报告用途：为拟在宝山高境—共康—通河—逸仙西路—大吴淞协同圈设立软件与互联网、人工智能应用、数字内容、新材料数字化、科技服务、行业协会平台、企业总部后台及轻研发的主体，提供办公平层、小单元孵化、整层研发、商业配套与会议活动综合评估，服务于招商租赁、软件团队扩区、协会/平台入驻及“1号线共康路/通河新村+19号线一二八纪念路建设接驳+共和新路/逸仙路/中环/S20外环+复旦软件园/上海大学宝山/张江宝山园”一体化决策。

编制对象：128科创园，主地址上海市宝山区高境镇一二八纪念路401号，园内配套立体停车场位于一二八纪念路美树铭家北侧约100米；高境镇属“科创小镇、品质高境”载体，2023年正式开园运营，与复旦软件园高境园区、长江软件园、新业坊源创、高境科创中心共同构成高境软件与数字产业群落。 项目定位软件信息、人工智能应用、数字科技、新材料数字化服务、科技中介与协会平台；不属于104工业厂房，也不等同于可全工艺生产的智造园。涉及危化反应、GMP药械量产、重型机床、大批量仓储货运、动物实验、高浓废液、放射源的工艺不优先，须按科研/办公消防、环评咨询、市场监管、药监、卫健等主管部门书面条件单审。产证性质、可租范围、办公与商业分区、层高承重、空调配电、网络机房、车位、空置房源及政策申报以开发运营方、物业、高境镇经发部门、科委/经信/商务/文旅/人社/规划资源/生态环境/住建/市场监管/通信/网信等主管部门最新书面文件为准。

数据时效：项目参数以腾讯地图一二八纪念路401号与立体停车场定位、高境发布2023年128科创园开园调研（山海宇宙、氢骋山、上海市硅酸盐学会及星巴克/麦当劳/Try Gym等配套）、宝山政府一二八纪念路465号万界/401号128科创园运动配套校验； 交通以1号线共康路/通河新村、19号线一二八纪念路站建设公开资料、共和新路/逸仙路/中环/S20及高境镇十四五科创轴资料为准； 市场采用仲量联行2026年二季度上海产业园区报告（净吸纳20.5万㎡、整体租金3.3元/㎡·天、空置31.7%环比降0.7pct，科技互联网聚焦AI与集成电路、生命科学回暖）、 仲量2026年一季度产业园补充（净吸纳25.5万㎡、空置32.4%、租金3.3元/㎡·天）、 高境周边参照采用公开挂牌样本（高境科创中心高逸路88号2.8—3.0元/㎡·天、智慧湾蕰川路6号1.5—3.8元/㎡·天、物业10—13.5元，仅作板块比价不作本园成交价）。 政策采用《张江高新区宝山园改革创新发展行动方案（2025—2026年）》、宝山先投后股、概念验证、宝你荟、2026营商环境与人才安居公开框架。 租金、物业、空置、车位、层高、交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以招商中心、运营方、物业及政府主管部门最新书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于宝山高境南部、一二八纪念路东侧，北接高境科创与殷高西路现代生活带，南经共和新路/南北高架进静安、人民广场，东经逸仙路/3号线接虹口、五角场，西经S20/中环联南大、桃浦、虹桥，东北沿19号线一二八纪念路站建设通道接大吴淞与宝山滨江。整体按“科研办公平层+小单元孵化+商业配套+协会平台”组织：小单元做软件起步、AI应用、自媒体与协会驻点；标准平层做SaaS、游戏美术、数据服务、材料数字化；整层/多楼组合做区域研发后台、科技中介与行业学会；底商与配套层做客户接待、路演与员工服务。

