空置房源及政策申报以开发运营方、物业、高境镇经发部门、科委/经信/商务/卫健/药监/文旅/人社/规划资源/生态环境/住建/市场监管/通信/网信等主管部门最新书面文件为准。

数据时效：项目参数以腾讯地图465号与停车场定位 、尚成地产465号租赁参数（1.6—3.5元、物业12元、2层、平层3.5/尖顶7.2梁下5.5、客1货1、三网、172/749/845/951公交）、搜楼465号参数（竣工2023年8月、2层、3.5—7.2米、200车位、物业12元、VRV分体、三网、1/3/18线样本）、58创意园参数（43—10000㎡、得房75%、1号线共康步行15分钟、19号线在建约1000米、南北高架共江路600米、外环江杨南路1200米、逸仙殷高西路2400米）、顺企入驻样本（星辰大海汽车、领驭健康宝山分公司、亦乎实业）交叉校验；市场采用仲量联行2026年二季度产业园报告（净吸纳20.5万㎡、整体租金3.3元/㎡·天、空置31.7%环比降0.7pct，科技互联网聚焦AI与集成电路、生命科学回暖）、高力国际2026年一季度（存量2051.3万㎡、净吸纳18.9万㎡、平均租金3.05元/㎡·天）与二季度（存量2098.7万㎡、上半年净吸纳约70万㎡、新增供应预计超300万㎡、空置与租金承压）；政策采用宝山区“先投后股”征集通知 、张江高新区宝山园2025—2026行动“宝你荟”“先投后股/先服务后股/先租后股”、科创人才港公开框架。租金、物业、空置、车位、层高、交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以招商中心、运营方、物业及政府主管部门最新书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于宝山高境南部、一二八纪念路东侧、岭南路北侧，北接高境科创与殷高西路生活带，南经共康路/共和新路/南北高架进静安、人民广场，东经逸仙路/3号线接虹口、五角场，西经外环S20/江杨南路联南大、张庙、宝山滨江，西南沿19号线一二八纪念路站建设通道接大吴淞与宝山北转型。整体按“老厂房更新+平层研办+尖顶LOFT+独栋/联排+医学与数字展示+商业配套”组织：43㎡起小单元做医学编辑、AI标注、电商客服、设计出图；平层3.5米做智慧医药系统、大数据、3D、SaaS、企业后台；尖顶7.2米/梁下5.5米做医学展厅、直播、动捕、样品陈列；独栋/联排做区域总部、医学培训与数字内容中台。

产业逻辑不是104厂房，也不是纯高层甲级：以“可注册科研办公+旧改低租+近市区地铁+医药数字垂直配套”服务智慧医疗软件、医学科普、AI辅助诊断数据处理、3D解剖/器械可视化、医药电商展示、保险与健康科技后台。若团队需要GMP洁净车间、危化试剂库、动物房、带排放生化实验、医学检验送检以外自建设备、大批量药品/器械自营仓，应另评宝山专业生物园、医学检验机构、104园或合规第三方，不把“数字医药办公”视同全资质研发生产。

空间产品方面，公开多源列占地约36亩、总建约2万㎡，部分为2层旧改/低层组团，渠道亦见单层净高与总层数差异；可租面积多源列43㎡起、主流43—5000㎡、部分渠道至10000㎡，提供平层、LOFT、独栋、联排等形态 。得房率部分渠道列约75%、个别房源列90%，按房号竣工图与招商空置表分别取数，不跨楼套用。小单元适合10人内医学内容、AI数据、设计、电商；平层适合30—80人智慧医疗、3D、软件、培训中台；尖顶房源适合展厅、直播、医学影像可视化、轻研发demo；整组独栋/联排适合总部、学会分会、医学培训与商业接待。

层高与荷载方面，平层常规3.5米，部分特色楼栋7.2米尖顶、梁下可用5.5米 。旧改以办公、展示、轻商业、医学数字研发设计为主，不默认做重型设备、满架高密度服务器、大吨位展品吊装、危化小试。AI训练推理、3D渲染、医学影像存储、等保机房、直播灯光应单审楼板、配电、空调冷量、货梯尺寸、网络双路由与消防；涉及体外诊断试剂配制、细胞/微生物、药械注册检验、医疗数据处理合规按药监、卫健、科技伦理、网信单审，不把“尖顶大空间”视同可自由加建夹层或重型机房。

机电与网络方面，渠道列电信、联通、移动三网，部分楼组VRV/分体24小时、部分资料列中央空调样本，客梯1—2部、货梯1部按楼组不同，200个车位样本、月租渠道300—500元差异 。7×24医学平台、AI诊断辅助、3D云渲染、等保三级、个人健康信息脱敏应单审双运营商、UPS、冷量、独立变配电与气体消防；涉及互联网医疗、处方流转、医疗广告、医疗器械网络销售按卫健、药监、市场监管、网信单独审批，不把“三网+分体空调”视同合规数据中心。旧改电力增容、尖顶展厅大屏、货梯夜间布展应写入机电尽调。

租金与成本方面，渠道挂牌差异较大：尚成列1.6—3.5元/㎡·天、物业12元/㎡·月 ；搜楼在租样本2.6—3.3元、平均3.07元、物业12元、车位500元 ；58/创意园渠道列2.0元起或1.8元起、物业12元、部分1.5—2.5元样本 。结合仲量2026二季度产业园整体3.3元/㎡·天、空置31.7% ，高力一季度3.05元、二季度存量2098.7万㎡且全年新增供应预计超300万㎡、租金继续承压 ，本园总拥有成本按“日租区间+物业12元+网络双运营商+机房冷电+VRV/中央电费+车位+尖顶展厅装改+1号线/19号线接驳+医学会议+免租期”折算；不按单页最低挂牌签约，也不以任何税收返点作为成交条件。对第三方招租稿中“税收减免、租金补助、按纳税返补”等口径不予采用，本报告仅作非税收合规政策简述。

轨道交通方面，1号线共康路站为现成主力，渠道对步行距离有15分钟、约2200米不同样本，实际以园区西/北出入口、岭南路/一二八纪念路路口及导航复核 ；1号线可换静安、人民广场、徐家汇，接2/7/9等进张江、虹桥、机场。19号线一二八纪念路站属在建接驳，部分渠道列园区至站点约1000米样本，以地铁运营与竣工公告为准，不写“已通车即达” 。3号线、18号线仅作周边轨道补充，不把搜楼“18/3/1”笼统写为步行直达 。对智慧医疗、AI、医学培训、3D、总部后台员工通勤，1号线现成+19号线建设接驳优于远郊厂园；夜间平台运维、医学直播、展具布撤仍应结合公交、出租车与自驾地库评估。

公路与高架方面，园区接一二八纪念路，快速联共和新路/南北高架（共江路样本约600米）、外环S20江杨南路样本约1200米、逸仙路/殷高西路样本约2400米 。客户接待、医院/药企拜访、上海大学/环上大/南大产学研可用“1号线+共和新路/逸仙”组合；医学样品、服务器、3D设备、展厅物料用外环/S20转南大、专业医检或合规仓储，不把旧改地库当重货长期装卸区。军工高架等区域新建快速路仅作为宝山整体通达改善背景，不写未经本园到发实测的“10分钟到杨浦”等绝对结论。

公交与产学研方面，周边列爱辉路一二八纪念路172/749/845/951，以及1601/527等补充 ；车行可辐射上海大学宝山校区、高境复旦软件园、长江软件园、南大智慧城，对医学信息、生物统计、3D解剖、AI标注、软件工程做实习与课题对接。人才居住用共康、通河、高境、殷高、张庙周边公寓与公租房补充，对医学培训晚班、AI值班、直播大促应把地铁、公交、公寓步行距离列入考勤与成本模型，不只用驾车时间评估通勤。