产业逻辑不是104厂房，也不是纯高层甲级：以“可注册科研办公+近市区地铁+软件园生态+商业配套”服务软件开发、人工智能推理应用、数字内容、新材料技术转化服务、科技协会与标准交流。若团队需要首层重设备、行吊、工艺排水、危化试剂库、GMP洁净、动物房、大批量自营仓，应另评宝山高新科创、金地/联东/富煊104园或专业物流/实验室，不把“科创园可办公”视同全品类生产或仓储资质。

空间产品方面，公开权威资料确认一二八纪念路401号主体、2023年开园，已落地山海宇宙、氢骋山、上海市硅酸盐学会等企业/协会，并引入星巴克、麦当劳、Try Gym健身等配套； 园内运动配套明确Try Gym Plus+位于401号128科创园2楼。 具体可租面积、楼栋编号、标准层面积、分割区间以招商中心空置表为准；按高境软件类载体经验可预设小单元、整层研发、协会独立间、商业配套四类，但不把复旦软件园高逸路88号、高境科创中心、智慧湾等周边项目参数直接套用于本园。

层高与荷载方面，本园竣工图与楼组资料未在全网权威渠道完整公开，正式尽调应取房号图纸确认标准层高、净高、得房率、楼板承重与消防分区。科研办公按软件、AI推理、数据标注、会议路演设计；若做高功算力、等保机房、渲染农场、材料小试、展示重件，应单审配电、冷量、UPS、货梯、上下水、危化储量与气体灭火，不把“2楼配套+平层办公”视同可自由加建机房或重型实验。

机电与网络方面，高境软件生态与复旦软件园国家级孵化器相邻，本园应按双运营商、企业专线、独立机柜、UPS、机房冷量、VRV或中央空调独立计量做尽调； 公开仅能确认商业配套与健身、咖啡、快餐供给， 7×24 SaaS、AI推理、个人信息处理、学会数据平台仍单审双路由、等保、数据分类与消防。涉及增值电信、网络文化、新材料检测、硅酸盐/陶瓷/新能源材料技术转化，应另走通信、文旅、市场监管、生态环境、住建与行业资质审批，不把“软件园周边”视同全业务许可。

租金与成本方面，本园挂牌租金、物业、车位以招商中心当期为准；高境板块参照：高境科创中心高逸路88号2026年约2.8—3.0元/㎡·天、 智慧湾1.5—3.8元/㎡·天、物业10—13.5元， 仅用于衡量一二八纪念路—高境—蕰川路差异，不替代401号成交价。结合仲量2026二季度产业园整体3.3元/㎡·天、空置31.7%， 一季度净吸纳25.5万㎡、空置32.4%， 本园比价按“日租+物业+双运营商机房+空调电费+车位+商业配套+1号线/19号线接驳+协会会议+免租装改”折算总拥有成本；在空置高位、租金承压背景下可按小单元、整层、协会间分别谈免租、装改、网络、会议、车位与政策帮办，不按单页最低挂牌签约，也不以任何税收返点作为成交条件。

轨道交通方面，现有1号线共康路、通河新村承接高境南部通勤，经共和新路/共康路换静安、人民广场、徐家汇； 19号线一二八纪念路站属高境—大吴淞轨道建设重点，高境发布在相邻高境天成项目资料中将其列为一二八纪念路站并推进建设， 本园至该站实际步行以地铁运营与竣工接驳公告为准，不写“已通车即达”。对软件、AI、材料数字化、协会驻点员工通勤，1号线现成+19号线建设接驳优于远郊厂园；夜间研发、客户审计、学会会议仍应结合出租车、公交与自驾地库评估。

公路与高架方面，园区接一二八纪念路，快速联共和新路/南北高架、逸仙路、中环、S20外环；高境镇十四五资料将1号线共和新路商务商业轴、殷高西路生活带、一二八纪念路更新带并列， 至静安、人民广场、虹桥按实时导航重测。客户接待、复旦软件园互访、上海大学产学研、南大智慧城会议可用“1号线+共和新路/逸仙路”组合；服务器、材料样品、学会展具用外环/S20转南大、高新科创或专业仓，不把办公地库当重货长期装卸区。

公交与产学研方面，高境、共康、通河、殷高西路周边公交补充；车行可辐射上海大学宝山校区、复旦软件园高境园、长江软件园、新业坊源创，对软件工程、材料计算、数字媒体、学会标准研讨做实习与联合课题。 人才居住用共康、通河、高境、殷高周边公寓与公租房补充，对AI交付、学会会务、夜班研发应把地铁、公交、公寓步行距离列入考勤与成本模型，不只用驾车时间评估通勤。

项目处宝山南部高境科创小镇，东经逸仙路/3号线接虹口五角场，南经共和新路/1号线进静安中心城区，西经中环/S20联南大智慧城、桃浦、虹桥，北沿一二八纪念路更新带接高境天成、大吴淞专项规划与宝山滨江。整体属于“一二八纪念路软件数字载体+1号线近市区+19号线建设接驳+复旦软件园协同”的南部轻研办圈，不是104智造园，也不是CBD单一体。

从选址逻辑看，本园更适合七类主体：一是软件、SaaS、游戏、互联网平台轻研发，需要近市区人才、可注册办公与等保预备；二是AI应用、数据标注、大模型推理前端，需要小单元到整层梯度与双运营商；三是数字内容、新媒体、学会官网与数据库，需要商业配套、会议与接待；四是新材料数字化、硅酸盐/陶瓷/新能源材料技术转化服务，需要“上海本地学会+软件平台+外部中试”联动，上海市硅酸盐学会已落本园可作为行业协同样本； 五是氢能与新能源科技服务，山海宇宙、氢骋山等已入驻样本可支撑数字孪生、能源数据、展示交流； 六是行业协会、标准化平台、科技中介，需要会议室、常设展位与会员接待；七是与南大AI、高新中试、金地/联东构件/材料厂做“算法/标准/协会在髙境、中试/生产/算力外围”分工的集团。危化、GMP、重机加、大批量自营仓不优先。

第一，一二八纪念路401号+1号线现成+19号线建设接驳，形成“高境近市区软件办公”的稀缺组合。相比远郊标准厂通勤弱、纯CBD甲级人位成本高，本园已开园、配星巴克/麦当劳/Try Gym、有学会与数字企业入驻， 对10人软件小队到整层研发总部均可按房号梯度安排。在仲量2026二季度产业园空置31.7%、整体3.3元/㎡·天、 一季度空置32.4%的高供应背景下， 可用免租、装改、双网机房、会议、协会资源共享谈总拥有成本，不单压毛日租。

第二，复旦软件园国家级孵化器协同降低软件企业成长成本。高境发布2023年同期调研复旦软件园高境园与128科创园，复旦软件园为国家级科技企业孵化器、国家级火炬计划软件产业基地，2013年开园，获上海市软件公共服务平台、科技创新创业载体等资质，培育建洋建设、红瓦信息等“专精特新”； 128可承接其众创—孵化—加速外溢，做“小单元入孵、整层扩研发、协会做标准”。但跨园资质、工位共享、联合实验室以两园运营方与主管部门协议为准，不把相邻孵化资源视同自动获得。

第三，学会+数字企业+商业配套形成垂直生态。已落上海市硅酸盐学会可服务新材料数字化、标准研讨、技术对接；山海宇宙、氢骋山可支撑元宇宙/数字孪生、氢能数据与展示； 星巴克、麦当劳、Try Gym与立体停车场补充会务与员工服务。 对材料软件、AI应用、新能源科技服务、行业平台，比纯写字楼更省会议、餐饮与健身外协；涉及材料检测、危化小试、氢储安全仍按环保、应急、市场监管单审，不把“学会入驻”视同全资质实验室。