项目处宝山南部高境“科创小镇、品质高境”更新带，东经逸仙/3号线接虹口五角场，南经共康/共和新路进静安中心城区，西经外环/江杨南路联南大、张庙、桃浦，北沿一二八纪念路更新带接高境天成、大吴淞专项与宝山滨江。整体属于“老厂房数字更新+智慧医药轻研办+1号线共康+19号线建设接驳”的近市区专业圈，不是104智造园，也不是CBD单一体。

从选址逻辑看，本园更适合七类主体：一是智慧医药解决方案、医院信息系统、慢病/健康数据平台，需要可注册、医学会议与3D展示；二是医药科普、医学培训、继续教育内容，需要小单元制作、平层运营、尖顶展厅；三是AI辅助诊断数据处理、医学影像标注、大语言模型医疗知识库，需要三网、等保预备与合规审查；四是3D解剖、医疗器械可视化、口腔/骨科/超声仿真，需要尖顶展示、渲染机房与样品间；五是移动互联网、大数据、电商展厅，需要旧改低租、43㎡起小单元到整组扩租；六是广告、设计、摄影、动漫、网络直播，需要LOFT挑高、商业配套与医学/健康客户就近；七是与南大AI、专业医检/生物园、药械注册、合规仓储做“算法/内容/展示在髙境、检验/中试/量产外围”分工的集团。危化、GMP、动物实验、带排放实验室、大批量药械仓不优先。

第一，一二八纪念路465号老厂房更新+1号线共康现成+19号线建设接驳，形成“近市区数字医药低成本”的组合。相比CBD医疗科技人位高、远郊生物园通勤弱，本园36亩/约2万㎡低层旧改、平层3.5米、尖顶7.2/梁下5.5、43㎡起至万平级可分阶段扩租 ；在仲量2026二季度产业园空置31.7%、整体3.3元、高力预计全年新增超300万㎡承压背景下 ，可按小单元、平层、LOFT、独栋分别谈免租、装改、双网、机房冷电、医学会议、车位与扩租权，不单压毛日租。

第二，智慧医药+医学培训+数字技术的垂直定位降低获客成本。园区“1+2+2”以智慧医药解决方案为主，医药科普、医学培训为延伸，商业/商务配套托底 ；对医疗SaaS、3D器械演示、医学直播、健康大数据的客户接待、医生培训、产品发布可在尖顶展厅与共享会议完成，比纯写字楼省外部会务与打样成本。但医学检验、试剂配制、GMP、处方药品仓储不属本园默认资质，须外联专业机构。

第三，旧改LOFT与平层梯度适配“内容+算法+展示”。43—5000㎡平层做研发运营，7.2米尖顶做医学展厅、3D可视化、直播与轻研发demo，独栋/联排做培训总部与商业接待 ；AI标注、医学文案、电商客服可小单元起步，3D/影像团队用尖顶做渲染与展示，区域总部用多栋做“产品+内容+合规+会议”。旧改楼板、机电、消防以单栋竣工图为准，高功算力、大批量存储、危化小试不默认全楼可承载。

第四，高境科创与张江宝山园服务叠加。高境承接宝山科创主阵地，1/3/18/19轨道轴与复旦软件园、长江软件园、新业坊形成软件与数字生态 ；张江宝山园2025—2026以产业服务专窗、“宝你荟”帮办、先投后股/先服务后股/先租后股、科创人才港提供注册、概念验证、成果转化与人才关键小事 。智慧医药、AI医疗、3D器械、医学培训可按官方指南申报先投后股、概念验证、高企、科技型中小企业、软件/医疗资质辅助，不写返税、不列比例、不承诺固定资金。