第四，高境科创小镇政策服务与张江宝山园叠加。高境十四五把1号线商务商业轴、长江软件园/复旦软件园/北上海科技金融中心/新业坊作为软件、AI、物联网、科技金融载体； 张江宝山园2025—2026以产业服务专窗、宝你荟、先投后股、概念验证、人才港提供注册、跨域通办与成果转化。 本园软件、AI、材料数字化项目可按官方指南申报高企、科技型中小企业、专精特新、技术合同、概念验证与先投后股，不写返税、不列比例、不承诺固定资金。

第五，与周边载体错位。重104中试/智造选高新科创、金地/联东/富煊；重药械/细胞选蓝奥、美兰湖MAX；重大模型算力/总部级AI选南大或外环IDC；重滨水设计文创选龙盛、智力产业园；重高境软件/AI应用/学会平台/数字新材料选128科创园。其优势在“1号线+19号线建设接驳+401号商业配套+复旦软件园协同+硅酸盐/氢能样本”，劣势在不替代标准厂工艺、不替代高功算力、不替代大批量仓。

高境发布2023年开园调研列本园已落地山海宇宙、氢骋山、上海市硅酸盐学会，并引入星巴克、麦当劳、Try Gym健身等商业配套； 宝山政府运动指南列Try Gym Plus+位于401号128科创园2楼。 上述信息用于判断数字、新能源、材料学会与商业生态，不视为全量承租名单。正式尽调以招商中心在册租约、工商注册地址、高企/软著/增值电信/网络文化/学会法人/材料检测资质及物业授权为准，不把相邻复旦软件园企业、意向合作、渠道名单视同本园当前承租主体。

对选址企业而言：软件/SaaS用平层做研发与售前，小单元做运维与客服；AI应用用整层做数据、模型推理与等保预备；山海宇宙类数字孪生/元宇宙用挑高会议与商业配套做演示；氢骋山类氢能服务用平层做数据、标准与交流，储氢/电解/高压设备不优先入本园；硅酸盐学会用会议室做标准研讨、材料样品展示，化学小试外联高新/专业实验室；行业协会用独立间做会员、培训与路演；区域总部用整层或多楼做“研发+协会+商业接待”，中试与重资产外联南大/高新/金地。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，不采用任何与税收挂钩的招商优惠表述；对第三方招租稿中“返税”“按租金比例返补”“按纳税额返佣”“专项补贴保批”等口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业与孵化政策：张江高新区宝山园2025—2026行动打造产业服务专窗，升级“宝你荟”先锋帮办、长三角跨省通办，以科创人才港完善企业注册、政策申报、概念验证与产学研对接； 高境以复旦软件园孵化器、长江软件园、新业坊等载体衔接128科创园小单元入孵、工商注册、软著与知识产权、路演融资，不按企业税收增量返利。软件初创、学会平台、数字内容团队按官方指南办照、做账与申报，不承诺固定房租返还。

科技与平台政策：宝山“先投后股”面向海内外高校、科研院所、企业成果转换，要求技术领先、有明确商业化路径、社会资本跟投意愿、里程碑清晰； 宝山2024—2026科创政策鼓励重点实验室、技术创新中心、检验检测、小试中试、概念验证中心、创新联合体，对高企认定、科技服务业升规、技术合同登记给予相应支持。 软件、AI应用、材料数字化、硅酸盐/新能源标准平台可按指南申报；涉及等保、增值电信、网络文化、个人信息、氢安全、材料检测应另审网信、通信、文旅、市场监管、应急管理、生态环境，不按当年税额承诺奖励。

人才政策：宝山2026营商环境与人才政策提供“零百千”安居、青年科学家社区、住房与医疗保障，依托海聚英才、科创杯等活动引才； 张江宝山园以人才港与宝你荟联办落户、居住证积分、子女教育、医保与关键小事。 本园可结合高境、共康、通河、殷高周边公寓与公租房作软件、AI、材料、学会人才安居补充；具体公寓配额以人社、房管、高境镇与运营方文件为准，不与单个企业纳税额挂钩。

产业与总部政策：高境十四五支持1号线商务商业、长江软件园/复旦软件园/北上海科技金融中心/新业坊发展人工智能、物联网、软件信息、科技金融与数字内容； 张江宝山园、先投后股、概念验证支持软件、AI、新材料数字化与科技服务“南研发、北转化”协同。企业按行业归口申报创新平台、首台套/首批次/首版次（以官方指南和预算批复为准）、总部试点与协会标准项目；涉及跨境数据、氢能与新材料安全、学会社会组织登记应单独走商务、民政、网信、应急与行业主管部门审批，不把“科创园入驻”视同自动获得经营或登记许可。

问：128科创园地址、开园时间和整体定位？

答：主址宝山高境一二八纪念路401号，立体停车场在一二八纪念路美树铭家北侧约100米； 2023年正式开园，属高境科创小镇软件与数字载体，已落山海宇宙、氢骋山、上海市硅酸盐学会，配星巴克、麦当劳、Try Gym。 适合软件SaaS、AI应用、数字内容、材料数字化、学会平台、企业后台；不适合危化、GMP、重机加、大批量自营仓，此类另选104/标准厂/专业物流并单审。

问：小单元、整层、协会独立间、商业配套分别怎么选？

答：小单元适合10—30人软件、AI推理、自媒体与学会驻点；整层适合SaaS、游戏、材料数据库、售前与等保预备；协会独立间需靠近会议室做标准研讨、会员培训与样品展示；商业配套层做客户接待、咖啡路演、员工健身。具体面积、层高、得房以401号房号竣工图与招商空置表为准，不把周边高境科创/复旦软件园参数直接套用。

问：做AI推理、SaaS、材料数据库需要什么机电？

答：优先核双运营商、企业专线、独立机柜、UPS、机房冷量、独立配电与气体消防；AI大模型高功训练不优先放本园，可南大、外环IDC或云资源外联。材料数据库、硅酸盐样品图像、学会数据平台按个人信息、数据分类、等保与网络安全单审；化学小试、危化试剂、高温窑炉不优先，外联高新科创/专业实验室。

问：1号线和19号线怎么用于通勤与接待？

答：1号线共康路/通河新村现成进静安、人民广场、徐家汇；19号线一二八纪念路站处建设推进阶段，高境天成等相邻项目资料将其作为一二八纪念路站统筹， 本园实际步行以地铁运营公告为准。客户接待用星巴克、麦当劳、Try Gym与园区会议空间； 服务器与材料样品用共和新路/逸仙路/S20转南大或专业仓，不长期占用办公地库。

问：软件、AI、数字内容、学会分别要办哪些资质？

答：普通研发按营业执照与可注册地址；增值电信、网络文化、游戏版号相关、个人信息处理按通信、文旅、网信与等保；材料学会涉及标准发布、检测委托、样品危化按市场监管、生态环境、住建与行业资质；氢能服务涉及储氢、电解、高压安全按应急、市场监管与能源主管部门单审。园区可协助注册与政策对接，不替代行政许可。

问：和南大、复旦软件园、智力/北外环、高新科创怎么比？

答：重大模型算力/总部级AI选南大或外环IDC，重国家级软件孵化选复旦软件园高境园，重旧改电商/SaaS选智力/北外环，重104中试/材料量产选高新/金地/联东，重高境近市区软件、AI应用、硅酸盐/氢能学会、数字协会选128科创园。其核心价值是“1号线+19号线建设接驳+401号商业配套+学会与数字企业生态”。

问：2026产业园空置高，这里怎么谈租约？

答：仲量2026二季度产业园净吸纳20.5万㎡、整体3.3元/㎡·天、空置31.7%环比降0.7pct， 一季度净吸纳25.5万㎡、空置32.4%； 高境参照高境科创中心2.8—3.0元、智慧湾1.5—3.8元仅作板块比价。 本园按小单元/整层/协会间/商业分别谈免租、装改、双网、机房冷电、会议、车位、健身配套与政策帮办；比总价不比单页最低价，不写返税。