第五，与周边载体错位。重104中试/药械生产选专业生物园/高新/金地联东；重高功AI算力选南大或外环IDC；重国家级软件孵化选复旦软件园高境园/长江软件园；重普通电商旧改选128/北外环；重智慧医药、医学培训、3D、AI医疗内容、健康大数据展厅选万界数字产业园。其优势在“465号旧改低层+尖顶展示+1号线共康+19号线建设+医药数字垂直”，劣势在不替代GMP/危化/大批量仓。

公开渠道列入驻样本包括星辰大海（上海）汽车科技有限公司、上海领驭健康管理有限公司宝山区分公司、上海亦乎实业有限公司等 ；租赁渠道另列移动、人工智能、生物科技、3D、大数据、电商、设计等方向但未提供全量在册名单 。正式尽调以招商中心在租合同、工商注册地址、增值电信/网络文化/医疗器械经营/互联网医疗/高企/软著/ISO等资质及物业授权为准，不把渠道业态词、意向合作、相邻高境载体企业视同本园当前承租主体。

对选址企业而言：智慧医药用平层做产品与实施、尖顶做3D/系统演示；医学培训用共享会议+平层运营、小单元做课程制作；AI医疗用整层做标注、模型推理与等保预备，高功训练外联南大/IDC；3D器械用尖顶做解剖/产品可视化，平层做研发；健康电商用43—500㎡做店铺与客服、整层做供应链中台；广告设计用LOFT做拍摄与方案厅；区域总部用独栋/联排做“医学内容+展示+会议+商业”，检验/试剂/GMP/大仓外联专业医检、生物园与合规物流。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，不采用任何与税收挂钩的招商优惠表述；对第三方招租稿中“税收减免、租金补助、按纳税额返佣、按税免租”等口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业与孵化政策：张江高新区宝山园2025—2026行动打造产业服务专窗，升级“宝你荟”先锋帮办、长三角跨省通办，以科创人才港完善企业注册、政策申报、概念验证与产学研对接；高境可衔接复旦软件园、长江软件园、新业坊及本园小单元入孵，提供工商注册、软著与知识产权、医学/AI路演、项目辅导。智慧医药初创、医学培训、3D软件团队按官方指南办照与申报，不按企业税收增量返利。

科技与平台政策：宝山“先投后股”面向海内外高校、科研院所、企业成果转化项目，要求技术国际/国内领先、有明确商业化路径、清晰里程碑、社会资本跟投意愿、原则上3年内实施完成，企业注册资本与落地条件按当期征集通知执行 ；智慧医药、AI辅助诊断、3D器械、医学大数据可按高企、科技型中小企业、专精特新、技术合同登记、概念验证中心、创新联合体指南申报。涉及医疗数据、个人信息、互联网医疗、器械注册、试剂与检测应另审卫健、药监、市场监管、网信与伦理，不按当年税额承诺固定奖励。

人才政策：宝山以科创人才港、“宝你荟”专窗及“三江英才”“青年人才伴飞”“樱花卡”等公开体系，提供高层次人才引进、青年人才安居、落户与居住证积分咨询、子女教育、医保联办与关键小事；医学信息、AI、3D、临床医学转化人才可结合高境、共康、通河、殷高周边公寓与公租房作安居补充。具体公寓配额以人社、房管、高境镇与运营方文件为准，不与单个企业纳税额挂钩。

产业与总部政策：高境与宝山北转型支持智慧医疗、人工智能应用、大数据、3D数字器械、生物医药服务、智慧城市与在线新经济；企业按行业归口申报概念验证、先投后股、创新平台、首版次/首台套（以官方指南和预算批复为准）、总部试点与产学研协同。涉及互联网医疗、处方流转、医疗器械网络销售、健康广告、医学检验外送应单独走卫健、药监、市场监管、网信审批；园区仅提供场地、会议、展示与企服对接，不替代行政许可。