问：先投后股、概念验证、宝你荟、人才公寓怎么接？

答：软件、AI、材料数字化、新能源科技服务成果按先投后股指南报技术、样机/算法、融资与里程碑； 宝你荟与张江宝山园专窗做注册、跨域通办、人才关键小事； 概念验证/复旦软件园/硅酸盐学会做早期技术与标准。人才用“零百千”安居、青年科学家社区及高境共康通河公寓补充； 政策均项目制申报，不承诺固定金额、不按纳税条件给予。

问：整层或整栋入驻如何控合规风险？

答：先取产证与房屋用途、单栋可租范围、层高荷载、客货梯、空调容量、双运营商、机房消防、商业/办公比例、空置表；再按AI、软件、材料数据、学会会议做等保与环保预算。合同写免租、装修复原、机房审批、危化零容忍、数据合规、增值电信/网络文化许可、独立电表、扩层扩栋优先权；第三方“返税/按税补贴/保批资金”不写入正式选址模型。

128科创园的核心判断为“一二八纪念路401号、高境南部、2023开园；腾讯地图确认主体与立体停车场， 高境发布确认山海宇宙、氢骋山、上海市硅酸盐学会及星巴克/麦当劳/Try Gym， 19号线一二八纪念路站建设接驳、1号线共康/通河现成”。 在仲量2026二季度产业园整体3.3元/㎡·天、空置31.7%、 一季度空置32.4%的高供应背景下， 本园不宜按104厂房比层高承重，也不按甲级比纯人位：软件/SaaS用平层做研发与等保预备，AI应用用整层做数据推理，数字内容用商业配套做演示，硅酸盐/氢能学会用会议与样品间做标准转化，区域总部用多平层做“研发+协会+商业+人才”，高功算力外联南大/外环IDC，材料中试外联高新/金地/专业实验室。

优势侧看，1号线现成、19号线建设接驳、401号商业与健身配套、复旦软件园国家级孵化协同、硅酸盐与氢能已入驻样本，对“高境近市区软件/AI/材料数字化/学会平台”具备综合性价比；劣势与边界看四点：一是401号楼栋面积、层高、得房、荷载、机房配电未在全网权威渠道完整公开，必须按房号竣工图、产证、招商空置三证核对； 二是科研办公以软件、AI、学会、轻商业为主，危化、GMP、重机加、大批量仓不优先；三是1号线为主、19号线以官方开通公告为准，大货不依赖办公地库；四是政策按张江宝山园、先投后股、概念验证、宝你荟、人才“零百千”项目制申报， 不写返税、不列比例、不承诺固定金额。整体看，本园在“宝山高境软件信息/AI应用/数字材料/学会平台+1号线与19号线接驳”场景中综合性突出，但重中试、重算力、大批量仓储应分别比对高新科创、南大/IDC、专业物流后再定。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于128科创园公开资料（腾讯地图一二八纪念路401号与立体停车场定位、高境发布2023年128科创园开园调研、宝山政府一二八纪念路运动配套、高境镇十四五规划、仲量联行2026年一/二季度产业园报告、张江高新区宝山园2025—2026行动、宝山先投后股/概念验证/宝你荟/2026营商环境与人才政策）整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体楼栋编号、房屋用途、可租范围、占地面积、建筑面积、租金、物业费、车位、层高、承重、电梯、空调、配电、网络、消防、商业比例、空置房源、交付标准、19号线接驳、入驻企业及政策申报条件，以开发商/招商中心、运营方、物业、高境镇经发部门、科委/经信/商务/文旅/人社/规划资源/生态环境/住建/市场监管/通信/网信等主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、等保/ISO资质、增值电信/网络文化经营、材料检测/硅酸盐/氢能许可或产业资源承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或机电/消防/数据合规审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。