问：万界数字产业园地址、性质和整体规模？

答：主址宝山高境一二八纪念路465号（近岭南路），腾讯地图定位产业园区并配地上停车场 ；老厂房/历史存量更新，公开渠道列占地约36亩、总建约2万㎡，2023年7—8月竣工/开园样本，低层旧改与独栋/联排组合 。定位智慧医药解决方案为主，延伸医药科普、医学培训，配套人工智能、大数据、3D、移动互联网、电商、设计、展厅；不替代GMP、危化、动物实验、带排放实验室和大批量仓，此类另选专业生物园/104/医检/合规物流并单审。

问：43㎡、平层3.5米、尖顶7.2米、独栋联排分别怎么选？

答：43—200㎡适合医学编辑、AI标注、电商客服、设计小队；平层3.5米、数百至数千㎡适合智慧医疗研发、3D、大数据、培训运营；尖顶7.2米/梁下5.5米适合医学展厅、3D可视化、直播、轻研发demo ；独栋/联排适合医学培训总部、企业总部、商业接待与多团队协同。不同楼组客货梯、空调、配电差异较大，按房号竣工图与招商空置表取数，不跨源套用。

问：做AI医疗、3D渲染、医学大数据需要什么机电？

答：优先核双运营商、企业专线、独立机柜、UPS、机房冷量、独立配电与气体消防；AI高功训练不优先放旧改低层，可南大、外环IDC或云资源外联。医学影像、3D解剖、个人健康信息按等保、数据分类、脱敏与伦理单审；尖顶大屏、直播灯光、渲染农场单审楼板、货梯、空调冷量，不把“大空间/挑高”视同可自由加层或自建高功机房。

问：1号线共康和19号线怎么用于医患、客户与研发通勤？

答：1号线共康路现成，渠道步行有15分钟、约2200米不同样本，实际按园区出入口复核 ；可换静安、人民广场、徐家汇。19号线一二八纪念路站在建，部分渠道列约1000米样本，以地铁运营公告为准 。客户接待用共享会议、尖顶展厅与周边共康商业；服务器、3D设备、医学样品用共和新路/外环转南大或专业机构，不长期占旧改地库。

问：智慧医药、医学培训、3D器械分别要办哪些资质？

答：软件系统按营业执照与可注册地址；互联网医疗、处方流转、医疗广告按卫健、市场监管、网信单审；II/III类医疗器械按药监注册与经营许可；3D器械可视化若涉注册样机、动物/临床数据按药监、卫健、伦理单审；增值电信、网络文化、个人信息按通信、文旅、网信与等保；医学培训按教育/卫健/行业继续教育培训规则。园区可协助注册与政策对接，不替代行政许可。

问：和南大、复旦软件园、长江软件园、专业生物园怎么比？

答：重大模型/高功智算选南大或外环IDC，重国家级软件孵化选复旦软件园高境园/长江软件园，重GMP/细胞/检测/动物实验选专业生物园或高新医技载体，重普通软件电商选128/北外环，重智慧医药、医学培训、3D、AI医疗内容、健康大数据展厅选万界数字产业园。其核心价值是“465号旧改低层+尖顶展示+1号线共康+19号线建设+医药数字垂直”。

问：2026产业园空置高，这里怎么谈租约？

答：仲量2026二季度产业园净吸纳20.5万㎡、整体3.3元/㎡·天、空置31.7%环比降0.7pct ；高力一季度存量2051.3万㎡、净吸纳18.9万㎡、租金3.05元，二季度存量2098.7万㎡、上半年净吸纳约70万㎡、全年新增预计超300万㎡、租金继续承压 。本园挂牌渠道1.6—3.5元、物业12元、车位300—500元差异 ，按小单元/平层/尖顶/独栋分别谈免租、装改、双网、机房冷电、VRV/中央电费、医学会议、车位与扩租权；比总拥有成本不比单页最低价，不写返税。

问：先投后股、概念验证、宝你荟、人才公寓怎么接？

答：智慧医药、AI辅助诊断、3D器械、医学大数据成果按宝山先投后股申报，需技术领先、商业化路径、里程碑、社会跟投、落地宝山等条件 ；宝你荟与张江宝山园专窗做注册、跨域通办、人才关键小事；概念验证可对接高境软件园、南大、环上大或医疗机构转化平台。人才用“三江英才”“伴飞”“樱花卡”及高境共康通河公寓补充；政策均项目制申报，不承诺固定金额、不按纳税条件给予。

问：整层或整组独栋入驻如何控合规风险？

答：先取产证与房屋用途、单组可租范围、平层/尖顶层高荷载、客货梯、VRV/中央容量、三网、机房消防、商业/办公/展示比例、空置表；再按AI医疗、3D、医学培训做等保、冷电与伦理预算。合同写免租、装修复原、尖顶夹层审批、危化零容忍、健康数据脱敏、医疗器械/互联网医疗许可、独立电表、布展货运动线、扩层扩栋优先权；第三方“返税/按税免租/保批补贴”不写入正式选址模型。

万界数字产业园的核心判断为“一二八纪念路465号、高境南部老厂房更新；约36亩/2万㎡、2023年竣工开园样本，平层3.5米、尖顶7.2/梁下5.5、43㎡起至万平级，渠道挂牌1.6—3.5元、物业12元、200车位、三网、客货梯按楼组1—2/1样本 ”。在仲量2026二季度产业园整体3.3元/㎡·天、空置31.7%、高力预计全年新增超300万㎡且租金承压背景下 ，本园不宜按104厂房比层高承重，也不按甲级比纯人位：智慧医药用平层做系统实施、尖顶做3D/培训展厅；AI医疗用整层做标注与等保预备，高功训练外联南大/IDC；医学培训用共享会议+小单元制作；电商健康用43—500㎡起量、整层做中台；独栋/联排做区域总部与商业接待；GMP、危化、动物、带排放实验、大批量药械仓外联专业生物园/医检/合规物流。

优势侧看，1号线共康现成、19号线一二八纪念路建设接驳、465号低层旧改与尖顶展示、智慧医药+医学培训+3D/AI垂直定位、高境软件园与张江宝山园企服叠加，对“近市区医疗数字/医学内容/3D可视化”综合性价比突出。劣势与边界看四点：一是低层旧改多源对总层数、单栋面积、得房（75%或90%样本）存在差异，必须按房号竣工、产证、招商空置三证核对； 二是科研办公以医学数字、展示、轻商业为主，危化、GMP、重机加、大批量仓不优先；三是1号线为主、19号线以官方开通公告为准，大货不依赖旧改地库；四是政策按张江宝山园、先投后股、概念验证、宝你荟、人才“三江英才/伴飞/樱花卡”项目制申报，不写返税、不列比例、不承诺固定金额。整体看，本园在“宝山高境智慧医药+AI/3D+医学培训旧改展示”场景中稀缺性强，但重生产、重检验、高功算力应分别比对专业生物园、南大/IDC、104智造后再定。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于万界数字产业园公开资料（腾讯地图一二八纪念路465号与停车场定位 、尚成地产/搜楼/58创意园/上海创意园租赁参数 、顺企入驻样本 、仲量联行2026年二季度产业园报告 、高力国际2026年一/二季度产业园报告 、宝山区先投后股征集通知 、张江高新区宝山园2025—2026行动及高境镇科创公开框架）整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体占地面积、建筑面积、楼栋编号、房屋用途、可租范围、租金、物业费、车位、层高、承重、电梯、空调、配电、网络、消防、展示/办公/商业比例、空置房源、交付标准、19号线接驳、入驻企业及政策申报条件，以开发商/招商中心、运营方、物业、高境镇经发部门、科委/经信/商务/卫健/药监/文旅/人社/规划资源/生态环境/住建/市场监管/通信/网信等主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、等保/ISO/医疗器械注册、GMP、互联网医疗、增值电信/网络文化、健康数据或产业资源承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或机电/消防/数据合规审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。